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賃貸中に不動産を売却したいと思ったら?売却手順と注意点を全公開

賃貸中に不動産を売却したいと思ったら?売却手順と注意点を全公開のイメージ

さまざまな事情で保有している不動産を売却したいと考えることもあることと思います。もしも、その不動産が賃貸中であった場合、通常の不動産売却とは違いがあるのか、そもそも賃貸中でも売却ができるのかなど、いろいろ疑問が湧き出てくることかと思います。

  • 年を取ってきたので、資産整理をするため、賃貸中の不動産を売却しておきたい
  • 賃貸中の不動産を相続したが、売却したい
  • 新たな投資用不動産を購入するために、今ある賃貸中の不動産を売却したい
  • 自宅を購入した後に転勤となったため賃貸していたが、戻る予定はなさそうなので売却したい

このような状況にお悩みであれば、ぜひこの記事をお読みください。

賃貸中の不動産の売却時の注意点、手順などについてご理解いただけるようになります。

賃貸中の不動産を売却したいけど、そんなことできるの?

賃貸中といえども、基本的に不動産の売買を行うことは可能です。

賃貸中の不動産を売却する方法は、投資用物件として売る場合と居住用物件として売り出す場合の2つがあります。

まず投資用物件として売る場合、賃貸中のまま、つまり賃借人は住んでいる状態で売り出すことができます。「オーナーチェンジ」と呼ばれるもので、所有者が変わるだけなので、賃借人に大きな影響はありません。

もうひとつは、居住用物件として売り出す方法です。多くの場合は、入居者に退去してもらって空き家にしてから売り出すことになります。

居住用として購入を検討する人は当然ながら内覧を希望しますが、賃借人が家の中を見せてくれることはまず難しいと考えておきましょう。

交渉次第で見せてもらえる場合もあるかもしれませんが、何回も他人が家の中を見にくることに応じてくれる賃借人はまずいないと思った方が妥当です。

では、どうしたら良いかというと、居住用の場合はやはり空き家にしてからのほうがスムーズに売却できます。詳しい流れについては後述します。

賃貸中に不動産を売却するなら、まずは物件金額の査定から!

まずは物件の査定が必要です。投資用として売却するのか、居住用として売却するのかによって、査定方法が変わります。それぞれの査定方法について、以下に説明します。

将来の収益予測に基づく収益還元法

投資用物件として賃貸中の不動産を売却する場合は収益還元法を用いて査定をすることになります。収益還元法とは、対象物件が将来生み出す収益の予測に着目して評価を行い、不動産の価格を決定する方法です。

近隣エリアの取引価格と比べる取引事例比較法とは

居住用物件として売却する場合は、取引事例比較法という方法を用いて査定することになります。近隣エリアの同程度の物件が過去にどのくらいの価格で売却されたのかをベースに、対象物件の立地・環境要因や建物の保全状態を加味して算出されます。

賃貸中の不動産を売却する流れ

査定が終わり、不動産仲介業者に不動産売却の仲介を依頼することになります。
不動産仲介の契約は専任媒介契約か一般媒介契約のどちらかになります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、売却活動の全般を1社のみに任せる契約です。
他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。専任媒介契約を締結した不動産会社は、確実に売主側の仲介として手数料収入を得られるため、積極的に買い手を探してくれるところがメリットです。

一方で、自社の販売活動で買い手も見つけることができると、手数料収入が双方から得られるので、他の不動産仲介会社から問い合わせがあっても「他の商談が進行中です」、「既に売れました」など、売却のチャンスを意図的に見送る悪質な行為を行う業者もいる点には注意が必要です。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。
売主にしてみれば、多くの不動産会社に広く販売活動をしてもらえることは大きなメリットです。

しかし、不動産会社は、買い手を紹介しても契約が成立しなければ手数料収入が一切入らず、タダ働きになってしまうことになります。そのため、あまり積極的に買主を探してくれないということも多々あるので注意が必要です。

不動産仲介業者との契約が完了したら、いよいよ物件を売り出します。投資用物件として売り出す場合と、居住用物件として売り出す場合で、条件や注意点が変わりますので、以下に説明します。

