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不動産売却では、住宅ローン残債がある家でも、空き地でも、マンションでも必ず諸費用がかかります。
これらの不安や疑問をお持ちの方も多いと思います。
そこで、このページでは、「不動産売却における売主負担の諸費用」について徹底解説します。
また諸費用を節約する方法や譲渡所得税が発生した場合の使える控除なども併せて解説します。
このページを最後まで読んでいただければ、損することなく不動産売買できますよ。
ペンギン生徒
アザラシ先生
このページはボリュームがありますので、ご自身の状況に当てはまるところだけ読めばOKとなっています。
前半は売却によって売主が負担する諸費用と税金や納税のタイミングについて解説しています。後半は、測量などのその他の諸費用を解説しています。
もちろん、売却後の手取り額をじっくり計算されたい方は、ぜひ最後までお読みいただければと思います。
ご自身の状況に当てはまる部分のみお読み頂ければOKな構成となっています。 下の目次をクリックすると該当コンテンツにジャンプします。
まず諸費用の解説前に知っておいていただきたいことは、不動産売却では「売買価格＝手取り額」ではありません。
不動産売却では様々な費用が諸費用として発生します。
また、物件によって売却で必要となる諸費用の額は異なります。
例えば、あなたがマンションを売却したとします。数日後に同じマンションに住む隣のお宅Bさんも売却しました。
同じマンション内であっても、専有面積、階数、方位なども異なるため、あなたがBさんと同額の諸費用になることはあり得ないのです。
また、あなたには発生した諸費用でもBさんには発生しないケースもあります。まずは、これを前提に仲介業者に依頼して「あなたが負担すべき諸費用」を明確にすることが重要です。
まずは、不動産売却で発生する諸費用一覧です。
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 不動産仲介手数料 | 媒介契約を締結した不動産仲介会社への 成功報酬として支払う仲介手数料 |
・売買契約時に半額 ・残金決済時に残りの半額 ※1 |
仲介手数料計算式
| 売却価格 | 手数料の上限 | 消費税8% | 消費税10% |
|---|---|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格の5% | 5.4% | 5.5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格の4%＋2万円 | 4.32% | 4.4% |
| 400万円超 | 売却価格の3%＋6万円 | 3.24% | 3.3% |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 契約 | 印紙税 | 売買契約書に貼付する収入印紙代 | 売買契約時 |
印紙税額
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消 | 抵当権抹消費用 | 住宅ローン借入に伴い、金融機関に設定されている 抵当権抹消登記を行う際の費用 |
残金決済時までに抹消 |
抵当権抹消費用
| 司法書士報酬 | 5,0000円～1万円程度 |
| 登録免許税 | 不動産の件数×1,000円 ※1 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| ローン返済 | ローン返済 | 住宅ローン全額返済と繰り上げ返済手数料 | 残金決済時までに |
返済手数料
| ローン全額返済費用 | ローン残高+繰り上げ返済手数料 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 住所変更 | 住所変更登記費用 | 現住所と登記簿上の住所が一致しない場合、住所変更登記費用を行う費用 | 残金決済時までに |
住所変更登記費用
| 司法書士報酬 | 5,0000円～1万円程度 |
| 登録免許税 | 不動産の件数×1,000円 ※1 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 税金 | 譲渡所得税 | 売却益が発生した場合の譲渡所得税と住民税 | ・所得税は2月16日～3月15日 ・住民税は6月、4回の分納も可(6月、8月、10月、1月) |
税率
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下(短期譲渡所得) | 30.63% | 9% |
| 5年超(長期譲渡所得) | 15.315% | 5% |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 測量 | 測量費用 | 土地の境界を確定して引き渡す場合に必要 | 測量依頼の契約前に |
測量費用
