未成年が不動産を売却する方法4つをケース別にわかりやすく解説

未成年者が不動産を売却することは、実質的に可能なのでしょうか。
まだ社会に出ていない未成年者が不動産を所有し、そして売却できるのか疑問に思いますよね。

実は未成年者でも、不動産を所有し売却することは可能です。
ただし、それには親の存在が欠かせません。

このページでは、未成年者の不動産売却に関する以下の3つの疑問に回答いたします。

• 未成年者が不動産を売却するために何をすればいいの？
• 親が代理人になってもいいのか
• 子どもの名義にすれば贈与税はかからない？

未成年者が不動産を売却するための基礎知識

未成年者でも不動産の所有や売却は可能ですが、契約を行うには一定の条件があります。

それは、親権者が不動産売却に同意しているかどうかです。未成年者は法定代理人もしくは特別代理人の同意がなければ、例え売却契約を交わしても無効になってしまうことがあります。

しかし、すべての未成年者が代理人の同意が必要という訳でもありません。一定条件を満たした未成年者は代理人の同意なくても成人と同じように契約を締結できるのです。

では一体、どのような場合に不動産売却ができるのでしょうか。この辺が非常にややこしいため、情報を整理していきましょう。

未成年とは「未婚の20歳未満の子」

未成年者とは、未婚の20歳未満の子です。

20歳を迎えた日以降、または婚姻をすれば成年者となり、単独で不動産を売却したり購入したりすることができます。例えば、18歳でも婚姻をしていれば「大人」とみなされ、単独で不動産売買が可能なのです。

しかし、それ以外の未成年者は法律で「制限行為能力者」と呼び、契約や単独行為などの法律行為をひとりで行うことができません。その理由は、意思能力すなわち正しく物事を判断する能力が育っていないためです。

もし、未成年者が単独で契約を行った場合、無効または取消しとなるため注意しましょう。

代理人とは「親権者」あるいは「未成年後見人」

法定代理人とは、法律で代理権を与えられた人のことです。
難しい言葉で説明しましたが、要するに以下のような人を指します。

基本的に、親が未成年者の法律で定められた法定代理人です。未成年者に親権者がいない場合は、兄弟姉妹や伯父伯母（叔父叔母）などが親権者になることがあります。

ちなみに、未成年後見人は裁判所で選任してもらう必要があります。

法定代理人ができること

では、法定代理人はどんなことができるのでしょうか。
民法では、未成年の行為に関して法定代理人ができることを以下のように定めています。

例えば、未成年者が親の知らないところで不動産を売却してきた場合、親はその契約を認める（追認）ことや、拒否（取消）することもできるわけです。また、法定代理人は子どもが所有している不動産を代わりに売却することもできます。

もし、不動産を所有している子どもに親権者がいない場合は、裁判で認められた未成年後見人が上記のような権利を行使することが可能です。

特別代理人が必要な場合

ところで不動産売買に限らず、法定代理人以外に「特別代理人」が必要になることがあります。特別代理人を立てなければいけないのはどんなケースなのでしょうか。

法定代理人が持つ権力はとても大きいものです。子どもに代わって法律行為ができるのですから、「子どもの財産=親の財産」という図式が成立してしまいます。

しかし、この親権者が子を虐待していたり子どもの財産が目当てで親のふりをしていたりした場合、この法定代理人は子どもの財産を正しく使うことができるのでしょうか。

このような事態に備え、民法では「代理人が破産もしくは利益相反行為などの不適切な行為を働いた場合、裁判所に申立て法律に基づき特別代理人を選定する」と定めています。

特別代理人が必要になる具体例を以下にまとめます。

利益相反行為とは、一方が得をして一方が損をしてしまう非常にアンバランスな状況のことです。親だけが得をし、子どもが損をすると判断された場合は、法定代理人だけでなく特別代理人を立てる必要があります。また法定代理人が破産していると、代理権が失われてしまうため特別代理人が必要です。

未成年者の不動産を売却するときに最低限押さえておくべき注意点

未成年者と法定代理人の関係がなんとなく掴めてきたのではないでしょうか。

親といえども、子どもの財産を好き勝手に処分できるわけではありません。未成年者の不動産を売却することにしても、子どもの権利を守るために法律が絡んでくるのです。

しかし、ここから紹介する注意点を押さえれば、意外と簡単に未成年者の不動産を売却することも可能です。家族の新生活のために、不要な財産を処分することは決して悪いことではありません。

そこで、未成年者の不動産を売却するときに最低限押さえておくべき注意点についてみていきましょう。

利益相反行為に該当しないか要注意

未成年者の不動産売却では、この利益相反行為に該当しないかどうかがポイントになります。

子どもの利益を守るための利益相反行為ですが、子どもにとって良かれと思って行った行為が利益相反行為に該当してしまうこともあるのです。

例えば、「今後の手続きが面倒だから」「子どもが背負うには重すぎるから」という子どものためを思った不動産売却でも、利益相反行為に該当し特別代理人が必要になることもあります。

そのため、未成年者の不動産を売却するときは、「売却契約できる条件」と「注意点」をよく確認し、不動産取引を進めていかなければいけません。

売主を親にするか子にするかで手続きが異なる

未成年の不動産を売却する場合、「未成年者が売主」となるか「法定代理人が売主」になるかで手続きが異なります。

「どちらも結局同じなのでは？」と思うかもしれませんが、「未成年者が売主」の場合は契約書や同意書作成などの手間がかかります。

また、未成年者が契約の場で「やっぱり売るのをやめます！」など勝手に事を進めた場合、法定代理人は未成年者の行為を認めるのか拒否するのか、その都度判断していかなければいけません。

