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築10年のマンション、売却と賃貸どっちが得?知っておきたい売却の相場とローン残債の賢い対処法とは

築10年のマンション、売却と賃貸どっちが得?知っておきたい売却の相場とローン残債の賢い対処法とはのイメージ

転勤などで自宅マンションを手放す必要が発生した場合、売却と賃貸どちらがいいのかを悩む人は少なくありません。

築10年のマンションは、中古マンション市場で最も活発に売買取引されています。
ですが、賃貸としても築10年というのは非常に人気が高いのです。

今回当ページでは、下記の疑問についてクリアにしていきます。

  • 築10年マンションの売却の相場は?
  • 住宅ローンが残っていても売却できる方法とは?
  • 築10年マンションは、結局売却と賃貸どちらを選べばいいのか?

築10年マンションの売却に必要な情報と、売却と賃貸のメリット・デメリットを詳しく解説します。皆さんが判断をくだす際の参考になれば幸いです。

築10年マンションの売却の相場について

自宅マンションを売却する際に、大きな判断材料となるのが「築年数」です。

ですが、中古マンションの価格決定には、管理状況や立地条件などの要素も大きく関わってきます。ですから一概に築年数が古くなれば、その分価格が下がるとも言い切れません。

では実際に築10年マンションはいくらで取引されているのでしょうか。これは東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」を調べるとおおよその相場がわかります。

画像引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2018年)

築6〜10年マンションの平均売買価格は、4,602万円。
新築〜5年のマンションの平均売買価格が5,411万円ですから、
築浅物件と比べておおよそ800万円(約15%)下落したことになります。

ただし、このデータは築6年の物件なども算入した平均値です。築10年マンションの相場は、新築からだいたい20%値下がりした価格と考えておけば、大きく外れることはないでしょう。

築10年マンションのメリット

築10年というのは、中古マンションとして非常にバランスがいい時期です。
ここでは築10年マンションの主なメリットをまとめておきます。

築10年前後のマンションは人気が高い

築年数が経過するごとに、マンションは劣化していきます。しかし、築10年前後の物件にはまだ比較的新しいイメージが残っており、人気はまったく衰えません。実際、築10年前後の物件が中古マンション市場の約1/3を占めています。

リフォームや大きな修繕の必要がない

築年数が経過すれば室内の汚れや劣化が気になるものです。ただ、築10年のマンションはまだ十分にきれいですから、特に大きなリフォームなどをせずに生活できます。これは買主にとって非常に大きなメリットです。

売主側のメリットは、マンション共用部の大規模修繕工事に携わる必要がなくなることが挙げられます。大規模修繕工事はおおよそ12〜15年周期で計画されていることが多く、住民総会など煩雑な行事に参加しなくてはなりません。

耐震性にも問題がない

地震が多い日本では「耐震性」も見逃せないポイントです。
購入する人は「新耐震基準」に適合しているマンションかどうかを非常に気にしています。

新耐震基準というのは1981年に制定された基準で、それ以前の基準に比べて格段に厳しくなりました。築10年であれば、完全に基準はクリアしていますから、売却に影響が出る懸念はないでしょう。

長期ローンが借りやすい

マンションを購入する際には、ほとんどの人が住宅ローンを利用するはず。しかし、築年数が極端に古いと担保価値が低く査定され、希望額の融資がおりない可能性があります。

その点、築10年であれば、まずその心配はありません。

税金の特例を利用できる場合がある

もし10年超所有している自宅マンションを売却するのであれば、譲渡益に対する税金の特例を利用できるかもしれません。

① 居住用財産の3,000万円特別控除
② 居住用財産軽減税率の特例
③ 特定居住用財産の買換えの特例
参考:国税庁 マイホームを売ったとき

上記3点のうち、②と③は、所有期間が10年を超えた場合のみに適用されます。

また、買主にとっては、「住宅ローン控除」が関係してきます。
住宅ローン控除は、ローン残高から毎年1%ずつ、10年間控除される軽減措置です。

マンションの場合、築25年までしか適用されません。10年間フルに控除を受けたい人にとって、築10年前後のマンションはニーズにぴったりです。

築10年マンションのデメリット

築10年マンションにはメリットがたくさんありますが、やはりデメリットも存在します。

購入後も続く価格相場の下落傾向

一般的に築20年を超えると価格の下落が止まり、以降は価格が安定するといわれています。

前述の東日本不動産流通機構のデータによれば、築11〜15年のエリアになれば、さらに約7%も価格相場は下落。築20〜25年で底値になるまで、今後も価格は下がり続けます。

