不動産売却で騙されたくないときに確認すべき7つのこと

手続きが複雑化している不動産売却では、どうしても業者任せになってしまう場面が多くなってしまいます。しかしよく考えてみると「あのとき騙されていたのでは？」と業者に対して不信感を抱く人も多いのではないでしょうか。

不動産売却で業者に騙されないためには、以下のような知識を持つことでトラブル回避することが可能です。

• 不信に思ったら自分が騙されたのかどうか確認する
• 騙されたときはどうしたらいいのか
• 今後騙されないために何をしたらいいのか

そこで今回は、不動産売却で騙されたと感じたときに確認すべき6つのことを紹介します。不動産詐欺に遭ったかもしれないと不安を抱えている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却で騙されたら何ができる？被害者が知っておくべきこと

まずは不動産売却において、どんなことが「詐欺」または「脅迫」に該当するのか区別できるための知識を入れておきましょう。

「騙された！」と訴えている人の中には、知識を入れておくことでリスク回避できた人もいれば、詐欺行為ではなく通常の取引の範囲だったというケースもあります。

そのため、自分が不安に思っている業者の対応が「詐欺なのか」「脅迫なのか」それとも「どちらでもないのか」を区別できるようにしておくと安心です。

詐欺と脅迫は、どちらも似ているように感じますが、詐欺にあったのか脅迫にあったのかでは、契約解除や損害賠償の請求方法が異なります。この2つの被害の違いについて理解し、正しい対策方法を身に着けておきましょう。

詐欺とは

詐欺とは人を欺くことです。

不動産売却でおける詐欺行為には、「この土地は値下がりするので早めに売らないと損をする」「査定したが二束三文の土地だったのでうちが高値で買い取ろう」というように、真実ではないことを述べ売主に売却を急かすケースがあります。

しかし法律上では、詐欺行為は「売主が注意すれば防げる行為」と見なされ、状況によっては売主が100％保護されない場合もあるので注意が必要です。

脅迫（強迫）とは

一方、脅迫とは相手を脅し威嚇することを指します。

不動産売却での脅迫行為とは、「今すぐ土地を売らないとお前を殴る」「契約しないと家族がひどい目に遭うぞ」と、売主を脅し契約を急かしたり不動産を奪い取る行為です。

このような脅迫行為は不法行為に該当するため、売主は法律で保護されます。

詐欺でも脅迫でもない一般的な取引の範囲

不動産取引の中には、詐欺でも脅迫でもないけれど「騙されたかもしれない」と訴える人がいます。以下のような行為は一般的な取引に該当するため、被害を訴えても取り合ってくれない可能性があるためチェックしておきましょう。

このように売却後の所有者が相場よりも高値で売却していたことや、賃貸経営で成功させていることは詐欺行為とは言い難いケースです。

ただし、該当不動産を売却する時に業者が「高く売らないので安く売ってくれ」と売主が売る気もない不動産を契約させていた場合は、詐欺行為に該当することも考えられます。

詐欺や脅迫にあった場合にできること

詐欺や脅迫にあった場合、契約の取消しが可能です。

取消しとは一度成立した契約を、そのまま続行するのかそれともやめるのかを選択することができます。これを取消権と言い、契約した本人が行使できる権利です。

また詐欺や脅迫にあったことで実害があった場合は、加害者に被害額を賠償する訴えを起こすことができます。

不動産売却で騙された人はどんな被害に遭ったのか

不動産売却で起こる可能性がある詐欺行為にはどんなものがあるのでしょうか。
実際に起きた事例から不動産詐欺被害についてみていきましょう。

売主が騙されるケース

不動産を売却する側にある売主が詐欺に遭いやすいのは、以下のケースです。

このように売主は、相場よりも安く買われてしまったり売却金を支払わずに逃げられてしまったりするケースが考えられます。

買主が騙されるケース

不動産を購入する側である買主は、売主と比較すると詐欺に遭いやすい傾向です。
以下のような詐欺被害に遭う可能性があるため、チェックしておいてください。

お金を支払う買主が被害に遭いやすく、また被害額が大きい傾向です。だからといって売主が騙されないということではありません。売主も騙されたりしないよう、不動産取引で発生する恐れがある行為をチェックしておきましょう。

