不動産売却で起こる詐欺！売主が注意すべき詐欺の手口とは？

これから高額な土地や住宅などの不動産を売却する方は、不動産詐欺に遭わないよう是非ご注意いただきたいです。

なぜなら、詐欺師(詐欺業者)と一般の方との不動産取引における知識や経験に大きな差があるからです。

一般の方にとって、家やマンションなどの不動産売却は、「人生でそう何度も経験することはありません。」

「生まれて初めて売却した不動産取引で詐欺に遭ってしまった。」こんな不幸はありません。

これから、不動産を売却しようとする方の中には、

• 不動産仲介業者に騙されそうで怖い。
• 自分の身は自分で守る方法を知りたい。
• 怪しいと思った時の対処法を知りたい。

とお考えの方も多いと思います。

騙された後では遅いです。ぜひこのページを最後までじっくりご覧いただき、「自分の身は自分で守る」方法を身に付けてください。

地面師による不動産売却で起こる詐欺の手口

東京都の五反田にある旧旅館跡地の売買契約で、実際に起こった詐欺事件です。

ニュースでも大々的に報道されたため、ご存知の方も多いと思います。被害金額が数十億にも上りましたので、「私には、関係ない。無縁だよ。」こう思われている方も多いと思います。

以下は、地面師に狙われる物件の特徴です。このページをご覧の方でも、ご自分の不動産が以下に該当する方はご注意ください。

地面師に狙われる物件の特徴

大きな土地である

まず、1つ目の「大きな土地である。」については、地面師は一人ではなく集団で動きますので、ある程度大きめの土地を狙います。

担保が付いていない

次の「担保が付いていない。」については、担保が付いている場合は、抵当権を抹消してもらうため銀行も騙す必要があるからです。

担保が付いている場合、銀行としても所有者との付き合いがあるため、地面師も敬遠する可能性が高くなります。

所有者が遠方にいる

3つめの「所有者が遠方にいる。」については、所有者が物件周辺に住んでいると近くを通りかかった時に「売却されようとしている。」ことがわかるからです。

現金取引を希望する

何となく想像が付く方も多いと思いますが、銀行振り込みで代金を受け取ると足が付きやすいからです。

その他

その他の特徴としましては、

• 権利書(登記識別情報)が無い。
• 本人が忙しくて決済日に来れないため、代理人での取引を依頼する。
• やけに取引を急ぐ。相場と比べてやけに安い。

通常の不動産取引では、あまり見かけない取引スタイルが特徴です。

五反田の事件は、不動産取引のプロ中のプロである大手ハウスメーカーが騙されました。プロでさえ地面師の手口に引っかかっています。

ぜひ、お気を付けください。

仲介業者による不動産売却で起こる詐欺の手口

残念ながら、不動産取引のプロである不動産会社が、意図的に売主を騙す背信行為を行う悪徳業者が存在するのも事実です。

順番に解説していきます。

測量費用を請求する業者は要注意

典型的な例としては、「原野商法で取得した北海道の土地売却のお手伝いをします。」と言って「物件説明書の作成に20万円を要求された」ケース。

物件説明書の作成名目で費用を負担させ、土地売買の活動をせず、音信不通となります。

売却において、正確な土地の地積を知りたいので、不動産会社指定の業者に測量させ「測量費用を請求された」ケース。これらが典型的です。

特に2番目の測量については、隣地との境界が決まっていない場合や正確な土地の地積を測量する際は、正当な費用となります。

しかし、問題は、はじめから媒介業者として活動する気はないのに「測量費」を負担させる行為は、明らかに売主に対する背信行為です。

不動産業者への支払いは、売買取引が成立して初めて発生する「仲介手数料」だけだとお考え下さい。

よくわからない名目の費用を請求された場合は、後で解説します公共機関に相談するか。すぐに取引を中止してください。

売り物件欲しさに高い査定額を出す

あなたもご存知の通り、「ご自身が売却しようとしている不動産が、いくらくらいで売れるのか」を知るために不動産会社へ査定を依頼します。

最近は、ネットの普及や査定依頼のハードルが低くなったため、複数業者に依頼するケースが非常に多くなりました。

不動産業者側としては、

例えば場価格が3,000万円の物件でしたら、3,500万円、3,600万円の査定額を出します。

結果、売主は喜びます。

しかし、そんな価格では売れるわけがありません。
結果、大幅に価格を下げて売却することになります。

といった流れになります。

この査定には、重大な問題があります。

それは、自社で依頼を受けるための（売り物件欲しさ）査定額です。

つまり、売れる価格でもなんでもありません。

今、自社で依頼を受けるために、高値査定を意図的に出す業者が非常に増えています。

不動産売却において最初の価格は非常に重要

最初の売り出し価格が適正でないと、最終的に売主が損します。

特に物件に一番注目が集まるのが「新規物件」の時です。

新規でSUUMO(スーモ)やアットホームなどのポータルサイトに登録された。もしくは折り込みチラシが入った時に、本当に購入したい人が手を上げる絶好のチャンスでもあります。

