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不動産会社にマンション買取してもらう際に知っておくべき事を全て公開!

不動産会社にマンション買取してもらう際に知っておくべき事を全て公開!のイメージ

「住んでいるマンションを手放そうかな・・」

生活環境の変化から、急にマンションを売却する必要がでてくる事もあるでしょう。
その際、不動産会社にマンションを買取してもらって、早く現金化したいと考えている方も多いのではないでしょうか?

とはいえ、大切に利用してきたマンションですから、少しでも良い条件で売買したいと思う方も多いのではないでしょうか?

  • マンション買取って本当にお得なの?
  • 不動産会社の買取査定ってどういう仕組み?
  • 少しでも良い条件でマンション買取をして欲しい!

こういった方が直面するだろう疑問についてまとめていきますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産会社にマンション買取してもらう手順を徹底解説

不動産会社にマンション買取をしてもらう前に、マンションの売却方法について理解しておきましょう。マンションを手放して現金化する為には、大きく2つの方法があります。

それが、マンション買取と売却(仲介)になります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンション買取とマンション売却の違いは?

マンションの買取とは、その言葉通り、自分のマンションを不動産会社や買取専門の業者に直接、買い取ってもらう事になります。

一方で、マンション売却とは、いわゆる不動産会社に仲介をしてもらうという事になります。不動産会社に、実際にマンションに住みたい方を探してもらって、その方に買主として買ってもらうという方法があります。

マンション買取の流れ

マンション買取は仲介に比べると、手順はシンプルです。

買主を探す手間暇が無いですし、不動産会社が買うといったら、現金で買ってくれますし、やっぱり買うのは辞めますという事も起こりにくいので、手続きも簡単になります。

①買取の査定を依頼する。
②査定結果が届いたら申し込みをする。
③マンションの売買契約を結ぶ。
④売却金を受け取り、マンションを引き渡す。

このステップで手続きは終わりになります。

やる事自体は少ないのですが、事前に情報が何もないと、不動産会社によっては、相場と比べて、明らかに安い値段で買い叩かれてしまったという事にもなりかねません。

ここから買取のメリット、デメリットをまとめていきますので、きちんと確認をしておきましょう。

不動産会社にマンション買取してもらうメリット・デメリット

行為だけ見ると、マンションを売って現金にするという事で似たような印象を受けるかもしれませんが、それぞれにメリット、デメリットがあるので、詳しく見ていきましょう。

マンション買取の6つのメリット

マンション買取のメリットを知る事で、より良い条件で買取ができる場合もあります。何のためにマンション買取を選択するのかを考えながら参考にしてみてください。

①現金化が早い

仲介と比べると圧倒的に魅力なのが、現金化が早いという事です。仲介での売却の場合、不動産会社へ依頼をしてから、買主さんを探します。

インターネット用の販売図面を作成してもらって広告を掲載してから、不動産会社が買いたいという買主を探していきます。

当然、買主さんは色々なマンションを見て選びますので、何度も内見はきているけれども成約にならないという事も起こりうるのです。

また、時期やタイミングによっては反響があまりとれず、6ヶ月、1年と売れずに残ってしまうという事もあります。

結局、買主が見つからずに売却を断念してしまうというケースもありますので、すぐに現金化したい方にはあまりオススメできません。

一方、買取による売却の場合は、買主は不動産会社になりますので、査定金額に納得がいけば、すぐに売買のスケジュール調整に入ってくれます。

問い合わせから、早ければ3週間ほどで引渡し、代金の受け取りも可能になります。

②瑕疵担保免除

仲介でマンションを売却した場合、一般的には、瑕疵担保という責任を負う事になります。この瑕疵担保責任というのは、売却後であっても、隠れた不具合として雨漏りや配管トラブルなどが見つかった場合、一定の期間内に定められますが、売主が修繕をする義務があるというものです。

