不動産売却で残債がある場合に注意すべき3つのこと

残債がある不動産を売却する際以下の不安をお持ちの方も多いと思います。

• 住宅ローン残債があるときの不動産売却方法
• 売却金でローン完済できないときはどうしたらいいのか
• 残債がある不動産を売却するときは、どの専門家を頼ればいいのか

ローン残債のある家や土地を売却したい、または売却したとしても完済できるかどうか、売却方法や返済方法についてお困りではありませんか？

残債のある家を売却することは一般の売却よりも手続が少し複雑です。そのため、住宅ローンが残っている家を売るときは、売却スケジュールを立て知識のある専門家を頼っていかなければいけません。

このページでは、不動産売却で住宅ローンの残債があるときに家を売る4つの方法と注意すべき点について紹介します。あたらしい生活をスタートさせるために、ローン残債を何とかしたいとお悩みの人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却でローン残債があっても完済できればOK！

住宅ローンを完済していない家や土地も売却できます。

ただし、残債がある場合は、

• 売却金や自己資金でローンを完済する。
• 金融機関と相談しながら売却をすすめていく。

いずれかの方法を選択しなければいけません。

そのためにも、まずはローンを完済できる可能性がどれだけあるのかを考えながら、売却スケジュールを立てていきましょう。

売却金や自己資金で残債を精算することは一番スムーズな方法です。もし、売却金で精算してもお釣りが出るくらい家が高く売れれば、今後の生活資金に充てることができます。

しかし、自己資金がなく家が高値で売れそうにない場合は、住宅ローンの完済は難しくなってしまいます。

このような場合は、あらかじめ金融機関に相談し、返済の仕方を変えることや債務がある状態で売却をすすめるなどの手続きをとらなければいけません。

「残債を支払えないのに、減額や売却相談できるの？」と不安に思うかもしれませんが、現状で返済の見通しがたたないのであれば、金融機関は返済に向けて努力してもらいたいと判断するでしょう。

残債がある不動産を売却するときの注意点3つ

残債がある不動産を売却するためには、いくつか注意しなければいけない点があります。

「ただ家を売ってローンを減らせばいい」という簡単な話ではなく、権利を移動させたり、入金のタイミングを見計らったりしなければいけません。

また、残債がある無しに関わらず、契約する上で守らなければいけないことも、たくさんあります。

そこで、不動産を売却するときには、どのような点に注意すればいいのかみていきましょう。

1.抵当権を外すためにどうしたらいいか確認する

ローン残債がある不動産の多くは、抵当権という担保が設定されています。

金融機関にローン返済が不可能と判断された場合、裁判所を通じて抵当権が実行され、対象の不動産が競売にかけられ強制的に売却されるという仕組みです。

そのため、抵当権が設定されたままの家は売ることができないため、抵当権を抹消する手続をとっていかなければいけません。

抵当権抹消手続を行うためには、金融機関が発行する弁済証明書が必要です。弁済証明書は完済時に発行されますが、残債が残っている場合には書類の発行よりも先に、売却に向けて金融機関と交渉していく必要があります。

いずれにせよ、残債がある不動産を売却したいと考えたときには、まず融資を受けている金融機関に抵当権と今後の支払いについて確認しておきましょう。

2.売却金は2回に分割して入金される

不動産を売却したお金は、2回に分けて入金されるのが一般的です。

ローンの支払い日が迫っていると、売主としては「契約締結日に全額もらいたい！」と考えてしまうかもしれませんが、分割入金は売主と買主にとって大きな意味があるお金です。

最初に支払われる手付金は、契約した証拠となる「証約手付」であり、また買主が契約を途中で投げ出してしまった場合の違約金となる「解約手付」として重要な役割を担います。

ちなみに、宅地建物取引業法という不動産の法律では「不動産業者が売主の場合、手付金は代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない」と定められているため、手付金として全額支払ってもらうことができませんので、注意しましょう。

3.売主都合のキャンセルは違約金が発生することも

すでに締結した契約を売主の都合で「キャンセルしたい」と申し出た場合には、違約金を買主に支払うケースもあります。

一般的に、支払う違約金の額は手付金の倍額です。上記で手付金は「解約手付」となると解説しましたが、この倍額を買主に支払うことになる場合があります。

自己都合で契約を途中でキャンセルするということは、相手や周囲の人間にとても迷惑がかかる行為です。その行為を謝罪する意味でも違約金が発生します。

ただし、違約金を支払って解約できる期間は、履行に着手する前、つまり買主が契約に向けて代金支払いなどの手続を取る前の段階です。

すでにいくらかの代金支払いを受けてしまった場合には、たとえ倍返しをしても、契約をなかったことにするのは非常に難しいでしょう。

残債がある不動産を売却する4つの方法

住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債をどのように支払っていくのか、どのように売却していくのかを同時に計画していかなければいけません。

