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遺言で指定された不動産を売却するときの注意点について徹底解説

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相続した不動産を売却処分したいけれど、今後どのような手続をとればいいのかわからないとお困りではありませんか?遺産相続した不動産は適切に分配しないと後々大きなトラブルに発展する恐れがあります。

相続問題で不動産売却を考えるとき、以下のようなお悩みに直面する人は多いのではないでしょうか。

  • 遺言で指定された不動産を売却するにはどうしたら?
  • トラブルなく不動産を売却して分配する方法が知りたい
  • 遺言がない不動産は売ってもいいのか

このページでは、遺言で指定された不動産を売却するときの注意点について徹底解説します。できるだけ円満に相続問題を解決したい人は、ぜひ参考にしてください。

遺言がある場合の不動産売却方法

遺言書は、故人が自己の財産の分配を指定する手紙です。

故人の意思は何よりも優先されることになり、遺言書はその意思を確認するための重要な書類でもあります。

遺言には「自筆証書」「公正証書」「秘密証書」の3つの種類があり、正しく作成されていれば、どの遺言書の効力も同じです。

それでは、遺言書がある場合の不動産売却方法についてみていきましょう。

遺言で相続を指定された人が不動産を売却できる

遺言書で不動産の相続人として指定された人は、相続した不動産を売却することができます。

この遺言書に不動産の相続について記載があるならば、その通りの相続方法となります。例えば「長男が自宅を相続し、次男には預金を与える」と記載があるならば、次の所有権者である長男が自宅を売却処分することが可能です。

相続した後に不動産の所有権を自分に移せば、自己所有の不動産として売却できます。相続人が所有権を移した後は、不動産会社に売却依頼を行い、買主が見つかれば売却手続きは完了です。

他の相続人が相続不動産を欲しがった場合

しかし、遺産分配に異議を唱える相続人がいたりすると、不動産売却がスムーズにいかない場合があります。他の相続人が相続不動産を欲しがった場合の売却方法をみていきましょう。

遺言で不動産相続できない相続人にも「法定相続分」という法律で認められた取り分があります。

例えば「自宅は長男に継がせるが、次男三男には取り分無し」という遺言があった場合、次男三男は法律で認められた分を長男に請求することが可能です。これを遺留分減殺請求と言います。

遺留分減殺請求は、本来相続人である人に正しく遺産が分配されていないときに請求できる正当な権利です。遺留分減殺請求をすると、次男三男は長男に対して自分の取り分となる不動産の一部を「自分も相続したい」と請求できるため、独断で処分しないよう注意しましょう。

不動産を共有する場合の対処法

不動産を複数人で共有することになった場合は、自分の持分のみ売却が可能です。

例えば、ひとつの不動産を兄弟の共有名義とする場合、自分に与えられた相続分は、他の相続人の許可なく売却処分できます。しかし、現実として不動産を切って売るわけにはいきません。

このような場合は、以下の方法で不動産を売却します。

  • 共有名義者の同意を得て不動産すべてを売却する
  • 他の相続人に自分の持分を売る
  • 土地を分筆する

他の相続人の同意を得れば、不動産のすべてを売却することが可能です。また、自分の持分を売却処分したいときは、他の相続人に持分を購入してもらうという方法があります。他の相続人はこれまでより持分が増えますし、自分はお金が手に入る合理的な方法です。

そして、分筆とは土地を分けそれぞれの名義とする分け方になります。共有名義のままだと、自己の持分であっても売るに売れませんが、分筆後は小さくても自分だけの名義となるため、売却しやすくなります。

遺言がない場合の不動産売却方法

それでは、続いて遺言がない場合の不動産売却方法について紹介します。

遺言書がない場合の不動産売却は、先に相続人の取り分を定めなければいけません。取り分が決まれば、後は先述したように自己の持分において売却処分することが可能です。

しかし、遺言書がない場合の問題点は「相続人で不動産をどのように分けるか」となりますので、遺言書がない場合の遺産分配方法について理解しておきましょう。

法定相続分通りに分配してから不動産を売却

遺言で指定されていない不動産を売却するためには、まずは不動産を相続人で分け合ってから売却する手順を踏まなければいけません。

遺言がないときは、遺産分割協議で不動産を法律に定められた範囲で分け合います。これを法定相続分と言います。法定相続分は、相続人で均等に割るわけではなく、故人と相続人の繋がりにより分配率が異なるため注意しましょう。

