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マンションを売却する場合に補修するべきか補修しないべきか

マンションを売却する場合に補修するべきか補修しないべきかのイメージ

マンションを買い換えるとなると、今持っているマンションを売却する必要が出てきます。
そんなときに気になるのが「補修するべきかどうか」。
補修をすればお金がかかる、しかし補修しないまま売却しようとしても売れないのではないか…と悩む人は大勢います。

当ページでは、

  • マンション売却前の補修が必要かどうかを知りたい
  • どの程度であればマンションの補修が必要になるのかを教えてほしい
  • マンション補修の費用目安を知りたい

について詳しく解説しています。

マンション売却を決めた方はもちろん、
今はまだ検討中の方にも役立つ内容になっています。
ぜひ最後までご覧ください。

売却前にマンションの補修は本当に必要?

マンションを売却すると決めて我が家を見渡してみると、やはり経年劣化している部分がいろいろと見つかるはずです。例えば、壁紙が剥がれかけている、家具を置いていた部分が凹んでいる、水回り箇所のフローリングがシミになっている…などです。劣化部分があると高値では売れなくなくなるのでは?と心配に思う人も多いです。

売却前の大掛かりなリフォームは不要

マンションをリフォームすると高額な費用がかかります。
そのため、住むのに不便がなければ、大掛かりなリフォームは不要です。
良かれと思って大規模に修繕しても費用がかさんで売却益どころか損をしてしまった…、
リフォームして売値を上げたら集客失敗した…なんていうのはよくあるからです。

また、中古マンションを選ぶ人の中には、安く買って自分の好みに合わせたリフォームを自分でしたいという人も少なくありません。

以下のグラフを見てください。

参照元:PR TIMES

このグラフから、
中古住宅を選ぶ20.4%の人のうち、17.10%もの人が自分でリフォームをしたいと考えていることがわかります。実際、リフォームやリノベーション目的で中古マンションを選ぶという人が多いと言われています。

そのため、わざわざ大規模なリフォームをするのは、実は買主にとってはマイナスになることもあるのです。

ただし、劣化があることを隠して売却してはいけません。
必ず報告しなければいけない義務があります。

売主の買主に対する3つの法律的義務

不動産売却では、売主は買主に対して3つの法律的な義務があります。
そのことを知らないと、マンションを売却して引き渡したのは良いけれども、トラブルとして返ってくる可能性がありますので、どのような義務があるのか知っておくようにしましょう。

  • 不動産の状況説明
  • 売主の瑕疵担保責任
  • 主設備の修復義務

です。これらがどういうものであるのかということを説明します。

不動産の状況説明

物件を買った後に欠陥が見つかった場合、トラブルになる可能性があります。
そのためトラブルが起きないよう、売主は買主に対して売却不動産の現状について説明する義務があります。なお実務的には、不動産会社が用意をする物件状況等報告書や設備表に基づいて売買契約をする前に説明するということになります。

売主の瑕疵担保責任

売主の瑕疵担保責任とは、不動産を売却して買主に引渡し後、買主が知らなかった不具合や欠陥(瑕疵)が発見された場合に、売主は責任を追わなければいけないというものです。

売主は不動産の状況を買主に説明する義務がありますが、瑕疵についても説明する義務があり、仮に売主が知らない瑕疵であったとしても、買主に引き渡して買主がその瑕疵を発見した場合には、売主が責任を追わなければいけません。

ただ、一般的に不動産の取引は間に不動産仲介会社が入りますし、個人間取引ということになるため、一般的な慣行としては雨漏りやシロアリ被害、木部の腐食、給排水管の故障に対する責任が、瑕疵担保の対象となっています。

主設備の修復義務

建物自体に瑕疵がなくても、エアコンや給湯器などの設備が動作しなかったりする場合には、売主は補修する必要があります。

以上のように売主には買主に対して義務があります。
どの部分がどのような状況であれば、修繕が必要になるのか、をしっかりと把握しておきましょう。そうすることで、無駄な補修をせずに済みます。

マンション売却をするなら部分補修で印象アップを狙おう

マンション売却前の補修については、ここまででお伝えしました通り、主設備に問題がある場合のみ対応し、そのほかは不要で問題ありません。しかし、「あとは買主が自由にやるだろう」と考え、何もかも放置はNG。あまりにもボロボロの状態で売りに出すと、雑に扱われてきたという印象を相手に与えてしまい、敬遠されてしまいます。

少し古いマンションであっても、大事に扱われてきたという印象を与えることができれば、
イメージアップとなり、売れやすくなります。

どんな状態なら部分補修をした方が良い?

