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失敗しない不動産売却を代理契約するときの注意点3つと委任状の書き方について

失敗しない不動産売却を代理契約するときの注意点3つと委任状の書き方についてのイメージ

仕事や病気など、さまざまな家庭の事情から「不動産を売りたくても、契約の立会いができない」という状況にお悩みの人は多いのではないでしょうか。このような場合は、誰かに代理人となってもらい、自分の代わりに売買契約を交わしてもらうことができます。

しかし、代理人制度はきちんとした手続きを取らなければ、効果を発揮することができません。また、安易に代理人を立ててしまうと「思っていたのとは違う結果になってしまった」という事態に陥ってしまう可能性もあります。

そこで、このページでは、正しく代理契約を行うために以下の3つのポイントについて解説いたします。

  • どんなときに代理契約すべきなのか
  • 代理契約するときの必要書類は何か
  • 委任状の正しい書き方について

それでは、不動産売却で失敗しないように代理契約するときの注意点3つと、正しい委任状の書き方についてみていきましょう。

不動産売却に活用される代理制度をわかりやすく解説

代理契約には、法律で決められたルールがあります。

このルールを無視してしまうと、以下のような悪い結果になってしまう可能性があるので、注意しましょう。

「頼んでもいないことを代理人が勝手に契約してきてしまった」
「代理人に契約を依頼したが、契約が白紙になってしまった」

代理人が代理人として認められるためには、ルールを守り決められたことを行う必要があります。まずは、代理契約の基礎知識からおさらいしていきましょう。

代理人とは?

代理人は、所有権者に代わって「契約」などの法律行為を行うことができます。

原則として、所有権者本人でなければ売買契約を行うことはできません。しかし、一定の条件を満たし代理人と認められれば、所有権者に代わり契約を交わすことができるようになります。

一定の条件とは、以下のようなものです。

代理行為の要件(民法第99条)

・本人から代理権を与えられていること
・代理人が「代理人になる」と意思表示をすること
・決められた範囲内の行動であること

上記の条件を満たせば、代理人として法的効果つまり売買契約を交わすことが可能になります。ここをきちんと定めることで「頼んでもいないのに勝手に土地を売られてしまった」「頼まれてもいないのに代理人にさせられた」という事態を防ぐことができるというわけです。

代理人の立場を明確にするために必要なこと

しかし、口頭で「代理人をお願いします」と頼むだけでは、代理契約はスムーズに進みません。

頼む側は口頭での依頼だけでいいかもしれませんが、相手側からすれば「本当に本人の代理なのか?」と疑心暗鬼になり、結果として売買契約に支障をきたすかもしれません。

このような事態を防ぐために、不動産売却を行うために必要となる書類と手続きがあります。何を用意すれば安心して売買契約に臨めるのかについては、下記ページで詳しく紹介しています。「親名義の不動産を売却する」「未成年名義の不動産を売却する」場合など、ケース別に代理人の立て方について掲載しているので、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却契約を代理人に委任する4つのケース

代理契約は、所有権者が契約の場に同席できない場合に行われます。

一般的に、「所有権者が契約の場に同席できない」「やむを得ない事情があるとき」など、以下のような場合に代理人が立てられます。

ケース1.不動産が遠方にある

「田舎の実家を売却したい」
「体調がすぐれないため売却予定地に迎えない」

このように売却したい不動産が遠方にあり、何度も赴くことができない場合に代理契約が利用されます。該当不動産の近くにいる人に代理人を立てたり、本人の近くに住んでいる人に現地まで行ってもらったりすることもあります。この場合は、代理人への交通費や宿泊費などが必要です。

ケース2.所有権者が多忙なとき

売買契約は、売主・買主・不動産会社の立会いのもと行われます

しかし、売主が仕事などで多忙のため時間を割くことが難しい場合、親族や法律の専門家に代理人となってもらい、代わりに売買契約を進めてもらうことが可能です。特に司法書士は支援業務という相続や離婚問題など、不動産売却を含めた財産処分業務も請け負っています。

