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ハワイの不動産を売却したらどんな税金がかかるの?

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海外旅行で行きたい場所ランキングで常に上位のハワイは、日本人に大人気の観光地です。中には、「大好きなハワイに別荘を持ちたい!」という夢を実現した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ハワイで不動産を持って数年経ち、

  • 相続のことを考えて資産整理をしたい。
  • 忙しくて思ったほど遊びに行けない。

などの理由で売却を検討している方もいらっしゃるかもしれません。

不動産の売却をするのであれば、切っても切り離せない大切なトピックが「税金」です。

ただでさえ理解するのが難しい税金ですが、慣習も制度も言語も違うハワイで手続きをするのは不安が大きいものです。専門家の力を借りるにしても、自分でもある程度予備知識を持っていたほうが万事スムーズに進むはずです。

この記事を読むと、ハワイの不動産売却にはどんな税金がかかるのかの概要がわかるようになります。

既にハワイの不動産の売却を検討している方だけではなく、「これからハワイに夢の別荘や投資物件を持とうかな?」と検討している方も必見です。

ハワイで不動産を売却したら、どんな税金を払うことになるの?

ハワイはアメリカの一部なので、アメリカとハワイ州の法律に則って税金を支払うことになります。日本の不動産売却時の税金体系とはかなり異なりますので、どんな税金があるのかを以下に見ていきましょう。

源泉税(預かり税)

ハワイに居住していない外国人が、ハワイの不動産を売却する場合、その売却額に対して7.25%の州税(HARPTA)が源泉徴収されます。

また、アメリカに居住していない外国人が、アメリカ国内の不動産を売却した場合、15%の連邦税(FIRPTA)が源泉徴収されます。

この2つの源泉税を合計すると、なんと22.25%にもなり、売却額の約4分の1を占めます。

これは過去に外国人が不動産の売買でキャピタルゲインをたくさん得たにも関わらず、キャピタルゲイン税を払わずに自国へ帰ってしまった、という苦い経験から生まれた制度です。先に徴収され過ぎた分は、後から取り戻すことができます。

州税(HARPTA)を7.25%支払うことに例外はありませんが、連邦税(FIRPTA)に関しては、買い手が不動産を自宅として使用するか否か、また不動産の売却額がいくらだったか、などの条件でいくつかの場合分けがされ、税率が変化します。

連邦税(FIRPTA)の税率は以下の通りです。

30万ドル未満 30万ドル~100万ドル未満 100万ドル以上
買い手が自宅として使用する 0% 10% 15%
買い手が自宅として使用しない 15% 15% 15%

例えば、以下のような場合だと源泉税はどうなるでしょうか。

  • A氏が25万ドルでB氏にハワイの不動産Cを売却した。B氏は不動産Cを自宅として使用するという。

    州税: 250,000ドル×7.25%=18,125ドル
    連邦税: 250,000ドル×0%=0ドル
    源泉税合計: 18,125ドル
  • A氏が25万ドルでB氏にハワイの不動産Cを売却した。B氏は不動産Cに住むつもりはなく、賃貸するという。

    州税: 250,000ドル×7.25%=18,125ドル(1,993,750円)
    連邦税: 250,000ドル×15%=37,500ドル(4,125,000円)
    源泉税合計: 55,625ドル(6,118,750円)
  • A氏が50万ドルでB氏にハワイの不動産Cを売却した。B氏は不動産Cを自宅として使用するという。

    州税: 500,000ドル×7.25%=36,250ドル(3,987,500円)
    連邦税: 500,000ドル×10%=50,000ドル(5,500,000円)
    源泉税合計: 86,250ドル(9,487,500円)
  • A氏が50万ドルでB氏にハワイの不動産Cを売却した。B氏は不動産Cに住むつもりはなく、賃貸するという。

    州税: 500,000ドル×7.25%=36,250ドル(3,987,500円)
    連邦税: 500,000ドル×15%=75,000ドル(8,250,000円)
    源泉税合計: 111,250ドル(12,237,500円)

  • ※ 1ドル=110円で換算

買い手側から売却金額を受取る際に、源泉税を徴収された状態で入金されるので、売り手側が行う手続きは特にありません。

また、売り手に売却損が出ていたとしても、売却時点で源泉税の支払い義務は発生します。

ハワイ州譲渡税

ハワイ州から売り手に課される税金です。売却額によって、発生する場合としない場合があります。税率は売却額に対して0.1~1.25%とされていますが、実際に売却する際に不動産エージェントや会計士に確認をする必要があります。

キャピタルゲイン税

不動産を取得価格よりも高く売却して売却益を得た場合は、以下のキャピタルゲイン税がかかります。

連邦税 ハワイ州税
個人 0~23.8% 7.25%
法人 4%

なお、キャピタルゲインを原資にして不動産の買い換えを行った場合は、事業用不動産の買い換え特例が適用され、0~23.8%の連邦税が0.4%になります。

前記1-1で説明した源泉税とキャピタルゲイン税の差額が、確定申告で戻ってくることになります。キャピタルゲインの連邦税率はケースバイケースなので、実際に売却する際に不動産エージェントや会計士に確認をする必要があります。

日本の所得税

ハワイでの不動産売却ですが、譲渡益が出た場合は日本国内でも課税されることになります。日本の居住者は、原則として国内で生じた所得及び国外で生じた所得のいずれについても日本で課税されることになるからです。