徐々に劣化が目立ちはじめる

築10年といえば、まだ十分きれいではあるものの、外壁など共用部の劣化が徐々に目立ちはじめる時期でもあります。近い将来に発生する大規模修繕への積立金が不足することも考えられ、買主に負担がかかる可能性も決してゼロではありません。

時代にそぐわない設備機器

建築後10年も経過すると、建物の劣化よりも設備機器の型遅れの方が気になるかもしれません。カメラ付きインターフォンやスマートロックなど、IoTの活用が進む今のマンション事情において、10年前の設備は少々時代にそぐわなくなりつつあります。

上記のようなデメリットもありますが、それでも築10年前後のマンションが、非常に高い人気をキープしていることに変わりありません。積極的にアプローチしていきましょう。

マンション売却の流れ

ここまでで、築10年マンションは条件さえあえば、十分に高値で売却できることがわかりました。今度は実際に、どのような流れで売却を進めていけばいいのかを解説していきます。

非常におおざっぱにいえば、売却は「仲介会社との契約」「売却活動」「買主との契約」という流れで進みます。まずいくつかの仲介会社に物件を査定してもらい、気にいった会社と契約を結びましょう。

あとはインターネットでの売却活動を開始し、顧客との交渉・契約を経て、物件を引き渡したら完了です。

ですから売却では、パートナーとなる仲介会社の存在が非常に大きなポイントを握ります。

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マンション売却時の媒介契約は、専任媒介・一般媒介どっちがいい?

マンションを売却する際には、仲介会社に仲介を依頼するのが一般的です。その際に「媒介契約」を結びますが、媒介契約には3種類あり、どの契約を選べばいいのか悩むところ。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いをそれぞれ比較してみましょう。

媒介 複数業者への依頼 自己発見した買主との取引 レインズ への登録義務 顧客への業務報告義務 契約期間
一般媒介 なし なし なし
専任媒介 × 7日以内 2週間に1回以上 最長3か月
専属専任媒介 × × 5日以内 1週間に1回以上 最長3か月

3つを比較すると、ほかとは契約できない専任媒介(専属含む)を選べば、仲介会社が熱心な売却活動をしてくれるように感じるかもしれません。実際に仲介会社がすすめてくるのも、専任・もしくは専属専任媒介がほとんどです。

ですから特別な事情がなければ、やはり「専任・専属専任媒介」をおすすめします。

しかし、立地条件がよく売れやすい条件が整っているならば、複数の業者と一般媒介を結んで素早く売却した方がいいケースもあります。

状況に応じて、臨機応変に対応しましょう。

住宅ローンが残っている築10年のマンションを売却する方法とは

本来、ローン残債よりも高く売却できないのであれば、売却をするべきではありません。
物件がないのに借金だけが手元に残ることになるからです。

しかし、急な転勤や離婚などで、どうしても売却せざるを得ないこともあるでしょう。

売却後にローンが残っても、自己資金で返済できれば問題ありません。しかし、返済の見込みが立たずに滞納を6か月続けると、「期限の利益損失」が確定し、残金の一括返済を請求されます。

当然一括では返済できませんから、最終的には「自己破産」という法的整理を選ぶことになるでしょう。

しかし、誰でも自己破産は絶対に避けたいですよね。住宅ローンが残っていても自己破産にならずに売却できる、なにかいい方法はないのでしょうか。

抵当権を外すにはどうしたらいい?

先ほど売却後にローンが残る場合の話をしましたが、正確にいうと、ローンを完済していない状態では売却できません。

ローン融資を受ける際に、銀行では物件に抵当権を設定します。
いわゆる「担保」といわれるものです。

もしも約定どおりにローンが返済されない場合、銀行は担保物件を強制的に売却して残金を回収します。

抵当権がついたままの、売却の危険性がある物件を買う人はいませんから、なんとかして抵当権を外してもらう必要があります。

住み替えローンを知っていますか

いうまでもなく、不足分を自己資金で用意できれば、それに越したことはありません。しかし現実問題として、自己資金での返済は困難な場合がほとんどです。

もしマイホーム買換えとしての売却であれば、新しく購入する自宅のローンに残債分をプラスして借り入れができる「住み替えローン」という方法があります。

借り入れ要件を満たす必要がありますから、新居の購入と合わせて緻密に計画を立てなくてはいけませんが、検討してみる価値は十分にあるでしょう。

参考:りそな銀行 りそな住みかえローン

また、マイホームの買換えでない場合は、「つなぎローン」の利用を視野に入れるのもいいでしょう。ただ、つなぎローンは買い替え以外にも利用できるのがメリットですが、その分金利が高めに設定されているので注意してください。