その具体的な方法として、以下のいずれかの方法を選択していきます。どの方法を選択するかは、資産状況と今後の生活スケジュールを確認しながら慎重にすすめていきましょう。

1.売却金や貯金で残債を整理する

一番スムーズに事が進むのは、家や土地家を売ったお金で残債を精算する、もしくは貯金などの自己資金でローンを完済する方法です。

ローンを完済できれば抵当権を抹消でき、また自己資金で完済するため信用情報に登録されることもありません。信用情報とは、いわゆるブラックリストと呼ばれる返済滞納記録です。

残債がある不動産を売却金で完済させるためには、現在の家と土地がどれだけ高く売れるかどうかが重要なポイントです。不動産会社が行っている査定を活用し、どこの業者に依頼すれば高値で売却してくれるのかを見極めていきましょう。

2.完済しきれない分を借り入れる

自己資金や売却金で完済できそうにない場合には、金融機関から足りない分を借り入れることも可能です。ただし、融資には目的や審査が必要となり、状況に見合ったローン商品を選択していく必要があります。

売却する際にあらたに借り入れできるローン商品には、住宅ローンを二重に組む「ダブルローン」や、住み替え先を同時に購入するための「買い替えローン（住み替え）」などがあります。ただし、融資額が増えるため、いずれの場合も、初回の融資に比べると審査が厳しくなっている傾向です。

既存のローンにさらに上乗せして支払う形になるため、返済期間が長期化すること、さらに返済額が上乗せされることを考慮しながら返済計画を立てていかなければいけません。

3.任意売却で残債を精算する

住宅ローンの返済が厳しい場合には、任意売却という方法もあります。任意売却は、抵当権が設定されている不動産を売却するという点では、競売と似たような位置づけです。

しかし、任意売却は一般の不動産売買と似たような手段で売却手続が行われるため、競売よりは売主の自由度が高く、また売却の目的などが公表されないため、プライバシーを守れます。

任意売却を進めるためには、まず金融機関や保証会社、連帯保証人と相談しながら、任意売却専門の業者に売却を依頼する流れです。

売却後に残債が残ってしまった場合には、経済状況によって、残債が減額されたり毎月の返済金額を調整したりすることになります。

ただし、任意売却をすると信用情報に個人情報が記録されるなどのデメリットもあるので、慎重に選択していかなければいけません。

4.競売にかけて強制的に売却する

住宅ローンの返済が不可能と判断された場合は、裁判所により抵当権が実行され、対象不動産が競売にかけられます。競売は住宅ローンの返済が不可能と判断された場合に、金融機関が債権回収の措置として強制的に売却を行う方法です。

半年ほど住宅ローンの滞納が続いた場合に、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

競売により自宅の売却が開始されると、BITという不動産競売サイトに住所や物件の写真が掲載されてしまうため、プライバシーを守ることができません。

さらに競売は、相場の7割程度の売値しかつかないこと、そして競売後もローンの支払いはなくならないことから、金融機関にとっても売主にとってもリスクが大きい売却方法です。

そのため、できれば任意売却のように、できるだけ通常の売却に近い形で家を処分していくことが理想です。

残債のある不動産を売却する手順

それでは、残債のある不動産を売却していく手順をみていきましょう。

一般的な売却の流れはほぼ変わりありませんが、どの売却方法を選ぶかによって、随所で手続が異なります。そこで、これまで解説してきた売却方法のポイントも一緒にまとめました。

売却予定の不動産の相場調査と計画をたてる

売却をしようと考えたら、早い段階で査定を行います。

先述してきましたが、家と土地の相場を確認すること、そして今後の売却スケジュールを立てるために、査定はとても重要です。

査定結果を確認し、売却金で残債を精算できるのか、できなければどのようにして返済をしていけばいいのかを考えていかなければいけません。

ここで注意したいのが、ローンの返済が滞ってから売却計画を立てるのは遅いということです。

「今後、返済が厳しくなりそう」という時点で、金融機関や専門業者に相談し、あらためて返済計画を立ててください。

また、任意売却を検討している場合は、任意売却業者へ相談後に金融機関へ相談しにいきましょう。どのように手続をすればいいのか、専門業者からアドバイスをもらえます。

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結する

ある程度、売却スケジュールを決めたら、不動産会社を選びます。

査定結果を比較検討しながら、信頼して売却を任せられる業者に仲介を依頼していきましょう。

不動産会社で仲介を依頼するときは、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介」のいずれかの契約を締結しなければいけません。

