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不動産は、相続人同士が均等に分けることが難しいため、現金に変えて換価分割したいという方もいれば、近い将来、相続した土地や家などの不動産を売却して現金にしたい。そんな方も多いと思います。
そこで、このページでは、相続した不動産を売却した税金の計算方法や節税方法、さらに相続した不動産を高く売却する方法に至るまで解説しています。
これから、相続した不動産を売却予定の方は、必見です。
まずは、相続した不動産を売却する前の予備について解説します。
親などから相続した不動産が遠方にある方は要注意です。中には遺産を相続したものの「使用目的」が決まっていない方のいらっしゃると思います。
しかし、相続した建物や現地の状況を把握しないまま「空き家」として放置することは大変危険です。
なぜなら、放置することで、他人に損害を与えて損害賠償責任を問われるケースがあるからです。
相続した不動産が空き家の場合は、要注意です。
「強風でエアコンの室外機が落ちて、歩行者にケガを負わせてしまった。または、相続した土地の外壁が倒壊してしまい通行人が負傷した。」
この場合、相続したあなたには過失がなくても損害賠償請求を負うことがあります。
不動産の「所有者」が何の落ち度が無くても完全に無過失責任となり免責されることはありません。
相続財産の維持管理を放置したため損害賠償責任を負うケースがあります。何もしないで放置は絶対に良くありません。
隣地、道路との境界標、杭を確認します。境界標や杭が土に埋もれていたり、外構工事の際に無くなっていたケースもあります。また、隣地の所有者が境界標を勝手に移動させてケースもあります。
特にブロック塀に塗られた赤線は、経年による汚れで見落としてしまう場合があるため注意が必要です。
特に先祖代々の土地や公簿売買で取得した土地は境界が定まっていない場合も要注意です。 境界標や杭がなく境界が不明な場合、まずは売主側はで土地家屋調査士に測量を依頼することになります。
今後、相続資産である不動産を売却することになっても、境界が確定していない土地は買い手が付きませんし、何より、不動産会社が仲介したがりません。まずは、測量+境界画定が必要です
次に隣地や道路への越境を確認します。よくある越境物はブロック塀、出窓、換気用ダクト、エアコンの室外機などを連想しがちですが、屋根、庇(ひさし)、雨樋(あまどい)な上空の電線なども越境物です。
特に相続物件では、境界や越境に関する認識があいまいな場合が多いため、売却後に大きなトラブルとなる危険性があります。
ペンギン生徒
アザラシ先生
真っ先にしておきたいことは、相続人を確定することです。離婚や再婚で家族形態が複雑になり相続人が増え続けることもあります。
「遺産分割協議の段階で新しい相続人が出てきた・・・」なんてことはよくあるケースです。
相続人の確定は、相続不動産の売却において非常に重要となるので、戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍などの公的書類での確認が絶対必要です。
相続人が確定したら、遺産分割協議に入る前に全ての相続人に連絡します。注意点としては、相続人の中には、既に亡くなっている方もいれば、連絡が取れず音信不通の方もいる場合があります。
相続人が亡くなっている場合は、子供たちが相続する代襲相続や家庭裁判所に不在者財産管理人を選任を申し立てる必要があります。」
遺言書がなく遺産分割協議も整っていない場合、相続不動産の売却に関しては相続人全員の同意が必要となります。
遺産分割前でも相続人全員の意思が一致していれば、相続人全員を売主とするか相続人の代表者を売主とすることも可能ですが、契約後の相続人同士のトラブルによる契約不履行を考えると、売却前に遺産分割をしておいた方が良いと思います。
ペンギン生徒
アザラシ先生
特に不動産の場合は、現金と違い簡単に分割ができないため、次にご紹介する4つの遺産分割方法を採用するのが一般的です。
「自宅は妻、現金は長男、土地は次男」などのように財産目録の項目通り分割することを指します。 財産の形を変更したくない(現金に換価したくない)などの現物分割が有効です。
遺産となる財産が少ない場合、現物分割が難しくなるケースもありますが相続人同士の合意があれば問題ありません。
換価分割とは、相続不動産を売却して現金に換え(換価)、相続分に応じて分割する方法です。
土地や建物を売却すると相続人全員が譲渡による所得税と住民税が課税されるため換価分はいくらか目減りします。なお、税率は所有期間によって短期譲渡所得もしくは長期譲渡所得どちらかとなります。
代償分割とは価値が高い不動産などの遺産を1人(または数人)で相続して、残りの相続人には相続分に相当する現金を相続人が支払う方法です。
代償分割は、現金で残りの相続人分を支払うため支払い能力がない場合は向いていません。
一括払いが難しい場合、遺産分割協議で相続人同士が合意していれば分割払いでも問題ありません。
この代償分割は相続人の支払い能力を見極める必要があります。
複数の相続人が、それぞれ自分たちの「持分」を決めて登記して共有名義とする方法を「共有分割」と言います。
不動産を共有分割する場合は、登記手続きをだけで済みますので非常に簡単です。
ただし、この方法は、共有名義の不動産を売却する際には共有者全員の同意が必要になるなどの制約を受けます。将来売却するなどの具体的な計画が無い限り、問題を先送りするだけになります。
