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外国人が日本の不動産を売却したいと思ったら?売却手順と注意点を全公開

外国人が日本の不動産を売却したいと思ったら?売却手順と注意点を全公開のイメージ

外国人が日本の不動産を購入、相続した後に、様々な事情で売却を行いたいと考えることがあるかと思います。

  • 日本に住んでいたが、国に帰ることになったので日本で保有している不動産を売却したい
  • 日本で不動産投資をしているが、買い替えのため売却したい

このような状況でなにから始めたら良いものかとお考えの方は、ぜひこの記事をお読みください。

外国人が不動産売却を行う場合の流れや注意点について、ご理解いただけるようになります。

外国人保有の不動産は売却できるの?

外国人が日本に不動産を保有する場合、もちろん自由に売却することが可能です。但し、日本人が売却を行うのと完全に同じというわけにはいかない部分もあります。

通常、不動産を売却する際の手続きの流れは以下のようになります。

①売却の希望条件をざっくり決定

まずはざっくりで良いので価格イメージ、売却を完了したい時期、希望条件を決めます。

②書類を準備し始める

不動産売却を行うにあたり、必要な書類は以下となりますので、手元にあるものは早めに準備しておくと良いでしょう。

  • 権利証・登記識別情報通知
  • 土地測量図・境界確認書(一戸建て・土地の場合)
  • 建築確認済証、検査済証、建築設計図書・工事記録書など(一戸建ての場合)
  • マンション管理規約、マンションの維持費などの書類など(マンションの場合)
  • 購入時の契約書・重要事項説明書など
  • 固定資産税評価証明書
  • 身分証明書(免許証、パスポートなど)
  • 住民票(3か月以内のもの)
  • 印鑑証明書(3か月以内のもの)

③物件価格の査定をしてもらう

一括査定をサイトから依頼する、知り合いから良い不動産会社を紹介してもらい査定を依頼するなど、不動産がいくらで売れそうかを確認します。不動産会社によって査定価格に違いが出るので、複数社に依頼するようにすると良いでしょう。

④売出し価格を決める

査定が完了し、相場感がわかったら、実際にいくらで売り出すかを決定します。

⑤不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を結ぶ。媒介契約には、以下の通り2種類あります。各社の条件、担当者との相性、その他の状況などに応じてどちらか適した方を選ぶと良いでしょう。

●専任媒介契約

専任媒介契約とは、売却活動の全般を1社のみに任せる契約です。他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。専任媒介契約を締結した不動産会社は、確実に売主側の仲介として手数料収入を得られるため、積極的に買い手を探してくれるところがメリットです。

一方で、自社の販売活動で買い手も見つけることができると、手数料収入が双方から得られるので、他の不動産仲介会社から問い合わせがあっても「他の商談が進行中です」、「既に売れました」など、売却のチャンスを意図的に見送る悪質な行為を行う業者もいる点には注意が必要です。

●一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約です。売主にしてみれば、多くの不動産会社に広く販売活動をしてもらえることは大きなメリットです。

しかし、不動産会社は、買い手を紹介しても契約が成立しなければ手数料収入が一切入らず、タダ働きになってしまうことになります。そのため、あまり積極的に買主を探してくれないということも多々あるので注意が必要です。

⑥売却活動スタート

物件を売りに出していることが公になります。不動産会社の案内で、物件購入を検討する人が見学に訪問するようになります。売却するのが投資用物件で賃貸中の場合は、建物内部の見学は基本的にはできない点には注意しましょう。

⑦購入希望者と交渉、物件情報の開示

内覧を行い、購入を進めたいという考える購入希望者と価格面などの交渉をすることになります。不動産会社を仲介して交渉を行いますので、相手に言いづらいことは相談してみると良いでしょう。

また、この時点で物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供することがスムーズな取引につながります。特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。購入希望者からの質問についても誠実に回答すると良いでしょう。

