土地や家を売った後の生活について考えたとき、以下のような疑問にぶつかるのではないでしょうか。
不動産売却では、自治体同士に住民票を移すだけでなく、法務局で住所移転登記が必要です。住民票を移すタイミングや異動期間を把握しておかないと、手続きが複雑化してしまう恐れがあります。
このページでは、不動産売却時に住民票を移すタイミングと異動させるときの注意点について紹介します。不動産売却時にどのタイミングでどんな書類を用意すればいいかお悩みの人もぜひ参考にしてください。
市町村の窓口で取得できる住民票は、不動産売買時の必要書類のひとつです。発行から3ヵ月以内の最新データが記載されている住民票を用意しましょう。
しかし不動産を売却するときは、住民票が必要となる場合と用意しなくてもいい場合があります。どのような場合に住民票を用意しなければいけないのか、ここから詳しくみていきましょう。
不動産売却で住民票が必要となるのは、売主の住所変更をするときと建物の所有権者を変更するときです。「住民票はいつまでに用意すればいいの？」という疑問を解消するために、どのタイミングで上記の手続が必要となるのかみていきましょう。
（引用元）名古屋市
売主が住んでいる家を売却するなど、売買によって今後住む家が変更となる場合は、住民票の異動が必要です。
買主や不動産会社に「この住所に引っ越したよ」という報告は不要ですが、引っ越したら14日以内に転入先へ住民票を提出してください。
このことは総務省が「引越し等で住所変更した人は、速やかに住民票の住所変更の届出を行ってください。もし正当な理由がなく届出をしない場合は、5万円以下の過料に処されることがあります」と定めています。ちなみに、マイナンバーカードも住所変更手続きが必要です。
不動産を売却するときは、登記という不動産の名義情報を最新のデータにしておかなければいけません。
しかし中には登記情報と売主の住所が違っているケースがあります。登記と住民票の情報がチグハグのままでは、不動産の名義を売主→買主へ変更できないため、まずは売主の情報を統一させる住所変更が必要です。
この住所変更登記をする際に、住所の異動を証明できる住民票を使います。つまり住民票は前の住所と今の住所とつなげる役割を果たすために使われるということです。
もちろん現住所と登記上の住所が同一であれば、何の問題もなく次のステップである名義変更の手続を開始できます。
万が一住民票に登記上の住所が記載されていない場合には、戸籍など登記上の住所が記載されている公的な書類を取得しなければいけません。
現在の売主の住所と売却予定の不動産の登記情報が同一である場合には、住民票は不要です。
また運転免許証など住所を公的に証明できる書類で登記の住所が確認できる場合も、住民票を使用しない場合があります。
住民票は引っ越してから14日以内に異動すべきと紹介してきましたが、住民票の異動には売主の転居のタイミングが大きく関わっていきます。
売主が住み替えを行う場合、先に家を買うのかそれとも先に家を売るのかによって住民票の異動タイミングがそれぞれ異なるため注意が必要です。
住民票を異動するとき、以前の住所がある市町村から新しい引っ越し先である市町村へそれぞれ別々の手続が必要です。
そのため「売買時は慌てるから」と前もって住所を異動しておくということはできません。
まずは引っ越し前に今の市町村から転出証明書を受け取り、その証明書を新しい住所へ引っ越した日から14日以内に届け出る必要があります。
売り先行の場合、先に家を売り新居はゆっくり探すことになると思いますが、仮住まい先にも住民票を異動させていかなければいけません。
住民票は国民健康保険や子ども手当、年金など行政のサービスを受けるために必要な情報です。
もしも、住民票を異動させないままだと、医療や助成金など生活に必要なサービスを受けることが難しくなる可能性もあります。
そのため、一時的な仮住まいだとしても住民票を移しておきましょう。
「住民票を先に移してしまった」「住民票に前の住所が記載されていない」というような何らかの事情により、住民票が売買の手続に役立ちそうにもないケースもあります。
このような場合は、別の書類で代用できます。
（引用元）ジャパンネット銀行
印鑑証明書は、住所を証明できる代用書類として利用可能です。
印鑑証明書には「印鑑」「氏名」「住所」「生年月日」が記載されているため、売主の住所を証明する公的な書類となります。
ただし印鑑証明書は住民票を変更すると自動的に変更後の住所に登録されてしまうという特性があります。
そのため住民票異動後に旧住所を証明する書類にはならないため注意しましょう。
住民票の住所と登記上の所有権者の住所が異なる場合は、住所変更登記手続が必要と先述しましたが、手続の内容を少し掘り下げて紹介します。
住所変更登記は、登記所つまり法務局で手続きは必要です。住所変更のような手続は付記登記と呼ばれ、所有権者ひとりで手続きできます。
住所変更登記は、以下の書類は必要となるので参考にしてください。
住所変更登記では住民票の原本が必要です。コピーでは受け付けてもらえないので注意しましょう。登記手続きは少し複雑なため、必要に応じて司法書士に依頼すると、スムーズに変更登記を完了できます。
住民票は売主にとって必要な書類のひとつであることがおわかりいただけたと思います。
不動産には様々な権利が複雑に絡んでいるため、売主の住所や家・土地の名義者などひとつひとつを正しく証明できる書類を用意しなければいけません。
そこで住民票以外にも売却時に揃えておくべき書類をまとめて紹介していきます。
売主の住所や名前など身分を証明できる書類が必要です。
どこの馬の骨かわからない人が他人の土地を勝手に売却することはできません。そのため「私が所有権者です」と証明できる書類を用意しましょう。
相続などで名義人が数人いる場合には、すべての名義人の書類が必要です。
（引用元）wikipedia
続いて、売却予定の不動産の状況を確認できる書類が必要です。
これらの書類は所有権者しか持っていない書類となるため、売主を不動産の持ち主として証明するための書類でもあります。
また売却予定の不動産と実際に売却する不動産が同一なのか、買主に売却予定の不動産の情報を開示する目的で以下の書類が使われます。
上記の書類は、主に自宅で保管されている書類です。状況によっては不要なものも含まれているため、売買時に必要となる書類だけ取り揃えるようにしましょう。
（引用元）オアシス相続センター
最後に、納税状況を確認できる書類が必要です。
不動産の所有者が支払う固定資産税は、売却時に売主と買主との間で精算する場合があります。所有権移転に伴い日割り計算で税金を払う手続を行うこともあるため、納税証明書を用意しておきましょう。
固定資産税は、原則として1日1日時点で所有権者である人がその年の納税義務者です。極端な話、1日2日に売却した場合は該当物件に住んでいなくても、その年の納税者は旧所有権者となります。
それでは旧売主が不憫だということで、このような固定資産税の精算が行われるようになしました。平等に納税するためにも固定資産税関連の書類は用意しておきましょう。
ここまで紹介してきた書類以外にも、不動産会社で交付される契約書や重要事項説明書などがあります。これらの書類は売主側が用意するものではないため、不動産会社にお任せしておきましょう。
住民票は売主の住所変更や不動産の所有権者を確認するために必要な書類です。売却予定の不動産の登記情報と売主の現住所が異なっている場合に、住民票が必要となるため、売買契約で必ずしも住民票を使うわけではありません。
しかし住み替えなど不動産売却によって住所が変更となる場合は、今後適切な行政サービスを受けるため、移転先の市町村に速やかに住民票を異動しておきましょう。住民票がない場合は印鑑証明書を代用することも可能です。
不動産売却では所有権者の情報をきちんと確認するために、様々な書類が必要となります。スムーズに手続きを終えるためにも、売却前に必要書類を確認し、どのような手続にも対応できるように事前に準備しておきましょう。
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