不動産売却に必要な名義変更のベストなタイミングと手続方法について

家族名義の家や土地を売るために、どのタイミングで名義変更をすればいいのかお悩みではありませんか？

不動産の名義変更は「複雑化していて手続きが面倒」というマイナスなイメージをお持ちの人が多いのではないでしょうか。

そこで、動産売却に必要な名義変更のベストなタイミングと手続方法について紹介します。主に以下の内容を詳しく解説していくので、参考にしてください。

• 名義変更のタイミングはいつなのか
• 名義変更しなくても売却できるのか
• 誰が名義変更するべきか

売却ための名義変更するタイミングが知りたい人、または面倒な名義変更を手早く終わらせたい人は必見です。

不動産売却するために必要な名義変更について

名義変更とは、不動産登記の所有権者の名前を書き換えることです。

登記は不動産の持ち主や権利を記録するための重要なデータであり、固定資産税の請求先は登記情報から検索されます。

不動産登記の名義を変更することを「所有権移転登記」と言いますが、所有権移転は登記所（法務局）で行われ、移転時には書類と税金の支払いが必要です。

この所有権移転登記をしないことで、法律上罰せられることはありません。つまり名義は、必ずしも変更しなければいけないということではないのです。

しかし不動産の名義変更をしないことで、様々な危険性が残ってしまいます。名義変更は自分たちの不動産や権利を守るために必要不可欠な行為と言っても過言ではありません。

まずは名義変更の重要性と名義変更について、必要な基本的な知識を身に着けていきましょう。

名義変更の重要性

不動産は名義人でなくても売却自体は可能です。

例えば、認知症で判断がつかない親のために売却の手続をとってあげたり、何年も連絡がつかない家族に代わって売却処分してあげたりなど、名義人以外の人が不動産を売却しなければいけない事情に迫られることは多々あります。

しかし、後になって名義人が売却に反対したり契約に同意しなかったりした場合には、売買契約は継続できません。

また、直前になって名義人が売却に反対したことで買主に迷惑がかかった場合は、買主に損害賠償請求される可能性があります。

このように、名義を変更しないことで起こるリスクも、同時に考えていかなければいけません。このことから、スムーズに売却を終えるために、事前に名義変更を済ませておくことが望ましいと言えます。

名義変更にかかる期間について

名義変更は登記所で行いますが、申請後約7～14日程度で所有権移転登記が完了します。

そのため、売却前に所有権移転登記する場合には、移転登記完了まで逆算して名義変更のスケジュールを立てていかなければいけません。

さらに、名義変更には身分証明書や登記申請書など様々な書類が必要です。書類の取得に時間がかかればそれだけ名義変更完了まで時間を要することになるため、事前に確認しましょう。

もし、現在の不動産の名義人が祖父母の代から変更されておらず、すでに他界していた場合は、複数の相続人が共有名義人となっている場合があります。

このような場合の名義変更　は、相続人全員の同意が必要となるため、書類を揃えるだけでもかなりの労力です。

何世代も前から名義変更がされないまま時間が経過しているときは、専門家に所有権移転登記を依頼し時間短縮に努めましょう。

名義変更を行う人

名義変更は不正を防止する意味でも、前の名義人と新しい名義人が共同で行わなければいけません。

これを共同申請主義と言い、利益を受ける人と損をする人がお互い納得して手続を進めるために重要な行為となります。所有権者移転登記に関わらず、原則として登記は共同申請主義です。

ちなみに、名字変更や住所変更などの簡易的な手続は、申請したからと言って誰かが損をすることもないため、現在の名義人が単独で手続できます。

費用や税金について

名義変更に必要なお金は、「登録免許税」と「司法書士依頼料」です。

登録免許税とは、所有権移転登記時に法務局に支払う税金となります。登録免許税は固定資産税評価額により金額が異なり、納税義務者は新しく所有権者となる人です。算出された登録免許税は、収入印紙を現金で購入して書類に貼り付け納付します。

また司法書士に登記依頼をすると依頼料がかかり、相場は約10～30万円です。ちなみに、司法書士に登記を依頼してもしなくても、登録免許税の額は変わりません。

不動産売却前に名義変更するメリットとデメリット

名義変更はトラブルを回避するために重要な手続のひとつであると紹介しました。しかし手続をしたくても、時間がとれなかったり家族の同意が得られなかったりすることもあると思います。

このような場合は、売却のタイミングで名義変更を行うことも可能です。ただし、名義変更を先延ばしにすることで生じるメリットとデメリットについても理解しておきましょう。

名義変更をするメリット3つ

売却前に名義を変更しておくメリットは、「スムーズな売却」「相続トラブルの回避」「第三者への主張できる」の3点です。

1.スムーズに不動産売却ができるようになる

不動産売却時には、必ず所有権者に確認をとります。

所有権者でない人が不動産会社に売却を依頼しても、最終的には業者が所有権者に何らかの形で「売ってもいいんですか？」確認しなければいけません。

ここで確認がとれないと売買契約がストップしてしまう可能性があります。

また売却申込み人と名義人が別々であることで、委任状や本人確認証など通常よりも多くの書類を用意しなければいけません。

名義人が売却契約手続を進めれば、こうした確認作業が軽減されより早く手続が完了します。家や土地の売却は、タイミングがとても重要です。「売りたいけど所有権者が同意しない」ということが起これば、せっかくのチャンスを台無しにしてしまうかもしれません。

