不動産を売却するか？賃貸にするか？の判断ポイント

マンションなどの不動産を所有している方で、転勤や家庭の事情で、引っ越す場合、「売却するか？」「賃貸にするか？」と悩まれる方も多いと思います。

• 売却がいいのか？賃貸がいいのか？の判断基準を知りたい。
• 転勤でいつか戻ってくる可能性がある場合、売却or賃貸のどちらを選択すればいいのか。
• 売却、賃貸それぞれのメリットとデメリットを知りたい。

この辺りで非常に多くの方が悩まれていることだと思います。

不動産を売却するか？賃貸にするか？については、「人それぞれ」と言っても過言ではなく、明確な回答を出すのが非常に難しいです。

しかし、「売却」「賃貸」双方のメリット、デメリットを検証することで、総合的な判断を出していくことで決断することができます。

そこで、このページでは、「売却するか？」「賃貸するか？」にフォーカスして解説します。ぜひ、最後までお読みいただけましたら幸いです。

不動産を売却するか？賃貸にするか？の検討の前に！

まずは、売却するか？賃貸にするか？の検討の前に、今あなたが所有している不動産の立地から判断する方法があります。

それがリセールバリューと言います。

リセールバリュー(再販価値)を意識する

リセールバリューとは、直訳しますと「再販価値」と言います。再販価値とは、物件購入の際に、いくらで売れるのか？を意識して購入することを指します。

では、どうして冒頭から再販価値についてお話するかと言いますと、日本は少子高齢化を現実に迎えており、家はどんどん余り地価が下落します。

従って、今後の不動産は以下となる可能性があります。

リセールバリュー(再販価値)を意識するにあたっては、立地に着目するとわかりやすいと思います。

利便性(駅近、通勤通学が便利）が高ければ「売却」しても「賃貸」に出しても双方の需要が見込めます。

まずは、ご自身の物件の再販価値が高いか？低いか？を意識することが重要です。

特に③に該当する可能性が将来高い場合は、売却を選択されることをお勧めします。

国土交通省の資料を見てもおわかりの通り、確実に空き家が増え続けているのがわかります。

不動産売却を選択する際のメリット・デメリットとは？

まずは、不動産売却のメリット・デメリットを解説していきます。

売却のメリット

不動産売却におけるメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 現金が手に入る。
• ランニングコストがかからない。
• マイホームの場合、税制優遇を受けられる。

順番に解説していきます。

現金が手に入る

不動産を売却すると売却価格の一部が現金として入ってきます。

具体的には、売却代金から以下の諸費用を除いた金額となります。

不動産売却で発生する諸費用

例：売却価格4,500万円、住宅ローン残高2,500万円の場合の諸費用は以下とします。

実際の手取り額を計算します。

上記は一般的な手取り額の計算例となります。解体費用や境界確定費用などが発生した際は、諸費用に含めて計算します。

ランニングコストがかからない

不動産を所有していますと以下のランニングコストがかかります。

固定資産税や都市計画税は、大きく地価が変動しない限りは、毎年ほぼ一定額です。

特にマンションの場合は、ランニングコストが管理費に偏り過ぎていると、将来の大規模修繕に備えた修繕積立金の不足が心配になります。

この場合、将来的な値上げが想定されるため、将来の見通しが立てづらい側面があります。

不動産を売却してしまえば、ランニングコストの心配は解消されます。

マイホームの場合、税制優遇を受けられる

居住用財産(マイホーム)の売却であれば、3,000万円特別控除の適用が可能となります。

不動産を売却して売却益が発生しますと所得税と住民税が課税されますが、3,000万円特別控除が適用されると、3,000万円までの売却益までなら税金がかかりません。

詳しくは、以下のページで解説しています。

売却のデメリット

不動産売却におけるデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

• 売れる時期やタイミングを逃すと長期化する恐れがある。
• 査定価格は目安に過ぎずいくらで成約するかが不確定。
• 不動産仲介業者の選定に失敗すると損失が拡大する恐れがある。

順番に解説していきます。

売れる時期やタイミングを逃すと長期化する恐れがある

1年の中で不動産取引が活発な時期とそうではない時期があります。

先に解説しましたリセールバリュー(再販価値)が高い物件であれば、物件情報がsuumo(スーモ)などの大手ポータルサイトに登録されれば、早ければ即日、遅くとも1ヶ月以内で売買契約まで成立させることが可能です。