不動産取引で発生する詐欺とは

不動産取引で発生した詐欺行為には以下のような事例があります。
それぞれの事例について解説するため今後被害に遭わないよう注意してください。

地面師詐欺

地面師詐欺とは、詐欺師が土地の所有権者に成りすまし、不動産会社にありもしない取引を持ち掛ける詐欺行為です。被害者は主に買主です。

主に地面師詐欺は都市部のような開発が盛んな地域や地価が高い地域で起こる傾向があり、また通常の地面師詐欺は、グループで行われています。

地面師は土地の権利証を詐称する手口が主流でしたが、2008年に登記事項証明書が電子化されたことから登記事項を勝手に書き換えられる手口はなくなりました。

手付金詐欺

手付金詐欺とは、買主から手付金を騙しとる詐欺行為を指します。
この手付金詐欺の被害者は手付金を支払う買主です。

具体的な事例には、抵当権がついている土地や建物を売りつけたり、手付金交付後に売主が忽然と消えたりすることがあります。

原野商法

原野商法とは、価値のない土地を売りつける詐欺行為です。
原野商法に遭う被害者は主に買主です。

開発予定のない山林などを「リゾート地になるので今後価値があがる」として高値で土地を売りつけたり、外国人の手から国内の不動産を守るなどと騙し価値のない土地交わせたりするなど様々な手口があります。

囲い込み

囲い込みは厳密にいうと詐欺行為とは言い切れないケースもありますが、ここでは悪質な囲い込みについて紹介します。囲い込みとは両手仲介とも言い、不動産会社が買主と売主との双方の仲介を行う行為です。

両手仲介自体は違法ではありませんが、仲介に入った不動産会社が自社に都合の良い取引相手を選定し、不当な取引を誘導することは悪質な囲い込みとなります。海外ではこのような取引を防ぐために両手仲介は法律で禁じられている売却手法です。

不動産売却で騙されたくないときに確認すべき7つのこと

できるだけ詐欺被害に遭わないためには、不動産契約時に業者の不信な行動をチェックしていきましょう。確認すべきことは大きくわけると以上の6項目です。

ここからはそれぞれの確認事項について解説していきます。

1.事前に不動産の相場を確認しておく

相場通りの価格で不動産を売却するために、事前に相場を確認しておきましょう。

騙される人の多くは所有不動産の相場を知らないため、詐欺師の手口にひっかかってしまうケースがあります。そのため不動産取引をはじめる前に査定を依頼し、売却予定の不動産の価格をリサーチしておくことが大切です。

相場を把握するためには、1社だけに拘らず複数の業者に依頼しておくことをおすすめします。あまりにも相場よりもかけ離れた金額を提示してきたり売り急がせたりする業者には十分注意してください。

2.業者に不信感を抱いたら媒介契約を更新しない

媒介契約とは不動産会社に正式に仲介依頼することです。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。中でも専任媒介契約は、他社へ仲介依頼はしてはいけない・自分で買主を見つけてはいけないなど、拘束力が強い契約です。

専任媒介契約中は売主の自由が制限されるため、媒介契約中に上記で紹介した囲い込みが発生する危険性もゼロではありません。

もし仲介業者が探してきた買主に不信感を抱くことや、不当に値下げ要求をされた場合は、媒介契約を継続しないようにしましょう。媒介契約の期間は3ヵ月であり、契約者が希望しなければ媒介契約は更新されません。