参考:三井住友トラストローン&ファイナンス 不動産売却つなぎローン

築10年マンションは、売却と賃貸どちらが有利なのか

自宅を手放すときに「売却する」か、それとも「賃貸にする」か、お悩みの方も多いと思います。

これはようするに、「継続的な家賃収入」と「一時的に入る大金」のどちらを選ぶかという話なわけです。

こういった問題は、結論を出すのがなかなか困難です。売却と賃貸のどちらを選ぶかは、「それぞれの事情による」というのが一番正確かもしれません。

どちらが自分のケースに適しているか、売却と賃貸のメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。

売却のメリット・デメリット

売却にはメリットだけでなく、デメリットもしっかりと存在します。あとで知らなかったということがないように、ここでしっかりと頭に入れておきましょう。

売却のメリット

まずはメリットについて、ひとつずつ解説していきます。

■ まとまった現金が手に入る
マンションを売却すれば、ひとまずまとまったお金が手に入ります。もちろん、売却金額からローン残債や仲介手数料などの費用を支払いますので、前述のとおりにマイナスになる場合もあります。

しかし、立地条件がいい築10年マンションならば、うまくいけば1,000万円以上を手元に残せるかもしれません。

■ 維持費用がかからなくなる
マンションを所有している限りは、決して少なくない維持費用がかかります。売却してしまえば、「固定資産税」「都市計画税」「管理費」「修繕積立金」などの維持費用は今後一切発生しません。

■ 税金の特例を利用できる
自宅を売却した際には、築10年マンションのメリットでも説明した税金の特例を利用できます。中でも「居住用財産の3,000万円特別控除」は、所有期間に関係なく利用できますので、上手に活用していきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除について詳しく知りたい場合はこちらの記事をどうぞ

超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。

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■ ローン返済がなくなる
前にも説明したように、ローンを完済しないと銀行は売却を認めてくれません。これは裏を返せば、売却できればローン返済の負担がなくなるということ。

ローン返済がなくなれば、ひとまず賃貸を選んでもいいですし、新たに自宅を購入することもできます。これからどこに住むのか、すべてあなたの自由です。

売却のデメリット

今度はデメリットについて解説をします。

■ 売れる保証がない
不動産はそもそも非常に「流動性」が低いものです。
基本的に高額ですし、値下がりリスクも考慮しなくてはいけないので、買手も慎重にならざるを得ません。

タイミングを逃してしまうと、売却までに1年以上かかることもザラにあります。もちろん、その分売却価格は下がっていきますから、なるべく素早く売り抜く心構えが必要です。

■ 時期によって売却金額が変動する
不動産の相場は一定ではありません。金利や政策、オリンピックのようなイベントにも大きく左右されます。

また、1年の中でも需要の多い2〜3月と夏場では、価格が違うことも珍しくありません。売却のタイミングを見誤ると、大きく損をする危険性があるのです。

■ 売却費用がかかる
売却にはこまごまとした費用が発生します。ひとつひとつはそれほどではなくても、まとまると結構な負担になるもの。特に高額なのが「仲介手数料」です。

物件価格 × 3% + 6万円 = 仲介手数料(消費税別)

仮に4,000万円で売却できたとすれば、仲介手数料は126万円にもなります。事前にしっかりと準備しておきましょう。

賃貸のメリット・デメリット

今度は賃貸のメリット・デメリットを見ていきましょう。

賃貸のメリット

■ 定期的に家賃収入が入る
売却と違い、賃貸は部屋を貸し出している間、永続的に家賃収入が発生します。家賃回収や入退去管理などは通常管理会社に委託するので、ほぼなにもせずに収入を手にできるのが、賃貸の大きな魅力です。

■ 自己資金を使わずにローン返済ができる
借主が途切れない限り、継続的に家賃収入が見込めるため、ローン返済を家賃でまかなうことができます。自分の家計から大きな出費がなくなるというのは、精神的にも非常に大きなメリットといえるでしょう。

■ 経費を計上して節税できる
マンションを賃貸して得た収入は「不動産所得」として確定申告が必要です。その際、税金などを必要経費として所得から差し引くことができます。

