ご存知の通り不動産は時間の経過とともに建物価値が下がります。できれば、短期間のうちに売却したい、そんな方も多いと思います。
売った値段よりも買った値段の方が高い（つまり売却損）であれば、税金の心配がないのですが、譲渡益(売却益)が発生した場合は、譲渡税(所得税と住民税）が課税されます。
しかも、後で詳しく解説しますが、5年以内の短期売却の場合は、税率が非常に高いため注意が必要です。
不動産売却をされる方の中には、
等々の疑問を持たれた方も多いと思います。
そこでこのページでは、「短期譲渡所得と長期譲渡所得」税率の違いや取得日や譲渡日の判断方法さらに、個人が短期転売をする際の注意点について解説します。
冒頭に少し触れましたが、買った値段よりも高く売れた場合、つまり売却益が出た場合、税金(所得税と住民税)が発生すると解説しました。
売却益のことを譲渡所得と言って、以下の式で計算します。
上記の計算式で売却益つまり譲渡所得がプラスなら税金が発生します。
最終的な税金の計算方法は、税率を掛けて以下の計算式で計算します。
譲渡所得の計算方法は、以下のページで詳しく解説しています。
不動産を売却した際の譲渡所得に対する税金は分離課税といって、給与所得や事業所得などとは区分して申告します。
個人が不動産を売却した場合は、所有期間によって税率が変わります。
所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超えている場合を「長期譲渡所得」といって税率が変わります。
| 所得税 | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
少し余談になりますが、「なぜ所有期間が5年以内の短期の場合は、税率が2倍近く高いのか？」疑問に思われた方も多いと思います。
これは、短期間で転売を繰り返す「土地転がし」を抑制するためにあります。
今では想像できないかも知れませんが、バブル時代は、不動産の価格が高騰して、「土地転がし」つまり転売によって利ザヤを稼ぐ業者や個人が横行しました。
これによって、本当にマイホームを必要としているサラリーマンにとって、家を持つことが高嶺の花でした。
本来、必要としている人達がマイホームを取得できない。そこで、税率を上げて短期間での不動産売却を抑制することにしました。
バブル経済が終焉して長い年月が経ちますが、今でもその名残が残っていると言えます。
不動産の取得後は、購入した土地に家を建てたりします。また購入後は、自宅を売却することもあります。
それでは、いつをもって「取得日」あるいは「譲渡日」とするのでしょうか？
■取得日
| 取得の場合 | 取得日の判定 |
| 購入した場合 | 引き渡しがあった日(売買契約を締結した日も認められます。) |
| 建物を建築会社に請け負わせて新築した場合 | 建物が完成して引き渡しを受けた日 |
| 建設途中のマンションや建売住宅を買った場合 | 建物が完成して引き渡しを受けた日 |
■譲渡日
| 譲渡の場合 | 譲渡日の判定 |
| 原則 | 引き渡しがあった日(売買契約を締結した日も認められます。） |
「取得日」「譲渡日」ともに原則として、「引き渡し日」とされていますが、「売買契約を締結した日」とすることも認められています。
このページをご覧の中には、やむを得ず5年以内の短期でマンションを売却された方も多いと思います。
後で詳しく解説しますが、首都圏で築浅マンションを売却した場合、「思いのほか、高く売れた」方もいらっしゃると思います。
中には、短期譲渡所得に該当するため、40%近く税金を払った方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実は、短期売却であっても、マイホームであれば、譲渡所得から3,000万円分を控除できる特例があります。
3,000万円特別控除とはマイホームを売却した場合、売却益から3,000万円を引いてあげようというのが3,000万円控除の特例です。
つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡税(所得税・住民税)を納める必要がないという大変ありがたい特例です。
ちなみに、3,000万円特別控除の素晴らしいところは、
極端な話、3ヶ月前に購入して住みはじめたばかりでも、運が悪く！？大阪に転勤になった場合でも、3,000万円特別控除は適用されます。
3,000万円特別控除は以下のページで詳しく解説していますので、特に短期譲渡の方で、売却益が発生しそうな方は、ぜひご確認ください。
不動産を売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると税金(所得税と住民税)を支払う必要があります。
マイホームの売却損は原則切り捨てとなりますが、一定の要件に該当するマイホームを売却した場合の売却損に限り、売却した年度の他の所得との損益通算が認められます。
さらに損益通算しても引ききれない売却損の金額を売却年の翌年以降3年間所得から差し引く(繰越控除)ことができます。
サラリーマンでしたら最大4年間、給与から差し引かれていた所得税が戻ってきます。おまけに、住民税も天引きされません。
詳しくは、以下のページで詳しく解説しています。300万円以上も税金が安くなった事例をご紹介しています。
「不動産売却で損失が出てしまい、税金まで払うのは厳しい・・・」「不動産売却損を有効活用する方法を教えてほしい。」