手続を早く済ませることが売却のチャンスを増やすことにも繋がるでしょう。

2.相続トラブルの回避

事前に名義を変更しておくことで、相続時に処分しやすくなります。

名義を変更しないまま所有権者が他界すると、相続人同士で不動産の取り分について酷く争ってしまうかもしれません。

一見、価値のないような不動産でも、相続人にとっては思い入れのある大切な土地かもしれないからです。

また、相続前に名義変更することは、今後の手続を簡略化させることにもなります。数十年も名義変更しないままでいると、相続人がどんどん増えてしまい、名義変更手続が複雑化してしまいます。

すぐに売却する予定がないときにで、将来に備えて遺言や生前贈与などを利用し、前もって所有権者を変更しておくと、相続事のトラブル回避に繋がるでしょう。

3.第三者への主張できる

第三者とは、買主と売主ではないけれど利益を主張してくる人です。名義人は、このような人に対抗する力を持ちます。

不動産に関わらず契約には、第三者が関わってくることがあります。

例えば、土地を売ろうと思っているときに、「この土地は以前自分が譲りうけた土地だ！だから売却は許さない」と主張してくる身内がいたらどうなるでしょうか。

このとき、名義人であれば「いや、この土地は自分のものだ！」と主張することができます。
しかし所有権がない場合、正当性を主張することができません。そのため不動産売却契約が振り出しに戻ってしまう可能性があります。

このようなことが日常的に起こるとは限りませんが、イザというときのために名義変更を行っておきましょう。

名義変更をするデメリット2つ

反対に、名義変更をするデメリットについても理解しておきましょう。名義変更を億劫だと感じる人は、「金銭面」「手続の複雑化」を懸念していると考えられます。

1.登記変更にはお金が掛かる

所有権移転登記には、登録免許税と司法書士依頼料がかかります。

ただし、これらの費用はいつか必ずかかるものです。先払いするか後払いするかの違いとなり放置しておくと手続が複雑化し、より多くの費用がかかることもあります。

2.名義変更手続が面倒

所有権移転登記には、必要書類を揃えて法務局へ出向く必要があります。

市町村の窓口へ行き発行してもらわなければいけない書類も多いため、多忙な人にとっては酷く億劫な作業になることもあるでしょう。このような場合、登記の専門家である司法書士に依頼すれば、すべての業務を行ってくれます。

プロに依頼すると名義変更の費用が少しかかりますが、時間短縮につながります。

売却予定の不動産を名義変更するベストなタイミングと手続方法

不動産の名義を変更しておくことは、様々なトラブル回避につながります。それでは、いつのタイミングで名義変更をすればいいのでしょうか。

所有権移転登記のベストなタイミングは、以下の4つの時期です。

それでは、それぞれのタイミングで所有権移転登記を行う手順についてくわしくみていきましょう。

相続のときに不動産の名義を変更する

故人が亡くなり相続が行われるときに、不動産の名義変更を行いましょう。

名義変更の流れと必要な書類

相続による名義変更は相続登記と言います。相続登記は以下の手順で行われるので参考にしてください。また、それぞれの手順に必要な書類を記載します。

相続登記で注意すべきことは、所有権者と登記記載事項が一致していないことがあるという点です。登記をしないことで罰則がないため、故人が登記をしないまま亡くなることはよくあります。

このような場合は、過去に遡って所有権者を確認しなければいけません。少しでも手続に疑問を感じたら、専門家を頼りましょう。

ベストな申請時期

相続が開始されるのは、相続できることを知ったときから三カ月以内です。

ただし、相続登記自体には期限がないため、いつ行っても構いません。ただし相続人が確定しないと売却に支障をきたす可能性があります。売却希望日から逆算して、早めに相続登記を終わらせられる時期が、ベストなタイミングです。

費用と負担する人

相続登記のための登録免許税や専門家依頼料を負担する人は、相続時に話し合って決めましょう。一般的には、不動産を取得する・利益を得る人が負担しますが、相続人同士が納得して負担者を決めるのが一番得策とも言えます。

生前贈与のときに名義変更する

次に名義変更することがベストなタイミングは、生前贈与事です。

流れと必要書類

生前贈与時に名義を変更することを、贈与登記と言います。贈与登記では、家族の名字が変わっているケースが多いため住民票や戸籍謄本で本人確認が必要です。

金額の大きい不動産を生前贈与するとき、贈与税がかかります。原則として贈与財産が110万円以上であれば贈与税の納税義務が生じますので、注意してください。

ベストな申請時期

生前贈与をするベストなタイミングは、住宅購入時です。贈与税は住宅資金となる場合には、一定額まで贈与税が非課税となります。

親や祖父母から住宅資金として財産を受け取れば、贈与税対策となるため、タイミングとしてベストと言えるでしょう。

費用と負担する人

生前贈与の費用で一番大きいのは、やはり贈与税です。贈与額にもよりますが、600～1,000万円以下の財産を受け取ると税額は40％、3,000万円を超えると税率が55％にも跳ね上がります。

