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不動産売却は家に住みながらできる!成功させるコツと自宅を買い戻す方法について

不動産売却は家に住みながらできる!成功させるコツと自宅を買い戻す方法についてのイメージ

住みながら自宅を売却するためには、売却する手順やタイミングを理解しておくことが必要です。事前に売却方法に関する情報を整理し、スムーズに内覧を済ませ売れ残りを防ぎましょう。 当ページでは、以下のように住みながら不動産を売却したいという人の質問に応えていきます。

  • 住みながら売却する流れが知りたい
  • 住みながら売却することのメリットやデメリットはあるのか
  • 売却した家に住み続けることも可能なのか

家に住みながら不動産売却を成功させるコツと、自宅を買い戻す方法について解説します。

【不動産売却】空き家にしてから売るか、住みながら売るか

まずは、不動産売却する基本的な流れについてみていきましょう。

自宅を売る方法には、空き家にしてから売る方法と住みながら売る方法とがあります。 「どちらの売却方法を選べばいいのかわからない」という悩みを解決するために、 空き家にしてから売る手順を先に紹介するので、参考にしてください。

空き家にしてから売却する方法と手順

引っ越しを済ませてから売りに出したり、空き家を売りに出したりする方法は、 比較的スムーズに売却が可能です。

新居に移動してから売却活動を行う手順となり、いわゆる「買い先行」と呼ばれる方法もこの流れで進みます。誰も住んでいない状態で売却活動を行うため、内覧や引渡しのタイミングを自由に設定することが可能です。

空き家にしてから売却する流れ

  1. 新居を決める(すでに引っ越している場合はこの手順を省く)
  2. 引っ越し
  3. 売却予定物件を査定
  4. 不動産会社に売却の仲介を依頼
  5. 内覧
  6. 売買契約
  7. 物件の引渡し

すでに空き家となっている場合、不動産会社に仲介を依頼すれば、買主探しや内覧をお任せして売買契約まで進めることができます。購入希望者と顔を合わせなくても内覧を行えるため、スケジュール調整をする必要がありません。

住みながら売却する方法と手順

一方で住みながら売却する方法は、引っ越し先を決めながら売却を行う必要があります。

「売り」と「買い」を同時に進める流れとなるため、買主探しや物件の清掃など短期間にやることがたくさんあるため、計画的に進めていかなければいけません。しかし、今の暮らしのペースを崩さずに売却活動ができるから、ゆっくり進めたい人には最適です。いわゆる「売り先行」もこの流れで行われます。

住みながら売却する流れ

  1. 売却予定物件を査定
  2. 不動産会社に売却の仲介を依頼
  3. 内覧
  4. 売買契約
  5. 新居を決める
  6. 引っ越し
  7. 物件の引き渡し

上記の流れをみてわかるように、住みながら売却する場合は売却契約できるメドがついてから引っ越し先を探す流れとなります。また、住みながら内覧を行うため引っ越す前であっても室内を清掃しておかなければいけません。

買い先行と売り先行、どちらが売りやすい?

内覧や引っ越しなどスケジュール調整しなければいけない手間を考えると、空き家状態で売却する方が「売りやすい」と言えます。しかし、空き家状態での売却は「いつ売れるかわからない」ため、売却金を充てにしている場合、資金計画を立てにくいという傾向です。

それぞれの特徴をピックアップします。

空き家状態で売却
(買い先行)
・内覧日の調整がしやすい
・売主のタイミングで引っ越し可能
住みながら売却
(売り先行)
・資金計画が立てやすい
・買主を選べる

このようにどちらの方法も一長一短があるため、 売主の状況に応じて売却方法を適切に選択して行く方が得策と言えます。

もちろん「どちらが手間をかけずに済むか」も売却方法を選択するための考え方のひとつですが、「どちらが新居を購入しやすいか」「売却金をどのように使うか」なども考慮しなければいけません。

不動産に住みながら売却するメリット・デメリットとは?

それでは、正しい売却方法を選択できるよう、住みながら売却することのメリットとデメリットを理解していきましょう。

不動産に住みながら売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

住みながら売却するメリット

  1. 資金計画を立てやすくコストを削減できる
  2. 買主を選んだり売却をやめたりできる

住みながら売却するデメリット

  1. 内覧の対応に手間がかかる
  2. 買主にマイナスなイメージを与えやすい。

ここからは、上記の項目をひとつひとつ解説していきます。

住みながら売るメリット2つ

居住中に売却することの最大のメリットは、「計画のしやすさ」「ゆっくり売却できる」ことです。これらは売却において以下のようなメリットをもたらします。

1.資金計画を立てやすくコストを削減できる

住み替え前に売却金を確定させることができるため、今後の資金計画が立てやすくなる点が大きなメリットです。売却金を新居の購入資金としたりローン残債の支払いにあてたりできるため、新たに用意する資金は必要最低限で済みます。

