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居住中で内覧するのが大変でもマンション売却時の内覧はマスト

居住中で内覧するのが大変でもマンション売却時の内覧はマストのイメージ

マンションへの投資を検討しているなら、購入前にできるだけ内覧をしましょう。内覧を行わないままマンションを購入してしまうと、思ってもいなかったリスクや費用が発生する可能性が高くなるからです。

ここでは、投資用マンションを購入するときに、内覧する理由やメリット、内覧しなかったために起こった失敗について詳しく解説します。

内覧が大変でもマンション売却で内覧がマストなのはなぜ?

投資用マンションの場合、既に入居者がいると内覧が難しい場合があります。しかしそれでも、内覧は可能な限りすることをおすすめします。

なぜなら、
「買って良い物件かどうか」は大金を投入する自分の目で確認するべき
だからです。

不動産業者からの案内や広告には、集客するために都合の良い謳い文句が書かれています。とくに投資マンションは内覧をせずに購入する人も多いため、小さな利点を何倍にも良く見せたり、大きな欠点を最小に見せたり、という手法も使われています。

そのため、物件を見ずに購入してしまうと、「こんなはずではなかった…」ということも。

儲けを目的としてマンションを買ったのに、儲けどころかマイナスばかり…ということもあり得ます。

後悔しないためにも、できるだけ内覧を希望しましょう。

内覧が大変でもマンション売却において内覧するメリット

ここからは、マンションを内覧するメリット3点について詳しく解説します。

設備の経年劣化を直接確認できる

マンション投資において後に必ず発生する支出が修繕費用です。

入居者がどれだけ気を付けて過ごしていても、経年劣化は避けられません。経年劣化を放置してしまうと、退出や空室の原因となり、収益減に直結します。

しかし、内覧をして直接劣化状況を確認することで、現状はどれぐらいの劣化なのか、今後修繕が必要になる箇所はどこか、それはいつぐらいか、修繕にはいくらかかりそうなのか、などがわかるため、事前に予算を確保することができます。

また、年数が経過している設備に関しては早めにメンテナンスすることで、交換時期を伸ばせるような設備もあるため、修繕費用の節約にも繋がります。

入居者の使い勝手で今後の入居期間や退去後の手立てを考えられる

入居中の部屋を内覧する場合、入居者の使い勝手を確認し、投資しようとしているマンションの使い勝手がいいのか悪いのかといった点を見ることができます。

使っている部屋を内覧することで、実際にどのように使っているのかを確認できるため、今後も入居を続けそうか、退出しても新たな入居者が決まりやすいか、などある程度予測することができます。

リノベーションをして価値UPが期待できるかを確認できる

マンションを内覧すると、設備の劣化や傷み具合や使い勝手、マンション内の雰囲気などを直に確認できるため、リノベーションをしてさらなる価値を生み出すことができるかどうかも検討できます。

物件の築年数や状態、マンション周辺の利便性によっては、今もしくはのちにリノベーションをした方が価値がアップすることもあります。

リノベーションにより集客と入居が安定すれば、物件から得られる収益も安定・向上するため、投資も成功します。

また、売却時も高値で交渉することが可能です。

内覧が大変でもマンション売却物件の内覧はここをチェック

内覧するメリット3点を解説しましたが、では具体的にどのような点をチェックしていけば効果的な内覧ができるのでしょうか?

ここからは、チェックポイントを解説します。

設備の設置時期を確認しよう

設備機器の確認の中で、特にチェックしておく設備は、給湯器やエアコンです。

給湯器はおよそ5年で交換といわれています。
給湯器を見ると設置年数や年式が書いていますので、確認して、交換時期を想定しておきましょう。

ワンルームマンションに投資する場合、とくに多いのがエアコンの故障です。エアコンの平均使用年数は13.6年といわれています。

しかし、使用頻度や清掃状況により大きく変動しますので10年前後で交換といった場合も多いようです。

エアコンを見ると年式が書いてありますので、年式から交換時期を想定しておきましょう。

ほかにも備え付けている設備機器があれば、年式や設置時期は必ず確認して修繕費用を用意しておきましょう。

部屋の傷み具合や退去時の修繕費用を計算しよう

部屋の傷み具合は必ずチェックしましょう。

入居者がいる場合、部屋の使い方によって、退去後の原状回復費用に大きな差が出ます。現在、原状回復費用の大部分は、入居者の故意過失を除き所有者が負担するのが一般的。だからこそ、内覧をして部屋の使い方や傷み具合をよく確認し、修繕にかかりそうな費用をあらかじめ計算しておくことが重要です。

