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不動産売却の分離課税を徹底解説

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このページでは、不動産売却における分離課税について徹底解説します。

まず、会社に勤めて給与をもらったり、自分で事業を起こしたり、株の売買で利ざやを稼いだりと、いろいろな稼ぎ方があります。

所得税は、簡単に言いますと、個人の「稼ぎ」に対してかかる税金です。この「稼ぎ」のことを税法では「所得」と呼ぶので、「所得税」という名前がついています。

不動産の売却において買った値段よりも高く売れた場合も、「稼ぎ」=「所得」と見なされ「所得税」が課税されます。

所得税が課税される所得も10種類に区分されています。

  • 利子所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 給与所得
  • 退職所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得⇒不動産の売却はコレ!
  • 一時所得
  • 雑所得

不動産売却における所得は、「譲渡所得」となります。よく「不動産所得」と勘違いされる方がいますが、売却における所得は譲渡所得となります。

所得税はどのように計算するの?

所得税は、1月1日から12月31日までの暦年の所得に対して課税されます。といっても、1年間の収入金額からそのまま所得税の額を計算するわけではありません。

大ざっぱに言いますと、まず収入から、その収入を得るために使った費用などを差し引いて「所得金額」を計算します。

次に本人や家族の状況、あるいは災害や病気などを考慮した14種類の「所得控除」を引いて「課税所得金額」を計算します。

この課税所得金額に税率を掛けるというのが、10種類の所得に共通した所得税の基本的な計算です。

差し引ける費用は所得の種類によって決まっています。また所得によって特別な控除が認められています。

所得税の基本的な計算式

所得税額=(所得金額-所得控除)×税率

この10種類の所得は、所得によって全額が課税の対象になったり、2分の1しか課税対象にならなかったりと、違いがあります。

従って、所得金額を計算するときは、全部の収入を合計するのではなく、まず10種類の区分ごとに決められた方法でそれぞれの所得を計算します。

そして合算できるものは、合算して、分けて計算するものは分けて、所得金額を計算することになります。

不動産売却における分離課税について

所得税の計算は、

  • 総合課税
  • 分離課税

の2種類となります。

ほとんどの種類の所得は合算して「総合課税」となりますが、ほかの所得と合算せず、分けて課税される種類の所得の種類があります。

不動産の売却益にかかる所得税は、他の所得と分けて確定申告をしなければなりません。これを「分離課税」といいます。

所得の中で主に以下のものが分離課税によって計算します。

  • 山林所得
  • 退職所得
  • 譲渡所得のうち不動産や株式などは分離課税

不動産売却はなぜ分離課税なの?

Q&Aサイトなどには、「分離課税は他の所得と合算して計算できないから損。」といった書き込みを見ますが、誤りです。

分離課税にすることで、何十年もの間の積み重ねの結果である所得をその収入があった時に他の所得の税金の計算に影響しないよう分けて計算します。

なぜなら、分離課税以外の総合課税となった所得に対しては、以下の税率が適用され所得税の税額が計算されるからです。

こちらは、国税庁のホームページある所得税の速算表となっておりまして、所得が上がるにつれて税率が高くなっています。いわゆる累進課税と呼ばれています。

課税総所得金額(1,000円未満切捨) 税率 控除額
1000円以上~195万円以下 5% 0円
195万円超~330万円以下 10% 9万7500円
330万円超~695万円以下 20% 42万7500円
695万円超~900万円以下 23% 63万6000円
900万円超~1800万円以下 33% 153万6000円
1800万円超 ~4000万円以下 40% 279万6000円
4000万円超 45% 479万6000円

不動産売却などの一時的とは言え多額になりがちな所得を他の所得と合算して計算してしまうと、大きな税負担になる恐れがあるため、他の所得とは分離して計算します。

不動産売却における譲渡所得の税率

一方、不動産売却における譲渡所得の税率は、所得金額ではなく、所有期間によって税率が決まります。

所有期間 所得の種類 所得税 住民税
5年以下 短期譲渡所得 30% 9%
5年超 長期譲渡所得 15% 5%

※平成25年(2013年)から令和19年(2037年)までは、復興特別所得税が所得税額の2.1%加算されます。

例えば、会社員で給与所得が500万円の方が、所有期間7年の不動産で譲渡所得が1,000万円発生したとします。

給与所得500万円の方の所得税率は20%です。

仮に譲渡所得1,000万円が総合課税で合算されると、所得が1,500万円となり、所得税率が33%となります。

給与所得20%で計算した所得税と、譲渡所得15%で計算した所得税を分けて計算することで、課税される税金の総額を少なくすることができます。

従って、「分離課税は他の所得と合算して計算できないから損。」という解釈は誤りと言えます。

譲渡所得の計算方法

不動産売却における譲渡所得は以下で計算します。

課税譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

譲渡価額とは、不動産の売却価格です。取得費に関して、土地は取得するにあたって支出した金額となりますが、建物は取得価額から売却時までの減価償却費を除いた金額となります。譲渡費用は仲介手数料や登記費用など売却に要した費用となります。