また、大きな資金を用意する必要がないため、結果として住み替えのコスト削減することが可能です。

2.買主を選んだり売却をやめたりできる

売却を終えてから住み替えを探すという流れとなるため、時間をかけて買主探しができます。

大切に住んできた家は、できれば良い買主に購入してほしいものです。そのため、信用できる買主を選定したり、気が変わったときには売却を取りやめたりするという方法も選択できます。

住みながら売るデメリット2つ

一方で、居住中に売却することのデメリットと言えば「内覧時に対応しなければいけない」「買主に悪いイメージを与えやすい」という点です。買主の動向に左右されるため、私生活に影響を及ぼす可能性があります。

1.内覧の対応に手間がかかる

住みながら売却する場合、売主が内覧の応対をしなければいけません。

購入希望者と内覧の日時を調整し、希望があれば家を清掃し案内する手間が増えます。 内覧は義務ではありませんが、内覧を断ると成約できる確率が低下することが予測されます。

2.買主にマイナスなイメージを与えやすい

住みながら不動産売却成功させるポイント3つ

居住中の家を内覧してもらうとき、室内が散らかっていると、買主にマイナスなイメージを与えやすい傾向です。買主が思い描いている空間とのギャップが大きいと、購買意欲を低下させる原因にも繋がります。

また、居住中の内覧は買主に必要以上に気を使わせてしまうこともあります。 寝室や収納のようなプライベート空間は、遠慮して自由に見ることができず、 買主に不満が残ってしまうかもしれません。

住みながら不動産売却成功させるポイント3つ

住みながら不動産売却を成功させるコツは、これまで紹介してきたデメリット部分を埋められるかどうかがポイントです。購入希望者の内覧時にマイナスなイメージを与えないようにするために、以下のような対策が必要になります。

1.できるかぎり内覧に応じる

内覧は成約に繋がる大きなチャンスです。

売主の生活も大切ですが、売り出し期間中はできるかぎり内覧に応じ、成約へと繋げましょう。購入希望者から内覧希望があれば、スケジュール調整をして、購入希望者を出迎えてください。

家族全員が揃う必要はありません。購入希望者の中には「複数の男性がいると落ち着かない」「子どもがいると騒がしくてゆっくり見られない」という人もいます。家族の中で誰か手が空いた人が案内するだけでも十分です。一人で対応するのが心もとないこともあると思いますが、内覧は不動産会社の担当者が協力してくれます。

担当者とスケジュール調整をし、落ち着いた環境で購入希望者を出迎えましょう。

2.室内はできるだけキレイにしておく

内覧に備え、できるだけ室内を清掃しておきましょう。

特に水回りを清潔にしておくと、内覧の印象をアップさせることができます。
ハウスクリーニング業者に部分的な清掃を依頼するのもひとつの手段です。

また不要な荷物や家具を捨てるだけでも効果的です。捨てるに捨てられない物や引っ越しのための段ボールなどがあるときは、実家やトランクルームに預けるなどし、売却期間中は荷物を極力減らしていきましょう。

3.臭いや騒音に注意する

内覧中は、購入希望者が思う存分物件を見学できるよう臭いや騒音を発生させないように注意しましょう。

ペットを飼育している場合、飼主は臭いになれていますが、人によっては動物臭が苦手だったりアレルギーを持っていたりする場合があります。また喫煙している場合も同様に、禁煙者にとって壁に染み付いたヤニの臭いに嫌悪感を抱く可能性があるので、消臭剤で臭い対策をしておきましょう。

また、小さなお子さんがいる場合、内覧中は他の家族と外出させるなど、できるだけ落ち着いて内覧してもらえる環境づくりをしておきましょう。

住みながら不動産売却するときの不安解決のQ&A

ここまで、住みながら売却するための注意点や対策を紹介してきました。

しかし、まだまだ不安を解消できないという人のために、住みながら売却することへの不安に対する解決策を用意しましたので、ぜひ参考にしてください。

Q1.住みながら売ると安くなる?
A.住みながら売ると必ず安くなるという根拠はありません。 不動産には個性があるため、立地や損傷具合、周辺施設や市場の動向など、様々な理由で価格が変動します。

そのため、住みながらだと安くなるとは言い切れません。

しかし、売却予定の建物が必要以上に汚れていたり損傷していたりした場合は、相場よりも安値で取引される可能性はあります。
Q2.住みながらだと売れにくくなるの?
A.多くの人が住みながら中古物件を売却しています。 必ずしも全員が住み替え先を用意してから売却するとは限りません。

