相続した不動産の売却。税金、諸費用いくらかかるの？

「親が亡くなって相続した不動産を売却したい。」そんな方はぜひ、当ページをご覧ください。

また、相続した不動産を売却し利益(譲渡所得)が発生すると相続税＋譲渡所得税も発生するため、節税したい方も多いと思います。

さらに利益(譲渡所得)が発生するのか？しないのか？計算方法を知りたい方もいらっしゃるかと思います。

そこでこのページでは、相続不動産を売却した際に発生する税金の計算方法や諸費用、さらに相続不動産を売却する際の注意点に特化して解説します。

相続した不動産を売却すると税金はいくらかかるの？

相続した土地や建物を売却して利益(譲渡所得と言います)生じた場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。

所得税と住民税を算出するにあたって、まずは利益(譲渡所得)がいくらあったのかを計算します。以下が利益(譲渡所得)の計算式です。

譲渡価額とは、相続した不動産の売却価格となります。

取得費は、相続した不動産の購入価格となります。購入価格には、土地や建物の購入代金や仲介手数料など「購入価格の合計額」です。

相続により取得した土地や建物を売却した場合、相続によって取得した人が引き続き所有していたものとみなして、亡くなった方の取得費と取得日を引き継ぐことができます。

残念ながら取得した時期が大昔で取得日がわからない場合は、譲渡価額(売却価格)の5%を概算取得費として計算します。

なお、法人と異なり、個人に不動産の譲渡所得がある場合、給与所得や事業所得と合算せず、譲渡所得単独での譲渡所得用の税率がかかります。

売却による損失が発生した場合

もし、複数の土地建物を相続して、同じ年に2つ以上の土地建物等を売却して、一方は利益(譲渡所得)、他法では損失(譲渡損)が出た際は、利益と損失を相殺することができます。

なお、他の土地建物等の譲渡と相殺(損益通算)しきれなかった損失は、翌年以降に繰り越すことはできません。

相続した不動産を売却した際、税金を安くできる特例とは？

実際に相続不動産を売却する人で「譲渡所得」が確実に発生する場合は、税金を安くするための特例が用意されておりますので、必ずチェックしてください。

3年以内に売却すると税金が安くなる

相続税の納税ために、やむを得ず相続した不動産を売却される方も多いと思います。

この場合、通常の譲渡税を課すのではなく、相続した財産を3年以内に売却した場合は、相続税のうち以下の計算式で計算した金額を「取得費」に加算することができます。

この特例を「相続税の取得費加算の特例」と言います。

「相続税の取得費加算の特例」を使うことで「相続税」を売却時の「取得費」に加算することで、「譲渡所得」を安くすることができます。

適用要件は以下となります。

• 相続または遺贈(贈与者の死亡により効力が生じる贈与を含む)により財産を取得している。
  
• 相続税を納付している。
  
• 相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年を経過するまでの間に、相続税の課税価格の基礎に算入された資産を譲渡している。

相続税の取得費加算の計算例

＜特例による取得費加算額の計算＞

1,000万円＝1,000万円×4,800万円/4,800万円

1,000万円分を取得費に加算することができます。

なお、相続税の申告期限は死亡後10ヶ月以内ですが、相続税の申告期限前の売却でも特例は適用できますので、3年10ヶ月以内の売却が適用されることになります。

取得費加算の特例を選択した場合は、次に解説します3,000万円特別控除を選択することはできません。

相続でも3,000万円特別控除が使える

相続した不動産でも居住用財産の売却は、利益(譲渡所得)から3,000万円を引く(控除)ことができます。

なお、利益(譲渡所得)から3,000万円を控除しても利益(譲渡所得)が残る場合は、後から解説します「軽減税率」が使えるため更にお得になります。

 

また相続したもの名義人は住んでおらず空き家であった場合も、3,000万円特別控除の適用が可能です。

ただし、相続開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間であり、かつ平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡に限ります。