投資用物件の場合

投資用物件を売り出した場合、購入希望者は賃借人が生活をしているため、内覧はできません。購入希望者は、図面、建物の外観、立地、築年数や直近の入居者入れ替わり時に撮影した写真などから購入するか否かを判断することになります。

内覧を希望されることもあるかもしれませんが、投資用物件の場合は内覧なしの購入はよくあることですし、既に入居者がいるということは、家賃収入がすぐに発生するということですので、その旨を購入希望者に説明すればとくに問題になることはないでしょう。

晴れて買い手が見つかった場合は、売買契約時に敷金、賃料、固定資産税、保険料などの清算をすることになります。物件がマンションの場合は、管理費も清算対象となります。

売却が完了したら、賃借人に地位承継通知と同意書を送付し、オーナーが変わった旨を連絡する必要があります。これにより、賃借人は、将来の退去時には敷金の返戻を新しいオーナーから受けることができ、オーナー変更による不利益はなにもないということを確認することができます。

地位承継通知では、主に以下のことを伝える必要があります。


  • オーナーチェンジを行ったこと
  • 敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐこと
  • 賃貸契約条件の確認
  • 新しい賃料の振込先
  • 新しい管理会社の名前や連絡先

wordでのダウンロードはこちら

令和〇年〇月〇日

〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
〇〇マンション 〇〇号室
〇〇 〇〇様

△△県△△市△△町△丁目△番△号
△△ △△

賃貸人の地位承継通知書

拝啓 時下ますますご清祥のこととお喜び申し上げます。

さて、この度私が貴殿に対し賃貸しております〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号〇〇マンションは、令和〇〇年〇〇月〇〇日付で□□□□に売り渡しました。

従いまして、上記建物賃貸借契約上の賃貸人たる地位は、同日付で□□□□に移転しましたので、その旨ご通知申し上げます。

なお、賃貸人の変更に伴い、管理会社が株式会社☆☆☆(住所:☆☆県☆☆市☆☆町☆丁目☆番☆号、TEL:☆☆-☆☆☆☆-☆☆☆☆)に変更となりましたことも併せてご通知申し上げます。

つきましては、下記事項につき、ご通知申し上げますので、お忙しいところ大変恐縮ではございますが、内容をご確認のうえ、末尾記載の「同意書」をご提出くださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

敬具

1. 〇〇〇〇様と△△△△との間に取り交わされている賃貸借契約は、現状のまま新賃貸人に有効に引継がれます。

2. 賃借人に返還を要する敷金については、新賃貸人に免責的に承継されますので、これらの返還義務は新賃貸人が負うことになります。(将来、本賃貸借契約が終了した場合には、□□□□が本賃貸借契約の条項に基づき同契約上の賃貸人として保証金を預り証と引き換えに貴社に返還させていただくことになります。)

3. 令和元年〇月1日よりご請求させていただきます令和元年◇月分賃料等及び、それ以降の賃料等については、新賃貸人指定の口座宛にお振込下さい。

≪新しい賃料等の振込先≫ □□銀行□□支店
普通口座 □□□□□□□
口座名義人 □□□□

以上


同意書

令和〇年〇月〇日

旧賃貸人 △△ △△様
所有者及び新賃貸人 □□ □□様

上記の各事項につき確認し、賃貸人の地位が△△△△から□□□□に承継されることに同意いたします。

賃借人 〇〇 〇〇 印

以上

居住用物件の場合

居住用物件として売却する場合、購入希望者は内覧を希望します。
投資用物件と違い、内覧を受け入れずに売却につながることはほぼないと言えるでしょう。

売却物件が既に空き家になっている場合は問題ありませんが、売却後に賃借人が退去する場合は、賃借人に内覧の対応をお願いする必要があります。

賃借人にしてみれば、「内覧に応じてほしい」というオーナーからの希望は受け入れがたいことも多く、断られる可能性も相当程度高くなることを念頭に置いておく必要があります。