媒介契約は、それぞれ契約のスタイルが異なります。どのような契約内容なのか、簡単に解説するので、以下を参考にしてください。

上記の表をみてわかるように、一般媒介契約は買主を自分で見つけてくることができる自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約は契約した業者に買主探しをすべてお任せする形になります。

媒介はそれぞれメリットとデメリットがあるので、どのように売却をしていきたいのか計画に応じて、どの媒介契約を結ぶか検討していきましょう。

売り出し価格を決めて売却活動を行う

残債を精算するためには、できるだけ高く不動産を売却していかなければいけません。

そのためには、査定額を踏まえながら売り出し価格を設定していきます。売り出し価格は、高すぎず安すぎず設定していきましょう。

買主が現れたら、ほぼ値下げ交渉がはじまるので、気持ち高めに設定するのもひとつの手です。しかし、あまり高すぎると購入希望者が遠ざかってしまうので注意しましょう。

また、売却活動のひとつとして、物件を大々的に紹介していくことが大切です。媒介契約の項目で紹介した不動産情報サイトのレインズや業者が運営する自社の情報サイトに物件情報登録してもらうなど、より多くの人の目につくよう不動産を宣伝していきましょう。

売買契約締結後に物件の引渡しを行う

買い主が決まれば、売買契約を締結し引き渡しを行います。

契約成立後には、売却金の入金のほか、物件の引渡しや、所有権移転など様々な手続が必要です。

多少お金はかかっても、契約は不動産会社、登記は司法書士など専門家を頼るとスムーズに手続を終えることができます。

契約後のキャンセルは違約金が発生したり、買主から損害賠償請求されてしまったりする可能性もあるので、よく考えてから契約に進んでください。

また、引き渡す物件に損害があった場合は売主が瑕疵担保責任を負うことになります。

しかし、責任を負いたくないからと黙って引渡してしまった場合、ここでも損害賠償請求をされたり契約を解除されたりする恐れがあるので、正直に買主や業者に欠陥部分を伝えましょう。

残債を完済したら、金融機関と登記所へ行き、抵当権抹消手続を行います。抵当権抹消手続は、完済後に金融機関の手によって自動的に行われるわけではありません。売主の手で手続きが必要となるので注意しましょう。

売却金が入金されたら残債を支払う

売却金が入金されたら、住宅ローンを返済します。

一般的な流れとして契約締結後に買主からの入金が行われるため、残債の決済はこのタイミングで行いましょう。

住み替えローンを利用する場合、売却と新居購入を同時に行う必要があります。そのため、不動産会社と買主との間で、事前に契約日の調整を行わなければいけません。

また、任意売却や競売など、売却金を完済できなかった場合は、金融機関と相談し今後の返済に向けて調整をはじめます。収入に見合わない返済は、ますます家族を追い込んでしまうため、無理は禁物です。1日でも早く完済することは大切ですが、無理のない範囲で返済額を決めていきましょう。

以上が、残債がある不動産を売却するときの流れとなります。売却手段によって細かい手続は異なるものの、大まかな流れは似たようなものだということが、おわかりいただけたと思います。今後の参考にしてください。

残債がある不動産売却したいけど、こんなときどうしたらいい？

残債がある不動産の売却方法を解説してきましたが、土地の種目や売却時の家庭の事情によって、こまかい疑問が浮上してくると思います。

そこで、ケース別に起こる不動産売却の疑問をいくつかピックアップしてみました。似たような現状にお悩みの人は、ぜひ参考にしてください。

残債がある農地を売りたいときはどうしたらいい？

農地であっても残債がある土地は売ることが出来ません。これまで紹介してきたように、抵当権を外すために残債をどう整理すればいいのかを考えていきましょう。

ただし、農地の場合は農地法という法律があるため、宅地とは違い売却時に気をつけるべき注意点がいくつかあります。

売却時には、「農地をどのような目的で売却するか」によって許可申請をする場所が異なるので、事前にリサーチしておきましょう。

農地を売却するときに誰に許可を得なければいけないのかを、以下にまとめます。

農地の売却が宅地よりも手続が複雑な理由は、国内の生産力を守るという国の方針からです。簡単に言うと、農地は国にとってなくてはいけない土地でもあります。

そのため、残債がある無しに関わらず農地を無許可で売買することはできません。

しかしながら、自治体が地域の都市化を図るために市街化区域指定した場合には、農地を宅地に変更する場合は、農業委員会へ届出が可能というように、規則が緩やかになっています。