法定相続分は遺族構成により以下のように変化します。

相続人 相続割合
配偶者と子供 配偶者1/2+子供1/2
※子供が複数いる場合は1/2の中で分ける
配偶者と故人の親 配偶者2/3+親1/3
※親は1/3の中で分ける
配偶者と故人の兄弟 配偶者3/4+子供1/4
※兄弟が複数いる場合は1/4の中で分ける

血の繋がりがある人が全員相続人になれるわけではありません。相続人となれる人は優先順位があります。

配偶者は常に相続人となりますが、故人の親や兄弟は故人に相続人である子供がいる場合は原則として相続人にはなれません。しかし故人に子がいなければ、親が、子も親もいない場合には故人の兄弟が相続人となります。

遺産分割協議で取り分を決める

遺産分割協議で各々の取り分を決める方法もあります。

遺産は必ずしも「法定相続分通りに分けなければいけない」というものではありません。遺産分割協議で「三男の取り分は2/3で、長男と次男は1/3を分ける」という一見不平等に思わる分け方となってもいいのです。

つまり、「不動産を売却処分したいから、三男がもらう。残りは長男次男で勝手に分配してくれ」という方法でも違法ではありません。

このような決め方をするためには、相続人全員の同意が必要です。それぞれ何をどのくらい相続することが決まったら遺産分割協議書に記名と捺印をします。原則として遺産分割協議書は取り消すことができませんので、しっかり話し合うようにしましょう。

ちなみに、他の相続人を脅迫したり騙したりすると遺産分割協議は無効となることがあります。

遺言執行者がいる場合の不動産売却方法

遺言執行者が指定されているときの不動産売却方法についてもみていきましょう。

遺言執行者とは

遺言執行者とは、遺産分配手続を執り行うことを指定された人です。遺言執行人とも言います。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するためのすべて権利と義務を持ち、他の相続人は遺言執行者に従わなければいけません。相談人は遺言執行者の相続に関する行動を阻止しないよう法律で定められています。

遺言執行者がいる場合の不動産売却までの流れ

遺言執行者がいる場合は、以下の手順で財産が分けられたあと、売却処分が可能になります。

不動産売却までの流れ

1.相続開始
2.遺言執行者の承諾もしくは拒否(拒否の場合は法定相続となる)
3.相続人へ遺言執行者就任の通知
4.遺言内容の実現に向けての手続開始
5.戸籍や登記などの証明書収集と財産調査
6.名義変更手続き
7.遺言内容の実行
8.相続人全員へ完了報告
9.遺言執行完了
10.相続人は相続財産を売却処分

もし遺言書の中に「不動産は売却処分して分配する」という記述があれば、遺言執行者が売却手続を進めます。上記の流れは遺言書の内容によって変化しますので、あくまで大まかな流れとして理解しておいてください。

遺言執行者は誰でもなれるのか

遺言執行者は、未成年や自己破産者以外の故人が指定した人であれば誰でもなれます。

極端な話、血の繋がりがない近所の人でも遺言執行者になることが可能です。遺言執行者を選定する意味は「遺言書通りに確実に遺産を分配してくれる人」となるため、銀行や弁護士が遺言執行者に指定されることがあります。

手続きを行う上で信頼できる立場にあるひと、分配を実現してくれる能力のある人が遺言執行者として選任される傾向です。

清算型遺贈する場合のメリットとデメリット

遺言執行者が遺産となる不動産を売却し相続人へ分配することを「清算型遺贈」と言います。

清算型遺贈となった場合、遺言執行者は相続不動産を現金化し、費用を差し引いた後で受遺者に遺産を分配する流れです。相続人にとってこの清算型遺贈は平等な分配方法となるのでしょうか。

清算型遺贈する場合のメリットとデメリットについてみていきましょう。

清算型遺贈する場合のメリットと特長

遺言執行者は、清算型遺贈するための能力がある人が選ばれることが多いため、専門的な手続を一切お任せすることが可能です。清算型遺贈するための登記手続きや遺産の調査など、執行者がいなければ自分たちで行うはずだった手続を執り行ってくれるため、時間と手間が省けるというメリットがあります。