やむを得ず不動産を短期で売却しなければならない方もいれば、はじめから転売することで利益を得たい方もいらっしゃるかと思います。
まずは以下のデータをご覧ください。
(引用元)東京カンテイ
これは、「東京カンテイ」がまとめた2016年までの10年間におけるマンションの価格推移です。
ご覧いただいた通り、3大都市圏(東京、大阪、名古屋)の中古マンション価格が上昇しているのがわかります。
価格推移を見てみますと短期で不動産を転売するビジネスが成り立っているのがわかります。
さらに、築年数5年以内の中古マンションは、希少価値が高いため、高く売れる傾向にあります。
上のグラフは、公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)のデータとなります。
ご覧いただいた通り、築5年以内が最も㎡単価高く売れているのがわかります。
逆に築年数20年を超えてくると㎡単価が大きく下がっています。短期転売するなら、築浅物件を狙う必要があります。
もっと詳しく知りたい方は、以下のページをご覧ください。
マンション、一戸建てなどの中古住宅を売却したいけど、最適なタイミングはどの時期なの？とお悩みの方も多いはずです。
先にも解説しました通り、個人が短期転売を続けても、短期譲渡所得となり譲渡税が40%も課税されます。
しかも、通常マイホームを短期転売することは、考えづらいため、先に解説しました3,000万円特別控除も使えません。
一方、法人は他の事業(営業活動)から出る損益と合わせて計算されるため、決算が黒字なら、法人税が課税され、赤字ならほとんど課税されません。
法人は個人と違い不動産売却だけが分離して課税されない仕組みとなっています。
なお、個人が短期転売を続けるリスクについても解説します。
個人が短期の転売を繰り返せば、宅地建物取引業を営んでいると見なされる可能性があります。
特に事業用の物件を反復継続して売買する行為ですともっと厳しくみられる可能性があります。
宅地建物取引業法第12条には、宅地建物取引業の免許を持たないものが宅地建物取引業を行うことができません。
第十二条 第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
ちなみに第三条第一項とは、宅地建物取引業を営む場合は、国土交通大臣、都道府県知事の免許を受ける必要があります。
第三条 宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
ちなみに、宅地建物取引業の免許を持たずに宅地建物取引業を営む(無免許営業)と同法第79条によって3年以下の懲役または300万円以下の罰金刑に処せられます(懲役+罰金もあり得る)。
以下が宅地建物取引業法第79条です。
第七十九条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役若しくは三百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
無免許営業に該当するか否かの明確な判断基準はありませんが、短期の譲渡(転売)を繰り返せば宅地建物取引業を営んでいると見なされる可能性が高くなります。
短期売買を繰り返す可能性がある方は、宅建業の免許を取得した方が良いでしょう。
更地500坪を1500万円で買い、5年以内に道路に面している100坪を1000万円で売れた場合の税金の計算方法を教えてください。
1500万円÷500坪＝3万円/坪が購入単価となります。
100坪×3万円＝300万円の購入金額に対して1,000万円で売却した場合、700万円の短期譲渡所得が発生します。
短期譲渡所得の税率は39.63%です。
上記はわかりやすく解説するため計算方法を簡素化しましたが、購入時や売却時に支払った経費を計上することができます。
などを計上できます。
経費については、以下のページで詳しく解説しています。
個人の方が土地やマンション等の不動産を売却すると売却益(譲渡所得)に対して所得税と住民税が発生します。
親の家を相続しました。住む予定が無いため売りに出そうと思います。その際、5年以内に売却したら短期譲渡とみなされますか？
相続で取得した不動産は、被相続人(亡くなった方)の取得時期や取得価格が取得した人に引き継がれます。
従って、相続で取得した人が売却(譲渡)した年の1月1日までの所有期間が長期か短期かで判定します。
つまり、亡くなった方が取得した時からの期間で考えますので、5年を超えていれば長期譲渡となります。
相続した不動産を売却する予定の方は、以下のページも併せてご覧ください
不動産は、相続人同士が均等に分けることが難しいため、現金に変えて換価分割したいという方もいれば、近い将来、相続した土地や家などの不動産を売却して現金にしたい。
同じ年に2つ以上の不動産を売却して、一方では利益、他方では損失が出た時は、利益と損失を差引き計算(損益通算)することができます。
なお、健康保険料への影響はこちらのページで詳しく解説していますので、ご参照ください。
このページをご覧の方は、不動産売却において「儲け」つまり「譲渡所得」が発生した方だと思います。不動産売却で譲渡所得が発生すると所得税と住民税を納税する義務が発生します。
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