ケース3.知識不足で契約手続きに不安がある

売買契約をスムーズに行うためには、不動産や法律の知識が不可欠です。

中でも相続や離婚問題など財産分処分問題が深く関わってくる場合、素人だけで解決するのは難しいでしょう。複雑な問題が入り混ざっているときは、専門的な知識が不可欠です。

このような場合は、司法書士や弁護士と代理契約を交わし、売却手続きを進めてもらいます。

ケース4.共有持分の不動産を売却する

共有持分とは、複数の人が不動産を所有している状況です。

売買契約は、所有権者全員が契約の場に立ち会う必要がありますが、何らかの事情で共有者が欠席する場合に代理人を立てます。

例えば、相続人や夫婦間などで不動産が共有されています。相続人が複数いる場合、全員が契約の場に集まることが難しいこともあります。また、離婚時に夫婦の関係によっては顔を合わせたくないという事情もあるかもしれません。

このように、何らかの事情で本人が契約の場に行けないとき、代理人を立てて売却を進めてもらうことが可能です。

不動産の売却手続きを代理人に委任する場合の注意点3つ

代理人は、本人に代わって契約を行う人です。
法律では、代理人になれる人を以下のように定めています。

代理人の要件(民法第102条)

代理人は、行為能力者であることを要しない。

行為能力者とは、法律行為つまり契約を行える人です。しかし、代理人に至ってはこの法律行為を行えるかどうかは判断基準としません。要するに、未成年者でも認知症の人でも代理人となれます。そして、その結果は自己責任となるという意味です。

このように、本人が依頼すれば誰でも代理人となれますが、代理人はとても責任がある立ち名に置かれます。そのため、代理人は何となく選ぶのではなく、以下の点に注意しながら専任していきましょう。

注意点1.信頼できる人を選ぶ

当然のことですが、代理人はできるだけ信頼できる人を選びましょう。

土壇場になって逃げたり本人に不利な条件で契約を交わしたりする人は論外です。
大切なことを安心して任せられる人にお願いしましょう。

親子や配偶者、親族などを代理人に選ぶ人が多い傾向です。
それ以外にも、司法書士や弁護士など法律の専門家を代理人として専任できます。

注意点2.代理人との信頼関係を構築しておく

契約の場では、値引き交渉や売却期間の伸縮など、イレギュラーな事態が起こるものです。

代理人の行動範囲は委任状で定めることができますが、記載以上のことが起こった場合、代理人からの相談や確認にすぐに乗れるようにしておきましょう。

また、このような相談をすぐに受けるためには、代理人と本人の信頼関係があってこそです。いつでも相談をできるよう、信頼関係を構築しておくことが大切です。

注意点3.委任状は必須

本人に代わって代理契約を行うためには、本人から依頼されたと証明するための委任状が必要です。

委任状とは、第三者に手続きをお願いしたと証明する書面です。
代理人がすべきことや、どんな契約にしてほしいのかを明記し、代理人に持たせましょう。

委任状自体に法的な効力はありませんが、売買契約の際に提出が求められます。
この委任状は期限や記載事項がありますので、次の項目で詳しく解説していきます。

代理人に不動産を売却してもらうための代理権委任状について

委任状は、代理契約においてトラブル回避のために必要な書類です。

他人に代理権を与えるために必要な書類のため、委任状を書くときは正確な情報を明記しなければいけません。代理人が契約するときに困らないよう、本人の意思だけでなく取引する不動産情報を細かく記載します。

ここからは、代理人に不動産を売却してもらうための代理権委任状についてみていきましょう。

委任状に記載すべき事項とは

一般的に、委任状には以下の内容が必要です。

委任状に記載される内容
  • 目的となる不動産の表示
  • 委任する権限
  • 委任者住所、氏名
  • 代理人住所、氏名
  • 委任した日付
  • 有効期限
  • 禁止事項