また、「利用目的」が明確でない場合、「固定資産税」などの経費だけを支払うことになります。
ペンギン生徒
アザラシ先生
相続した不動産を売却する場合であっても、通常の不動産売却と同様、所得税と住民税が発生します。
税金の計算は、売却益(課税譲渡所得)に対して税率を乗じることで算出します。
税金＝課税譲渡所得×税率
支払うものが税金となるため、まずは所得を把握する必要があります。
最終的な所得は、確定申告によって確定しますが、給与所得等を合算した全ての所得を確定する前に、売却によって得られた譲渡所得(売却益)の計算が必要です。
アザラシ先生
まず譲渡所得(売却益)は以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
譲渡価額とは、実際に売買契約を締結した際の売却価格となります。
譲渡価額でよく見落としがちなのが、固定資産税精算金を買主から代金として受け取っている場合、譲渡価額に含める必要があります。
通常、固定資産税精算金は、売買契約書に記載されませんので、忘れがちになりますが、注意してください。
ペンギン生徒
アザラシ先生
相続の場合、被相続人が生前に購入した金額を取得費として引き継ぐことができます。
土地は、購入金額が取得費となりますが、建物は減価償却相当額を取得費から差し引きます。
また取得費とは、売却物件を購入した際の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などを合計します。
相続の場合、取得した時期が非常に古いため売買契約書等が紛失しているケースもあると思います。
そんな時は、概算取得費として、譲渡価額(売却価格)の5%として計算します。
取得費の中でくせものが実は、減価償却費です。建物は経年劣化するため、劣化部分を減価償却費として、建物取得費からマイナスする必要があります。
しかし、減価償却費を計上しないで取得費を計算すると売却損が出るケースの場合、改めて減価償却費を計算しなおすと、実は売却益が発生していることもありますので、注意が必要です。
減価償却費については、「売却損だと思っていたら税金が発生していることも」で改めて解説します。
アザラシ先生
譲渡費用とは、不動産売却時に支出した費用を指します。仲介手数料、登記費用等が代表的です。
住宅ローンを抹消時の登記費用は、譲渡費用とは見なされません。譲渡のために直接かかった費用とは見なされませんので注意が必要です。
特別控除額は、「使える特例は使い倒そう」で解説しますが、課税譲渡所得がプラスでも要件に該当すれば特別控除額をマイナスすることができる税金の特典です。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用－ 特別控除
特別控除の代表格が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。上記の譲渡所得から3,000万円を特別控除できる特例です。
課税譲渡所得(売却益)が決まれば、所有期間に応じた税率を乗じて所得税と住民税を計算します。
なお、相続不動産は、相続によって取得した日からの所有期間ではなく、被相続人が不動産を取得した日から数えます。
■税率| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63% | 9% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315% | 5% |
※上記に復興特別所得税を含めています。
取得費でも解説しましたが、建物の取得費を計算するにあたって、減価償却費相当額をマイナスして算出することになります。
減価償却費相当額の計算方法は、以下の通りです。
減価償却費相当額＝建物購入価格(建築価格)×0.9×償却率×経過年数 ※経過年数が6ヶ月以上の端数は1年、6ヶ月未満の端数は切り捨てます。
| 構造 | マイホーム・セカンドハウス | |
|---|---|---|
| 耐用年数 | 償却率 | |
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 軽量鉄骨 | 40年 | 0.025 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
例えば
木造の戸建て住宅が2,000万円で売れたとします。取得費2,500万円、譲渡費用100万円として、減価償却を忘れていたとします。
しかし、取得費から減価償却費の800万円を差し引いたところ・・・
「400万円の売却益(譲渡所得)が発生していた。」なんてこともありますので、注意が必要です。
建物の取得費は取得時の総額ではなく、減価償却後の金額となります。
ペンギン生徒
減価償却費の計上忘れには注意が必要ですね。
アザラシ先生
1つの不動産で相続人が共有名義の場合、1つにまとめて確定申告できませんので、名義人それぞれが確定申告を行う必要があります。
実際の譲渡所得の計算は、相続人個々の持分割合に応じて譲渡価額や取得費を計算します。
例えば譲渡価額5,000万円でしたら、相続名義人Aの持分が4/5でしたら、5,000万円×4/5＝4,000万円。相続名義人Aは1/5の1,000万円。などのように計算します。
相続した不動産売却で税金が発生した場合、誰もが節税したいと思うはずです。実は、条件に該当すれば、複数の特例を使うことがきて税額を大幅に節税できます。
実は、相続税を納税するために相続した不動産を売却することはよくあります。そんな場合でも譲渡税を課税するのはあまりにも酷だと言えます。
