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30年後にマンションって本当に売却できるの? 築30年以上のマンションを高く売却する方法とは

30年後にマンションって本当に売却できるの? 築30年以上のマンションを高く売却する方法とはのイメージ

マンションに限らず、建物は年月の経過とともに価値が下がっていきます。

所有するマンションが新築だったとしても、30年後に売却を計画したときには、当たり前ですがそのマンションは築30年です。果たして築30年マンションが本当に売却できるのか、不安に思うのは無理もありません。

このページでは、「築年数が古いマンションの売却」に対する以下の疑問に対して詳しく解説します。

  • 築30年のマンションに資産価値はあるのか
  • 30年後に売却するなら、戸建とマンションのどちらが売却しやすいか
  • 築30年マンションをできるだけ高く売却する方法について

築30年の古いマンションが本当に売却可能かどうか、絶対に知っておきたい売却のポイントを余すことなくご紹介します。

そもそも築30年のマンションは売却可能?築30年マンションに資産価値はあるのか?

まず気になるのが、30年以上経過したマンションに資産価値があるのかどうかでしょう。

建物には以下のように法定耐用年数が定められています。

法定耐用年数と聞くと、築47年になればマンションの価値はゼロになるとイメージしてしまいますが、これはあくまでも税制上の数字になります。

実際の耐用年数に関しては諸説あって、現時点では年数を正確に算出するのは困難です。
メンテナンスの状況で大きく耐用年数が変わるという事情もあります。

しかし、国土交通省が2013年に発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書の中で、「鉄筋コンクリートの耐用年数は150年」「RC系住宅の平均寿命は68年」といった研究例が報告されているのは、大いに参考になります。

また、築30年以上のマンションが売却できるかどうかは、実際のデータを見ればすぐにわかります。下表は東日本不動産流通機構(レインズ)が発表した、「売買が成約した中古マンションの築年数別割合」を示したものをご覧ください。

【成約中古マンション築年数別構成比率(%)】

年度 築〜5年 築6〜10年 築11〜15年 築16〜20年 築21〜25年 築26〜30年 築31年〜
2008 17.9 21.1 14.8 10.9 10.7 11.4 13.1
2013 9.0 20.9 17.8 12.1 9.7 9.0 21.6
2018 9.3 16.0 17.6 13.9 9.5 8.4 25.3

※データは一部抜粋

出典:東日本不動産流通機構 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2018年)図表3 中古マンション築年帯別構成比率

まず注目すべきは、築浅物件(築10年まで)の割合が約半分に下がっていることですね。その代わりに築30年を超えた物件の割合は、2008年と比較して約2倍の25.3%へ上昇。全体の約1/4ものシェアを占めています。

築26年以上の物件を合わせれば、なんとシェアは全体の1/3を超える結果に。

仮に建物の寿命が47年しかないのであれば、築30年を超えるマンションがこんなに売買されることはないでしょう。きちんとメンテナンスさえすれば、築30年マンションには十分な資産価値があると考えていいのではないでしょうか。

築30年マンションのメリット3つ

①購入価格が安い

築30年以上経過したマンションの最大のメリットは「価格の安さ」です。

先ほど築30年マンションには資産価値があると説明しましたが、それは売買するには十分な資産価値が残っているという意味であり、築年数が経過すれば当然資産価値は徐々に下落していきます。

2018年の東日本不動産流通機構(レインズ)データによると、築30年以上のマンションは築浅物件の価格から大幅に下落して、2,000万円を割り込む価格で取引されています。