不動産取得価格と売却額の差額で利益が出た場合、日本では譲渡所得という収入に該当します。

不動産の保有期間により税率が変わり、5年以上の長期保有をした後に売却する場合は譲渡所得に対して20.315%の所得税と住民税が課税されます。保有期間が5年未満の場合は、短期売買に該当し、所得税と住民税は39.63%になります。

5年未満の所有 5年以上の所有
不動産譲渡所得の所得税+住民税 39.63% 20.315%

例えば、取得価格が30万ドルのハワイの不動産を50万ドルで売却した場合、日本での所得税はいくらになるでしょうか。

    譲渡所得:500,000ドル-300,000ドル=200,000ドル(22,000,000円)

  • 取得してから5年未満で売却した場合
    22,000,000円×39.63%=8,718,600円 が所得税となります。
  • 取得してから5年以上経ってから売却した場合
    22,000,000円×20.315%=4,469,300円 が所得税となります。

  • ※ 1ドル=110円で換算
    ※あくまでも概算です。

アメリカと日本の両方で税金を支払わなくちゃいけないの?!

不動産を売却するのはハワイなので、ハワイ州やアメリカに税金を払わなければいけないのは理解できます。

しかし、なぜ日本でも二重に税金を払わなければいけないのでしょうか。日本の居住者はどこで所得を得ても日本で課税されるのがルールとはいえ、なんだか納得がいきません。

この国際的な二重課税を調整するために、一定の限度額までなら所得税から控除する「外国税額控除」という仕組みがあります。

国外所得については、外国の法令で所得税に相当するものが課税される場合であれば、一定額を所得税額から差し引くことができます。

外国税額控除の計算式は以下の通りです。

各課税年度(事業年度)の所得に対する所得(法人)税額 × 各課税年度(事業年度)の国外所得金額
各課税年度(事業年度)の全世界所得金額

では、実際にどのように手続きするのでしょうか。

まず売却した翌年の2月から3月にかけて、日本の確定申告期間に、外国税額控除がある旨の確定申告を行います。次に、ハワイの確定申告がおおよそ4/15までなので、実際の損益に対する税金を算定します。

  • 売却益が出た場合
  • 売却時に徴収されている源泉税からキャピタルゲイン税を引いた金額が還付されることになります。

  • 売却損が出た場合
  • 売却時に徴収されている源泉税の全額が還付されることになります。

さらに、ハワイの確定申告時に算定された実際の税額を元に、もう一度日本で修正申告をすることになります。これで二重課税が解消されます。

どうせ戻ってくるのなら、源泉税を払わないで済む方法はある?

売却損が発生した場合は、キャピタルゲイン税は発生しないので、最終的には源泉税の全額が戻ってくることになります。

そうであれば、「最初から源泉税を払う必要なんてないのでは?」と疑問が湧くのは当然のところでしょう。

実は、売却完了までに源泉税の免除申請を行えば、源泉税を払わずに、「税額ゼロ」として確定申告を行うことができる場合があります。

売却損が発生しているとわかっている場合は、免除申請を先に行って確定申告の手間を減らすのもひとつの方法でしょう。免除申請にかかる期間は、申請後約3~4か月程度です。

但し、免除が申請どおり認められない場合もあります。申請すれば必ず源泉税が戻ってくるわけではない点に留意しましょう。

また、わざわざ免除申請を行っても、還付される金額が1,000ドル程度であれば、ハワイの会計士に手続きを依頼する料金や書類などを準備する労力と釣り合わないこともあるので、手続きをしないほうが良いこともあります。

まとめ

いかがだったでしょうか。ハワイの不動産を売却するにあたっては、日本の場合とはずいぶん違う税金体系であることがおわかりいただけたのではないかと思います。

以下にもう一度、簡単にまとめます。

ハワイ不動産売却にかかる税金 税率
源泉税 ハワイ州税(HARPTA) 売却額に対して7.25%
連邦税(FIRPTA) 売却額に対して0~15%
ハワイ州譲渡税 売却額に対して0.1~1.25%
キャピタルゲイン税
(※最終的に源泉税から引かれた差額が還付される)
ハワイ州税 個人:7.25%
法人:4%
連邦税 0~23.8%
日本の所得税
(※外国税額控除の対象となる)
所有5年未満:39.63%
所有5年以上:20.315%

専門家にお願いする費用も含めて、売却額の30%程度が税金関連の支払いに必要であるということをあらかじめ考慮に入れておくようにしましょう。

また、税金とは別になりますが、これらに加えて、不動産エージェント仲介手数料やエスクロー等諸費用も必要になるので、あらかじめ算段しておくと良いです。

実際に手続きを行うにあたっては、日本とアメリカの手続きはどちらもかなり複雑なものになります。加えてハワイでの手続きは、当然ながら英語で行わなければなりません。

自分で行うには相当難易度が高いので、信頼できる不動産エージェントや会計士を見つける必要があります。幸い、ハワイであれば日本人向けのサービスを提供している業者が他の場所と比べると充実しています。

なお、税率や法律は刻々と変更されるので、正確な見積もりや手続き方法については、現地の専門家に必ず確認するようにしてください。

専門家の力を借りるのはもちろんですが、自身でも税金の情報をきちんと把握しておくことで、難易度の高いハワイの不動産売却と税金問題を乗り切りましょう!

税理士監修者コメント

本村健一郎
海外で不動産を売却した場合、現地の税金と日本の税金のどちらも課税されることが一般的です。制度も複雑になりますが、おおまかな仕組みだけでもおさえておきましょう。

税理士:本村健一郎の詳細

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