これらのことを踏まえたうえで、売主を誰にするのか考えていきましょう。

契約書には法定代理人の名前も必要

未成年者の不動産売却でも、契約書に法定代理人の記名押印は必要です。
未成年者が売主となる場合は、未成年者の名前も記載しなければいけません。

何らかの事情があっても「未成年者だけの名前を記載したい」ということはできませんので、注意しましょう。

また、贈与税対策のために子どもの名前だけで契約書を作りたいと思うのは大変危険です。
これについては、ページ下部で後ほど詳しく解説していきます。

未成年が不動産を売却する方法をケース別に解説

一言で「未成年者が不動産を売却する」とは言っても、様々状況があります。

• 親が幼い子どもの不動産を売却する
• 親がいない子の不動産を売却する
• 子どもの財産を親へ譲渡する
• 子どもと一緒に相続した不動産を売る

これらは、手順や必要書類がそれぞれ異なります。そこで、未成年者が不動産を売却する方法をケース別にわかりやすく解説しますので、参考にしてください。

ケース1.不動産売却で親権者が契約を行う場合

先述したように、未成年の法定代理人として親権者が売主として売却する場合は、スムーズに事が進みます。親権者が契約書に記名押印すればいいので、未成年を契約の場に留める必要がありません。

ただし、この場合は親権者だと証明できる書類が必要です。

このように親子間を証明できる書類を持参し、取引を済ませましょう。

ちなみに、片親の場合は親権者であることを証明できる書類が必要です。例えば、親権を取られた親が法定代理人として手続きを進めることはできませんので、注意してください。

ケース2.親権者がいない「未成年者後見人」の場合

親権者と死別または離別している場合、未成年後見人が代理人となり不動産を売却します。
未成年後見人として認められた場合は、法定代理人と同様に権限を与えられたことを証明する書類を持参し、契約を締結します。

もし、未成年後見人を定めていない場合は、「未成年者」や「その親族」「利害関係人」が裁判所に申立て、戸籍謄本・住民票・未成年者の財産を証明する書類を裁判所に提出するころが必要です。この未成年後見人の名前は、未成年者の戸籍にしっかりと明記されることになるため、今度の手続きに役立ちます。

もしも未成年後見人が不正行為を働いた場合は、解任されることになるため注意しましょう。

ケース3.子供から親へ不動産を売却するときは「特別代理人」が必要

ここまで特別代理人が必要になるケースを紹介しました。子どもから親へ不動産売却すると、利益相反行為に該当する可能性が高くなり、この特別代理人が必要となることがあります。

特別代理人となるのは「職務を全う出来る人」「利益を保護できる人」で、通常は弁護士などが選ばれる傾向です。特別代理人は、定められた行為が終了すると代理人としての役目も終えます。

特別代理人が不動産を売却するためには、特別代理人であることを証明する書類が必要です。

親子間売買以外にも、「相続のための遺産分割協議」「親権者の債務返済」「養子縁組」などの行為を行う場合に、利益相反行為とみられ特別代理人の選定が必要になることがあります。

例えば、子どもが相続人のひとりとして相続権が与えられた場合、他の親族がその子の相続権を放棄させたり、無理に同意させて少額の財産しか分け与えなかったりすることがあるかもしれません。未成年者がこのような不当で不利な立場にならないために、特別代理人が選ばれるのです。

ケース4.相続した共有不動産を売却する場合

共有不動産とは、他の相続人と共に所有している不動産です。

• 子どもと母親が名義人となっている
• 兄弟で名義人になっている

など、様々なケースがあります。

例えば、母と子で相続した不動産を売却するときには、母親が法定代理人となるため、母親が子を代理し、不動産を売却することが可能です。

ただし、共有名義の不動産で住宅ローンなどの融資を受ける場合は、利益相反行為とみられる場合があります。子にとっては借金という不利益を背負うことになりますので、特別代理人の選定が必要です。

未成年に不動産を売却するときは「みなし贈与に要注意！」

贈与税対策のために、親子間で不動産を売却したいという人がいます。

確かに、贈与税は税金の中でも高額な税金を納めなければいけません。そのため、「不動産を安値で売却してしまえば、節税対策になる！」と考える人も一定数存在します。

しかし、このような節税対策には大きな落とし穴があります。それは「みなし贈与」の存在です。

みなし贈与とは、「贈与したことにはなっていないけど、贈与税を支払わなければいけない」

という状況です。みなし贈与だとわかるのは、相続税が発生した時期や不動産登記後です。これらの行為はすべて税務署がしっかり見ていますので、注意しましょう。

ちなみに、みなし贈与と認定された場合、通常の倍額の贈与税がかかります。
脱税行為のペナルティというわけです。

このような事態にならないよう、下記ページで贈与税の注意点について詳しく解説しています。節税対策を考えている人は、ぜひ参考にしてください。

まとめ

未成年者でも、法定代理人や未成年者後見人の同意があれば、不動産を売却処分することは可能です。ただし、利益相反行為と判断された場合は、特別代理人を選定する必要があるので、注意しましょう。

ここまで紹介してきたことを参考に、未成年者の不動産を進めてください。

しかし、これから行う取引に「法定代理人が必要なのか」「特別代理人を選定しなくてはいけないのか」を、素人が正しく判断するのは非常に難しいと思います。このような場合は、不動産会社に事情を話し、今度どのような手続きを取ればいいのか相談してみてください。

スムーズに売却するために、専門家の知識を上手に活用していきましょう。

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