不動産売却時にローン残債があるときの清算方法をケース別に解説

転勤や進学、家族構成の変化など様々な事情で、住み替えを検討しなければならないときがあります。住宅ローンを完済しきれない状態でも売却は可能ですが、残債を清算できるよう慎重に売却していかなければいけません。

そこで当ページでは、ローン残債があるとき人のために以下のようなお悩みを解決していきたいと思います。

• 住宅ローンの残債がある家の売却方法が知りたい
• 不動産売却したら残債はどうなるのか
• ローン残債がある不動産を売却してくれる業者の選び方

住宅ローン残債があっても売却できる方法があるのか知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

ローン残債がある場合でも売却できる

住宅ローンを支払いきれていない状況でも、家や土地を売ることができます。ライフスタイルの変化に伴い、住宅ローンを抱えたまま売却を検討する人は少なくありません。

しかし、ローンが残ったまま売却する場合には、抵当権を外す（抹消）必要があります。抵当権とは住宅ローンの支払いが困難になった場合、金融機関によって実行される担保です。この担保がついたままの物件を欲しがる買主は、ほぼいないでしょう。

そのため、残債があるまま不動産を売却するためには、抹消登記を行う必要があります。

抵当権を抹消する方法

抵当権を抹消するための条件は、住宅ローンを完済することです。

住宅ローンの支払いが終了すれば、金融機関から抵当権解除証書が交付され、法務局で抵当権抹消登記の手続を申請できます。抵当権さえ外れれば、問題もなく不動産を売却することが可能です。

そのため、まずは住宅ローンを精算する方法から考えていかなければいけません。残債がある場合は、手持ちのお金で残債を精算するか、売却金でローンを精算するか、あるいは不動産を処分し残債を支払ってくかのいずれかの方法を選びます。

貯金や身内から借りたお金でローンを精算したり、現在の不動産を売却したお金で精算できそうな場合はスムーズに抵当権を外せます。しかし問題は、自己資金もなく売却金も精算には足りない場合です。

ローン残債を精算できそうにない場合は、ただ闇雲に不動産を売るのではなく、残債を考えた売り方を考えていく必要があります。

ローン残債を完済できそうにない場合に家を売却する方法

住宅ローンを完済できそうにない人でも選択できる売却方法があります。

売却見込み金が想像以上に少ないときや、売りたくても売れないときには、以下の方法を検討してみてください。

不動産を売却する方法3つ

残債がある場合でも売却できる方法は「一般売却」「任意売却」「競売」の3つです。いずれも売却金で精算できそうにない場合に選択可能です。

それぞれの売却方法とメリット・デメリットを紹介します。

一般売却とは、不動産会社に仲介を依頼したり自分で買い手を見つけたりして売る一般的な売却方法です。この一般売却では、売却代金を返済に充て不足分は現金で支払います。

一方、任意売却や競売はいずれも売却金や自己資金を充てても完済できない場合に選択される売却方法です。

競売や任意売却が利用できる条件や残債の精算方法が少し異なるうえ、いわゆるブラックリストと呼ばれる信用情報に記録されることにもなります。

競売や任意売却は慎重に選択していくべき売却方法ともいえるため、この2つの売却方法関してはもう少し詳しく解説します。

強制的に不動産を売却する競売

競売とは、金融機関の申立てにより強制的に不動産を売却する方法です。抵当権が実行され、担保となっていた不動産が売却にかけられることになります。

競売で得た売却金は、ローン残債に充てられますが、一般的に競売は市場価格よりも7割ほどの価格で取引されるため、売却しても完済できる人は多くありません。

金融機関から数千万円以上のお金を借り分割で返済していけるのは、契約者に「期限の利益」という支払い期限日がくるまでは債務の履行をしなくてもよいという権利があるからです。この権利は返済を停滞させることで、失われてしまいます。

つまり、競売にかけられてしまうと、不動産のローン残債は一括返済しなければいけません。相場よりも高値で売れない競売は、金融機関にとっても債務者にとっても有効的な手段とは言い難い売却方法となります。

