不動産は、需要と供給のバランスで成り立っています。
日本おける3大都市(東京・大阪・名古屋)の中でも大阪は、最も早く人口が減少すると言われています。
人口だけを見ても大阪府は既に神奈川県よりも人口が少なく、府内からの転出も増えています。
大阪府出身の私としても、日本で2番目の都市と言われていた大阪には、がんばってもらいたい気持ちがあります。
その中でもこれから大阪で不動産売却をしようとしている方にとって、有益な情報を提供すべくこの記事を執筆しました。
この記事のテーマは、人口が減少している大阪で不動産を高く売るための必要知識とおすすめ不動産会社厳選5社をご紹介します。
冒頭部分で不動産は、需要と供給のバランスで成り立っていると解説しました。
では、人口が減少することで購入希望者が減って不動産価格が下がるかと言うと、話はそう単純ではありません。
以下は国土交通省が出している不動産価格指数です。2010年平均を100としています。特に京阪神エリアのマンション価格が高騰しているのがわかります。
引用元：国土交通省(不動産価格指数）
さらに公益財団法人不動産流通推進センターの近畿圏の中古マンション成約価格平均価格の推移における 中古マンションの成約平均㎡単価を見ますと大阪府の伸びが顕著です。
引用元：公益財団法人不動産流通推進センター
大阪の中古マンション価格が上昇してしているのは中心6区（北区、福島区、中央区、西区、浪速区、天王寺区）がけん引していると言っても過言でありません。
東京カンテイのデータによると大阪市中心6区で70㎡あたりの中古マンション価格が前年同月比で20％以上も上昇しています。
大阪で不動産売却に強くて、人気の沿線は「地下鉄御堂筋線」です。大阪の大動脈である千里中央、江坂、新大阪、梅田、なんば、天王寺などの主要駅を擁する沿線でもあります。
しかも、中心6区が至近の沿線でもあります。
では次に住宅地と戸建てを見ていきましょう。
さらに公益財団法人不動産流通推進センターのデータと見ますと住宅地・戸建てともに、京阪神エリアほぼ横ばいです。
引用元：国土交通省(不動産価格指数）
さらに公益財団法人不動産流通推進センターの近畿圏の土地成約㎡単価の推移における戸建ての平均価格を見ますと大阪府は、上昇しているとは言えません。
引用元：公益財団法人不動産流通推進センター
各種データを見ていますと大阪市(中心6区)の中古マンション価格が上昇していることがわかります。
しかし、大阪市内の中古マンションだったら、何でもいいか？と言いますと、そんなことはありません。
大阪市内でも新築供給が続く中、人気の高い中古マンションの特徴があります。
私の経験上、中古マンション購入者が何を決め手にしているかは、「居住価値」と「資産価値」だと考えています。
順番に解説します。
「居住価値」とは言葉の通り、「住み心地の良さ」を指します。室内の居住空間の専有部分は当然として、建物全体の耐震性、管理体制、築年数など、マンションの満足度を指します。
「居住価値」が高いと判断する目安としては、マンション総戸数と売り出し物件数とを比較するとわかりやすいと思います。
例えば、マンションの居住価値に満足しているなら、多少マンションが値上がりしていても売却しないと思います。
「居住価値」が低いと判断する方法は、不動産情報サイトにいつも売り物件情報としてよく見かけるマンションは、「居住価値」に対して何かしらの不満を持つ住民が多い可能性があります。
資産価値が高いマンションは、「物件価格が将来的にも値上がりが見込める。もしくは、価格維持が期待できる価値のある。」物件を指します。
「資産価値が高い」物件の見分け方としては、「中古物件として売却に出しても新築時と比べて値段がほとんど下がっていない。もしくは、価格が上昇している。」などで判断できます。
「居住価値が高い」＆「資産価値が高い」の両方を満たした物件の特徴としては、価格が高い水準で上昇しているにも関わらず、売買がほとんどされていない。
つまり、希少性が高い物件で、「住んで良し。」「売って良し。」の両方を満たしてい中古マンションだと言えます。
「居住価値が高い」＆「資産価値が高い」条件とは、「終の棲家」として相応しいマンション
「居住価値が高い」マンションの特徴として、「生活重視」型であると言えます。
つまり、「資産価値が高い」わけではありませんので、価格は下がっているものの、「売り物件」が少ないのが特徴です。
「居住価値が高い」マンションの特徴は、「マンションの住み心地」+「住環境が良く。子育てしやすい環境にある。」のが特徴です。
このページをご覧の方で「居住価値が高い」マンションを売却される方は、売却を依頼する不動産会社の選定が重要になってきます。
「居住価値が高い」マンションは、新築時よりも取引価格が下がっているものの、需要が見込めるため、不動産会社次第で高く売れることも十分可能だからです。
以下は2018年の不動産会社別仲介件数となります。
【上記をクリックすると拡大します。】
「三井不動産リアリティ(三井のリハウス)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社が他の不動産仲介会社と比べて仲介件数の桁が違います。
計算しますと日本の不動産売買の仲介件数の30%はこの3社で占めています。
言い換えますと、日本の売買仲介取引は、大手に偏っていると言えます。
以上のことからも「大阪で不動産を高く売却する」なら最低でも1社以上の大手不動産仲介会社を利用しないと、話にならないのではと考えています。
単刀直入に言いますと、最低限、査定依頼だけは、3社全てに依頼すべきだと思います。
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実際にクラウドワークスで大手不動産仲介会社に売却活動を依頼した方の良い口コミ、悪い口コミのアンケートを集計しました。
不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
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