2018年のデータには反映していませんが、一般的には築20年を超えると販売価格はいわゆる底値に落ち着くといわれています。

資金に余裕がない人にとって、築30年マンションの安い価格は、とても魅力的でお買い得なのです。

しかも新築のように、購入後すぐに価格が下落することがありません。この「価格の安定性」が、築30年マンションの大きな魅力といえます。

②税金が安い

築年数に関わらず、マンションを所有していれば、必ず固定資産税が発生します。
でも幸いなことに、築30年マンションは新築に比べて、固定資産税が大幅に安いのです。

課税標準×税率1.4%=固定資産税額

固定資産税は上記の式で計算します。固定資産税が安くなるというのは、簡単にいうと、経年劣化により課税標準が低くなるからです。

総務省の「建物経年減点補正率」では、築30年のRCマンションは46.32%と決められています。

建物の課税標準額を3,000万円として、実際に計算してみましょう。
※マンションにおける土地の割合は極小なので土地の計算は割愛

【築10年の場合】
建物:3,000万円×補正率63.86%×1.4%=268,212円
【築30年の場合】
建物:3,000万円×補正率46.32%×1.4%=194,544円

その差は年間約7万円。決してバカにできない金額ですよね。

今回、説明は省略しましたが、固定資産税の他に地方税である「都市計画税」も毎年1回必ず発生します。補正の仕方は固定資産税と同様です。

③価格が安いのに条件が良い

30年前というと、いわゆる「バブル景気」の真最中です。今と比べて桁違いに経済状況がよく、人気のエリアにどんどんンマンションが建設された時代です。

ですからじつは古い物件ほど、下記のような良い立地条件が多いといえます。

  • 駅から近い
  • スーパー・学校・病院など周辺に必要な施設が揃っている
  • 公園や植栽が豊富で落ち着いた住環境
  • 敷地が広い

築30年マンションは、「好立地条件」という素晴らしい資産価値を低価格で手に入れるチャンスなのです。

駅近物件

マンションを選ぶ立地条件の中でも、最も重視されるのが「駅からの距離」です。特に東京などの大都市圏ではそもそも車を所有していない人も多く、物件選びでは何をおいても利便性が優先される傾向にあります。

三井住友トラスト不動産サイトによれば、首都圏では駅から1分離れるごとに、坪単価がだいたい4万円下落するというデータがあるそうです。

一般的に、許容できる駅からの距離は、10分以内といわれています。
新築であれば駅近では予算オーバーだし、予算内に納めようとすれば駅から遠くなります。

その点、築30年マンションなら、低予算で駅近物件を手にできる確率が高くなるわけです。

周辺環境が良い

駅からの距離と同じくらい重視されるのが、「充実した周辺環境」です。
特に外出が不便な高齢者世帯や、時間がない共働き世帯にとって、施設の有無は大問題。

どんなに他の条件が良くても、自宅の周辺にコンビニやスーパー、学校、病院、飲食店などがないマンションは、簡単に候補から外されてしまいます。

また、周辺環境は商業施設だけではありません。下記の条件も非常に重要です。

  • 敷地内に集会スペース・専用ゴミ置場などがある
  • 管理人が定期的に物件を管理してくれる
  • 緑が多く、静かな住環境
  • 工場・遊技場・深夜営業のお店などがない
  • これから建築が予想される空き地がない
  • 治安がいいエリアかどうか

良い立地はどこにでもあるわけではないですから、マンションの建設はいわゆる、早い者勝ち的な要素があります。

ですから、これから建設されるマンションよりも、築30年のマンションの方が、より良い周辺環境に建てられている可能性が高いということです。

災害リスクが少ない

未曾有の大災害となった阪神淡路大震災や東日本大地震を経験している日本では、耐震性についてもしっかりとチェックする必要があります。

築30年を過ぎると、大地震が起きたら危険なのではと考えてしまいがちです。ポイントになるのは、1981年に制定された「新耐震基準」です。この年を境に建物の耐震基準が厳しくなり、1981年以前の基準を「旧耐震基準」それ以降を「新耐震基準」と明確に区別しています。

築30年といえば、施工は1989年ですから、新耐震基準で建設されていますね。

必ずしも旧耐震基準の建物が悪いわけではありませんが、1995年の阪神淡路大震災では、大破・倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準の建物でした。また、東日本大震災でも新耐震基準の倒壊報告は1件もありません。
参考:NHKそなえる防災コラム 第1回 建物の揺れによる被害