税額計算の基準となる所得から経費をマイナスすることで、結果、節税につながるというわけです。

経費にできる主な項目
  • 租税公価:固定資産税・都市計画税・印紙税
  • 管理費・修繕積立金
  • 損害保険料:火災保険・地震保険などの料金
  • 修繕費:給湯器やトイレなどの修理代
  • 借入金利子:住宅ローンの借入金利息
  • 支払い手数料:仲介会社への仲介手数料や振り込み料など
  • 減価償却費
  • 管理会社への費用

■ 将来自己使用することも可能
今現在は転勤などでマンションに住めなくても、賃貸としてマンションを所有し続けていれば、また自分たちが住むことも可能です。

もちろん、一度賃貸契約を結べば借主の意向で退去しない限り、勝手に追い出すことはできません。いつでも自由に戻れるわけではないのです。

ですが、いざというときに戻れる場所があるという精神的なメリットは決して小さくありません。

賃貸のデメリット

続いて賃貸のデメリットは下記が考えられます。

■ 空室リスク・家賃下落リスクがある
賃貸に出したからといって、必ず借主が見つかるとは限りません。もし半年間誰にも借りてもらえなければ、当然その間の家賃収入は入らず、キャッシュフローは大きく悪化します。

また建物の劣化により、家賃は毎年1%ずつ下落していくのが一般的です。単純に10年経過すれば、家賃10万円の場合、9万円しか家賃が取れなくなるわけです。

■ 維持費用がかかる
メリットであげた経費は、そのままデメリットにもなります。経費に計上できるとはいうものの、定期的に実費を支払う必要があるからです。税金や管理会社への委託料(「家賃×5%」が相場)などは借主がいなくても発生しますから、空室の場合は大きなロスになってしまいます。

■ 家賃滞納リスクがある
入居者が必ず家賃を払ってくれるとは限りません。委託してあれば、家賃滞納が発生した場合、管理会社が対応してくれることになります。

滞納が続けば最終的には強制退去になりますが、通常解決まで1年はかかるでしょう。相手に支払い能力がなければ、家賃を回収できない可能性もあります。

■ 場合によっては住宅ローンが解除される可能性がある
本来、住宅ローンの返済中に、自宅を貸し出すことは禁止されています。ただし、転勤などやむを得ない理由がある場合は、認めてもらえることがほとんどです。

もし銀行に相談なしで自宅を貸し出した場合、バレれば「一括返済」を請求されるでしょう。

事前に相談しておけば、住宅ローンを継続できる可能性も高いですし、かりに「不動産投資ローン」へ切り替えされても、金利を下げてくれる場合も少なくありません。賃貸に出す場合は、必ず事前に銀行へ相談してください。

売却と賃貸の費用を比較

ここまで築10年マンションの、売却と賃貸のメリット・デメリットをそれぞれ見てきました。今度は売却と賃貸にかかる費用の違いを、実際に数字を当てはめて検証していきます。

売却にかかる費用について

マンションを売却すると下記の費用が発生します。3,000万円で売却したと仮定して実際に計算してみましょう。

仲介手数料

売却のデメリットでも説明したように、売却の際には不動産会社に仲介を依頼するのが普通です。仲介手数料は400万円を超える価格の場合、物件価格 × 3% + 6万円 = 仲介手数料(消費税別)で計算されます。

売却価格が3,000万円であれば、仲介手数料は96万円です。

抵当権抹消登記費用

前述のように、ローンを組む際には必ず不動産に抵当権が設定されます。抵当権が残っていると売却できませんから、抵当権の設定を解除してもらわなくてはなりません。

抹消手続きは通常司法書士に依頼しますので、抵当権抹消登記費用のほかに、司法書士への報酬も発生します。

抵当権抹消登記の登録免許税額は、「不動産の個数×1,000円」で計算されます。
司法書士への報酬は、だいたい1件あたり1万円
と考えておけばいいでしょう。

印紙税

マンションの売買契約書に印紙を貼り付ける形で納税しますが、納税額は契約金額によって違います。契約期間によっては税額の軽減措置が適用されますので、覚えておいてください。

主な契約金額 本税率 軽減税率
100万円超〜500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超〜1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超〜1億円以下 6万円 3万円
1億円超〜5億円以下 10万円 6万円

※軽減:2014年4月1日〜2020年3月31日の期間に契約した場合

譲渡所得税・住民税

売却した不動産の利益に対して発生するのが「譲渡所得税」です。
譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で計算しますが、基準となる譲渡所得額は、下記の式で算出します。

売却金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額 = 課税譲渡所得金額

ちなみに自宅の売却では、最高3,000万円を特別控除してくれます。今回の売却金額は3,000万円ですから、こまかい計算をするまでもなく、譲渡所得税は発生しません。