一般的には、媒介契約期間の3ヶ月以内で売買契約まで成立するパターンが多いものの、物件によっては、半年や1年以上も売れないなんてこともザラにあります。

不動産取引の需要が活発な時期を狙って売却することが重要です。

詳しくは、以下のページをご覧ください。

査定価格は目安に過ぎずいくらで売れるかが不確定

不動産売却を行う際は、不動産会社に査定を依頼して、売主自身が売出価格を決めます。

不動産会社が出してくる査定価格は、「いくらくらいで売れますよ！」といった売出価格を決める目安に過ぎません。

先に解説したタイミングと誤った価格を設定してしまうと売却が長期化する恐れがあるため注意が必要です。

不動産仲介業者の選定に失敗すると損失が拡大する恐れがある

不動産仲介業者と一言で言いましても、誰もが知っている大手仲介会社からスタッフ数名の業者まで、星の数ほどあります。

不動産を「高く、しかも早く」売るためには、売買仲介に長けた業者に売却を依頼する必要があります。

「そんなこと当たり前じゃないか！」と思われるかも知れません。

しかし、不動産屋と呼ばれている業者の大半は賃貸仲介がメインです。

売買仲介の経験は、極端に少ないか？ゼロの業者もあります。

不動産会社はどこも同じではありません。

業者選定が非常に重要です。

詳しくは、以下のページで解説しております。

売却のメリット・デメリットまとめ

では、不動産売却におけるメリット・デメリットをまとめます。

メリット、デメリットともに不動産売却においては、誰もが経験する内容でありますが、整理しておきましょう。

不動産賃貸を選択する際のメリット・デメリットとは？

まずは、不動産賃貸のメリット・デメリットを解説していきます。

賃貸のメリット

賃貸のメリットとしては、以下の4つが挙げられます。

• 家賃収入が得られる。
• 団体信用生命保険が適用される。
• 節税効果がある。
• 将来住むことができる。

家賃収入が得られる

不動産を賃貸に出すとオーナーとして家賃収入を得ることができます。

家賃収入は、オーナー自身が稼がなくても定期的な収入として入ってくる不労収入とも言えるため、不動産を賃貸にすることの最大のメリットと言えます。

ただし、住宅ローンを組んでいる方が賃貸に出す時は、注意が必要です。住宅ローンは、所有者本人が住むことを前提としているため、賃貸に出す時は、金融機関に事前に相談しておくことをお勧めします。

団体信用生命保険が適用される

不動産購入時にローンを利用していると、返済時に万が一死亡した際に、団体信用生命保険によって、ローン返済の義務がなくなります。

残された家族にとって、資産として残してあげることもできますし、そのまま賃貸に出しておけば、年金資産としても形成することも可能です。

節税効果がある

不動産を賃貸に出している家賃収入という不動産所得となり、所得税と住民税が課税されます。

しかし、不動産所得は、必要経費として計上できる項目が多く、総収入金額から必要経費を差し引くことで、節税効果を得ることができます。

不動産所得の金額は、以下で計算します。

• 家賃収入
• 更新料
• 共益費
• 敷金、保証金

一方、必要経費には、何気なく支出している項目が経費と認められます。

• 管理費、修繕積立金
• 賃借人退去時の補修修繕費用
• 室内の設備入替費用(給湯器交換など)
• 管理会社への支出費用
• 固定資産税、都市計画税
• 火災保険料
• 物件取得時の費用(登記費用など)
• 減価償却費

