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ワンルームマンション売却する際の注意すべきポイントはこれだ!

ワンルームマンション売却する際の注意すべきポイントはこれだ!のイメージ

一棟売りマンションのアパートローン引き締めに伴い、ワンルームマンションに再び注目が集まっています。

そこで

  • ワンルームマンションを高く売るにはどうすればいいの?
  • ワンルームマンションを売却した時にかかるお金について知りたい
  • ワンルームマンション売却時のリスクってなにかある?

などの疑問について、当ページでは解説していきます。

ワンルームマンションを高値で売却するには?

ネットを使って似たマンションの販売価格や推移、成約事例を確認

ワンルームマンションの売却を考えた場合、まずはネットを使って同じような造りのマンションの売り価格や価格推移を調査しましょう。

以前は、販売事例はなかなか情報を得にくかったですが、
今はポータルサイトを日々チェックしていれば、ある程度の相場観はつかめます。

また、不動産会社に査定を依頼した場合も、同様のマンションの販売事例や成約事例をもとに査定価格を出すのが一般的ですので、ご自身で評価するのと大きな違いは起きにくいかと思います。

複数の不動産会社に査定を依頼

ネットを見て、ある程度の目星をつけた上で、不動産会社に査定を依頼します。
ここでポイントは、複数の不動産会社に依頼をすることです。

複数の不動産会社に依頼すれば、各会社の査定価格はもちろん、担当者の対応や会社の熱量を比較することができます。

不動産売却は、不動産会社の取り組み姿勢やスタッフの力量に左右されるところもあるため、査定価格だけでなく、総合的に比較して判断することが大事です。

業者の得手不得手を見極め「ワンルームマンション売却が得意」な一社に依頼を

複数の不動産会社に査定を依頼した場合、不動産会社の得意分野を見極めることが大切です。実需向けの住宅販売を得意としている不動産会社に、投資用ワンルームマンションの売却を依頼しても上手くいかない場合が多いですし、その逆も然りです。

不動産の売却は、対象顧客にどれだけ情報を届けることができるかが、スムーズに売却できるか否かの差になります。

ワンルームマンションの売却実績が豊富な会社に依頼した方が、情報発信のチャンネルを多く抱えている場合が多く、より早く、より高く売却できる可能性が高くなります。

所有するマンションのスペックを判断して売り方を考えよう

同エリアにあるマンションや、別エリアでも似た条件のマンションを調査し、所有マンションと比較してみましょう。とくに、所有マンションよりも高値で売りに出されているマンションがあれば要チェック。何がポイントとなっているのかを見極めることができれば、これから所有マンションをどう売るかを判断できます。

そして、所有マンションのスペックをさまざまな視点から判断していきましょう。
洗い出された良い点が売りポイントとなります。

立地

駅からの距離、エリア人口、年齢層など、実際に借りる人の需要が、どの程度あるかを確認しましょう。

どれだけ駅に近くても、ワンルームマンションを借りる層がいなければ、入居がつきません。

大学や専門学校に近い、単身者が集まる大きな会社や工場が近い、という場合は、安定した入居が見込めるため、早期高値売却が見込めます。

収益性

ワンルームマンションは投資用で検討されることが多く、家賃収入の有無は大きなポイントになります。実際、高値で売れているマンションは安定した家賃収入があるはずです。

その点で考えると、売りに出すなら空室よりも満室にしてから売りに出す方が早期高値売却が見込めます。(オーナーチェンジ)

今が満室であれば、売り時です。多くの購入希望者が集まるでしょう。

水回り設備

バブル期のワンルームマンションは風呂トイレ洗面が一緒の3点ユニットが主流でした。昔はそれでも十分売れましたが、最近では敬遠される傾向にあります。

現代は、少しゆったりめで風呂トイレ別、デザイナーズ仕様が人気です。
売ることを急ぐのであれば、リノベーションも検討した方が良いでしょう。

管理状態

当然ながら、管理状態が良いマンションの方が入居者を募集しても、売りに出しても、集客は期待できます。

あなたのマンションはどうでしょうか?

もし共有部分の設備が壊れていたり、掃除が行き届いていなかったりするのであれば、
今すぐに整えましょう。とくに内覧前は徹底的に綺麗にしてください。それだけで検討者のイメージが変わります。

ワンルームマンションを売却した時の経費、手残りは?