部分補修は、部屋中をくまなく見てやっと気づくような小さな傷や穴までは必要ありません。そんなところまで補修していたらキリがありませんし、費用が膨らんでしまいます。

部分補修の目安としては、
意識しなくてもパッと目に付く大きな傷や穴です。

部分補修が必要な状況例
  • 子どもの悪戯などによって壁に目立つ穴が開いている、もしくは凹んでいる。
  • 重たい家具を置いていた箇所が深く凹んでいる、または日焼けしている。
  • 犬や猫の引っ搔き傷で、壁紙の複数個所がめくれている、または大きくはがれている。
  • など

部分補修の費用目安

マンション売却前の補修は、リペア業者に頼むのが得策です。
リペア業者とは、設備を大幅に取り換えて新しくするリフォームをする業者と違い、今あるものをより良くするために補修するための業者で、数万円程度で依頼できます。

費用は業者によって異なりますが、目安としては以下です。

場所 状態 相場
壁(クロス) ・穴が開いている
・壁紙がはがれている
・傷が入っている
2~4万円
(30cm以内の補修)
床(フリーリング) ・傷が入っている 2~4万円
(40cm以内の補修)
・床にシミがある、変色している 5万円
(1㎡程度の塗装)

リペアサービスのある不動産会社を選ぶとお得

不動産会社の中には、物件を売りやすくするために、売主に対してリペアサービスを実施しているところもあります。上手に使えば、補修コストを節約することもできます。ぜひチェックしてみましょう。

リペアサービスを行っている不動産会社(一部抜粋)
  • 三井のリハウス
  • 長谷工の仲介
  • 住友不動産販売
  • 大成有楽不動産販売
  • 東急リバブル
  • など

売却前に補修していないことを値下げ交渉対策に使うという手

中古マンション売却の場合、必ず値引き交渉をされます。
物件をできるだけ高く売りたい側からすると、できるだけ金額を下げたくないのが本音です。しかし、値引きに少しも対応してくれないとなると、「別の物件でいいや」と思われてしまうことも。そうならないためには、売主側も策を考えておかなければいけません。

売主にダメージなく売却を成功させる方法として効果できなのが、
「補修をせずにその分値引いて成約につなげる」
というものです。

■具体例
60万円のリフォームをして3,560万円で売りに出しても、
買主側は確実に端数の60万円の値引きを希望してきます。

その通りに対応したとしたら、売値は3,500円。
リフォーム代を差し引いた売主の利益は3,440万円になってしまいます。

これでは、せっかく良かれと思ってリフォームをしたのに損してしまいますよね。

しかし、
60万円のリフォームをせず、3,560万円で売りに出し、
「リフォームが必要でしょうから、その分端数の60万円を引いておきますよ」とこちらから提案するのです。

すると、売主の利益は、値引きしても3,500万円となるのです。

主設備の故障や目立つ大きな傷やシミなどは、売却前に部分補修をすることが必要ですが、
「認識できるけど許せる範囲」の劣化については、敢えて置いておいて値引き交渉の材料に使うのが効果的です。ぜひ検討してみてください。

売却前の補修をするかどうかの判断は慎重に

良かれと思ってやった補修がかえってマイナスになったり、補修しないことが値引き交渉対策となり高値売却ができたりと、マンション売却の補修に関してはどう判断するのが一番良いのかがけっこう難しいところがあります。

実際には、マンション自体の価値や、劣化状況にもよるのですが、
補修すべきかどうかを迷ったときには以下を参考にしてみてください。

まとめ

当ページでは、マンションを売却すると決めたときに補修を行うかどうかについて書きました。基本的な考え方としては、機能的・美観的に大きな問題がないレベルであれば補修は不要です。

良かれと思って手を加えてしまうと…

① 自分好みにリフォームをすることを目的としている人からすると魅力のない物件となる。
② リフォーム内容が買主好みでない場合、売却話が破綻になる可能性がある。
③ リフォームにお金がかかり過ぎて売却益を得られない可能性がある。

というようなリスクが発生してしまいます。

こうならないためにも、
まずは部屋をキレイに掃除し、来客者に好印象を与えることに徹しましょう。

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