適用要件は以下となります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されている。
  
• 区分所有建物(マンション)ではない。
  
• 相続開始直前、被相続人(亡くなった方)以外は居住していない。
  
• 配偶者、生計を一にする親族、一定の同族会社への譲渡ではない。
  
• 相続税の取得費加算の特例の適用を受けていない。
  
• 固定資産の交換特例など一定の譲渡所得の特例を受けていない。
  
• 相続により取得した家屋と敷地について、この特例を受けていない。
  
• 売却価格が1億円を超えていない。

所有期間10年超なら3,000万円特別控除と軽減税率がダブルで適用される

3,000万円特別控除を使っても利益(課税譲渡所得金額)が残る場合、利益に対して譲渡税が課税されますが、所有期間が10年の居住用財産の場合、通常よりも更に税率が低くなります。

10年超の所有期間は資産を取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間で判定します。

相続物件は、亡くなった方の取得日を引き継ぐことができるため、多くの方は、軽減税率の特例を利用することができると思います。

また、軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えていれば良いため、居住期間は関係ありません。

1点だけご注意いただきたいのが、50年前に購入した土地で3年前に建て替えた場合は、対象となりません。土地建物ともに所有期間が10年を超えている必要があります。

3,000万円特別控除の詳細は以下で詳しく解説しています。

具体的な税金の計算例

取得費が不明のため売却価額の5%で概算取得費を計算します。

次に譲渡費用を計算します。譲渡費用は、仲介手数料の140万円のみとします。

次に譲渡所得額を計算します。

3,000万円特別控除を適用した際の課税譲渡所得を計算します。

相続不動産の売却で確定申告が必要なケースとは？

相続不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、譲渡した翌年の2月15日から3月15日までに確定申告を行う必要あります。

また、今までご紹介した特例や特別控除の適用を受ける場合も、確定申告が必要です。

相続不動産の売却で発生する諸費用とは？

相続不動産の売却で発生する諸費用は、譲渡費用に含めることができますが、修繕費や固定資産税など土地建物の維持管理のための費用は、譲渡費用に含めません。

譲渡費用に含めて良いのは、直接かかった費用のみです。

代表的な諸費用は、仲介手数料と売買契約書に貼る印紙代(印紙税)です。

相続不動産を売却する際の注意点

最後に相続不動産を売却するにあたっての注意点を解説します。

売却前提なら換価分割

相続人全員で遺産を分割する方で売却が前提なら換価分割をお勧めします。

換価分割は、遺産の一部または全部を売却して現金(換価)に換え相続分に応じて分割する方法です。

特に相続した不動産の場合は、現物分割が適当ではないですし、人が住まない状態で所有していても価値が目減りするだけです。

注意点としては、土地や建物を売却した際、利益が発生すれば、「所得税と住民税」が課されるため、現金(換価)が目減りします。

遺産分割は、以下のページで詳しく解説しています。

解体して更地or現状渡しどちらが売却に有利

古い建物を解体せずに現状渡しされることをお勧めします。
理由は、解体費用が発生することと、植木や庭石があると意外と高く売れる場合があるからです。

むしろ買主側へは、解体費用分を値引きしてあげた方が喜ばれる場合もありますし、結果的にお得感が出るため早く売れたりもします。

なお、どうしても建物を解体するなら1月2日以降にしてください。なぜなら、毎年1月1日において不動産の所有者には固定資産税が課税されます。

住宅用地では敷地面積(200㎡)のうち課税標準の特例で1/6に抑えられていますが、建物を解体して更地状態になりますと、特例が適用されません。固定資産税が3～4倍程度になる可能性があります。

くれぐれもご注意ください。

税理士監修者コメント

相続により取得した不動産の売却には、税金を減らす特例が用意されています。３，０００万円の控除は平成３１年中の売却に限りますので注意しましょう。

税理士：本村健一郎の詳細

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