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遺言書によって相続した不動産を売却する方法と相続で損をしないための注意点について

遺言書によって相続した不動産を売却する方法と相続で損をしないための注意点についてのイメージ

故人が死後の財産を処分するために残す遺言書。この遺言書によって相続した不動産は、相続人の意思のもとで売却することが可能です。

しかし、他の相続人とトラブルを起こさないように、穏便に不動産を売却するためにはどんなことに注意していけばいいのでしょうか。

  • 遺言書通りに不動産を売却するには?
  • 平等に不動産を分配したい
  • 遺言書が撤回されて不動産を売却できないなんてことはあるの?

上記の疑問を解決するために、遺言書によって相続した不動産を売却する方法と相続で損をしないための注意点について解説いたします。

遺言書に指定された不動産を売却するための基礎知識

相続時の不動産売却方法を知る前に、まずは遺言書の効力について学んでいきましょう。

遺言書は法的な効力を持ち、亡くなった後も故人の意思を実現させることができます。ただし、どんな遺言書も法的な効力を持つわけではありません。遺言書の残し方や内容によっては、故人の最後の意思であっても無効となることもあります。

まずは、相続に不利にならないように、遺言書の効力について理解していきましょう。

3つの遺言書と法的な効力

正しく記載された遺言書は、遺言者が死亡したときから法的な効力を持ちます。

  • 遺言者の自筆で書かれたもの(自筆証書遺書)
  • 公証人が作成した遺言書(公正証書遺言)
  • 遺言書と公証人のみで作成される遺言書(秘密証書遺言)

遺言書として認められるのは、上記のいずれかの方法で作成されたものだけです。では、法律でどのように記入方法が定められているのでしょうか。それぞれの遺言書の作成条件について解説していきます。

自筆証書遺書

自筆証書遺言は、その名の通り自筆で書かれたものに限ります。この自筆証書遺言が法的に認められるためには、以下の条件を満たさなければいけません。

  • 自筆で記載すること(財産目録を除く)
  • 遺言者の氏名と日付が記載されていること
  • 全ページに押印してあること(実印以外も可)
  • 発見後に家庭裁判所への検認請求が必要

代筆やパソコンで作成したものを自筆遺言書とすることはできません。
もし自筆が難しいようであれば、これから紹介する公正証書遺言に切り替えましょう。

また、遺言書を複数枚作成する際は、すべてのページに遺言者の押印が必要です。印鑑は実印でなくてもよく、母音でも有効とされています。

公正証書遺言

公正証書遺言書は、公証人と呼ばれる人が遺言書を作成する方法です。公証人は、公証役場に勤務する公務員で、元判事や検事など法律の実務経験を有している専門家となります。公正証書を遺言書とするには、以下の条件を満たしていなければいけません。

  • 相続人以外の証人が2名いること
  • 公証人に作成してもらうこと

公正証書遺言を作成するためには、相続人以外の証人が必要です。遺言者と証人が公証役場に出向き作成するか、公証人に自宅に来てもらい作成してもらうかのどちらかになります。

証人となれるのは、相続人ではない成年の4等身以外の誰かになります。近すぎる血縁者は、証人になることができません。そのため、弁護士や司法書士、行政書士などが証人として選ばれることが一般的です。

秘密証書遺言

秘密証書遺言は、遺言内容を秘密にするという遺言書です。秘密証書遺言の作成条件は公正証書遺言と同じですが、3点ほど注意点が追加されます。

  • 相続人以外の証人が2名いること
  • 公証人に作成してもらうこと
  • 記名押印は遺言者と証人が行う
  • 遺言書は返却される
  • 発見後に家庭裁判所への検認請求が必要

秘密証書遺言書は、偽造や変造されるリスクが軽減しますが、遺言者が保管するため、死後に遺言書が発見されない可能性もあります。そのため、一般の人が秘密証書遺言書を作成する機会は、あまり多くはありません。

また、自筆証書遺言と同じく相続が開始されたら、家庭裁判所での検認が必要です。

遺言書は撤回できる?

遺言書はいつでも自由に撤回することが可能です。

故人の最後の意思を尊重するため遺言書があるため、遺言書の内容は常に上書きされます。
反対に、故人の最後の意思を妨げる書面は、遺言書としては成立しません。

例えば、親兄弟で集まり「相続はこのようにしよう」と共同で遺言書を作成することが禁止されています。これは、故人の意思が妨げられる危険性があるからです。また夫婦であっても共同して遺言書を作成して故人の意思を妨げることも禁止されていますので、注意しましょう。

故人の意思が尊重されるということは、遺言書で「財産を残す」と記載したけれど、無くなる前に散財してしまっても問題はありません。

  • 相続しようと思ったがお金がなく遺言書に指定した不動産を売却してしまった
  • 所有不動産を相続せずに自治体に寄贈した

上記のような場合でも、遺言者の意思は尊重されます。

もしも「遺言書に記載してあった不動産がすべて売却されていた」というように、遺言書の内容が大幅に変わってしまうくらいのことが起きていた場合は、遺言書はなかったものとして扱われるのです。

反対に「3つある不動産のうち、1つだけが売却されていた」のように遺言書に記載された一部分のみ状況が変わるようなことが起きていた場合は、変更部分のみ撤回されたものとして判断されてしまいます。

死因贈与契約書とは?