⑧売買契約を締結

交渉がまとまり、お互いが売買条件に合意をしたら、いよいよ売買契約を結びます。買主からの手付金を受取ります。

⑨不動産を引き渡す

上記⑧の契約を結んだときに取り決めた時期に、不動産を引き渡します。買主からお金を受取るタイミング、物件のカギを引き渡すタイミングを合わせることが多いです。また、仲介してくれた不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングについてもしっかり確認しておきましょう。

外国人が日本の不動産を売却する場合、この大枠の流れに違いはありませんが、①、②、⑧、⑨で注意が必要になります。

仲介業者を見つける

外国人が日本国内の不動産売却を行う場合は、適切な不動産会社を選ぶ必要があります。外国人の売却を取り扱ったことのある不動産会社に依頼をするようにしましょう。

契約書などの書類は日本人にとっても理解するのが難しいものです。増してや外国人にとっては、どんなに日本語が堪能だとしても難解だと感じられることでしょう。

しかし確実に理解をしておくべき重要な内容が記載されていますので、必要に応じて翻訳業者を手配することも検討して、きちんと理解するようにしましょう。

仲介業者の選定方法は以下のページで詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

成功する不動産売却業者のおすすめ選定法

ほとんどの方は、「マンションや一戸建てなどの不動産を売却しよう。」と思われても一生に1度くらいしか経験がないため、業者選びが不慣れな…

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必要書類を入手する

外国人が不動産売却を行うにあたって、最も時間を要するのは書類の入手です。住民票と印鑑証明に相当する書類を取得するためには、各国の大使館などによる手続きを経る必要が生じることもあるので、どんな書類が必要かを把握したうえで早めに行動するように注意しましょう。

また、書類取得が遅れる場合は、引渡しが遅れる、登記が遅れるなどのトラブルに発展する可能性が高くなるため、早めに連絡するようにしましょう。

外国籍の種類によって変わる!外国人特有の不動産売却時の注意点

外国人が不動産を売却するにあたって、大きなネックになるのは「住民票と印鑑証明書の取得」です。外国籍の種類によって、それぞれの書類の取得方法が変わります。以下に順を追って説明します。

大きな問題なし!の中長期在留者等

中長期在留者等とは、適法に3か月を超えて在留する外国人のことです。日本の在留資格を有しており、在留カードを交付されている外国人を指しており、以下の①から⑥のいずれにもあてはまらない者のことです。

  • 「3月」以下の在留期間が決定された人
  • 「短期滞在」の在留資格が決定された人
  • 「外交」または「公用」の在留資格が決定された人
  • 「特定活動」の在留資格が決定された、亜東関係協会の本邦の事務所(台北駐日経済文化代表等)もしくは駐日パレスチナ総代表部の職員またはその家族
  • 特別永住者
  • 在留資格を有しない人

住民票

中長期在留者等は、日本人と同じように住民登録ができます。不動産の売却を行おうと考えたら、すぐに住居地を届け出ている市区町村の窓口へ行き、住民票の申請を行うようにしましょう。この手続きが完了していれば、以降は役所に行きさえすれば、すぐに外国人用の住民票を取得することができます。

印鑑証明

中長期在留者等であれば、日本人と同じように住居を届け出た市区町村に印鑑を登録することができます。不動産の売却を検討するようであれば、早めに印鑑をつくり、登録をしておくようにすると良いでしょう。

少し注意が必要な中長期在留者等以外の外国人

中長期在留者等以外の外国人とは、日本に入国している中長期在留者等以外の外国人のことを指します。

具体的には、上記「大きな問題なし!の中長期在留者等」の①から⑥に該当する外国人です。

住民票

中長期在留者等以外の外国人は、日本で住民票を登録することができません。そのため、本国の住所を証明し、以下の本国の役所が認証した書類が代替書類として必要になります。

  • 在日の本国大使館領事部または本国の公証人により認証された宣誓供述書
  • 本国の官公所で発行する住所を証明する書面など、日本の住民票に該当するもの(韓国人の場合は「住民登録証明書」、台湾人の場合は「戸籍」または「印鑑証明書」が該当する)