金融機関に許可をもらって売却する任意売却

任意売却も競売と同じく住宅ローンの返済が難しくなった場合に、不動産を売却して返済に充てる方法です。住宅ローン残債を返済できないことを前提に売却をすすめるため、信用情報に記録されてしまいます。

しかし、任意売却と競売との大きな違いは、自分たちの手で不動産を売却できるという点です。強制的に不動産を売却される競売と、自分たちの手で不動産を売る任意売却では、「売却価格」と「周囲の印象」が違います。

任意売却は一般売却と似たような手法で販売されるため、買主と価格交渉もできますし、不動産会社を選ぶことも可能です。

また競売リスト等には掲載されないため、近所の人から「あの家は強制的に売却されてる」というマイナスな印象もつきません。

住宅ローンが完済できないときに利用される任意売却ですが、一般売却とほぼ変わりない形で売却することが可能です。

債権者が「任意売却」に応じてくれる理由2つ

任意売却は競売と同じく、ローンの支払いが困難になった場合に選択される売却方法です。ですが競売とは異なり、売却後でも住宅ローン残債を分割して払い続けることができます。

このような売却方法になぜ金融機関が応じてくれるのでしょうか。実は、競売よりも任意売却を推奨する金融機関は少なくありません。なぜ、任意売却は競売よりもおすすめされるのか、その理由は2つあります。

理由1.債権回収を目的としている

金融機関は住宅ローンの回収を目的としています。そのため債務者に貸したお金を少しでも多く返済してもらうことが金融機関の業務のひとつです。

住宅ローンの支払いが滞った場合、金融機関はこのまま債権を回収できないよりは、任意売却に応じできるだけ現実的な形で債権を回収しようとします。

債権者の融資状況や返済履歴などを総合的に判断し、金融機関にとって任意売却が債権回収の有効的な手段と感じれば任意売却に応じてくれるでしょう。

理由2.競売による安い売却価格にならないようにする

競売は、市場よりも安値取引されるうえ、金融機関側で裁判費用を負担しなければいけません。競売で物件が売れたとしても回収できる額が少ないことや申立ての手間や費用を考慮すると、競売よりも任意売却に応じた方がいいと判断されることがあります。

できれば一般売却で高く売れるように売却戦略をたてよう

競売と任意売却は、住宅ローンの残債があっても売却できる最後の手段です。これまで滞納せずに住宅ローンを支払ってきた人や今後も支払いを続けられる人は、競売や任意売却を考えるより、一般売却を考えてきましょう。

不動産売却時に住宅ローンを完済している人ばかりではありません。残債があっても売却に成功している人はたくさんいます。そのためまずは一般売却で高く売れるよう売却戦略を立てていきましょう。

経済状況が苦しい人にとっては有効的な手段と言えますが、信用情報に記録され残債も消える訳ではないため、経済的に余力があるときに選択するのは得策とは言えません。

そのため、競売や任意売却はあくまで最終手段と考え、まずはできるだけ高値で不動産が売れるよう売却戦略を考えていきましょう。

現状から売却方法を選んでいこう！売却後に利用できる税制について

一般売却にも、状況に応じて様々な売却方法があります。売却後に住み替えをするのかしないのか、新たにローンを組むのか組まないのかによっても今後取るべき選択肢が異なります。

そこで、今後の生活を考慮した売却方法と、売却後に利用できる税制についてみていきましょう。

住み替えの人が受けられる「住み替えローン」と「譲渡損失の損益通算制度」

住み替えるために、現在の家を売りたい人は、住み替えローンや譲渡損失の損益通算制度が受けられます。

住み替えローン

住み替えローンは、今住んでいる家を売却しても完済できそうにない場合に、残債と新居の購入費用をまとめて借り入れられるローンです。

住み替えローンを組めるのは、「新居を購入したい人」「売却しても残債が残ってしまう人」に限られます。ただし住み替えローンは、現在のローン総額を増やすことになるため、返済計画を綿密に立てていかなければいけません。

マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算制度とは

住み替えるために以前の家を売却した人は、一定の条件を満たせば確定申告時に税金が戻ってきます。この特例を受けられる人は、売却損つまり売却時に残債を返済しきれなかった人が対象です。