新耐震基準のマンションが低価格で購入できるのは、非常に大きなメリットといえます。

30年後に売却するならどっち? 戸建・マンション徹底比較

戸建・マンションどちらにも、メリットとデメリットがありますが、
一体どちらを選ぶのが正解なのでしょうか。

戸建住宅のメリット・デメリット

まずは戸建住宅のメリットとデメリットを見ていきましょう。

【戸建住宅の主なメリット】

  • 建物が独立しているので騒音トラブルになりにくい
  • 管理費・修繕積立金・駐車場代の支払い義務がない
  • 管理組合や近隣住民との付き合いがいらない
  • リフォームに制限がない
  • 2・3階建に住める
  • 一般的に居住空間が広い
  • 庭や縁側を持てる
  • 価値が下がりにくい土地も同時に所有

【戸建住宅の主なデメリット】

  • 修繕積立金がないぶん、維持管理費用を自分で用意する必要がある
  • 広いのでメンテナンス・修理が大変
  • 防犯セキュリティは自己責任
  • 駅に近い物件が少ない
  • 日当たりが悪い場合がある
  • 自由に使える共用部がない

マンションのメリット・デメリット

【マンションの主なメリット】

  • 駅近など立地条件が戸建よりも良い場合が多い
  • 一般的に日当たりがよい
  • オートロック・防犯カメラ・管理人常駐など、セキュリティ面で安心
  • 修繕計画が決まっているので急な修繕費の心配がない
  • 段差が少なく、高齢者でも生活しやすい
  • エントランス・植栽などの清掃やメンテナンスがしっかりとしている
  • 同じマンションの住民同士でコミュニティが作りやすい

【マンションの主なデメリット】

  • 騒音トラブルが発生しやすい(リフォーム時なども含む)
  • 管理費・修繕積立金・駐車場代の支払いが生じる
  • 管理組合への参加義務
  • 複数台の駐車場の確保が難しい
  • 戸建に比べて部屋が狭い
  • 庭が持てない
  • 土地がほとんどないので、資産価値が薄い

結論は?「自分の状況に合った選択がポイント」

戸建とマンションを比較すると、純粋な資産価値という面では戸建が有利です。
なんといっても土地の価値が丸々残るのが大きいですね。

他にも戸建であれば広々とした住空間で暮らせますし、騒音トラブルにもなりにくいというメリットがあります。
それでは戸建を選ぶべきなのかというと、一概にそうともいえません。

例えば、これから人口は減少し、夫婦二人、もしくは単身世帯が増加していきます。そうなった場合に果たして2階建の住宅が必要でしょうか。それよりもバリアフリーにリフォームしやすいマンションの方が暮らしやすいケースも多いはずです。
マンションは騒音トラブルになりやすいかもしれませんが、その分、近隣住民とコミュニケーションを取りやすく、セキュリティという面でも安心です。

また戸建は売却したくてもなかなか買い手がつかない場合があり、「流動性」の面でも不安があります。

結局のところ、明確な答えはなく、その時の自分の状況に合う方を選ぶしかありません。

しかし、今後ますます「立地条件」と「利便性」を重視する傾向が強まります。築30年の住居の売却という面から見たら、近隣で生活が完結してどこにでもすぐにいける、駅近のマンションが有利といえるのではないでしょうか。

築30年マンションをなるべく高く売却するには

築20年を超えると、底値として価格はほとんど変動しないと説明しました。極端な価格の変動がないのはありがたいのですが、裏を返せば、売却価格も底値ということです。

でも、やっぱり、できれば少しでも高く売却したいですよね。
そのためにも、これから紹介する3つのポイントをしっかりと押さえておきましょう。

1.マンション売却の相場をきちんとチェック

まずは、何がなくても売却価格の相場をしっかりと把握することが大事です。周辺の同規模のマンションがいくらで取引されているかを知らないと、安く売り出して損をする可能性もありますし、買主との交渉もできません。