上記の項目を具体的にどのように記載すればいいのかは、下記のページで詳しく解説しています。委任状のひな形も用意しておりますので、ダウンロードしてご使用ください。

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委任状「だけ」では契約は行えない

委任状は、「どんなときに使うか」によって役割が違います。

売買契約に関して委任するのか、登記手続きに関して委任するのか、それともすべての契約に関して委任するのか、予め役割を決めておかなければいけません。売却契約の委任状を持って、登記手続きを委任することはできないのです。

また、代理人が売買契約を行うときは委任状以外にも以下の書類が必要となります。

代理人が売買契約を行う際の必要書類

・委任者本人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)、実印、住民票
・代理人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)、実印
・代理人の本人確認書類(運転免許証やパスポート等の写真付き身分証明書)

このように、委任状以外にも委任者(契約者)本人であることを証明する書類を用意しなければいけません。これから行う代理契約において、どんな書類が必要になるか、事前に確認しておきましょう。

不動産会社では、「現状」や「売却目的」によって必要な書類を細かく教えてくれます。二度手間三度手間になりたくない人は、委任状の書き方を含めて不動産会社に相談してみると売却がスムーズに進むでしょう。

【FAQ】代理契約で不動産売却するときの疑問をスッキリ解決!

ここまで、代理人や委任状について解説してきました。代理人に不動産売却を進めてもらうためには、いくつか押えておくべきポイントがあるとおわかりいただけたと思います。

しかし、まだまだ「代理契約についてもう少し詳しく知りたい」とお悩みの人もいるでしょう。そんな人たちのために、代理契約で不動産売却するときの疑問を集め、それに関してわかりやすく回答していきます。

Q1. 未成年者の代理契約はどうしたらいい?

A. 未成年者でも代理人になれると解説してきましたが、未成年者が契約者の場合はどうしたらいいでしょうか。

通常、未成年者は「制限行為能力者」と言い、知識や経験が不足している者と判断され、単独で不動産売却契約を交わすことはできません。そのため、未成年者が契約をする場合には、親権者が法定代理人となり、本人に代わって契約を行います。

ちなみに、未成年者が特別に依頼した者でない限り、法定代理人の委任状は必要ありません。親権者が存在するのであれば、委任状がなくても自動的に親権者が法定代理人としてみなされます。

Q2. 本人が一切立ち会わなくても契約できるのか

A. 代理契約で手続きを進める場合、本人が契約の場に一切参加しなくても契約することができます。

この場合、委任状などで本人に売却の意思があることを明確にすること、代理人が本人と会い意思を確認することが必要です。もし、本人に意思を確認できない状況であれば、家庭裁判にて成年後見人という本人を援助する人を法的に決めてもらうこともできます。

Q3. 名義人のひとりが急に来れなくなった!緊急的に代理できるの?

A. 可能ですが現実的ではありません。
共有名義の不動産を売却で、名義人が全員揃うのは難しいことです。
その場で緊急的に代理人を立て、売買契約を進めてしまうと、後々大きなトラブルに発展するかもしれません。

契約や決算時に急に予定が入らないように、事前にスケジュール確認と調整を行いましょう。

Q4. 不動産が遠方にあるときは、どこで売買契約や決済をすればいい?

A. 「必ず一定の場所で契約を行わなければいけない」という定めはありません。

仮に遠隔地の不動産を売却する場合、契約の場所は当事者間で好きに定めることができます。ただし、売主側だけに都合のいい場所で契約をする場合、同席者に交通費支払うこともあります。お互いに公平な場所で契約を行うことがベストですが、迷った場合は仲介会社にお任せしてみましょう。

まとめ

不動産売却の代理契約を成功させるためには、代理人の選定が重要です。
以下の基準を満たす人が代理人として相応しいでしょう。

  • 信頼できる人
  • すぐに連絡できる人
  • 委任状に記載できる人

また、代理人に持たせる委任状には、署名や捺印だけでなく、どこの不動産をどのように売却したいかを明記することが大切です。ふたつとない不動産の売却をお任せする代理契約。身近な人間に依頼すると言えども、しっかり委任状を作成し、不備がないよう手続きを進めていきましょう。

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