遺言書と混同されやすいのが死因贈与契約書という契約書面です。

死因贈与契約は贈与のひとつで、贈与者が死亡してはじめて効力を発揮することになります。遺言書も死因贈与契約書も、いずれも書面を残した人が亡くなってから効果を発揮するという点においては、ほとんど変わりはありません。

しかし、この2つの書面は酷似していますが、根本的な考え方が異なります。
遺言書と死因贈与契約書の違いを比較してみましょう。

遺言 ・故人の意思
・自由に撤回できる
・相続割合が法律によって定められている
・相続放棄可能
・登録免許税税率 0.4%
死因贈与 ・故人との契約
・自由に撤回できない
・割合を自由に配分できる
・契約放棄不可
・登録免許税税率 0.2%

死因贈与契約書は、あくまでも契約です。そのため、特段の事情があると認められる以外は原則として撤回や拒否はできません。簡単にいうと、遺言書よりもお堅いイメージです。

もし、遺言書と死因贈与契約書の両方が残された場合は、日付の新しい方が優先されます。2つの書面の内容の一部が被っていた場合は、古い書面の内容が撤回されたとみなされるのです。一方で、内容が被ってない部分に関しては、そのまま有効となります。

あまり聞きなれない死因贈与契約ですが、ほかにも色々な贈与契約があります。例えば「遺産をあげるから介護を頼む」というのも贈与契約のひとつで、これは負担付贈与契約と言います。

贈与契約書は遺言書と違い、定められた書式がありませんが、「贈与者名」「受贈者名」「贈与時期」「贈与財産の内容 」「贈与の方法」の5つの項目がないと、贈与契約書とは認められませんので、確認しておきましょう。

相続と贈与の違い

相続と贈与の違いを押さえておくと、前述した遺言書と死因贈与契約書の違いが明確にわかるようになります。

相続と贈与はいずれも「財産を分け与えるものですが」分けるタイミングが異なります。
この分けるタイミングが生前なのか死後なのかによって、税金や権利が大きく違ってくるのです。

故人の死後に行われる相続は、相続人の意思とは関係なく遺産分割が行われ、相続放棄の手続きをとらない限り相続分が与えられます。

一方で、贈与は寄贈者と受贈者の意思が必要です。遺言書がなくても成立し、血縁関係がない他人でも受贈者になることが可能です。

もし相続と贈与が同時に行われ、ひとつの不動産を相続人と受贈者とで争うことになった場合、遺言書と死因贈与契約書の日付が新しい方が、新しい名義人となることができます。何の書面も残されていない場合は、登記を行った方が新しい名義人です。

ただし、遺言書の偽造や脅迫など、不正行為を働いた場合は無効になるので、不正行為を働かないよう注意しましょう。

相続で損をしたくない!遺言書通りに不動産売却するときの4つの注意点について

相続で不動産を売却するとき、いくつか注意しなければいけないことがあります。

例え、遺言書で相続人が指定されていても、遺言書を開封したそのときから自由に不動産を売却できるわけではありません。遺言書であっても、法律を完全に無視して遺産を分配することはできないのです。

相続した不動産を売却するときには、必ず以下の点を確認していきましょう。

  • 遺産分割協議について
  • 価額賠償について
  • 遺留分について
  • 寄贈したいとき

ここからは、それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

注意点1.遺産分割協議について

遺言書がある場合でも、遺産分割協議は大切です。

遺産分割協議とは、遺産を分け合う話し合いのことです。
遺産分割協議は相続人全員で行い、トラブル回避のため結果を書面に残す必要があります。

相続人が遺言書に意を唱えたり、遺言書には記載しきれていないことがあったりする場合、財産処分のことを話し合わなければいけません。

本来であれば、遺言書通りに遺産分割を行いますが、相続人全員が同意すれば遺言書の内容を撤回し、遺産分割協議の話し合い通りに遺産を分け合うことも可能です。ただし、遺言執行者がいる場合を除きます。これについては後述します。

さらに、遺産分割協議書の記載内容についてですが、遺産分割協議で不動産を売却すると決めた場合は「不動産の所在地」「売却する相続人名」「分配の割合」を明記します。書類の作成方法がわからないときは、司法書士や弁護士に依頼すると確実です。

注意点2.全面的価格賠償について

全面的価格賠償とは、共有物を分割する方法のひとつです。

相続人が複数いる場合、ひとりの相続人が所有権者となり、他の相続人に対しては現金で代償代を支払うことができます。不動産を売却するとき、共有者全員の同意が必要ですが、価格賠償で所有権者をひとりにすることで、スムーズに売却しやすくなります。

