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不動産売却すると翌年の住民税や健康保険料が大幅アップするって本当なの?

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土地や家などの不動産を売却する際に、「いくらくらいの金額で売れるのか?」ばかり目がいきがちですが、売却できても利益が発生すると所得税と住民税が発生します。

さらに、税金だけではなく健康保険料がアップするケースもあります。

  • 不動産売却において住民税が発生するケースとは?
  • 不動産売却における住民税はどうやって計算するの?
  • 住民税はいつ支払うの
  • 住民税だけでなく健康保険料がアップするケースとは?

など、住民税や健康保険料について、ご心配の方も多いと思います。そこで、このページでは、不動産売却における住民税と健康保険料について計算方法、支払い時期、アップするケースなどを解説します。


ペンギン生徒

不動産を売却すると住民税と健康保険料がアップするって本当ですか?

アザラシ先生

本当じゃよ!このページでわかりやすく解説するので、心配は無用じゃよ!

不動産を売却した翌年の住民税はいくらかかるの?

「不動産売却の際に発生する税金」と触れましたが、実際には「不動産売却によって得られた利益」が発生すると税金が課税されます。

税金に関しては、マイホームの売却の際、購入時よりも価格が3000万円分以上、値上がりしていなければ、発生しません。

従って、このページをご覧の方のほとんどが住民税や所得税の心配をする必要がありません。

住民税は「課税譲渡所得金額」にかかる

まず住民税などは、売買金額そのものに課税されるわけでなく 購入額よりも売却額がかなり高い場合、住民税などが発生します。

ポイント

一部の都心を除いて、購入時よりも高く売れるケースは、ほとんど無いはずですが、万が一高く売れたケースでも、個人の居住用財産に限っては、なるべく税金が発生しないよう様々な特例・特別控除が用意されています。

特例や特別控除を利用してもプラスになる場合は、課税譲渡所得金額に税率を乗じることで住民税を計算します。

くどいようですが、「売買価格」ではなく、「売却益」がプラスの場合のみ税金が発生します。

税額(住民税・所得税)=課税譲渡所得金額×税率

上記、計算式を見ても住民税は、所得税とセットで計算されるため、譲渡所得によって住民税単体がどの程度課税されるのかを知る機会が少ないと思います。

そこで、課税譲渡所得金額と税率について解説します。


ペンギン生徒

課税譲渡所得金額・・・いいづらいですね。

アザラシ先生

確かにの(笑)課税譲渡所得金額は言ってみれば、【最終利益】と思っておけば間違いないじゃろう。

課税譲渡所得金額の計算式

居住用財産を売却した際の課税譲渡所得金額の計算式は以下となります。

課税譲渡所得金額=譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除

項目 説明
譲渡価格 売却価額となります。
取得費 売却した不動産の土地建物の購入価額となります。建物部分は減価償却費を除いた価額となります。購入時に支出した司法書士への登記費用や仲介手数料も取得費に含めます。
譲渡費用 売却の際の費用で、仲介手数料、売買契約書に貼付した収入印紙代などを含めます。
特別控除 個人が居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除があります。特別控除は所有期間に関係なく適用可能です。

税率の計算式

税率は所有期間5年を基準に以下となります。

所有期間 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超え) 15.315% 5% 20.315%

※上記所得税の税率には復興特別所得税として2.1%が上乗せされています。

さらに所有期間が10年を超える居住用財産の売却に関しては、さらに税率が軽減されます。

課税譲渡所得金額 所得税 住民税 合計税率
6,000万円以下の部分 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315% 5% 20.315%
※上記所得税の税率には復興特別所得税として2.1%が上乗せされています。

税率は所有期間が長いほど、下がり、税金も下がります。

申告は所得税のみでOK

課税譲渡所得かかる税金は、所得税と住民税となります。売却による利益が得られた際は、確定申告が必要となります。

ただし、確定申告を行うのは所得税のみとなります。所得税の申告を行えば、住民税の申告も済ませたことになり、住民税のみを計算して申告する必要はありません。

住民税はいつ支払うの?

確定申告後の5月頃に各市区町村から住民税納付書が送付されますので、一括(普通徴収の場合」)で納付するか4期(6月、8月、10月、翌1月)に分けて納付します。

なお、特別徴収を選択しておけば、給与からの天引きも可能となります。

住民税の計算方法

住民税の申告は不要とは言え、金額の目安は知っておいた方が良いでしょう。そこで、具体的な数字を使って計算してみましょう。

例えば課税譲渡所得金額が2,000万円の場合、税額は以下となります。※所得税には復興特別所得税を含めて計算しています。

■短期譲渡所得(所有期間5年以下)

所得税:2,000万円×30.63%=6,126,000円
住民税:2,000万円×9%=1,800,000円

合計税額=7,926,000円

■長期譲渡所得(所有期間5年超え)

所得税:2,000万円×15.315%=3,063,000円
住民税:2,000万円×5%=1,000,000円

合計税額=4,063,000円

 


ペンギン生徒

短期と長期では税金が倍近く変わるんですね!

