不動産売却に必要な法律の基礎知識！こんなときは誰を頼れば解決する？

所有権移転や業者への報酬額の制限など、不動産売却では法律が深く関わってきます。
法律を知っておかないと、後になって損をしたり泣き寝入りしてしまったりする人も少なくありません。

そこで、このページでは、法律に関する以下のお悩みを解決いたします。

• 不動産売却トラブルが発生したときどんな法律が関わってくる？
• どの法律専門家を頼ればいい？
• 法改正になると不動産売却はどう変わるの？

不動産売却に必要な法律の基礎知識と、トラブルが起きた際に頼るべき専門家について知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

知っておきたい不動産売却の法律知識

不動産取引では、所有権に関する法や法令上の制限、宅建業者が守るべき法など、私たちが安心して取引ができるための法律がたくさんあります。

すべての法律を理解する必要はありませんが、最低限覚えて置いた方がいい知識もあります。そこで、トラブルを起こさず安全に不動産取引するために、簡単な法律知識を身に着けておきましょう。

まずは、不動産取引にどんな法律が登場するのかひとつずつ紹介していきます。

人の権利や義務を定めている「民法」

民法は、人の権利や義務に関する法律です。一般的な約束事やルールを定めているため一般法とも呼ばれています。

主な内容としては「契約を交わしたらお互いに実行すること」「お金を借りたら返すこと」「先に所有権を登記した者が権利者になること」など、契約の基本的ルールについて定められています。

土地や建物の所有者を定めている「不動産登記法」

不動産登記法は、家や建物の登記に関する法律です。
不動産の権利設定の方法や登記申請のルールについて定めています。

登記を簡単に説明すると不動産に「名札」をつけることです。名札を付けるためには、誰がどのような手続きを行う必要があるのか、さらに売買した後の名札の書き換え方法はどうしたらいいのか、などを定めています。

賃貸借契約の借主を保護する「借地借家法」

借地借家法は、賃貸借契約のルールを定めた法律です。民法にも賃貸借契約に関する取り決めはあるのですが、借地借家法は民法よりも借主を保護した内容となっています。

借主と貸主では、どうしても貸主の力が強くなってしまいます。しかし、借地借家法はこの「借主＜貸主」という勢力関係を良しとはしていません。借地借家法は「借主を簡単に追い出してはいけない」「場合によっては家賃を下げること」など、借主を守るために存在しています。

不動産業者に規制をかけている「宅地建物取引業法」

宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅建業者の事業に対し規制をかけた法律です。
宅建業者と取引をする一般消費者を保護するために定められています。

宅地建物取引業法は「一般消費者と不当な取引や宣伝をしない」「定められた額以上の報酬を受け取ってはいけない」など、業者が守るべき法律です。

建物の建築方法を定めている「建築基準法」

建築基準法は、家やマンションなど建物を建設するときに守るルールです。
建築業者が業務を行うときに守るべき事項を定めています。

建築基準法は、土地の用途や建築方法、建築に使う材料、建物の高さや容積率などが細かく決められている法律です。私たちが安心して安全に暮らすために、建築基準法が存在しています。

土地の役割や届出方法を定めている「都市計画法」

都市計画法とは、国や自治体が行う開発事業に関する法令です。
区画整理や市街地の整備など、街づくりに必要な決まりを定めています。

都市計画法では「土地を整備するときは知事に届出を出す」「市街地は農地よりも宅地つくりが優先される」など、土地の役割や自治体への届出方法が定められています。

一般消費者を悪徳業者から守る「消費者契約法」

消費者契約法とは、消費者の利益を守る法律です。消費者に不当な契約を迫ったり、しつこく消費者を勧誘したりしないよう事業者が守るべき法が定められています。

消費者法では「不当な勧誘があった場合、消費者は契約の取消しができる」「事業者は不確かなことを確実であると告げてはいけない」など、契約ほしさに人を騙してはいけないという契約のルールが細かく記載されています。

不動産の現金化などを定めた「資産流動化法」

資産流動化法とは、資産の流動化つまり不動産を売却して現金化するときのルールについて定めたものです。SPC法または流動法とも呼ばれています。

資産流動化法では「不動産の証券化」「事業の資金調達のルール」など、一般消費者向けではなく投資家や事業者向けに定められている法律です。

事業者が商売をするときに守るべき「商法」

商法とは、商売の方法や活動内容に関するルールを定めた法律です。
民法の特別法という位置づけとなります。

商法では「会社設立や廃業などに関する会社法」「保険契約に関する規定」など、事業者が商売を行うときに守らなければいけない規約を定めているものです。

農業用地の売買に関する権利が定められている「農地法」

農地法とは、農業を保護すること、または農地の売買に関するルールが定められています。この農地法は、国内の生産力も守り農業を維持できるよう存在している法律です。

農地法では「農地を農地以外の目的で使用する場合は知事の許可が必要」「市街化区域では農業委員会に届ければ農地を宅地にしてもよい」など、農地の利用に関する規約があります。