ここまで紹介してきた情報をまとめると、農地を売却する場合には「地域の景観や生産力保持の関係から、売却してもいいのかどうかを確認してから、売却手続きを行わなければいけない」ということになります。農地所有者は、ぜひ農地法のことを知っておいてください。

離婚後に残債がある家を売却するときは誰が残りのローンを支払うの？

住宅ローンの支払いが残っている状態で離婚をすることになった場合、残債を支払うのは夫婦間で取り決めていきます。

離婚と住宅ローンの支払いは別問題であり、金融機関から「離婚したから残債は払わなくてもいいですよ」という気の利いた提案をしてくれることはありません。購入した以上、離婚後であっても残債は支払っていく必要があります。

まずは、家の売却金で精算できるかどうか知るために、所有不動産を査定にかけてみましょう。離婚後にローンを残さないためには、家と土地を高く売り、できるだけ残債を少なくすることが大切です。

売却しても残債がある場合には、住宅ローンの支払いは続きます。夫婦のどちらがどの程度の割合でローンを支払っていくのかは、財産分与時の話し合いで決めていきましょう。

残債に困ったとき不動産売却を助けてくれるプロを頼ろう

住宅ローンの支払いが困難に感じた場合は、滞納を起こす前に売却を手助けしてくれる専門家を頼りましょう。専門家を頼ることで、以下のような悩みや現状を解決することができます。

支払いが厳しいときは滞納するために専門業者へ

滞納が半年以上続くと、抵当権が実行され家が競売にかけられてしまう可能性があります。滞納を起こしてしまうまえに、専門業者へ売却相談しにいきましょう。

支払いが厳しいなと感じたら、早めに売却するなどして残債を整理する方法を考えていかなければいけません。

任意売却は残債がある状態でも売却できる最後の手段でもありますが、もある程度滞納が続いてしまうと、任意売却さえできなくなってしまいます。

残債整理のための任意売却は、一般的な不動産会社ではなく任意売却の実績がある業者に依頼しましょう。任意売却業者は、残債整理に向けた手続を迅速に行ってくれたり、金融機関との仲立ちをしてくれたりする頼りになる業者です。

住宅ローンの支払いが厳しいのに、無理をし続けるといずれ首が回らなくなってしまうこともあります。売却方法が制限されてしまう前に、早めに専門家に相談してみましょう。

家を売るかどうか決めかねているときもアドバイスを聞いてみよう

売却スケジュールどころか、家を売るかどうかさえ決定的ではないという場合でも、一度売却相談をしてみましょう。

家を売却したい事情は家庭によって異なりますが、ひとりで悩んでいても問題が先送りになるだけで、いつまで経っても解決しないのではないでしょうか。

また、不動産売却は、短くて2カ月、長くて1年以上もかかってしまう可能性があります。期間内に売却を終えてしまわなければならない場合は、早めに行動していかなければいけません。

このように、売却を検討しているときには、事前に今後の流れを把握しておくことも必要です。売却を悩んでいる段階だとしても、現状を打破するために、専門家に悩みを聞いてもらいましょう。

状況に応じて悩みを解決してくれる専門家を頼ろう

家や土地を売却したいと考えたときに思い付くのは不動産会社ですが、不動産会社も業者ごとに強みとしている部分があります。

戸建てや土地の売買を主としている業者、マンションやアパートの売買を得意としている業者、または任意売却を専門に扱っている業者など、不動産会社によって営業スタイルが違うため、自分の悩みを解決してくれる業者を選んでいかなければいけません。

もし、「現状の悩みを解決してくれる業者はどこなのかわからない」という場合には、不動産一括査定がおすすめです。

一括査定では売却目的に合わせた業者がピックアップされるため、自分で一から業者を探さなくても、おすすめの不動産会社がいくつか候補としてあがってくるので、ぜひ一度試してみてください。

まとめ

ローン残債のある不動産を売却するときには、まずは残債をどのように支払っていくのか売却スケジュールを立てていきましょう。

家や土地を売ったお金で残債を整理できるのか、支払いが残ってしまう場合には、あらたにローンを組むのか、それとも金融機関と相談して少しずつ返済していくのかなど、返済方法を第一に考えて、それに合った売却方法を選んでいきます。

不動産会社によって専門とする業務内容が異なるため、地目や建物の種類、そして今置かれている状況に応じた業者に依頼しましょう。

業者選びに迷ったら一括査定のように、状況に応じた不動産会社がピックアップされてくるシステムを活用してみてください。

ここまで紹介してきた売却手順を参考に、残債を整理して、スッキリした状態で新生活をスタートさせていきましょう。

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