そこで、死亡日から3年10か月以内に売却すると、「相続税の取得費加算の特例」が適用されます。
上記3つの要件を満たせば、売却した不動産にかかっていた相続税を取得費に加算することができますので、譲渡収入が減って譲渡税が安くなります。
不動産売却の特例は、居住用の自宅売却時に適用されます。
被相続人と同居していた場合や相続後、居住用として転居した場合に適用可能になります。また土地売却でも使える特例があります。
| 居住用不動産の売却 | 使える控除・特例 | 備考 |
|---|---|---|
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 | ||
| 10年超所有軽減税率の特例 | 所得税10.21%(復興税含) 住民税4% |
|
特定の居住用財産の買換えの特例 |
|
|
| マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | ||
| 土地の売却 | 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除 | 平成21年の取得土地を平成27年以降に売却する人 平成22年の取得土地を平成28年以降に売却する人 |
| 5,000万円の特別控除の特例 | 公共事業などのために売却した場合 | |
| 2,000万円の特別控除の特例 | 特定土地区画整理事業などのために売却した場合 | |
| 1,500万円の特別控除の特例 | 特定住宅地造成事業などのために売却した場合 | |
| 800万円の特別控除の特例 | 農地保有の合理化などのために売却した場合 |
不動産を売却して売却益(譲渡所得)が発生すると分離課税といって給与所得などの他の所得とは別で税金を計算します。
そして、売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行い所得税と復興所得税を納付します。
住民税は、5月頃納付書が送られてきますので、到着次第納税します。
相続不動産の売却は、通常とは手続きが異なります。
遺産分割協議は相続人全員(代襲相続人も含みます)の参加が必須で1人でも協議に参加できなければ、遺産分割協議は無効となるため、相続では最大のヤマ場となります。
遺産分割協議は多数決ではなく、相続人全員の合意が必要です。
なお、法定相続分や遺言による分割であっても、相続人全員が協議して合意すれば変更しても問題ありません。 なお、遺産分割協議は一旦成立すると全員の同意がない限りやり直しできません。
遺産分割協議を行わない場合で相続すると法定相続分に応じた相続人が共有する状態となります。
アザラシ先生
遺産分割協議書は必ず作成しなければならないわけではありませんが、後日のトラブルを避けるためにも証拠として残しておくことをお勧めします。
名義変更する際の相続登記では、遺産分割協議書の添付が必須となりますので、作成されることをお勧めします。
不動産の所有者が死亡した場合、所有者が不在となるため遺産分割協議が終わった段階で「相続登記」という相続人に対する名義変更が必要です。
遺産分割協議で何の問題もない場合、その相続人名義で登記すればよいのですが、相続人が1人しかいないケースはほとんどなく、相続人が複数いるのが普通です。
従って遺産分割に基づき特定の相続人が単独で所有権を得るか、遺産分割に基づいて複数の相続人で共有することになります。
アザラシ先生
共有名義の状態で相続した場合、まずは不動産の名義を1人にしておいて、売却後、相続割合に応じて分配する方法がよく行われます。
ただし、売却前に登記済証(権利証)で現在の名義人の確認は必ず行ってください。 なぜなら、先祖代々の不動産の場合、亡くなった親名義だと思っていたら、とっくの昔に亡くなっていた祖父名義のままだったということがよくあります。
この場合、祖父の相続手続きをしないと不動産の売却ができません。昔の相続をやり直す場合は、相続人でも亡くなっている人がいたり、代襲相続など手続きが面倒です。
速やかに司法書士などの専門家に相談されることお勧めします。
祖父の相続人にあたる人が誰なのかを特定し、生存している相続人同士で遺産分割協議を行い、その協議がまとまってからでないと、親の不動産の遺産分割ができません。
祖父の相続を片付けてから親の不動産を遺産分割協議で相続人に変更することで、はじめて相続した不動産売却が可能になります。
相続した不動産を数名で所有する場合は、共有名義で登記します。共有名義の不動産売却は共有者全員の承諾、実印、印鑑証明書が必要になります。売却前に必ず伝えておきましょう。
以上が相続不動産売却の予備知識と税金等の処理になります。実際に売却となると、誰もが高く売したいと思うはずです。ここでは、相続した不動産を高く売却するためにコツをご紹介します。
相続した不動産を高く売るなら、不動産会社に「仲介」を依頼して売却活動を行ってもらうのが一番です。
具体的には、複数の不動産会社に相続不動産の査定を依頼して、あなたが売却しようとしている不動産売却に長けた不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動を依頼します。
その後、不動産会社は、自社のホームページや不動産のポータルサイトなどに物件情報を掲載して広く購入希望者を募ります。
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