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不動産売却での確定申告は減価償却費の知識が必須です。

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このページをご覧の方の中には、はじめて不動産売却を経験される方も多いと思います。

不動産売却の手取りを計算する際に利益(譲渡所得)が発生していれば、確定申告を行い納税(所得税と住民税)する義務があります。

しかし、はじめて不動産売却をされる方の中には、「減価償却費」を全く考慮に入れず計算される方も非常にたくさんいらっしゃいます。

後から詳しく解説しますが、「減価償却費」を計上することで、利益(譲渡所得)が発生する場合があります。

「減価償却費」と聞くと何やら難しく感じられるかもしれませんが、全く心配には及びません。

はじめての方向けにどこよりも、わかりやすく丁寧に解説しますので最後までどうぞお付き合いくださいませ。

なお、アパート経営や不動産投資に関する減価償却については、以下のページで解説していますので、そちらをご参照ください。

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本ページは、不動産売却で利益(譲渡所得)を計算するにあたって、必要になる「減価償却費」に関する内容となっております。

以下に該当する方はぜひ、ご一読ください。

  • はじめて不動産を売却した。
  • 一戸建て(土地付建物)を売却した。
  • マンションを売却した。

※土地のみの場合は、「減価償却費」は関係ありません。

譲渡所得を計算する際は減価償却を必ず考慮に入れる

冒頭でも少し触れておりますが、不動産売却で利益(譲渡所得)を計算する際は、以下の式に当てはめて計算します。

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)

この時、取得費を計算するにあたっては、建物や土地の取得費を把握します。

土地の価値は年数が経過しても劣化することはありません。
しかし、建物は老朽化によって価値が減少していきます。

この減少分を建物価値から差し引く必要があります。

その際に減価償却費を計算する必要があります。

譲渡所得についてもっと詳しく知りたい方は、以下のページもぜひご参照ください。

不動産売却における譲渡所得を徹底的にわかりやすく解説します

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減価償却をなぜ考慮に入れなければならないのか?

先に解説しました通り、建物は老朽化するため価値が減少します。

そこで、価値の減少分(減価償却と言います)を取得費から減らす必要があります。

具体的には、建物の購入代金・建築代金や購入手数料などの「購入代金等合計額」から「減価償却費相当額」を差し引くことになります。

購入代金・建築代金や購入手数料などの「購入代金等合計額」については、以下のページで詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

不動産売却で取得費となるもの、ならないもの一覧

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減価償却費を計上したら実は税金が発生していた

ここからはとても重要です。減価償却費を考慮せずに譲渡所得を計算してしまい、後から税務調査が入ったAさんの事例をご紹介します。

Aさんは、2006年4月に3,000万円で新築した木造の一戸建てマイホームを、2015年8月に2,800万円で売却した場合の譲渡所得を計算しました。

話を簡単にするために、土地の売却分や譲渡費用は考慮に入れていません。

■減価償却費相当額の計算
7,533,000円=30,000,000円×0.9×0.031×9年

建物の取得費の計算
■22,467,000円=30,000,000円-7,533,000円

譲渡所得の計算
■5,533,000円=28,000,000円-22,467,000円

※計算方法は後で詳しく解説します。

上の計算式でご理解いただきたいのは、建物は減価償却費相当額を差し引いた後の金額が取得費となります。

減価償却費相当額を考慮しなければ、譲渡所得は発生しません。

しかし、以下の計算は完全な誤りです。

▲2,000,000円=28,000,000円-30,000,000円

たとえ、購入代金より売却代金のほうが低かったとしても、譲渡所得(利益)が発生することになります。

つまり、一見、Aさんは、売却損が発生しているように見えますが減価償却費を考慮に入れると、譲渡所得(売却益)が発生していたことになります。

きちんと確定申告しておかないと後日確実に税務調査の対象となります。
くれぐれもご注意ください。

減価償却費の計算方法

減価償却費相当額=取得価額(購入代金)×0.9×償却率×経過年数※

※非業務用建物の場合の経過年数は6ヶ月以上を1年とし、6ヶ月未満は切り捨てとなります。

さらに、減価償却費はその建物が木造なのか、鉄筋コンクリートなのかといった建物の構造によって、建物の耐用年数が異なります。

建物(住宅用)の耐用年数表

業務用 非業務用
構造 耐用年数 償却率 1.5倍した耐用年数 償却率
木造 22年 0.046 33年 0.031
木骨モルタル造 20年 0.050 30年 0.034
(鉄骨)鉄筋コンクリート 47年 0.022 70年 0.015
金属造 骨格材3ミリ以下 19年 0.052 28年 0.036
骨格材3ミリ超4ミリ以下 27年 0.037 40年 0.025
骨格材4ミリ超34年 0.030 510.020 0.020

計算方法は超簡単!数式に当てはめるだけ

では、先に少し触れましたAさんの例をもとに計算式にあてはめてみると

減価償却費相当額=①取得価額(購入代金)×0.9×②償却率×③経過年数

①取得価額(購入代金)は、30,000,000円となります。
②償却率は、木造の非業務用のため0.031となります。
③経過年数は9年(4ヶ月分は切り捨て)となります。