Q&Aサイト等で相談される方の中には、不動産を売却した際には、無条件で税金が発生すると思われている方がいらっしゃいますが、譲渡所得が赤字(売却損)の場合は税金が課税されません。

例外あり!不動産売却において損益通算できる例

不動産売却における譲渡所得は、分離課税となるため赤字は原則切り捨てとなります。

ただし例外があります。

自分が居住するために所有していたマイホーム(居住用財産)を売却して発生した赤字は、損益通算することができます。

マイホーム(居住用財産)の定義

損益通算の適用を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 自分が現在住んでいるか、住まなくなった日から3年目の12月31日までのマイホームの売却であること。
  • 売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること。

損益通算2種類の特例

マイホームを売却して赤字が発生した場合、「買換え」か「売却のみ」かによって損益通算できる特例が異なります。

売却方法 特例
買換え 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却のみ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

赤字が発生した方でも確定申告すれば税金面で恩恵が受けられる可能性があります。詳しくは以下のページで詳しく解説してますので、ぜひご確認ください。

不動産の売却損も計上!確定申告で有利な特例を使い倒そう

「不動産売却で損失が出てしまい、税金まで払うのは厳しい・・・」 「不動産売却損を有効活用する方法を教えてほしい。」 バブル期以降、個人が居住用財産を売却した場合、売却益ではなく売却損になるケースがほとんどではないでしょうか。 実は、…

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(参考)2種類の分離課税

分離課税は、他の所得と合算せずに単独で所得を計算する課税方式であるとご説明しました。

実は、分離課税には、「源泉分離課税」と「申告分離課税」の2種類があります。

まず、「源泉分離課税」の代表例が預貯金や社債の利子、公社債投資信託の分配金などの「利子所得」になります。

利子所得は原則として支払いを受ける際に所得税と住民税の利子割が源泉徴収される「源泉分離課税」となります。

「源泉分離課税」は、所得から源泉徴収税が差し引かれて、残りの金額を受け取る課税方式です。

従って、受け取り金額から税金が差し引かれているため、「源泉分離課税」の場合、確定申告の必要はありません。

なお、株の配当金、株式投資信託や不動産投資信託の分配金は、「配当所得」となります。

配当所得も所得税と住民税が源泉徴収されるため確定申告の必要はありませんが、非上場の株式で1銘柄当たり年間10万円を超える配当は、確定申告で精算しなければなりません。

「申告分離課税」は、先に解説しました不動産の売却益、株式、公社債などの売却益は譲渡所得として、他の所得と合算せずに納税します。

また、譲渡所得が発生すると一時的ではありますが、健康保険料などの医療費負担が気になる方は、以下のページがとても参考になります。

不動産売却による健康保険料への影響 大幅に増えた節約方法は?

このページをご覧の方は、不動産売却において「儲け」つまり「譲渡所得」が発生した方だと思います。 不動産売却で譲渡所得が発生すると所得税と住民税を納税する義務が発生します。 ここまでは多くの方がご存知なのですが…

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不動産売却における分離課税は確定申告が必須です

「確定申告が必要な場合、税務署から通知が来てから申告するのですか?」とご質問をいただくことはありますが、税務署からは何の連絡も来ません。

連絡が来るのは、譲渡所得の確定申告をしなかったために、1~2年後に税務署から追徴の指摘を受けて、無申告加算税の15%(50万円を超えていると20%)と延滞税の年7.3%または14.6%が加算された上に追徴通知が届きます。

さらに50万円以下の罰金に課される場合もあります。特に悪質だと見なされると、隠蔽の無申告として、重加算税が40%加算された上に、10年以下の懲役もしく1,000万円以下の罰金が課されます。

くれぐれもご注意下さい。

確定申告は以下のページで詳しく解説しています。

【初心者用】不動産売却後の確定申告が必要な場合と提出書類について

不動産を売却した場合は、確定申告が必要となるケースがあります。 会社勤めされている方などは、ふだん確定申告など無縁の方も多いと思います。また、確定申告と聞くと何やら難しそう・・・などの不安を…

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税理士監修者コメント

本村健一郎
不動産の売却による所得は、一時的な所得であるため、給与などの毎年入ってくる所得と別に税金を計算する、という点が分離課税のポイントです。

税理士:本村健一郎の詳細

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