必要経費には、物件を維持・管理する費用が必要経費として認められます。

これらを必要経費として総収入金額から差し引くことで、不動産所得を計算することで、所得を圧縮することで節税効果を得ることができます。

不動産所得は総合課税

さらに不動産所得は、総合課税のため、他の所得と合算することができます。

もし、不動産賃貸で赤字を出せば、会社員であれば給与所得と合算すれば、給与所得の所得税と住民税が還付されます。

還付は、不動産所得で赤字を出すことが前提となりますので、毎年赤字が発生させる必要があります。

個人的には、毎年赤字を出していては、不動産を賃貸に出す意味が全くないので、速やかに売却(損切り)されることをお勧めします。

将来住むことができる。

転勤などの事情で将来戻ってくる可能性があるなら、不動産を所有し続けることで、将来的に移り住むことができるようになります。

ただし、いくら自分の家でも、「来月の9日に引っ越しの予定だからそれまでに荷物をまとめて出ていってください。」というわけにはいきません。

通常の普通借家契約では、「入居者が家賃を支払わない。」などの正当な理由がない限り、退去させることは難しいです。

この場合、後で解説しますが、期間の定めがある定期借家契約を選択すれば、予め決められた契約期間が満了すると賃貸借契約が終了します。

戻る時期が予想できる場合や時期は決まっていないが入居者と揉めたくない場合は、定期借家契約の選択をお勧めします。

賃貸のデメリット

では次に賃貸のデメリットについて解説します。

• 空室&家賃下落のリスクがある。
• 家賃滞納のリスクがある。
• 物件損壊修繕のリスクがある。
• 事故物件のリスクがある。

空室のリスクがある

賃貸物件の最大のデメリットは、空室＆家賃下落のリスクが常につきまとうことです。

• 空室のリスク
• 家賃下落のリスク

冒頭にも解説しましたが、誰もが住みたいと思える立地(再販価値が高い)であれば、問題ありません。

しかし、賃貸収入が得られるのは、借り手がいてはじめて成立するのが大前提です。

• 将来的に住むつもりがない。
• リセールバリュー(再販価値)が低いかも知れない。

これらに該当する物件ではあれば、早期に売却されることをお勧めします。

家賃滞納のリスクがある。

借り手がいても、家賃を滞納されては、何の意味もありません。

通常は、借り手が家賃滞納してもオーナーが取り立てるのではなく、賃貸管理会社に委託費(5%程度)を支払って代行するケースが多いのですが、委託費がもったいない場合は自分で取り立てる必要があります。

また不動産賃貸での不動産所得を得ると確定申告が必要です。

減価償却費や所得税などの税金計算を行います。

金銭的な負担だけでなく、肉体的や精神的な負担も強いられることになります。

毎年赤字が続くなら、賃貸に出す意味が全くありませんが、黒字になっても、完全に放置することはできません。

貸主として賃貸人への対応や空き家になった場合の不動産会社への斡旋依頼など意外と手間がかかります。

• 賃貸人の募集
• 賃貸借契約の締結
• 家賃の回収
• 退去時の立ち合い

物件損壊修繕のリスクがある

当たり前ですが、建物は経年劣化しますので、屋根などの主要構造部分、給排水管などの設備機器を修繕する必要があります。

借り手の退去時には、クロス、フローリング、水回り部分などを綺麗にリフォームしておかないと次の借り手が見つからず、空室や家賃下落のリスクを抱える恐れがあります。

また、築年数が古い物件は、経過年数毎に家賃が下落する傾向にあります。

退去後にハウスクリーニングを行いますが、70㎡～80㎡クラスで80,000円～140,000円程度が相場です。

ハウスクリーニングで落ちない汚れは、個別に綺麗にする必要があります。代表的なのがクロスです。

例えば、6畳の部屋のクロス張替えなら、40ｍ×1,000円/ｍで40,000円が必要なります。

一般的なファミリー物件の80㎡程度なら、20～30万円程度は必要になります。

また、フローリングにつきまして、フローリング、CF、カーペット、フロアタイルによって料金は変わってきますが、例えば一番安いフローリングの重ね張り工法で6万円からが相場です。

事故物件のリスクがある

万が一、部屋内で自殺や他殺と言った事故や事件があると、次に借りる賃借人には、告知義務が発生します。

また、事故物件扱いとなるため、売却時にも告知義務が発生します。

事故物件は、借り手が見つからなければ、周辺相場よりも家賃を下げる必要があります。

また、将来的に売却するにしろ、事故物件は、一般物件よりも査定額が下がる傾向にあります。

賃貸のメリット・デメリットまとめ

では、不動産を賃貸にするメリット・デメリットをまとめます。

不動産を賃貸に出すことは、たとえ家賃収入がローン返済を上回る黒字であって、空室や家賃下落の将来リスクがあります。また、オーナーとして果たさなければならない義務もあるため、慎重に検討されることをお勧めします。

不動産賃貸を選択する際は、賃貸契約の種類に注意

賃貸には、以下の2種類の契約方法があります。

• 一般賃貸借契約
• 定期借家契約

結論から言いますと、分譲貸物件の多くは、一般賃貸借契約です。しかし、戻ってくる時期が明確な場合などは、定期借家契約がお勧めです。

2つの違いを理解しておきましょう。

一般賃貸借契約

一般賃貸借契約は、借り手側に大きなメリットがあるのが特徴です。借り手側が退去の意思表示を示さない限り、オーナー側の事情で退去させるのが難くなります。

定期借家契約

将来戻ってくる時期が決まっている場合は、定期借家契約の選択がお勧めです。

定期借家契約は、期限の定めがある賃貸借契約となり、例えば3年の期限を定めて定期借家契約を結んだとします。

この場合、借り手がいくら住み続けたいと主張しても、必ず賃貸借契約は解除されます。

デメリットとしては、期限の定めがある賃貸借契約となるため、相場よりも家賃設定を安くする必要があります。

戻ってくる時期が明確に決まっている場合などは、定期借家契約が良いでしょう。

結局のところ不動産を売却の方がいいの？賃貸がいいの？

売却、賃貸それぞれのメリット、デメリットをご紹介してきましたが、重要なことは賃料が高く取れるリセールバリュー(再販価値)の高い立地なら、賃貸が有利です。

リセールバリュー(再販価値)が低いと判断するなら、売却をお勧めします。

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