また遺言執行者の行動は妨害できませんので、相続の邪魔をする人がいなくなることも利点です。

清算型遺贈する場合のデメリットと注意点

一方で、遺言執行者の権限が強すぎるため、相続人が不満を抱えやすいというデメリットがあります。

不動産を高値で売却処分できなかった場合や、第三者に遺贈することになっていた場合など、自分たちで処理できなかった分「もっと良い方法があったのでは?」と疑心暗鬼になってしまう可能性もゼロではありません。

また遺言執行者には報酬が支払われることがあります。報酬については後述していきますので、こちらも併せて参考にしてください。

遺言執行者への報酬

遺言を実現してくれる遺言執行者へ報酬が必要になることがあります。

顔見知りの知人に依頼するなら報酬を値引きできるということも考えられますが、遺言執行者が銀行や弁護士など専門家であったのなら、きちんと報酬を支払わなければいけません。

報酬額は、遺言書にて指定された金額を支払うか、家庭裁判所が取り決めた額を報酬とする場合があります。さらに、遺言執行者が遺産調査や登記にかかった費用があった場合は、別途支払わなければいけません。

そのため報酬は依頼内容にもよりますが、平均すると20~100万円程度になることがあります。

遺言指定された不動産売却時にかかる税金や経費

ここまで、遺言で指定された場合の相続不動産の売却方法について紹介しました。

不動産売却すると「譲渡所得税」「相続税」など何らかの納税義務が生じます。そこで不動産相続時に確認しておくべき税金や経費のことについてもみていきましょう。

不動産売却したときにかかる譲渡所得税

譲渡所得税は、土地や家を売った時に支払う税金です。

相続した不動産を売却した後は、譲渡所得税を支払わなければいけません。ただし、売却した不動産を所有していた期間によって控除額が大きくなる場合があります。譲渡所得税の算出方法は、以下の算出方法を参考にしてください。

取得時期と取得費は購入時の額を引き継ぐ

上記の式を見ると、取得費と控除が大きいと納税額が減ることがわかります。

取得費は家の購入時にかかった費用や建築代金、設備費用などです。相続で不動産を取得した場合でも家の購入時に遡り、現在の不動産を取得したときにどのくらいのお金がかかったか計算していきます。

また控除には「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」があり、譲り受けた不動産に長く住んでいた場合には税率が安くなる仕組みです。これを長期譲渡所得の軽減税率と言います。

この控除が適用になるかどうかはいくつか条件があるため、事前に確認しておきましょう。

遺産相続したときにかかる相続税

相続税は、相続した遺産の額が大きければ大きいほど税金がかかる仕組みです。

法定相続人が多い場合や相続財産の額が一定額以下であるなど、ひとり頭の受け取り金額が少なければ相続税はさほどかかりません。相続税がかからない範囲の計算式を紹介します。

相続税の基礎控除額までであれば、相続しても税金はかかりません。

不動産の場合、宅地や山林、田畑、駐車場、借家やマンションなどほぼすべてが相続税の対象です。不動産は価値を算出してから相続の基礎控除に算出していきます。

以上が相続時の税金の算出方法です。税金は不動産の状況によって納税額が前後するため、まずは相続財産の調査と、現金にしたらいくらになるのか査定することが先決です。できるだけ円満に相続を終えるためにも、相続人と遺産分割協議をきちんと執り行いましょう。

まとめ

遺言で指定された不動産を売却するためには、相続人の取り分がどのくらいあるのかを確認することから始めましょう。正式に作成された遺言は、大きな効力を持つため、遺言が発見された場合は、遺言に従ってから不動産を売却することが重要です。

さらに遺言執行者がいる場合は、遺言執行者に分配を一任することになるため、分配を妨害しないよう注意してください。もし遺言がない場合は、不動産を法定相続分に分けてから不動産を売却するのが正しい流れとなります。

不動産は相続の中でも処分が難しい財産のひとつです。相続人全員が得できるよう、なるべく高値で売却処分することがスムーズな遺産分割と言っても過言ではありません。

適正な相場で処分できるよう、売却は慎重に行っていきましょう。

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