ワンルームマンションに限らず、不動産を売却した場合は、売った代金がそのまま手元に残るわけではありません。

ここでは、売却した場合の経費と手残り額についてお伝えします。

一般的にかかる経費

仲介手数料

仲介手数料とは、売買が成立した時に不動産会社に支払う手数料です。
以下のように売買価格によって報酬上限が決められています。

売買価格 報酬額
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超400万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

売渡証書作成費用

法務局に所有権移転を証明する書類作成費用です。
一般的に登記費用と言われ費用は司法書士に支払います。

抵当権抹消費用

ローンを借りてワンルームマンションを購入していた場合、ローンを完済するまでは、物件を銀行担保に入れなければいけません。

ローンを残したまま売却できませんので、ローン返済と抵当権抹消登記が必要になります。

印紙代

売買契約書作成の際に、添付と消印が必要です。
通常、売主買主用にそれぞれ契約書を作成した場合、双方が自分の分を負担します。
ワンルームマンションの場合、5,000万円以下が多いと思いますので、2万円の印紙が必要になります。(2020年3月31日までは、軽減税率適用により10,000円)

売却益が出た場合にかかる費用

投資用ワンルームマンションの場合、買ったときよりも高く売却できる場合があります。
そんな時にも発生する費用があるため注意です。

譲渡所得税

売却価格から、購入価格を引き、更に前記載の経費等諸々引いても利益が発生した場合は、利益に対して譲渡所得税が課税されます。逆に、利益がなければ譲渡所得税はかかりませんし、申告も不要です。

譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡税率で20.315%、5年以下の場合は、短期譲渡税率で39.63%になります。

要は、物件を買ってから、6回目のお正月を迎えた年に売却すれば、同じ利益でも譲渡所得税が安くなるということです。

ただ、購入した価格をそのまま売却価格から引くことはできません。
売却する前に、物件を賃貸して家賃収入を得ていた場合、確定申告の際に建物を減価償却費として、費用計上しているケースがありますが、費用計上した分は、購入価格から差し引く必要があります。差し引いた分、利益が多くなり、譲渡所得税が高くなる可能性が出てきます。

売買代金以外に買主と精算するもの

買主と精算するものは、売却代金だけではありません。
自分が住んでいたマンションを売却する場合より、オーナーチェンジで売却する場合の方が、精算する項目が増えますので注意が必要です。

敷金 オーナーチェンジの場合、入居者から預かっている敷金があれば、次の買主に引き継ぐ必要がある。
家賃 入居者から頂いている家賃も、所有権移転した日をもって精算が必要。
固定資産税 自分が住んでいた物件でもオーナーチェンジ物件でも、所有権移転の日をもって、当事者間で日割り精算する。
都市計画税
管理費積立金

ワンルームマンションを売却契約する際の注意点は?

ワンルームマンションの売却でも、特にオーナーチェンジで売買する場合は、
売買契約と入居者との賃貸借契約が並走しているため、様々なトラブルが起きやすくなります。あらかじめリスクを把握し、対策を考えておきましょう。

退去リスク

売買契約から、引き渡しまでに入居者が退去するリスクがあります。
買主が、家賃収入を目的としている場合、売買価格の減額や最悪のケースでは契約解除になる可能性もあります。

もし引き渡しまでに退去者が出た場合はどうするか、について売主・買主間で取り決めをしておくと安心です。

滞納者リスク

滞納者についても、買主に告知が必要です。
最近は家賃保証会社を利用するケースが多く、滞納が見えにくくなっていますが、実質的な損害は無くても滞納は滞納です。突然家賃保証がストップするケースもありますので、注意が必要です。

設備瑕疵リスク

オーナーチェンジの場合は、第三者の賃借人がお部屋を利用しているため、売主も買主も設備や室内の不具合を把握しきれないリスクがあります。退去時に、大きな修繕が発生する可能性もあることを双方の共通認識にする必要があります。

いかがでしたでしょうか。
ワンルームマンションの売却でも、特にオーナーチェンジ物件の場合は、様々なことが起こりえる可能性を契約書としてまとめるのが、トラブルを未然に防ぐ最良の方法です。

ただ、どのようなリスクがあるのかは、経験のある不動産会社しかわかりません。
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