印鑑証明

日本に住民票を置くことができない中長期在留者等以外の外国人は、印鑑証明書も登録できません。この場合は以下の代替書類が必要となります。

  • 在日の本国大使館または本国の官憲(役所)による署名証明書
  • 在日の本国大使館または本国の公証人が登記委任状を認証したことを記す宣誓供述書

最も多く行われているのは、司法書士が作成した登記委任状に本国の在日大使館の認証を受ける方法です。

最も書類入手が難しい海外在住者

海外在住の外国人は、当然ながら日本国内に住民票も印鑑証明もありません。入手するべき書類は上記の中長期在留者等以外の外国人と基本的に同じです。

しかし、日本国内にいない分、意思疎通に時間がかかるなど事情が他とは異なるため、早めに対応し不測の事態にも備える必要があります。

住民票

中長期在留者等以外の外国人と同様の書類を用意することになります。

  • 在日の本国大使館領事部または本国の公証人により認証された宣誓供述書
  • 本国の官公所で発行する住所を証明する書面など、日本の住民票に該当するもの(韓国人の場合は「住民登録証明書」、台湾人の場合は「戸籍」または「印鑑証明書」が該当する)

印鑑証明書

こちらも基本的には中長期在留者等以外の外国人と同様の取得方法になります。

  • 在日の本国大使館または本国の官憲(役所)による署名証明書
  • 在日の本国大使館または本国の公証人が登記委任状を認証したことを記す宣誓供述書

売却する本人である外国人が来日しない場合は、在日の本国大使館を利用することはできないため、本国の官憲(役所)や公証人とのやり取りを本国で行うことになります。

なお、一切の来日をせずに売却を行う場合は、代理人を立てて不動産売却の取引を行うことになります。

代理人についての詳細は「不動産を売却したい!でも自分ではできない・・・。代理人がいれば売却できる?」をご覧ください。

不動産を売却したい!でも自分ではできない・・・。代理人がいれば売却できる?

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  中長期在留者等 中長期在留者等以外 海外在住者
住民票 登録申請を行えば日本の役所で取得可能 ・在日の本国大使館領事部または本国の公証人によりで認証された宣誓供述書
・当該国の官公所で発行する住所を証明する書面など、日本の住民票に該当するもの※
・在日の本国大使館領事部または本国の公証人によりで認証された宣誓供述書
・当該国の官公所で発行する住所を証明する書面など、日本の住民票に該当するもの※
印鑑証明書 登録申請を行えば日本の役所で取得可能 ・当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書
・登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類
【来日している場合】
・当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書
・登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類
【来日しない場合】
・司法書士が事前に作成した宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類
・本国の官憲が発行するサイン証明書

※・・・その書類が本当に住所を証明するものであるかの判断するのに時間がかかるため、実際にはあまり使われていません。

外国人が不動産を売却したときに払う日本の税金

外国籍であったとしても、不動産売却を行った場合は日本に税金を納める必要があります。納める税金は以下の通りです。

  • 譲渡所得税
    所有している土地、建物などを売って利益を得た場合に納める税金
  • 印紙税
    売買契約書、手付金の領収書に印紙を貼って納める税金
  • 登録免許税
    売却した不動産の登記を行う際に支払う税金

自国でも納税を行う場合、二重課税となってしまいますので、両国で確定申告を行うことで解消することができます。

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まとめ

外国人でも日本国内で不動産を売却することができること、またその場合の流れや注意点についてお伝えしてきました。

どういう売り方をしたいのか、どのくらいのスピードで売りたいのかなどの希望により、必要書類を揃えるタイムリミットなどの条件は変わってくることになります。事前によくリサーチし、不動産会社や司法書士などの専門家にきちんと相談しながら計画的に進めるようにしましょう。

「国に帰るタイムリミットが迫っていて急いで売りたい」などの事情がある場合は、売値は少々安くなっても業者に買取りを依頼するのもひとつの手ですし、必要書類の取得の困難さを理解しているので多少の融通は利かせてくれることもあるでしょう。

また、逆に外国人から不動産を買う場合には、売主が必要書類を期限までにきちんと揃えられるのか、随時確認する必要があります。

不動産会社とも密に連絡を取りながら、万事早めに対応をしながら、スムーズな売却を行ってくださいね!

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