贈与税の納税義務者は、贈与を受けた人です。国や居住地を問わず贈与税がかかるので、生前贈与の際はタイミングを見極めていきましょう。

財産分与のときに名義変更する

続いての名義変更のタイミングは、財産分与時です。財産分与をするケースは、主に離婚時となります。

流れと必要書類

何らかの事情で家族構成が大きく変わるときに名義変更を行いましょう。

財産分与時に重要となるのが、夫婦財産を確定させることです。財産の中には、財産分与にあたるもの、分与できない財産となるものとに分かれます。例えば、配偶者の親から受け継いだ土地などは、夫婦財産に該当しないことがあります。

ベストな申請時期

財産分与は、離婚時にできるだけ早めに行うことがベストです。離婚後は元夫婦間で顔を合わせることが難しくなったり、新生活の妨げとなったりします。そのため専門家に同席してもらい、早めに名義を変更しておきましょう。

費用と負担する人

財産分与時の不動産名義変更で必要となるのは、登録免許税です。一般的には、不動産を受け取る人が支払いますが、夫婦間の事情により財力が大きい方が負担するケースもあります。

不動産売買のときに名義変更する

最後に、名義変更するベストな時期は不動産売却時です。これまで名義変更できなかった場合は、ここできちんと所有権者移転登記を終わらせましょう。

流れと必要書類

原則として、買主への所有権移転登記と売却金の受け取りは同時に行います。

不動産売却と同時に名義変更を行う際、所有権者と売却申込み人が異なる場合、所有権者の意思を確認できる委任状や本人の身分証明書、そして意思確認のための連絡が必要です。以前の所有権者の書類は前もって準備しておきましょう。

ベストな申請時期

売却時に名義変更を行うベストなタイミングは、不動産を引き渡すときです。引渡し当日は、売主と買主だけでなく不動産会社や司法書士などが揃うため、移転登記はそこで行われるのが一般的です。

費用と負担する人

売却契約時の所有権者移転登記に関する費用は、一般的に買主負担となります。ただし抵当権抹消登記費用は売主負担となるので、誰がどれを支払うのかに注意しましょう。

不動産売却時の名義変更は誰に依頼すればいい？

ここまで、不動産売却時に関する名義変更手続きを紹介してきました。これらの手続きは、自分で行うこともできますし、司法書士などの専門家を頼ることもできます。

名義変更を自分で行う

必要な書類を揃え、登記所へ出向けば個人でも名義変更を行うことが可能です。

所有権移転登記を自分で行えば、専門家への依頼料がかかりません。また個人間で不動産取引を行う場合は、売主と買主が一緒に登記所へ行けば所有権移転登記を済ませることができます。

ただし、先述したように「所有権者と思っていた人が所有権ではなかった」場合も少なくありません。このような事態に陥ったときは、トラブル回避のためにも速やかに専門家を頼りましょう。

司法書士や弁護士に依頼

名義変更を行う際に依頼すべき専門家は、一般的に司法書士か弁護士です。どちらも法律の専門家ですが、不動産売買契約では司法書士が立ち会うケースがあります。

司法書士へ登記を依頼するときは、司法書士事務所へ直接依頼しましょう。法律事務所のウェブサイトなどで無料相談を行っています。まずは、気になる司法書士事務所へアクセスしてみましょう。

不動産会社に依頼

不動産会社では、所有権移転登記を含めた売却相談を受け付けています。不動産会社が取引している司法書士事務所へあっせんしてくれることもあるため、名義変更を含めた売却手続に迷ったら、不動産会社を頼ることも有効的な手段です。

不動産会社もウェブサイトから無料相談を行っています。「所有権者でないけれど売却したい」「名義変更の手続方法から教えて欲しい」など、今不安に思っていることを気軽に相談してみてください。

まとめ

不動産売却において名義変更は、売却時のリスク回避するために重要です。名義変更する際は、以前の名義人とあたらしい名義人のふたりで法務局へ出向き手続を行いましょう。

名義変更するタイミングは、相続・生前贈与・財産分与・売却時のいずれかですが、時間が経過すればするほど、揃えなければいけない書類が増えるため、できれば早めに行うことがベストです。

また、名義人と思っていた人が所有権者ではなかったというケースもあるため、専門的な知識を持つ人に相談できるように準備しておきましょう。

権利関係が絡み合う登記変更手続は、知識がない状態で行うと、かえって手間と時間がかかってしまいます。できれば、専門家に依頼しながら確実に名義変更を行い、トラブルを回避していきましょう。

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