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入居者がいる賃貸不動産をスムーズに売却する2つの方法と3つのコツ

入居者がいる賃貸不動産をスムーズに売却する2つの方法と3つのコツのイメージ

賃貸物件を売りに出すときに困るのが入居者の存在です。オーナーの「出て行ってほしい」という事情と入居者の「退去したい」という都合は必ずしも一致しません。だからと言って、無用な退去トラブルは避けたいものです。

このページでは、入居者がいる賃貸物件を売却するときに発生しやすい、以下のお悩みについて解説します。

  • 賃貸物件をスムーズに売却するには?
  • 入居者への対応はどうしたらいい?
  • 退去させてから売りに出した方がいいのか

入居者がいる賃貸不動産をスムーズに売却する2つの方法とコツをつかみたいオーナーは必見です!

入居者がいる不動産を売却する2つの方法

結論から言うと、「売り方」によって入居者がいた方が高く売れる場合があります。

必ずしも空き家状態で売却した方が「早く」「高く」売れるとは限りません。ただし、売り方を間違えてしまうと、高く売れるものも安値で取引されてしまう恐れがあります。

まずは、入居者がいる不動産を「どのように」売却していくのか考えていきましょう。

方法1.売却方法を考える

売却予定の物件を「入居者がいる状態で売る」か「退去してもらってから売る」のか、検討していきましょう。

入居者がいる状態で売る場合は「オーナーチェンジ物件」として売却

入居者いる状態で売却する場合、オーナーチェンジ物件として売りに出します。
オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約はそのままに所有権者のみが代わる物件のことです。

この場合、入居者へは「オーナーと家賃の振込先が変わりました」という通知を出せばよく、退去してもらう必要はありません。もし管理業者を変更しないのであれば、変更通知を出す必要もないため、オーナーに大きな負担がかからない売却方法となります。

退去してもらってから売る場合は「居住用物件」としても売却可能

一方で、空き家にして売却する場合は、賃貸用物件としてだけではなく居住用物件としても売りに出せます。居住用物件は一般的消費者にも宣伝できるため、比較的早く買主が見つかる傾向です。

ただし、入居者に退去してもらってから売却する場合は、退去通知を出し、入居者に退去を納得してもらってから売却しなければいけません。スムーズに退去してもらうためには、オーナーの「正当事由」や「入居者との合意」に加え、「立退料」が必要になることもあります。

立退きに関しては下記のページで詳しく解説しています。穏便に退去させる方法を知りたいときは、ぜひ参考にしてください。

賃貸不動産を売却するために入居者を退去させる方法と注意点

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方法2.売り方によって査定と売却活動に違いがあることを知る

賃貸用として売るのか、空き家にして売るのかによって「査定方法」と「売却活動」に大きな差が出てきます。ここからは、「賃貸用物件」または「空き家物件」との売却活動の違いについて解説します。

賃貸(投資)用物件として売却する方法

投資用物件は、収益還元法という方法で物件の価値を調べます。

収益還元法とは、今後どのくらいの賃料が期待できるのかを試算し、該当不動産の価値を調べる査定方法です。居住用不動産の査定方法とは異なるため、「投資用物件」として査定を依頼するようにしてください。そうしないと、売り出し価格に大きな差が出てきてしまいます。

空き家として売却する方法

入居者が退去の意思を見せていたり、すでに空き家になっていたりする場合は、問題なく売却可能です。空き家になってからゆっくり買主に内見してもらい、リフォームするか現状引き渡しとして売却するか決めていきましょう。

入居者がいる不動産を売却するときの注意点

賃貸用として売却するか、空き家として売るかによって、売りやすさや方法が異なると解説してきました。しかし、入居者が退去をしぶっている場合は「非常に売りにくい」物件になってしまいます。

借地借家法という不動産の法律では、入居者に家賃滞納や大きな問題がない限り、オーナーの自己都合で入居者を追い出すことはできないと定められています。そのため退去させるためには、法律にのっとった正しい手続きが必要です。
つまり、例えオーナーであっても、簡単に入居者に退去を迫ることはできないということになります。

そのため、賃貸中の不動産を売却するときは、決して焦ってはいけません。
退去トラブルを起こさないためには、入居者へ適切な対応をとることが重要です。

そこで、できるだけリスクを回避できる対応方法についても学んでいきましょう。

入居者に退去を無理強いしない

オーナーの自己都合で入居者に「来月中までには退去してください」と迫ってはいけません。

退去を迫れるのは、明渡し請求という裁判所を経由した通告の後に行える行為です。例えオーナーといえども勝手に鍵をつけかえたり、無理に追い出しをかけたりしてしまうと、違法行為とみなされていまいます。