これは買主を保護する為の制度ではありますが、せっかくマンションが売却できたのに、思わぬタイミングで責任を問われ、費用負担しなければならないというのは、売主にとって負担になってしまいます。

瑕疵の内容にもよりますが、数十万から数百万の出費を強いられ、せっかく売却して得た現金がなくなってしまう・・こういった可能性があります。

しかし、買取で不動産会社に売った場合、買主はプロなので、瑕疵担保責任は免除されます。マンションの売却をしたら、その後はリスクを保有したくないというのであれば、マンション買取の方があっているかもしれません。

③訳あり物件でも売却できる

マンションによっては、売却するのが難しい事故・事件が起きてしまったというケースもあるでしょう。

事故物件といわれるマンションは、一般の買主からは敬遠されます。市場価格よりも安くしたとしても、売却ができないという事もあります。

買取であっても評価は下がる可能性はありますが、買取をしてくれる不動産会社はありますので、検討してもいいと思います。

中には、事故物件を得意としている不動産会社もあるくらいですから、まずは相談してみましょう。

④内覧の対応が不要

仲介による売却の場合、主にインターネットでの広告、集客が基本になります。

その為、冷やかしだったり、将来的に購入予定で検討してみたいという方だったり、言い方は悪いですが、買う見込みのない人たちも内覧にきます。

その内覧も1回や2回ならいいでしょうが、複数回に内覧が続いたり、土日のゆっくりしたい時に内覧希望があったり、生活が落ち着かない場合があります。

買取の場合、不動産会社の担当者が、事前に余裕を持ったスケジュールで調整してくれますし、何回も繰り返しマンションに来るという事はありませんので、心理的に余裕を持ってマンションの売却を進める事ができるでしょう。

⑤残債の交渉も可能

マンションを住宅ローンで購入されている方、支払いが厳しくて滞ってしまった事がある方にとっては、買取の相談をするのも良いでしょう。

マンションの売却をしても残債が残ってしまう場合、不動産会社によっては銀行側と交渉をしてくれ、任意売却が進むケースもあります。

どうしても買取で残債が返済できないようなら、改めて仲介での相談をするのも良いですから、支払いが厳しいという方は一度相談することをオススメします。

滞納が続いて競売になってしまうと、金額はかなり下がってしまう事が多いですし、手の打ちようがなくなる前に、早めの相談をするのが良いでしょう。

⑥近隣に知られることがない

マンション売却をしているという事を、近隣の方に知られたくないという事もあるでしょう。

仲介の場合、インターネットで詳細が公開されますし、頻繁に内覧があれば、近所の人にばれてしまう可能性は常にあります。

マンション売却というと、収入が減って支払いが滞っている。家族トラブルが起きている。などなど、できれば知られたくない原因でマンション売却を検討するケースも多いですから、できれば近隣に知られることなく進めたいですよね。

買取の場合、不動産会社の担当者と直接お話ができますし、インターネットに公開する必要もありませんので、近隣に知られないように対処してもらうことができるでしょう。

マンション買取のデメリット

マンション買取はメリットもありますが、反面、デメリットもあります。デメリットと、その理由も含めてまとめていきます。

査定額が売却に比べて安くなりやすい

買取の一番のデメリットは売却金額になります。仲介で売却するのに比べると、どうしても安くなってしまいます。築年数や流通性にもよりますが、市場価格の60%~80%程度になると言われています。

買取だと安くなってしまう理由は、不動産会社が買取したマンションを、リフォームなどをして再度販売して利益を得るというビジネスモデルであるからです。

つまり、買取費用に加えて、リフォーム費用、利益、もしも売れなかった時に値下げをするリスク。こういったコストを加味すると、どうしても市場価格で買取ができないのです。

市場価格で買って、市場価格で販売するのであれば、不動産会社は経費と手間だけかかって存続できないですからね。

その為、早く現金化したい。訳あり物件を処分したい。近隣に知られたくない。などの事情が無く、売却金額が一番大切という事であれば、買取ではなく仲介でマンションを売却した方がメリットが多いといえるでしょう。

デメリット、メリットをまとめます。

メリット

  • 現金化が早い
  • 瑕疵担保免除
  • 訳あり物件でも売却できる
  • 内覧の対応が不要
  • 残債の交渉も可能
  • 近隣に知られることがない

デメリット

  • 査定額が売却に比べて安くなりやすい

不動産会社はマンション買取の際、どうやって相場を調べている?