| 官民立ち合いなしの測量費用 | 35万円～45万円 | 官民立ち合いありの測量費用 | 60万円～80万円 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 解体 | 解体費用 | 場合により建物を解体して発生する費用 | 解体依頼の契約前に |
解体費用
| 木造 | 2.5万円～6.0万円×坪数+その他費用 |
| 鉄骨造 | 3.0万円～6.5万円×坪数+その他費用 |
| 鉄筋コンクリート造 | 3.5万円～7.0万円×坪数+その他費用 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 解体登記 | 建物滅失登記費用 | 場合により建物を解体した際に発生する登記費用 | 解体後1ヶ月以内 |
建物滅失登記費用
| 土地家屋調査士報酬 | 4万円～5万円程度 |
| 項目 | 内容 | 説明 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| その他 | 処分費、各種証明書発行費、不用品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、住民票、その他精算 | 売却物件の状況による | 売買条件決定後 |
不動産売却において売主が負担する諸費用をまとめたのがこの表です。
・ご自身が負担する諸費用の全体像を把握しましょう。
・多くの方が負担する諸費用としては仲介手数料、印紙税の2つ。
・ローンを利用していた方は抵当権抹消やローン返済費用など。
先ほどの諸費用一覧でご紹介した内容を深く掘り下げてみたいと思います。
・仲介
・契約
・抵当権抹消
・住所変更
・税金
・測量
・解体
・その他
これらは、不動産売却の現場でよく発生する消費用ですので、詳しく見てみましょう。
個人が不動産売却を行う際には、ほぼ発生する費用として最もオーソドックスなのが不動産仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限が決められています。不動産会社側としては、上限を超えない範囲内で自由に決めています。
しかし、ほとんどの業者が法規制の上限額を「仲介手数料」として設定しています。
もちろん、仲介手数料は成功報酬のため、購入希望者が現れず、売買契約が成立しなければ、支払う必要はありません。
一方、売却物件を増やしたい目的や新規参入業者の場合、仲介手数用の減額交渉に応じる傾向があります。
とは言え、仲介手数料の中には、あなたの売却物件の広告宣伝費用や営業活動費用が含まれています。交渉は慎重に行いたいものです。
ペンギン生徒
アザラシ先生
売買契約締結時には、印紙代が発生すると解説しました。不動産売買契約書に印紙を貼付して印鑑で消印します。この消印を持って印紙税を納税したことになります。
もし、貼付しなかった場合、通常の印紙税の3倍の過怠税が課されます。
この印紙は、売買契約締結前に郵便局などで事前に購入しておく必要があります。なお、コンビニでも収入印紙の販売は行っていますが、200円分しか取り扱っておらず、高額印紙が買えない場合もあるため注意が必要です。
売買契約前に郵便局などで事前に購入しておこう。
住宅ローン借りている場合、担保物件として金融機関が家や土地に抵当権を設定します。
この抵当権は、不動産を担保に融資しているので、万が一ローン返済ができない場合、金融機関が差し押さえて自由に売却することができます。
ちなみに、抵当権付き物件を購入する人はいませんので、売却時には借入金を全額返済して、必ず抵当権を抹消する必要があります。
金融機関へ残債を全て返済すると、金融機関から抵当権抹消用の資料が届きます。金融機関側の司法書士に依頼しても良いですし、自分で司法書士に依頼することも可能です。
抵当権抹消は売主としての義務ですので、必ず抹消しましょう。
住宅購入時の資金計画において住宅ローンを組んだ方も多いと思います。
この場合、住宅ローンを全額返済してから買主へ引き渡します。なぜなら、抵当権を抹消するためには、住宅ローンを全額返済しなくてはなりません。
ローンを全額返済できないと抵当権の抹消ができないため必須です。
不動産売買で買主側へ所有権移転登記を行う際、発行から3ヶ月以内の印鑑登録証明書の提出が必要となります。
この時、印鑑登録証明書の住所と登記簿上の住所が一致しないと、所有権移転登記の申請が却下されます。
空き家を引き渡す際は、登記簿上の住所ではなく、新住所での印鑑登録証明書になってしまう場合があります。
実務上は、連件申請と言いまして、住所変更登記を前件、所有権移転登記を後件として、一度の登記申請で対応します。
住所変更登記でも手間と手数料がかかるため、引っ越し前に前住所の印鑑登録証明書は手元に残しておきたいものです。
買換えの場合は、引っ越し前に前住所の印鑑登録証明書を取得しておこう。
不動産売却における税金計算でややこしいのが、「譲渡所得税」と「消費税」です。
個人がマイホーム等の居住用不動産を売却する際は、「消費税」は発生しませんので、ここでは「譲渡所得税」をメインで解説します。
上記で譲渡所得税の税率にもありましたが、所得期間によって税率が変わります。
譲渡した年の1月1日現在での所有期間が5年を超える場合、「長期譲渡所得」5年以下は「短期譲渡所得」と言います。