あくまでも退去は話し合いのもと「合意」するものです。納得してもらったうえで退去手続きを取れるように、オーナーと入居者で話し合うことが大切です。

狭い市場で売却しなければいけない

入居者がいる状態の物件は、買い手がつきにくいと言われています。
なぜならば、以下の2つの理由から「売りにくい」物件と見られるからです。

  • 入居者が内見を嫌がるため買主は内装を見ることが出来ない
  • 居住用物件を必要とする一般消費者は多いが賃貸物件を購入する人は少ない

売却活動において内見は非常に重要です。しかし、入居者がいる場合、内見を拒否されるケースもあります。内見なしに物件を買おうとする買主はあまりいません。だからと言って、入居者の許可なく内見を強制することもできないのです。さらに、不動産市場において居住用住宅は頻繁に取引されますが、賃貸物件の売買数はそんなに多くはありません。

以上の理由から、入居者がいる物件は、狭い市場で売却活動を行わなければならないのです。

売るのはローンを完済してから

ローンを組んで賃貸物件を購入していた場合、完済してからの売却となります。

残債を清算し抵当権を外した状態でなければ、買い手がつきませんので注意しましょう。
もし残債がある場合は、以下の方法でローンを清算する必要があります。

  • 売却金でローンを完済する
  • 自己資金でローンを完済する

上記のどちらの方法で完済しても構いません。
できるだけ早く金融機関の抵当権を外せるようにローンを清算する計画を立てていきましょう。

瑕疵担保責任について理解する

瑕疵担保責任とは、物件に欠陥や破損があった場合、売主が修繕責任を負うことを意味します。

売却後に買主から「エアコンが使えなかった」「水漏れがあった」とクレームが来る可能性があります。これらのクレームに対して、売主は修繕費や賠償金を支払わなければいけません。入居者がいる物件を売る場合、引渡し時に室内をチェックすることが難しいため、売却後にこのような修繕責任が発生しやすいのです。

問題を防ぐための対策としては、売却前にホームインスペクションを行ったり、物件の瑕疵を買主に納得してもらったりするなどしていきましょう。

以下のページでは、ホームインスペクションについてプロが解説しています。
具体的にどんな作業内容となるのか知りたいオーナーは参考にしてください。

ホームインスペクションをするべき判断ポイントと失敗しない業者の選び方

2018年4月より、中古住宅売買などの際に説明が義務化されたホームインスペクション。耳にしたことはあるけどイマイチよくわからない・・・

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入居者がいる不動産を売却する3つのコツ

入居者がいる不動産は「売りにくい」という傾向がありますが、決して「売れない」訳ではありません。売却するコツを掴めば、高値で売れるチャンスがある物件です。

賃貸中の物件を上手に売るために、以下の3つのコツを試してみてください。

コツ1. 退去の予定を管理会社から入居者に聞いてもらう

まずひとつ目は、管理会社を経由して入居者に退去予定を聞いてもらうという方法です。

オーナーから話を通すと「退去させたいのか」と勘違いされ、角が立つ恐れもあります。
そこで、管理会社にさりげなく「退去予定などありますか?」と何気なく退去予定を聞いてもらいましょう。

もし入居者から退去希望があった場合は、立退料などの諸経費が必要ありません。
退去後は、空き家として比較的簡単に売却を進めることが可能です。

コツ2.入居者に購入してもらう

続いてふたつ目は、入居者に家を買い取ってもらうという方法です。

借家やマンションなどに長期期間住み続けてくれている入居者は、価格によっては買い取りを検討してくれるケースもあります。この場合、入居者に買取りを打診するだけなので、買い手探しや広告費をかける必要がありません。

入居者に買取りしてもらう場合、管理会社から打診してもらうという方法もあります。

「オーナーが売却を検討している」
「修繕するよりも売却したいと思っているらしい」

など、さりげなく「売却したいと思っている」というオーナーの希望を、
管理会社から入居者に伝えてもらいましょう。

コツ3.不動産会社に買い取ってもらう

最後のコツは、不動産会社に物件を買い取ってもらうという方法です。

一般的に、不動産会社に買主を探してもらう仲介が主流ですが、買取りは不動産会社に買主になってもらうことを指します。買取りのメリットは以下の通りです。

  • 素早く現金化できる
  • 買主を探す手間が省ける
  • 仲介手数料が要らない

不動産会社に直接売り込むのですから、新に買主を探す必要はありません。
また、宣伝活動が不要な分、仲介よりはスムーズに売却が進みます。
さらに、仲介ではないため仲介手数料も必要ありません。