相場を調べる方法ですが、まずはインターネットを利用しておおよその相場をリサーチするのがいいでしょう。

リサーチの方法は主に3つ。
  1. レインズマーケットインフォメーション
  2. 土地総合情報システム
  3. 大手不動産ポータルサイト

レインズマーケットインフォメーション

画像引用:全国指定流通機構連絡協議会 REINS Market Information

レインズとは、不動産流通機構(エリアによって管轄は違う)が運営する不動産売買情報サイトで、会員の不動産業者だけが閲覧できる仕組みになっています。

しかし、実際の成約価格情報をまとめた「レインズマーケットインフォメーション」ならば、誰でも閲覧が可能です。

基本的な条件以外に、駅からの距離や築年数などでも検索できるので、自分の知りたいおおよその相場がわかるはずです。

土地総合情報システム

画像引用:国土交通省 土地総合情報システム

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」は、実際におこなわれた不動産取引価格を検索できます。

こちらは最寄り駅からの距離で検索はできませんが、結果には表示されるので、おおよその相場を知るには非常に便利なサイトです。

ただし、内容はアンケート結果が根拠になっています。あくまでも参考と割り切って利用してください。

大手不動産ポータルサイトSUUMO(スーモ)

画像引用:株式会社リクルートホールディングス SUUMO

SUUMO(スーモ)は、株式会社リクルートホールディングスが運営する不動産取引ポータルサイトです。ここでは、今現在売りに出ている物件の相場を簡単に調べることができます。(成約した金額ではないので注意が必要)

現在の相場と物件の画像までリサーチできるのが、ポータルサイトのメリット。他にも類似のサイトがたくさんありますので、使いやすいサイトを見つけてどんどん活用しましょう。

2. リフォームする?しない?

築古マンションを売却する際にあたり、きれいにリフォームをしてから売った方がいいという意見とリフォームはしないでそのまま売った方がいいという真逆の意見をよく耳にします。

結論をいうと、基本的に売却前のリフォームはオススメしません

もちろん、きれいにした方が高く売れるという意見もよく理解できます。しかし、どうせきれいにするなら誰もが「自分の好きなようにリフォーム」したいと思うものです。

リフォームにかかる費用分を差し引いて、もっと安い価格で売却した方が売却の確率は高くなります

築30年のマンションをターゲットにしている人は、大なり小なりリフォームを計画しています。そういう人はリフォーム済み物件には絶対に手を出しません。このことはよく頭に入れておいてください。

3. 相性のいい不動産会社を見つける

前述の3つの方法でおよその相場がわかったら、いよいよ実際に売却です。

マンションを売却するときには、不動産会社のサポートが不可欠です。会社の規模や知名度にとらわれず、対応のしっかりした相性のいい不動産会社を探しましょう。

「プロが教える不動産売却に強いおすすめ仲介会社とは」

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マンション売却の流れを知っておこう

ここまでで築30年マンションの売却に関する基礎的な知識は手に入れました。
しかし、具体的な流れがわからないとなかなか行動に移せないもの。最後に売却の流れを掴んでおきましょう。

売却活動の中で気をつけたいのが、不動産会社との契約方法です。
「専属媒介(専属専任媒介含む)」と「一般媒介」のどちらを選ぶべきかという問題があります。

ここでは媒介形式の細かい解説はしませんが、一般的に条件があまり良くない場合や素早く売却したい場合は、「専属媒介」がオススメです。

反対に人気エリアですぐに売れそうなら、競争が見込める「一般媒介」の方が有効かもしれません。

ただし、一般媒介はレインズへの登録義務や報告義務がありません。通常は一般媒介でもきちんと報告してくれるものですが、あなたがあまり不動産売却の経験がないのであれば、専属媒介を選ぶのが無難です。

まとめ

築30年のマンションにも、売却に十分な資産価値があります。
しかし、築浅のマンションに比べて、高値で売却するには多少の努力と工夫が必要です。

「購入価格が安い」「税金が安い」「価格が安い分条件がいい」という、築30年マンションの持つメリットを活かし、信頼できる不動産会社とともに高値売却をぜひ成功させてください。

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