正しい不動産価値を把握する

売れない高値で市場に出して、売れたであろうタイミングを逸する前に、売主自身が近隣の成約価格を把握し、色眼鏡なしに自分の不動産価値を判断することがとても重要です。

近隣物件の成約価格は、不動産業者であれば、レインズを見れば過去の成約事例すぐにわかります。

査定を受けた際は、必ず「近隣物件の成約価格」を見るクセを是非つけてください。

最終的には買取業者に流すための手口

また、高い査定額を出す業者は、裏で買取業者(もしくは自社買取）と繋がっているケースがあります。

高い査定額で受けた業者は、専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約で受けて半年や一年はまともな活動はしません。

売主が焦ってきた頃を見計らって、最終的に買取業者を斡旋して、売主からの仲介手数料と買取業者からも仲介手数料を得ている詐欺的業者もいます。

この手法が悪質なのは、「高く売れる」と見せかけておいて、結果的に「安く売らせる」といった背信行為だからです。

自分は騙されないと思っていても、業者はあの手この手で騙してきます。ぜひ、気をつけていただきいです。

【囲い込み】による売主への背信行為

【囲い込み】も詐欺的行為の代表格です。【囲い込み】について、知らない方も多いと思いますので、不動産業者が得る仲介手数料の仕組みが【囲い込み】を発生させます。

上の両手仲介の場合、不動産業者は、売主・買主の双方から仲介手数料がもらえます。

ここで【囲い込み】が発生します。

不動産業者にとって、両手仲介の方が儲かるため、買主も自社で探そうとします。

自社の顧客リストの中に購入者がいないにも関わらず他の業者から照会があっても一切案内させず、何としてでも両手仲介に持っていこうとします。

この行為を【囲い込み】と言います。

「売主にしてみれば、依頼した不動産業者に買主がいなければ、幅広く物件情報を流すなりして、買主を見つけてきて欲しい。」誰もがそう思います。

【囲い込み】のデメリットとして

• 販売期間が長期化する可能性が高くなる。
• 不当な値引きをさせられる可能性が高くなる。

【囲い込み】は売主に対する背信行為です。ぐれぐれもご注意ください。

【囲い込み】の見分け方

実は、私が不動産会社に在籍していた頃は、当たり前にありましたが、近年はだんだん減ってきた印象があります。

【囲い込み】が減ってきた理由として

• リーマンショック
• 不景気
• ネットの普及

この3つが大きいです。特にリーマンションショックや不景気によって自社だけでは買主を付けることが難しくなってきたこと。

ネットの普及によって業界の裏情報が誰でも簡単に知ることができるようになった。この2点が大きいです。

しかし、今でも少なからず【囲い込み】が存在しているのも事実です。そこで、【囲い込み】を見分ける方法をお教えします。

この場合はかなり怪しいです。他の仲介業者が連れてくる購入検討者を見たことがない方は、疑ったほうが良いです。

なるほど、囲い込みの見分け方って意外とカンタンなんですね。

地域によって大手不動産業者の店舗の無いエリアもあります。その際は、地元の中小業者に依頼することになります。

売主としては、「聞いたことも無いような会社に依頼しても大丈夫？悪徳業者だったらどうしよう・・・」と思われる方も多いと思います。

よく業者を見分ける方法として、宅建業免許の更新履歴を上げる方もいますが、ほとんど意味がありません。

通常は仲介業者が主導権をとって手続きをすべきなのですが、先の地面師の時でも少し触れました通り不動産先詐欺の多くは、売買代金を支払い登記移転を行う「決済」のタイミング付近で行われます。

従って、自分の身は自分で守るしかありません。

入金確認ができるまで登記済権利証(登記識別情報）は絶対に渡さない

売主としてぜひ、知っておいて欲しいのが、「残代金の入金確認ができない限り」登記済権利証(登記識別情報)を渡さないことです。

不動産の売買取引は、代金の受領と所有権移転の同時が原則です。

決済には必ず司法書士を立ち会わせる

また、決済には司法書士を必ず立ち会わせてください。所有権の移転登記は、司法書士しか行うことができないためです。

しかし、司法書士を立ち会わせることは登記手続き以外のメリットがあります。

• 人の確認(本人に間違いがないか)
• 物の確認(売買物件に間違いがないか)
• 意思の確認(売買をする意思が間違いないか)
• 書類の確認(書類が全てそろっているか)

上記4つを確認してはじめて決済(登記)ができる状態であることを関係者全員に知らせます。

4つのうちどれか一つでも曖昧な場合、決済を延期するよう司法書士が助言します。

つまり、司法書士は、登記手続きするための存在だけでなく決済ができるかどうかを判断する立場にあります。

この業者怪しいと思ったら迷わず公共機関へ連絡

最後に、この業者怪しいと思ったら迷わず、公共機関へ連絡されることをお勧めします。

ネットのQ&Aサイトに投稿される方がいらっしゃいますが、公共機関に連絡した方が確実ですし、場合によっては公共機関から直接業者へ指導が入る場合があります。

宅地建物取引士監修者コメント

ご自身の資産の売却を任せる以上、査定額以上に任せれる営業担当か、会社かを判断することが大切です。また、不動産会社の行政処分については、国土交通省や各地方整備局で調べることが出来ます。

宅地建物取引士：高田 浩行の詳細

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