ただし、買取りは相場の7~8割程度での売却となってしまいます。一般的に現状引き渡しでの取引となるため、リフォーム費用として売却金が値引きされてしまうからです。

そのため、買い取りは「とにかく早く売りたい」という場合に検討してみてください。

【FAQ】入居者がいる不動産を売却するときの疑問

ここまで、入居者がいる不動産の売却方法について解説してきました。

しかし、まだまだ「こんなときどうしたらいいの?」という疑問が残っているオーナーもいるのではないでしょうか。賃貸物件の売却に関する不安が解消できない人のために、よくある質問を以下にまとめました。こちらも併せて参考にしてください。

入居者が亡くなった場合告知義務はある?

A. 賃貸物件に限らず、買主が不快に思う内容を隠してはいけません。
よって、過去に入居者が亡くなった事実は、買主にきちんと告げましょう。

不動産契約などの大きな取引において、売主は買主に対してありのままを報告する義務があります。これを告知義務と言います。

告知義務を怠った場合、買主から瑕疵担保責任を追及される場合があります。瑕疵担保責任については先述した通り、物件に何らかの欠陥があると売主はその責任を負わなければいけません。この瑕疵は、「強い嫌悪感を抱く」「購入に抵抗感がある」という心理的要因も含みます。

つまり、「死亡者がいる不動産を購入することに買主が強い嫌悪感を抱いてしまう」という事に対しても、売主は瑕疵責任を負う場合があるのです。このような責任を負わないために、契約前に買主に「死亡者がいた」など、過去の出来事をきちんと告知しておきましょう。

どんな事情があったとしても、買主が納得した上で物件を購入してもらえれば、売り主の瑕疵担保責任を負うリスクは軽減されます。

空き部屋の設備は回収してもいいのか

A. 空部屋の設備をどうするのかは、売買契約時の条件次第です。

アパートのように賃貸中の部屋と空室が混合している場合、空き部屋の設備を引き取りたいというオーナーもいます。しかし、回収できるか否かは、すべて買主との話し合いで決まります。

これから売買契約を締結するときは、「設備回収してもいいですか」と条件を提示すれば回収することが可能です。しかし、すでに現状引き渡しとして売却契約を済ませていたのであれば、空室の設備回収は難しいでしょう。

借地権ごと買い取ってもらうのは可能?

A. 借地権の買取り請求を行うことは可能ですが、よく借地権と底地権を混合する人がいます。
まずは借地権について情報を整理しましょう。

借地権とは、土地の賃料を支払う権利です。反対に、土地を貸して賃料をもらう権利を底地権と呼びます。

借地権→入居者側の「地代を払う」権利
底地権→地主側の「地代をもらう」権利

借地権を売却する、つまり入居者が土地を借りる権利を売るには、地主の許可が必要です。
借りているものを売るわけですから、当然のことながら持ち主に相談しなければいけません。

一方で底地権は、所有権者が納得するのであれば売却できますが、底地権は非常に売れにくいものと思ってください。なぜならば、底地権は固定資産税や都市計画税の負担があるわりに、地主が受け取れる地代が少ないのです。また、土地の賃貸借契約は20年以上と非常に長いため、一度契約してしまうと簡単なことでは入居者に退去してもらうことができません。

このことから、底地権をほしがる買主は中々いないのです。

それでも、どうしても借地や底地権を売却したい場合は、借地契約に詳しい不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。不動産によっても得意不得意がありますので、必ず借地に詳しい業者に依頼してください。

まとめ

入居者がいる不動産を売却するときは、「賃貸中物件」として売るのか「空き家」として売却するのか、方向性を定めていくことから始めましょう。どちらも一長一短がありますが、このページで紹介してきたコツを掴めば、高く売却できる可能性もゼロではありません。

空き家として売却する方が売りやすい傾向ではありますが、入居者に退去を無理強いしたり、強制的に追い出したりすると違法行為とみなされます。あくまでオーナーと入居者の「合意」のもとで退去手続きを進めてください。

入居者がいる物件の売却相談をするときは、投資用物件の売買に詳しい不動産を選ぶようにしましょう。不動産会社にも得意分野と不得意分野があります。売却の方向性と不動産会社の実績が一致する業者に売却サポートをお願いしてみてください。

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