また、他の相続人には現金で賠償するため、当事者全員が損をせずに済む相続方法です。

ただし価格賠償は、相続人全員の同意がなければいけません。もし相続人が納得しない場合は、裁判で共有物分割を行う必要があります。

注意点3.遺留分について

例え、遺言書で相続分や相続人が指定されても、相続人は法律で定められた取り分を受け取ることができます。これを遺留分と言います。

例えば、相続人に妻と子2人がいた場合、遺言書で「財産は愛人にすべて譲る」と記載されていた場合、妻と子は遺産を相続することができないのでしょうか。

本来であれば、この場合の法定相続分は「配偶者1/2、子ひとりで1/4ずつ」となります。しかし、遺言書には法的な効力がありますので、愛人に遺産が渡ります。

しかし、ここで登場するのが、遺留分です。本来相続すべきだった配偶者と子2人は、遺留分減殺請求をすれば、愛人から法定相続分のおよそ半分を取り戻すことができます。遺言書でも遺留分を侵害することはできませんが、遺言書の効力も働き、本来の取り分の半分程度になってしまうのです。

注意点4.寄贈について

不動産は必ずしも資産になるとは限りません。売りたくても価値のない、まさに「負」動産を相続してしまった場合、寄贈するという手段もあります。

寄贈先として適切なのは、自治体や個人、不動産会社です。いずれも寄贈前に調査が入り、それぞれの所有権者となる人が、不動産に価値があると判断した場合は寄贈が可能です。

ただし、寄贈先によっては贈与税や譲渡所得税などの税金がかかる可能性があるので、よく考えてから寄贈してください。

遺言書執行者がいる場合の不動産売却方法

遺言書に不動産の相続方法が定められている場合、故人に代わり遺言書の内容を実行してくれる遺言執行者が決められているケースがあります。

原則として、遺言書に従わなくても相続人全員の同意があれば相続手続きを済ませることができますが、遺言執行者がいる場合はそうはいきません。

遺言執行者は、遺言の内容を実現するために指定された人です。そのため、相続人は遺言執行者の取り決めに従う必要があります。さらに、遺言書に不服あった場合であっても、遺言執行者の行動を妨害することはできません。

遺言執行者がいる場合の不動産売却方法の注意点について、下記のページで詳しく紹介しています。遺言執行者の権限や報酬の取り決め方について知りたい人は、参考にしてください。

遺言で指定された不動産を売却するときの注意点について徹底解説

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遺言書通りに不動産を売却したときにかかる費用

相続した不動産を売却するときには、譲渡所得税や登記するために司法書士への依頼料などが必要です。

イザというときに「こんなにお金がかかるの?」と慌てないよう、事前にどの程度の経費がかかるのか理解しておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した利益分に課税される税金です。
相続税とは別に負担しなければならない税金なので、譲渡所得税の納税忘れには注意してください。

譲渡所得税は以下の式のように算出されます。

課税譲渡所得金額=収入金額 – (取得費 + 譲渡費用) – 特別控除額

相続した不動産を売った金額よりも、取得費用が安かった場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の納税時期は、確定申告のときです。そのため、確定申告までは売却金を手元に残しておくことをおすすめします。

譲渡所得税に関しては、以下のページで詳しく解説しています。不動産に関する税金をページ内にまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

【保存版】不動産売却にかかる税金の種類・節税・税率と計算方法

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司法書士依頼料

司法書士は、主に不動産登記の専門家でもあります。相続登記以外にも、抵当権抹消手続き、遺言書執行、遺産分割協議書の作成に関する業務も請け負うエキスパートです。

税金以外にも司法書士への依頼料が発生するため、こちらも忘れずに準備しておきましょう。

依頼業務内容にもよりますが、司法書士への依頼料は約1~100万円になることがあります。
なぜ、こんなに報酬の幅が広いのかというと、相続では状況によって業務内容が膨大になったりすることがあるからです。

  • 相続不動産の所有権者が故人の名義ではなかった
  • 数十年も所有権者がされていなかった
  • 登記権利証が見つからない

上記のような事態が発生すると、司法書士も多額の費用をかけて調査しなければいけません。相続では、このようなトラブルが起こりやすいため、依頼の相場が大きく異なるのです。

しかし中には、相場よりも高い依頼料を請求してくる業者もいます。
そのため、依頼する前に複数の業者に見積もりをとり、相場を調べておきましょう。

まとめ

正しく作成された遺言書は、法的な効力を持ちます。そのため、不動産の処分方法についての記載があれば、遺言書通りに手続きをとるのが一般的な流れです。

新しい遺言書が見つかったり、相続人全員の同意があったりすれば、遺言書の内容は撤回されることもあります。しかし、遺言書執行者が指定されている場合は、相続人と言えども執行者の行動を邪魔することはできませんので注意してください。

遺言書があることで、逆にモメてしまうケースも多々あります。遺言書が見つかった場合は、無理に相続を進めるのではなく、司法書士や弁護士などに相談し、遺産分割の方法について相談してみましょう。

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