そのため、住みながらだと売れにくいまたは売れないということはないので、安心してください。ただし、内覧の日程調整をしにくい傾向にはあります。購入希望者の意向を尊重し、売却のチャンスを逃さないための努力は必要です。
Q3.売主の要望を無視して内覧希望者が訪ねてくることはある?
A.内覧は、仲介業者を通して行われることがほとんどです。そのため仲介業者が売主へ内覧の日程の連絡が入ります。

購入希望者が直接物件を尋ねてくることはあまりありませんが、中には物件の周辺を見に来る人が現れる可能性はゼロではありません。もし何のアポイントもなく、突然訪問された場合は、トラブルを回避するためにも、不動産会社に仲介を依頼している旨を話し、業者に対応してもらいましょう。
Q4.買主が決まったらすぐに引き渡さないとダメなの?
A.売買契約は買主だけでなく売主の都合も重視されます。そのため、買主が決定すると同時に物件を明け渡さなければいけない規則はありません。仲介業者と事前に売却スケジュールを調整し、引き渡せる時期を買主に伝えておきましょう。

ただし、原則として売却金の受け取りと引渡しは同じ時期に行わなければいけません。引渡しは待ってもらうけど代金は先に受領したいという要求は通りにくいため、注意しましょう。
Q5.ローンの支払いがきつい。資金調達方法はどうしたらいい?
A.買主が決まらないと、売却金を充てにすることができません。売り出し期間中に買主が決まらず、生活費を捻出することさえも厳しくなってしまった場合は、自宅を賃貸に出すという方法もあります。

家を賃貸物件として貸し出して家賃収入が入れば、住宅ローンの支払いに充てることも可能です。個人が所有している物件を単体で貸し出すことについて、特に許可を得る必要はありません。ただし、住宅ローンを支払っている最中に自宅を貸し出すことは、融資契約違反となる可能性があります。必ず金融機関の許可を得てから賃貸に出すようにしましょう。

住みながら不動産売却と賃貸が同時にできる「リースバック」

住宅ローンの支払いが厳しいときや、売却金を充てにしたいけれど他人に自宅を譲りたくないというお悩みを持つ人も多いのではないでしょうか。

また、今は住宅ローンが組めないけれど収入が落ち着く数年後には住宅ローンを組みたいという事情を抱えている人もいる少なくありません。

このような場合、リースバック(セル&リースバック)という所有不動産を売却し買い戻すという方法もあります。

リースバックはその名の通り、貸し出し(リース)て戻す(バック)ことを指します。リースバック契約を行うと、自宅の所有権を第三者に売却しますが、その第三者と賃貸借契約を交わし、自分が入居者として自宅に住み続けることが可能です。

思い出がある家を第三者に引渡すことなく住み続けることができるため、新居が見つからない人や、お子さんの学区を変更したくない家庭におすすめの方法です。ただし、自宅を「借りる」ことになるため、住んでいる以上は家賃を支払い続けなければいけません。

場合によっては家を買い戻すことも可能

リースバック契約では、自宅を買い戻したケースもあります。

家賃を支払い続け、時期がきたら自宅の所有権を買い戻すことも不可能ではありません。ただし、必ず買い戻せるという契約ではありません。あくまで「買戻しができる可能性がある」というだけで、

絶対に買い戻しが保証される契約ではないため、注意しましょう。

リースバック物件の買戻しを成功させるコツは、所有権を移した相手との信頼関係を構築することです。家賃を滞納しないこと、トラブルを起こさないことが大切となります。

任意売却や任意整理としても活用できる

資金調達に困った際の有効的な手段として活用できるリースバックですが、任意売却と併用することも可能です。

ローン返済に困り自宅を売りに出しても、そのまま住み続けることができるため、環境を変えずに債務整理ができます。任意売却は競売のように不特定多数の人に向けた売却活動が行われないため、周囲の人に知られる心配もありません。

ただし、リースバックと任意売却を併用させるためには知識と実績が豊富な不動産会社の協力が不可欠です。数年後に自宅を買い戻したいという希望があるのであれば、法律に詳しい業と計画的に債務整理を進めていきましょう。

まとめ

自宅に住みながら不動産を売却する方法は、「資金計画が立てやすい」「買主を選べる」という特徴があります。居住中に購入希望者が内覧をしにくるという手間は発生しますが、きちんと内覧対応すれば「売れにくい」「高く売れない」という悩みを解消することも可能です。

購入希望者に居住中の物件を良く魅せるためには、水回りをキレイにしたり不要な荷物を処分したりすることが大切です。高額なリフォームを考える前に、室内を整理整頓することから初めましょう。

資金調達に困った場合は、自宅の所有権を買い取ってもらい、賃貸住宅として自宅に住み続けるリースバックという方法もあります。家庭の経済状況に合わせた様々な販売方法と解決策がありますので、経験と実績が豊富な業者に協力を求めてください。

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