アザラシ先生

よほどの事情が無い限り最低でも5年は所有してから売りたいものじゃな!

■所有期間10年超軽減税率の特例

所得税:2,000万円×10.21%=2,042,000円
住民税:2,000万円×4%=800,000円

合計税額=2,842,000円

 

同じ売却益でも所有期間によって、倍以上の税額が変わります。 これは、土地転がしなどの投機的取引を抑制する力が働いているものと考えられます。

しかし、バブル経済崩壊後に不動産を購入された方であれば、譲渡損失が発生している可能性が高いことと、万が一、譲渡益が発生していても「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるため、課税譲渡所得がプラスになる可能性が低くなります。

特例・控除が受けられるかをチェック

課税譲渡所得を抑えるため、特例・控除を受けることができるかをチェックします。個人が居住用財産を売却した際に、代表的な特例・控除は3つとなります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
所有期間や居住期間に関係なく売却益から3,000万円を控除することができます。後で解説します「特定の居住用財産の買換えの特例 」のどちらかの選択となります。
所有期間10年超軽減税率の特例
売却した不動産の所有期間が10年超の場合、3,000万円の特別控除と併用して特例を受けることができます。
特定の居住用財産の買換えの特例
所有期間10年超、居住期間10年以上とややハードルが高めですが、新たなマイホームを買換えた場合に購入価額が売却価額を上回っていた場合、譲渡が無かったものと見なされます。
超簡単!3,000万円特別控除。不動産を売却しても税金が発生しません。

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不動産売却すると翌年の健康保険料がアップするかも!?

以上が税金に関する解説でしたが、売却によって所得が増えると健康保険料がアップする可能性があるため、併せて解説しておきます。

健康保険料は前年の所得額によって決まる

税金面以外で不動産売却で気を付けたい方が自営業、年金生活、会社員を退職された方などで、国民健康保険に加入されている方です。また75歳以上の方が加入する後期高齢者医療保険も同様です。

国民健康保険または後期高齢者医療保険の保険料は、前年の総所得金額等によって決まります。保険料の上限は設けられていますが、不動産売却による所得が増えると保険料が上がります。

売却益が発生した場合は、翌年の国民健康保険料額が上がりますが、次の年からは本来の所得から計算します

保険料額の納付書や通知書を見て、金額の大きさにびっくりされる方がいらっしゃいますが、事前に知っておけば慌てる心配も無くなりますね。

健康保険料がアップする可能性が高い方

自営、年金生活、会社員を退職、された方などで、国民健康保険加入者は保険料がアップする可能性があります。

不動産売却による健康保険料への影響 大幅に増えた節約方法は?

このページをご覧の方は、不動産売却において「儲け」つまり「譲渡所得」が発生した方だと思います・・・

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給与所得者は影響を受けません

会社から給料を得ている給与所得の方は、給与から社会保険料が源泉徴収されている方は、不動産売却で得た所得があった場合でも、社会保険料が上がることはありません。

会社員の社会保険料は、給与の「標準報酬月額表」によって決められているからです。

特例・特別控除で税金ゼロなら国民健康保料はアップしません

譲渡所得が発生した場合、特例・特別控除を適用すれば市民税などの税金は0円となります。

この時、3,000万円特別控除を使って「課税譲渡所得金額」が0円の場合は、国民健康保料はアップしません。

前年の所得と変わらなければ国民健康保険料も同じ水準となります。

しかし、特別控除を使っても課税譲渡所得金額がプラスの場合は、国民健康保料はあがります。

不動産売却における税金については、準備しているものの、国民健康保険料まで想定されていない方も多いと思います。

勤務先の社会保険に加入している会社員は影響ありませんが、自営の方や年金生活の方は、保険料にも注意してください。

不動産売却後の健康保険料をアップさせない方法

配偶者や親の家を売却した方で所得税や住民税を支払った方は、翌年以降の健康保険料がアップする可能性があります・・・

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税理士監修者コメント

本村健一郎

不動産の売却は税金だけでなく国民健康保険料などの社会保険に影響を与えることがあるので、慌てないためにもご自身のケースを把握しておきましょう。

税理士:本村健一郎の詳細

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