以上から計算式に当てはめてみますと減価償却費相当額は以下となります。

7,533,000円=30,000,000円×0.9×0.031×9年

建物代金がわからない場合

注文住宅で建物を建築した場合、建物の購入価額がわかっていますが、建売や中古で購入した場合、土地と建物を一体として購入するため、購入代金がわからないことがあります。

この場合、以下の3パターンごとに建物の購入代金を計算します。

① 売買契約書に区分して記載されている場合

売買契約書などに建物と土地の価格が記載されている場合は、記載通りに区分します。

① 売買契約書に消費税が記載されている場合

売買契約書に土地と建物の合計金額から記載されていなくても消費税額が記載されている場合には、消費税を割り戻すことによって建物の購入価額が計算できます。

なぜなら、土地に対しては消費税が課税されないので、消費税から逆算すれば建物の価格を計算できるというわけです。

■建物の購入価額=(建物の消費税額÷消費税率)+消費税額

※消費税は1989年4月1日から導入されたものであり、1997年3月31日までは3%、2014年3月31日までは5%、それ以降現在までは8%の税率となっています。

■計算例

1996年5月31日に5,000万円で建売住宅を購入しました。5,000万円のうち消費税60万円と明記してある場合の土地と建物の購入代金はいくらでしょう?

■建物の購入価額=(建物の消費税額÷消費税率)+消費税額
2,060万円=(60万円÷0.03)+60万円
■土地の購入価額=5,000万円-2,060万円=2,940万円

③ 売買契約書に消費税が記載されていない場合

個人から個人への売却や消費税導入前の購入など、売買契約書に土地と建物が区分されておらず、消費税も記載されていない場合は、『A建物の標準的な建築価額表』をもとに、Bの計算表で建物の取得価額を計算します。

A建物の標準的な建築価額表

構造
建築年
木 造 ・木骨モルタル 鉄 骨
鉄 筋
コンクリート
鉄 筋
コンクリート
鉄 骨
昭和46年 31.2 61.2 47.2 30.3
47年 34.2 61.6 50.2 32.4
48年 45.3 77.6 64.3 42.2
49年 61.8 113 90.1 55.7
50年 67.7 126.4 97.4 60.5
51年 70.3 114.6 98.2 62.1
52年 74.1 121.8 102 65.3
53年 77.9 122.4 105.9 70.1
54年 82.5 128.9 114.3 75.4
55年 92.5 149.4 129.7 84.1
56年 98.3 161.8 138.7 91.7
57年 101.3 170.9 143 93.9
58年 102.2 168 143.8 94.3
59年 102.8 161.2 141.7 95.3
60年 104.2 172.2 144.5 96.9
昭和61年 106.2 181.9 149.5 102.6
62年 110 191.8 156.6 108.4
63年 116.5 203.6 175 117.3
平成元年 123.1 237.3 193.3 128.4
2年 131.7 286.7 222.9 147.4
3年 137.6 329.8 246.8 158.7
4年 143.5 333.7 245.6 162.4
5年 150.9 300.3 227.5 159.2
6年 156.6 262.9 212.8 148.4
7年 158.3 228.8 199 143.2
8年 161 229.7 198 143.6
9年 160.5 223 201 141
10年 158.6 225.6 203.8 138.7
11年 159.3 220.9 197.9 139.4
12年 159 204.3 182.6 132.3
平成13年 157.2 186.1 177.8 136.4
14年 153.6 195.2 180.5 135
15年 152.7 187.3 179.5 131.4
16年 152.1 190.1 176.1 130.6
17年 151.9 185.7 171.5 132.8
18年 152.9 170.5 178.6 133.7
19年 153.6 182.5 185.8 135.6
20年 156 229.1 206.1 158.3
21年 156.6 265.2 219 169.5
22年 156.5 226.4 205.9 163
23年 156.8 238.4 197 158.9
24年 157.6 223.3 193.9 155.6
25年 159.9 258.5 203.8 164.3
26年 163 276.2 228 176.4
27年 165.4 262.2 240.2 197.3

(出典)国税庁

B建物の標準的な建築価額による建物の取得価額の計算表

以下より減価償却の基礎となる建物の取得価額を求めます。

売却した建物の建築年月日(注1) 昭和
平成   年  月  日
上記Aの建物の標準的な建築価額表で求めた建築単価 00円/㎡
建物の床面積(延床面積)(注2)
建物の取得価額

(②×③)

(注1)建築年月日や建物の構造は、売却した建物の登記事項証明書で確認できます。
(注2)建物がマンションである場合の床面積は、その専有部分の床面積でも差支えありません。

■計算例

昭和60年(1985年)8月5日に新築マンションの専有面積60㎡(鉄骨鉄筋コンクリート)を完成と同時に4,000万円で購入している場合の建物と土地の購入代金はそれぞれいくらでしょうか?

上の計算表に当てはめてみた結果は以下となります。

①売却した建物の建築年月日・・・昭和60年(1985年)8月5日
②建物の標準的な建築価額表・・・172,200円
③建物の床面積(延べ床面積)・・・60㎡
④建物取得価額・・・10,332,000円=172,200円×60㎡

建物価格・・・10,332,000円
土地価格・・・29,668,000円

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当サイトでも確定申告書等作成コーナーを使って、実際の確定申告を作成する際の手順を解説しています。詳しくは、以下のページをご参照ください。

不動産売却時の確定申告書の作成方法と必要書類

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