3.売却活動を行ってくれているかどうか

媒介契約中に囲い込みがないかどうか判断するために、
不動産会社が不動産流通機構（レインズ）に登録しているかどうか確認しましょう。

レインズとは業者が活用する大規模な不動産情報サイトです。専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結すると、仲介業者はレインズへ不動産情報を登録する義務が生じますが、囲い込みを行う恐れのある業者はレインズへの登録を嫌がり、自分たちで買主を見つけてくる傾向があります。

そのため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだときは、業者がレインズへ登録したかどうか確認してみましょう。レインズへ物件が登録されると「登録証明書」が発行されます。業者に登録証明書を見せてほしいと請求してみてください。

4.手付金の融資は違法

手付金詐欺の場合、業者は様々な手口で手付金を請求します。
売主には直接被害はないかもしれませんが、買主とのトラブル防止対策として手付金のことについて知識を入れておいて損はありません。

不動産取引において手付金の授受は一般的に行われている行為ですが、不動産会社が手付金の貸与を行うことは法で禁じられています。貸与とは手付金交付のためお金を貸しつけたり後日支払ってくれと請求したりすることです。

不当に手付金の交付を請求している業者を見かけたら、契約を見直してみましょう。

5.登記と売却代金は同時に行う

「所有権を買主に移転したのに代金が支払われない」という事態を防ぐために、
できるだけ登記と代金授受は同時に行うことが理想です。

民法では、「売主が登記すること」と「買主が代金を支払うこと」は同時に行うものとされ、もしも、売主が「買い主が代金を支払うまで登記しない」と主張することは認められています。

しかし登記には数日の時間がかかるため、故意に手続を遅くするつもりはないけれど結果として手続きが遅れてしまったというケースがあります。

このような事態を防ぐためには、司法書士など登記の専門家に同席を依頼し、正しく法的な手続を行ったかどうかを証明してもらうのもひとつの手です。

6.仲介手数料の上限額を知っておく

仲介手数料は法律で上限額が決められています。
必要以上に仲介手数料を請求されないためにも、仲介手数料の上限額について知っておきましょう。

仲介手数料は、取引金額が大きければ大きいほど、業者の取り分が増える仕組みです。算出方法を下記に記載するので、確認してみてください。

これは不動産会社が「これ以上受け取っていけないよ」という受け取れる仲介手数料の上限額です。上記の計算式で算出された額を支払わなければいけないというものではありません。つまり、仲介手数料が上記の額の半値でも違法ではないのです。

7.実印を渡しても印鑑証明を渡さなければ登記移転できない

登記移転で売主の実印が必要になりますが、相手に実印を手渡していたときの対策方法を紹介します。もし詐欺の可能性を恐れて契約を取り消したい場合に、すでに実印を渡していても印鑑証明書を提出していなければ、実印はただの認印と同じ効力しかありません。

ある程度契約が進み実印を提出していても印鑑証明を提出しなければ、取引が勝手に進む可能性は低くなります。

しかし、このようなケースを放置しておくと詐欺師は何をしでかすかわかりません。書類をある程度用意している場合には、速やかに専門家を頼りましょう。

もし不動産売却で騙されたと感じたら専門家を頼ろう

「この業者ちょっと怪しい」と感じたら、被害が大きくなる前に専門家に相談しましょう。「こんなことで相談するなんて大げさかも」と思っている間に、土地を他人に売り渡されてしまうことや契約破棄できない段階まで契約が進んでしまう恐れがあります。

まとめ

取引額の大きい不動産契約では、さまざまな詐欺被害が横行しています。
現代では大手不動産会社が地面師詐欺に遭うという事件も報道されました。

不動産取引の専門家でも騙されてしまうほど詐欺の手口が巧妙化しているため、いつどこで悪徳業者の被害に遭うかわかりません。できるだけ騙されないようにするためにも、詐欺かどうか判断できる知識を持ち合わせておくことや売却予定不動産の相場を把握しておくことが非常に重要です。

これから不動産売却をお考えの人や現在「騙されたかもしれない」と不安に思う人は、このページで紹介してきた情報を参考にしながら、然るべき専門家に相談することも検討してみてください。

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