この制度を、「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算制度」と言います。特例の適用させるためには、所有期間や譲渡契約のタイミングなどいくつかの条件を満たしている必要があります。

お得な税制を受けるために、現在の状況が条件を満たしているかどうか、下記ページにて詳しく解説していますので、参考にしてください。

住み替えローンが組めない人は賃貸にする

融資総額を増やすことになる、住み替えローンは融資条件が厳しい傾向です。

そのため、住み替えを希望する人の中には、住み替えローンが組めない人も少なくありません。このような場合は、今の家を売却せずに賃貸として貸し出すという方法もあります。賃貸に出し家賃収入を得ることで、ローン残債を減らしていくことも可能です。

ただし、住宅ローン残債がある家を賃貸に出す場合、金融機関からの許可が必要になることもあります。まずは、金融機関に相談し賃貸に出してもいいのかどうか確認しましょう。

住み替えしない人は税制を活用する

家を売却したい人の中には、「売却後は実家に戻る」「自宅を処分し施設に入る」など、住み替えが目的ではない人もいます。いわゆる「売りっぱなし」状態の人もいるのではないでしょうか。

このように住み替えをしない人でも、お得になる税制があります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住み替えをしない人が家を売った場合において、売却損が生じた場合、一定の条件を満たせば確定申告時に税金が戻ってきます。この税制を受けられるのは、住宅ローン残債がある家を売り、かつローンを完済できない人が対象です。

住み替え時に適用となる「マイホームの買換え等の場合の譲渡損失の損益通算制度」と似ていますが、こちらは住み替える予定がない人も対象となります。これら2つの税制は併用できませんので、注意してください。

適用条件は以下のページで詳しく解説しています。

ローン残債がある不動産を売却してくれる業者の選び方

ローン残債がある不動産を売却するときは、売主をサポートしてくれる業者選びが重要です。残債を減らすために高値で売却するための、担当者の交渉力や法律の知識が豊富な業者を慎重に選ぶ必要があります。

信用できる不動産会社の特徴を以下にまとめます。

• 残債がある不動産を売却できた実績が豊富
• 弁護士や税理士と連携がとれている
• 売却後のサポートがある
• 交渉力のある担当者がいる

不動産会社の交渉次第で、売却金額や今後の返済計画が大きく変わります。そのため残債を精算するためには、専門的な知識と実績がある業者でなければいけません。

しかし、ホームページ等に掲載されている取引内容や相談件数は、性格なデータかどうは判断することは非常に難しいと言えます。信頼できる業者を選びぬくためには、相談に真摯に対応しれくれるか、具体的な解決策をアドバイスしれくれるかどうかが、業者を選ぶポイントです。

信頼できる仲介会社の選び方は、以下のページで詳しく解説しています。

一括査定は業者選びに便利

不動産会社を比較できる不動産一括査定サービスを上手に活用しましょう。

一括査定サイトでは、現状に応じた売却方法を提案してくれる業者を見つけることが可能です。必要な情報を入力すれば、業者の方から連絡をくれるため、自宅にいながら業者を見つけることが可能です。

一括査定サイトの中には、「売却したらいくらで売れるか」だけでなく「賃貸に出したらどのくらい家賃収入が見込めるか」という視点で査定をしてくれるサービスもあります。

業者選びや売却に不安を感じている人は、ぜひこのようなサービスを検討してみてください。

まとめ

ローン残債がある家でも売却することが可能です。返済が困難になった場合には、任意売却や競売という方法もありますが、特に返済に困っていないときは、できるだけ一般売却で高く売れるよう売却戦略を立てていきましょう。

マイホームを売却処分して利益が出なかったときは、損益通算及び繰越控除の特例という控除制度を受けられることがあります。売却損が出たときは、確定申告時に税金が戻ってくることがありますので、ぜひ適用となるかどうか確認してみてください。

残債がある家を売るときは、知識が豊富な不動産会社との連携が重要です。ここまで紹介してきた情報を参考に、信頼できる売却のパートナーを見つけましょう。

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