・短期譲渡所得⇒課税譲渡所得金額×所得税率30.63%+住民税率9%
・長期譲渡所得⇒課税譲渡所得金額×所得税率15.315%+住民税率5%
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 5年以下(短期譲渡所得) | 30.63% | 9% |
| 5年超(長期譲渡所得) | 15.315% | 5% |
| 売却益 | 所得税(復興税含) | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 1,531,500円 | 450,000円 | 1,981,500円 |
| 1,000万円 | 3,063,000円 | 900,000円 | 3,963,000円 |
| 1,500万円 | 4,594,500円 | 1,350,000円 | 5,944,500円 |
| 売却益 | 所得税(復興税含) | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 500万円 | 765,750円 | 250,000円 | 1,015,750円 |
| 1,000万円 | 1,531,500円 | 500,000円 | 2,031,500円 |
| 1,500万円 | 2,297,250円 | 750,000円 | 3,047,250円 |
税金が発生する際のポイントを解説しますと、譲渡所得が黒字の場合、黒字分の特別控除を差し引くことができます。
課税譲渡所得＝譲渡所得-特別控除
上記で短期譲渡、長期譲渡の税額を計算しましたが、特別控除を利用して、課税譲渡所得が0円なら、税金は発生しません。
この特別控除を活用することが、不動産売却では不可欠となります。
ペンギン生徒
売却益が発生すると税金が発生するのですね。なるべく負担したくないですね・・・
アザラシ先生
でも安心して欲しい！今から紹介する3つの特別控除を活用すれば、税金を0円にすることも可能じゃぞ！
譲渡利益が発生した場合は、3つの控除を活用することができます。
マイホームなどの居住用不動産を売却した際に、一定の要件を満たせば所有期間に関係なく、「譲渡所得」から3,000万円を特別控除することができます。
特定の居住用財産の買換えの特例とは、マイホームを売却して、新たなマイホームを買換えた場合、売却価格と新マイホームの購入価格との差額だけを譲渡税の対象とする制度です。
売却価格≦新マイホームの購入価格・・・譲渡税は発生しません。
売却価格＞新マイホームの購入価格・・・(売却価格-新マイホームの購入価格)が譲渡税の対象となります。
この特例も一定の要件を満たす必要があります。
買換えの特例は、【課税の繰り延べ】です。例を挙げてご説明しますと、2,000万円で購入したマイホームが5,000万円で売却し、新しいマイホームを5,000万円で購入したとします。
5,000万円＝5,000万円
売却価格≦新マイホームの購入価格・・・譲渡税は発生しません。
と考えて税金が発生しません。
ただし、新しく買い替えたマイホームの取得価額は、買い替え前の物件の購入価額を引き継ぎますので、今回の新しいマイホームを次に売却するときの取得費は、5,000万円ではなく、買い替え前の2,000万円を引き継ぐこととなります。
新マイホームを次に売却する際は、取得費5,000万円ではなく、取得費2,000万円として税金計算することになります。
買換え特例は、課税の繰り延べに過ぎないため、買い替え特例を選択するか？前述の3,000万円特別控除を選択するか？売却時点の税金の差額だけで判断せず、将来を踏まえて検討する必要があります。
・買換え特例は将来の税金負担を先送りするため、ご利用は慎重に！
所有期間が10年を超えれば3,000万円控除とともに軽減税率が適用されます。以下が税率となりますが、長期譲渡所得の税率よりも更に下がります。
■10年超譲渡の税額
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 10年超(居住用不動産のみ) | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% |
| 課税譲渡所得6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | |
※上記に復興特別所得税を含めています。
10年超所有軽減税率の特例は、前述の「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「特定の居住用財産の買換えの特例」と併用することができます。
どのパターンを選択するかですが、
あなた自身の将来設計次第ですので、どれが正しいということはありません。
ただ、一つだけ言えることは、「特定の居住用財産の買換えの特例」は、課税の「課税の繰り延べ」に過ぎないため、将来売却する予定がある方は、3,000万円の特別控除との併用をお勧めします。
不動産売却では、消費税が加算されます。
内訳としては、「建物のみが課税対象」となり「土地は非課税」です。