税法のひとつである「登録免許税法」

登録免許税法は、税法のひとつです。
新しく所有権者を決めたときに法務局で支払う税金を登録免許税と言います。

登録免許税法では「所有権移転登記したときの税率計算方法」「軽減税率の適用条件」などについて定められています。不動産を購入した人が納税するときに守るべき法律です。

不動産売却でトラブルが発生したときどんな法律が適用になる？

このように、不動産取引に関わる法律の中には一般消費者ではなく事業者が守るべき法律もあります。最低限の法律の知識がないと、事業者がこれらの法律を守っているか、そうでないかを見極めることができません。もし「何かこの業者はあやしいな」と感じたら、上記で紹介した法律を詳しく見てみると解決策が見つかるかもしれません。

ここからは、不動産取引において発生しやすいトラブル事例と、問題解決のために必要な法律の知識を紹介します。実際の例にあてはめて、法律がどのように関わってくるのか確認してみてください。

それでは、トラブル事例とともに解決策をみていきましょう。

建物に欠陥や劣化があれば売主は「契約不適合責任」を負う

売主が物件を引渡した後、欠陥が見つかり、買主に損害賠償を請求されるケースがあります。これを契約不適合責任と言います。

契約不適合責任とは、土地や建物の欠陥部分のことです。2020年3月31日まで適用となる旧民法では、瑕疵（かし）と呼ばれていました。

売却予定の不動産に何らかの劣化や欠陥があった場合、売主は買主に対して賠償責任を負わなければいけません。修繕費用を負担したり契約を解除したり、損害の大きさによっては損害賠償をしはらったりしなければいけないのです。

契約不適合責任は、売主が個人の場合と宅建業者である場合では、適用となる法律が違います。

売主が個人の場合は民法の契約不適合責任が適用

売主が個人の場合は、民法の契約不適合責任が適用されます。
民法には「買主がその不適合を知った時から1年以内」に売主に通知すべきと記載があります。

例えば、不動産を売却してすぐに買主が損傷を見つけた場合、その損傷の発見日から1年以内であれば売主に賠償請求ができるという法律です。

反対に発見してから1年経っても買主から何の請求もない場合は、よほど甚大な被害がない限りは、買主は売主に対して賠償責任を追及することはできません。

売主が宅建業者の場合は宅地建物取引業法の契約不適合責任が適用

一方、売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法の契約不適合責任が適用となります。民法に比べると、宅地建物取引業法の契約不適合責任は「業者が背負う責任が大きくなる」ことが特徴です。経験豊富な業者は「知っていて当たり前」な部分があるからです。

民法と異なる部分は、補償の期間です。民法の「発見してから1年」に加え、「引き渡してから2年間」も契約不適合責任を負わなければいけません。

業者が売主の場合に義務付けられる「資力確保措置」

資力確保措置とは、契約不適合責任（または瑕疵）が生じた時に支払う賠償金を確保することを指します。売主に資金力がなければ、買主に対して賠償責任を負うことはできません。

このような悲惨なことが起きないよう、宅建業者および建設業者は、保険に加入したり予め賠償金を供託したりするなどの対策を講じておかなければいけません。これを「住宅瑕疵担保履行のための資力確保措置」と言います。ちなみに、この資力確保措置は新築物件のみが対象です。

心理的物件は契約不適合責任ではないがリスク回避のために告知した方がいい場合も

契約不適合責任は、建物の腐食や雨漏りなど、劣化や損傷を指します。では、売却予定の物件に死亡者がいた場合は、契約不適合責任に該当するのでしょうか。

契約不適合責任の中には心理的要素も存在します。心理的瑕疵とは「嫌悪すべき歴史的背景や心理的欠陥」のことです。一般的に考えて住み心地が悪いと判断された場合は、たとえ劣化や損傷がなくても売主は買主に対して賠償責任を負わなければいけません。

例えば「殺人事件が起きた家」「遺体を保管していた建物」などは、気持ち良い建物とは言えませんよね。このような場合は、心理的瑕疵物件に該当します。

このような場合は、契約不適合責任を負う前に買主に対し「事件があった」と告知をしなければいけません。告知義務を怠った場合は、契約不適合責任を追及されるリスクが高まります。

しかし、病死や自然死など誰かの意思とは関係なく自然に起こった死亡に関しては、心理的には該当しないとされています。そのため心理的瑕疵には告知義務は発生しませんが、あとでトラブルが起こらないよう告知しておいた方が安心です。

抵当権を抹消しないと不動産を売ることはできないという法律はないがリスク大

住宅ローンを完済していない物件を売ろうとしても、問題が発生することがあります。

抵当権とは、金融機関が設定している担保のことです。抵当権を抹消しないと不動産を売却できないという法律はありませんが、抵当権が設定された不動産は非常に売れにくくなります。