マンション買取が仲介に比べて安くなる理由は分かっても、それでも少しでも高く売りたいという気持ちはあると思います。

ここからは不動産会社の買取査定についてまとめていきます。不動産会社の考え方や査定方法が見えてくれば、少しでも高く売却できる可能性が高まりますからね。

不動産会社の買取査定は出口戦略から決まる

不動産会社も営利企業ですから、利益を追求しています。マンションを買取しただけでは、現金を払ってマンションを買っただけなので利益にはなりません。

不動産会社が利益を得るのは、買ったマンションを売却した時です。

つまり、将来いくらで売れるかという出口戦略から買取の査定をしているという訳です。築年数はたっているけども、流通性のあるエリアで、部屋がきれいになれば高く販売できると思えば、予想よりも高値で買取をしてもらえる事もあります。

不動産会社はリフォームありきで出口戦略をたてますから、「部屋が汚いから」「もう古いマンションだから」と自分の主観で判断しません。

同じマンションであっても、経済状況や市場動向で買取価格が上がったり、下がったりしますので、まずは査定に出してみる事から始めましょう。

複数の不動産会社で査定をとってみよう

不動産会社によってマンション買取で重視するポイントは異なります。

リフォームに強い不動産会社であれば、設備が古くて汚い部屋でも高く買取査定がでてきますし、販売に強い買取会社であれば、流通性の低いエリアでも高い買取査定がでるかもしれません。

不動産会社も得意、苦手がありますので、複数の不動産会社に査定を依頼するのは、手間かもしれませんが100万円~300万円と買取価格が変わるのであれば、頑張ってやってみた方が良いのではないでしょうか。

利益がでなくても買ってくれる場合もある

不動産会社の状況によっては、出口戦略でほとんど利益がでなくても高値で買取してくれるケースもあります。

不動産会社の中でも買取に特化している会社は買って売るのが仕事です。つまり、買わないと仕事にならないので売り上げもあがりません。

何ヶ月も仕入れができないのであれば、経費ばかりがかさんで会社の経営は傾きます。

そんな時は、ほとんど利益がでないとしても、無理に買取してくれるケースもあります。これは、狙って売却するのは難しいですが、覚えておくといいかもしれません。

不動産会社によって違う買取前後のサービスとは?

仲介か買取かで悩んでしまう場合は、買取保証がついている不動産会社を選ぶというのも選択肢の一つです。

買取保証制度とは?

買取保証制度とは、買取査定をしてもらった上で、一定期間は仲介で買主を探してもらう事ができるのです。

その期間で買主が見つかれば、仲介なので高値で売却することができますし、もし期間内に売却できなかったとしても、最初に査定してもらった金額で不動産会社に買い取ってもらう事ができるのです。

売主からすると売れなかった時の保証があるので、安心できるサービスですね。

取り扱っている不動産会社はまだ少ないですが、対応している不動産会社があるか調べてみるのもいいでしょう。

まとめ 結局、マンション買取はお得なのか?

マンションの買取と仲介を比較しながら、マンション買取のメリット、デメリットを詳しく説明してきました。

ポイントとしては、買取でないと困る理由がないのであれば、仲介で売却した方が高く売れるという事です。

仲介で売りたくない、もしくは売れない理由のあるマンションを保有している場合は、少しでも高く買取してもらう為に、複数の不動産会社に査定を依頼して、納得できる条件でマンション買取を利用するのがいいでしょう。

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