ただし、消費税の課税対象は事業者となるため、個人がマイホームを売却しても課税されません。
事業者とは、不動産業者だけでなく、個人であっても投資用物件を売却する際は、別途消費税の算出が必要となります。
不動産を売却して売却益(譲渡益)が発生していなければ、税金が発生しませんし、確定申告も不要です。
しかし、譲渡所得が発生して、3,000万円の特別控除の特例などを利用する際は、確定申告が必要となります。
売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告を行い「所得税」を納税します。
その後、住民税の納付書が5月頃送付されますので、到着次第「住民税」を納税します。
測量費用が必要になってくるのは戸建てや土地の売却です。
以前は登記簿に記載の公簿面積での売買でも良かったのですが、現在は境界が確定していない不動産は売買できない場合が非常に多いです。
従って、境界が決まっていない場合は、「境界確定測量」が必要となります。
近隣や隣地とトラブルを抱えていると、境界確定が進みません。結果、土地の売却が難しくなります。こんな場合は、測量が必要です。
田舎の広大な土地では、測量を行わず公簿での契約内容で売買することがあります。
田舎の土地は、地価が低く境界で紛争になることもほとんどないため、測量は行わず、公簿面積で取引することがあります。
家屋や建物の解体費用の相場は、計算方法をわかりやすくするため、「坪単価○○万円」という表現を使います。「家屋の種類×坪数」でおおまかな相場を計算することができます。
解体費用には、家屋本体の解体費、廃棄物処理費、付帯工事費、養生費、などの工事項目を合わせて費用が解体工事費の総額となります。
解体費用だけの相場なら、「坪数×相場」として、
鉄骨家屋解体相場＝30坪×木造家屋相場3万円＝90万円
としても、上記は解体費のみとなるため、その他の工事費用がかかる場合が多いです。
では解体費用が高額になるケースとは
などの条件によって解体費用は変わってきます。
建物の解体後は、1ヶ月以内に建物滅失登記を行う必要があります。 建物滅失登記を行わないと以下のデメリットが発生します。
建物滅失登記は、素人でも比較的簡単にできますが、多忙な方は、「土地家屋調査士」に委任する方法もあります。その際は、委任状と印鑑登録証明書が必要になります。
その他、費用の代表的なものとしては、買主への所有権移転登記の際には、以下の証明書が必要となります。
それぞれ、発行後3ヶ月以内のもので発行手数料は300円となります。
まず、引っ越し費用の決まり方としては
上記から計算され引っ越し費用が決まります。
まず、「荷物の量」によってトラックの大きさが変わります。例えば、ピアノ、バイク、大型家具などの荷物があれば、大きなトラックが必要となり、担当するスタッフの人数が決まります。
次に「移動距離」は引っ越し先までの距離となります。遠方の場合は、高速代、ガソリン代、担当スタッフの拘束時間なども加味されます。
最後に時期ですが、繁忙期の3～4月は、どこの引っ越し業者も忙しいため、割高となります。
後は、エアコンの脱着、クレーンでの荷物運搬、不用品回収などのオプションが加算されます。
これらを基に引っ越し見積りサービスを利用してみると「家族2人で約60,000円」「家族3人で75,000円」「家族4人で90,000円でした。」
引っ越しのタイミングが決まると、不用品を処分する際、どのサービスを利用するか？を悩むかと思います。
上記5つが考えられると思います。 コスト的に一番安いのが、行政の粗大ゴミ処分サービスですが、市町村によっては回収を行っていないケースもあるため、民間サービスを利用することになります。
不用品回収は、料金のぼったくりが横行していますので注意が必要です。
ぼったくりに合わないためには、自分たちが処分したい物の相場？をあらかじめ知っていればぼったくりに合う心配も無くなります。
| 品名 | 処分相場 |
|---|---|
| リサイクル家電 | 3,000円～6,000円 |
| 生活家電 | 3,000円～6,000円※1 1,000円～3,500円※2 |
| パソコン本体 | 500円～1,000円 |
| 家具 | 3,000円～10,000円 |
最後にその他精算です。マンションを売却される方は、管理費と修繕積立金の精算が必要となります。
精算方法は、引き渡し日(決済日)を基準として、引き渡しの前日までを売主、引き渡し日以降を買主が負担するのが一般的です。
このページをご覧いただければ、不動産売却における売主が負担すべき「諸費用」について理解が深まったのではないでしょうか？
最後のポイントだけまとめておきます。
などが発生しますね。
さらに、譲渡所得税が発生した場合は
上記特例が使えることを確認しました。
これらを踏まえた上で、諸費用の内訳や支払い時期が明確になったと思います。
このページがあなたの不動産売却においてお役に立つことを願ってやみません。ぜひ、保存版としてブックマークをお願いいたします。
最後までご覧いただいてありがとうございました！
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