参考:国税庁 課税譲渡所得金額の計算方法

また、譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。

所得区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 所有期間が5年以下 39.63%
所得税30.63%、住民税9%
長期譲渡所得 所有期間が5年超 20.315%
所得税15.315%、住民税5%

※復興特別所得税を加算

築10年マンションであれば、税率は20.315%。
所有期間が5年以下で売却すると税率が約2倍になりますから注意しましょう。

ローン一括返済事務手数料

抵当権抹消のためには、一括でローンを返済する必要があります。その際にかかる事務手数料は銀行によって違いますが、三井住友銀行の場合5,500円(インターネットバンキング利用時)です。それほど高額ではありませんが、必ず発生しますので頭に入れておきましょう。

参考:三井住友銀行 繰上返済手数料一覧

クリーニング費用

クリーニングは必ずしもやる必要はありませんが、内見客にいい印象を持ってもらうためにはできるだけやっておくべきです。

費用は清掃会社によって違いますが、目安としておおよその費用をまとめておきます。

部屋タイプ 料金
マンション1DK 24,000~48,000円
マンション1LDK/2DK 32,000〜64,000円
マンション2LDK/3DK 44,000〜88,000円
マンション3LDK/4DK 56,000円~112,000円

参考:おそうじ本舗 お引越し前・後まるごと 部屋タイプ

還付される費用

ここまでは支払わなければならない費用でしたが、
「固定資産税」や「火災保険料」のように売却時に戻ってくる費用もあります。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に支払い義務があります。しかし、例えば8月に売却が決まった場合、8月以降の固定資産税を日割りにして買主と清算するのが通例です。

賃貸にかかる費用について

売却ほどではありませんが、賃貸に出す場合も必ず発生する費用があります。
どのくらいかかるのかまとめておきましょう。

管理委託料

マンション1棟を所有する事業主でも、個人で自宅を賃貸する場合でも、管理会社との契約は基本的に同じです。入退去業務のほかに、家賃回収・家賃滞納・クレーム対応・物件の清掃などを一括しているケースがほとんどで、管理委託料はおおよそ「家賃×5%」と考えておけばいいでしょう。

広告料(AD)

退去者が出て新しく入居者を募集する際に発生。なかなか入居者が決まらない場合など、早く入居者を探してもらうために、「家賃の1〜3か月分」を広告料という形で仲介会社に支払う場合があります。

管理費・修繕積立金

売却すれば管理費や修繕積立金の支払いはなくなりますが、マンションを所有している限り毎月支払いは継続します。

管理費は共用部の清掃管理や電気代などに当てられる費用ですが、管理人常駐の有無などで費用は変わります。しかし、だいたいの目安として、月額15,000円程度見積もっておけば大丈夫でしょう。

修繕積立金は10階建80㎡のマンションの場合、おおよそ16,000円と考えておいてください。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日にマンションを所有している人に課せられます。入居者に貸し出し中で自分が住んでいないとしても、あくまでも所有者に納税義務があります。賃貸中もきちんと準備しておきましょう。

ここまで売却と賃貸に必要な費用を比較してきました。金額だけでいえば、もちろん圧倒的に売却の費用が大きいです。

しかし、売却であれば売却金額、賃貸であれば家賃の範囲内で支払いができなければ、そもそもの計画に無理があります。費用もしっかりと計上し、無理のない計画を立てましょう。

将来住む予定がないなら、売却がオススメ!

築10年マンションを売却するか、それとも賃貸にするかは、やはり人それぞれの事情によるという答えになります。もし将来的に、今のマンションに戻ってくるつもりがあるなら、賃貸もいいでしょう。

しかし、どちらか迷うようであれば、思い切って売却してしまうことをおすすめします。

毎年新しいマンションがどんどん建設されています。これから徐々に劣化していく自分の所有マンションが対抗するために、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。

それでも、必ず入居者が見つかるとは限りません。

ならば、「築10年」と市場価値が高いうちに売却してしまい、ローンを完済する方が得策ではないでしょうか。

まとめ

築10年のマンションには、非常に高い市場価値があります。将来戻るつもりがないのであれば、人気が高いうちに売却することをおすすめします。

もちろん、立地条件がよければ、賃貸で「不労所得的な収入」を手にするのもいいでしょう。

築10年のマンションならば、あなたの置かれた状況しだいで売却・賃貸のどちらを選ぶことも可能です。両方のメリット・デメリットを比較しながら、じっくりと計画を立ててください。

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