物件を売却することは、あくまでもオーナーである売主の都合なのであって、その都合を賃借人に押し付けようとしても所詮無理な話です。「オーナーは自分だから言うことを聞け」というような高圧的な態度やスタンスはトラブルの元ですので、注意しましょう。

内覧をスムーズに行うためには、物件を空き家にしておくことが、もっとも簡単な方法です。では、賃借人に退去してもらえば良いかといえば、事はそう簡単ではありません。

賃借人に退去してもらうことを検討するのであれば、まずは賃貸借契約を確認するようにしましょう。

定期借家契約 契約期間が満了すれば、問題なく退去してもらえます。退去予定日以降に内覧を設定するようにしましょう。
一般借家契約 契約期間が満了することを理由に、オーナーが更新を一方的に断ることはできません。オーナーから契約更新を断るには「正当な事由」が必要となりますが、「売却するから出ていってほしい」というのはオーナーの勝手な都合であり、正当な事由には該当しません。

一般借家契約をしている入居者に対して退去交渉を行う場合は、直接交渉を行うとトラブルに発展する可能性もあるので、不動産業者を介して交渉した方が良いでしょう。

場合によっては立ち退き料や引っ越し代などをオーナーが負担して、退去してもらうことも考えられます。

上記は、買主本人が居住することを目的としている場合の話でした。
それ以外にも、不動産業者や管理会社に買い取ってもらう方法があります。

価格よりも最短での売却を求める方に

要は投資用物件として売却するのと同じことになるのですが、業者に買い取ってもらう場合は市場価格より1~2割安い価格で売却することになるのが一般的です。

割安になっても良いからとにかく早く売却したい、スピードを重視したいという場合に、業者に相談してみると良いでしょう。

賃貸中の不動産をなるべく高く売るには?

賃貸中の不動産の売却方法には投資用として売る場合と居住用として売る場合があることについては上記までに述べた通りですが、売却価格を重視するのであれば、居住用の方が高く売れる傾向があります。

もちろん、最初から広告などを出して広く買い手を募集するのも良いのですが、まずは現在住んでいる賃借人に「購入しませんか?」と声をかけてみるのもひとつの手です。

とくにファミリー物件の場合は、子供の保育園や学校などに通っているなど、生活の活動基盤が既にその地域でできあがっている場合も多く、引越しは避けたいと考えている場合も多くあります。

いちばん最初に声をかけると、内覧も不要ですし、そのまま購入につながる可能性もそれなりに高く、実際に賃借人が購入したという事例はたくさんあります。
うまく話がまとまれば、もっとも速く、価格交渉もスムーズにいく方法といえるでしょう。

賃貸中の不動産、売却できないこともある?

例えば、土地自体に問題がある場合など、売却できないことはあるのでしょうか。
具体的には、液状化した土地の上に建物がある物件、交通の便の悪い辺鄙な場所にある物件、不幸な事故や事件があった物件などを売却する場合が考えられます。

この答えは、一言でいってしまえば「売れるかもしれないし売れないかもしれない」ということになります。こう言ってしまうと身も蓋もないように聞こえるかもしれませんが、不動産も他の商品やサービスと同じように、需要と供給で売買取引が成り立つものです。

結果として売れないことはあっても、不動産仲介会社に売却の仲介を依頼する時点で断られることはまずないでしょう。

不動産仲介会社は、買い手を探し、売買が成立させられれば仲介手数料を稼げますが、売れなかったからといって特に損失が発生するわけでもありません。

最初から「この物件には問題があるから・・・」とあきらめる必要は全くないので、まずはトライしてみると良いでしょう。

まとめ

賃貸中でも不動産が売却できることをご理解いただけたでしょうか。
投資用として売却するのか、居住用として売却するのかで大きな違いがありますが、どちらにしても賃借人が住んでいる最中に内覧の対応をしてもらうのは難しいという点には注意が必要です。

どういう売り方をしたいのか、どのくらいのスピードで売りたいのかなどの希望により、条件は変わってきますので、まずはリサーチをしっかりして、方針を固めたうえで計画的に進めていくようにしてくださいね。

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