傷み具合の程度によっては高額な工事費がかかるので、内覧によって前もって確認しておかなければ、多額な工事費用が突然発生してマンション投資の失敗に繋がります。

入居者がいる売却中のマンションを内覧する時の注意点

物件が空室ならば問題はないのですが、入居者がいる場合は、いくつかの注意点があります。

ここからは、入居者がいた場合の内覧について、注意点や投資に役立つポイントを解説します。

内覧はなるべく効率的に短時間で

入居者の心理として、いくら売却予定だからといっても知らない人に部屋を見られるといったことはあまり嬉しいことではありません。

内覧前に、少しきれいにしておくといった手間も必要ですし、もしかしたら前にも何回か内覧があり時間を取られ、内覧に対してあまり快く思っていないかもしれません。

そのため、入居者がいる部屋を内覧する場合はなるべく手短に、効率的な内覧を心がけましょう。

そして、入居者の所有物には、手は触れないことも心掛けてください。

購入を検討している側からすると、失敗しないようにあれこれ触って確かめたいものですが、あまりに入居者の心証を悪くしてしまうと、早期退去に繋がりかねません。

物件内をよく確認することは大切ですが、節度をわきまえておきましょう。

入居者がいるならば生の声をインタビューしよう

入居者がいる部屋を内覧する場合、その入居者が一緒に立ち会う場合もあります。
そのときは、部屋の使い勝手や周りの環境がどうなのかを知るチャンスでもあります。

プライバシーの侵害にならないように十分配慮し、生の声をインタビューしてみましょう。

とくに不満や今後の希望についての意見を聞きだすことができれば◎
入居者のリアルな意見は、マンションを購入するかどうかの大きな判断材料になります。また、購入した場合は、今後の改善に生かすことができます。

入居者の話を親身に聞き、意見をマンション運営に生かすことができれば、入居者はオーナーに信頼を寄せ、長く住もうとしてくれます。
どうしても退去が必要な際には、新たな入居者を探してくれるかもしれません。

マンション投資を成功させるには、入居者に好かれることもポイントとなります。

マンション売却で内覧しなかったために起こった大変な失敗例

投資用マンションの場合、
「自分が実際に住むわけではないから」「入居者とのやり取りが面倒だから」などという理由で内覧を避ける人もいます。

しかし、内覧をしておけば防げた失敗というのもあります。

ここでは、内覧をしなかったために起こりうる失敗例を3つご紹介します。

退去のことまで考えていなかった!突然の退去による原状回復費用に唖然…

失敗例①
買うことにばかり意識が向いていて、いざ入居者が退去するとなったときの費用を用意していなかった。

実はこのパターンはとても多いです。
マンションの購入には多額の資金が必要となるため、購入者はその資金を準備することにばかり気をもみます。

購入後はホッとし、「後は家賃収入があるから」なんて呑気に過ごしてしまう人も。

そこで突然発生するのが退去による原状復帰費用です。
一定期間生活している場は、どれだけ入居者が注意していても汚れたり劣化したりします。汚れや劣化具合がひどい場合には、相当な費用がかかることも…

これについては、事前に内覧さえしていれば想定できたものの、内覧していないとなれば何も予測がつきません。

中には、とても高額な費用の修繕費用が掛かることもあり、マンションの保有期間が短いと、家賃収入よりも高額な修繕費用が掛かる場合があります。

どうしても支払いが難しい場合はそのままにすることもできますが、そのままにしておくと入居者を募集することもできないため、収入には繋がりません。どんどん悪循環に陥ってしまいます。

入居中に設備の故障、高額な修繕が発生

失敗例②
設備の経年劣化により急遽高額な修繕費用が必要になった。

給湯器やエアコン、浴室乾燥機やIHキッチンなど、もともと付帯されている設備の修繕費用は、入居者の故意の過失によるものではない限り、マンションオーナーが支払います。

そのため、本来であれば、
内覧時にすべての設備の導入年や使用状況を確認して、次回の取り換え・修繕時期を確認しておくのが普通です。

しかし、内覧を怠ってしまうと、これら設備について確認することはできません。結果、予測ができる経年劣化であっても、「突然の出費だ…!」と慌てることになるのです。

退去後の部屋であれば、資金繰りをする間はそのままにしておくこともできますが、入居者がいる以上早急に対応しなければなりません。対応しないでいると、家賃の減額請求や損害賠償といった請求を入居者から要求される場合もあります。

リノベーションを怠ったために集客ならず、空室が多発

失敗例③
リノベーションをしなかったために空室だらけになった…

リノベーションには高額な費用がかかります。そのため、できればリノベーションせずにマンション運営をしたいと思うものです。

しかし、そのままにしておくと、
入居者は快適な空間と便利な設備を求めて引っ越しを検討、新たに入居募集をしても物件に魅力がないため集客できない、結果空室が多数できてしまう…という結果を招いてしまいます。

その現状を打破するためには、家賃を大幅に下げるしかなくなってしまいます。すると家賃収入が減り、たちまち投資は失敗に繋がります。

新築のマンションなら問題ありませんが、ある程度年数が経ったマンションの場合はリノベーションも視野に入れておく必要があります。

まとめ

マンション投資をするなら、必ず内覧を行いましょう。

事前にマンションの状況を直に確認しておくことで、今後発生するだろう出費やその他の問題を把握し、準備することができます。

また、状況によってはマンション購入をやめることもできます。

実際の経年劣化や住環境は広告やネットだけではわかりません。
入居者がいる物件はなかなか内覧が難しい場合もありますが、仲介業者を通してできる限り内覧できるように取り合ってもらいましょう。

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