債権者つまりお金を借りている人が、借金を返済しなくなった場合は抵当権が実行されます。抵当権が実行されると、不動産が競売にかけられ、買主は立退かなければいけません。このように「いつ抵当権が実行されるかどうかわかないリスクのある不動産」を好んで買いたい人は多くありません。

そのため、抵当権がある状態で所有権を移転したり売却したりすること自体は可能ですが、とてもリスクのある取引となってしまうことを覚悟しましょう。

法律の改正により不動産売却はどう変わる？

契約不適合責任の項目でも簡単に触れましたが、2020年に民法が改正されます。
また、少し前の話になりますが、実は2018年にも宅地建物取引業法の中古住宅取引に関する法が少しだけ変わりました。

これらの法改正が、不動産売却にどうかかわっていくのか、最後に法改正と影響についてお話いたします。

2020年の民法改正

120年ぶりに民法が改正されることになりました。新・民法は2020年から適用となります。

不動産取引において変更となるのは、前述した契約不適合責任も含めて、以下の点が変更部分です。

民法改正では、わかりにくかった「瑕疵」という名称を契約不適合責任とわかりやすいものになりました。さらに、連帯保証人の責任と負担を軽くすること、そして賃貸借契約において敷金は借主に返さなければいけないというルールが明記されます。

他にも状況に応じて家賃を減額しなければいけないなどがありますが、不動産売却において民法改正の大きな影響を受けるのはやはり契約不適合責任の部分です。

中古住宅売買のためのインスペクション

2018年4月に宅地建物取引業法が改正になり、宅建業者が中古住宅の仲介や販売するときはインスペクション対応が求められるようになりました。

インスペクションとは中古住宅の診断です。
中古住宅の取引前にインスペクションを行えば、安全な建物なのか確認することができます。

義務化された内容としては、宅建士は「インスペクション業者のあっせんの可否」「インスペクション業者のあっせん」「診断結果」を状況に応じて行わなければいけなくなりました。

インスペクション方法について、下記ぺージで専門家による詳しい対策をまとめています。中古住宅の売却をお考えの売主は、ぜひ参考にしてください。

消費税増税による控除制度の延長

2019年10月に消費税が8％→10％へ増税となりました。

これにより「住居本体の費用」「諸経費」「不動産仲介手数料」「住宅ローン事務手数料」などが増税の影響を受けることになります。

しかし、この増税負担を軽減させるために、政府では住宅支援制度も強化しました。住宅ローンを10年以上組むと適用となる住宅ローン減税が、増税後の一定期間だけ制度が延長となったのです。

詳しくは下記ページにて紹介しています。増税の影響と控除制度についてチェックしておきたい人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で頼れる法律のプロは誰？

不動産売却では、様々なトラブルが発生します。

権利が複雑に絡んでいるため、どうしてもややこしい問題が起きやすいのです。
このようなトラブルに巻き込まれたときは、一体誰を頼ればいいのでしょうか。

ここからは、不動産売却でトラブルが発生したときに頼るべき専門家について紹介します。この先、何かの問題が発生したときは、事が大きくなる前になるべく早く以下の専門家に相談していきましょう。

個人間取引で不安を感じたら不動産会社へ

不動産会社に仲介を依頼せずに、個人で売買を行う人もいると思います。

個人間で不動産売買することは違法ではありませんが、契約書や重要事項説明書の交付をしないと「こんな話聞いてなかった」「やっぱり取引はなかったことにしたい」など、契約自体を揺るがすような大きなトラブルが発生してしまうことも。

このようなトラブルが発生した場合は、契約の途中からでも不動産会社に仲介に入ってもらうと安心です。また、契約書や重要事項説明書の作成のみを依頼できる不動産会社もいます。

個人間取引で不安を感じたら、いちど不動産会社に相談をしてみましょう。

解約や契約不適合責任のトラブルは弁護士へ

一般的に、弁護士が不動産取引に介入することはありません。

しかし「契約後に気が変わり解約したくなった」「契約不適合責任を負わなければいけなくなった」という場合は、弁護士に依頼した方がいいこともあります。

下記のページでは、弁護士に依頼した方がいい法律トラブルについてまとめています。
法律的な問題にお困りの人は、ぜひ参考にしてください。

まとめ

不動産取引では、民法や宅地建物取引業法、建築基準法や税法など、本当にたくさんの法律が絡んできます。これは、売主の利益や買主の権利を守るための大切な規則です。

少しでも法律の知識を頭に入れておくと、不動産売却で損をすることが少なくなるでしょう。ここまで紹介してきた法律の知識を参考にしてみてください。

2020年には民法が大幅に改正となり、売主が負う契約不適合責任が大きくなります。できるだけ売主負担を減らせるよう、売却契約前には不動産会社とよく話し合い、リスク回避に努めましょう。

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