賃貸不動産を売却するために入居者を退去させる方法と注意点

アパートやマンションなど賃貸物件を売却したいと思った時、入居者の存在がネックになることがあります。スムーズに賃貸物件を売却するために、入居者に円満に退去を迫ることは可能なのでしょうか。

このページでは、賃貸不動産を売却するときに発生しやすい以下のようなお悩みに回答します。

• 入居者がいても売却は可能か
• 立退料はいくら払うべきなのか
• いつ頃退去させるべきなのか

賃貸物件の売却のために入居者を退去させる方法や対応の注意点について知っておきたいオーナーは必見です！

賃貸不動産は入居者の有無によって売却方法が異なる

入居者がいても賃貸物件は売れます。
ただし、入居がいるかいないかによって売却戦略が異なると考えておきましょう。

また、物件の状況によっても「空室状態の方が売りやすい物件」と「入居者がいた方が売りやすい物件」とに分かれます。「売れるか」か「売れないか」ではなく、どうやって売っていくかを考えていかなければいけません。

入居者がいない場合

賃貸物件に限った話ではありませんが、一般的に不動産は空室状態の方が売りやすい傾向です。

ただし、賃貸物件においての「売りやすい」とは、空室の方が集客できるという意味ではなく、売却まで色々と手間がかからないという意味です。空室状態であればハウスクリーニングや修繕を行いやすく、好きな時間に買主に内見をしてもらうこともできます。

また、賃貸物件としてではなく解体して土地として売却することも可能です。入居者とのスケジュール調整をする必要がないので、売主や買主の都合に合わせやすくなります。

入居者がいる場合

入居者がいる場合は、売却の方法をよく検討する必要があります。
方法は、オーナーチェンジ、もしくは立ち退き交渉して空室にする、の2つです。

オーナーチェンジをする

オーナーチェンジするメリットは、手間が省けること、また満室に近い状態であれば投資家に高く売れることもあります。オーナーチェンジはオーナーを変更するだけなので、通知は必要ですが入居者の了承を得る必要はありません。

立ち退き交渉して売却する

もうひとつは、入居者を退去させてから売却する方法です。

賃貸物件は満室である方が売れやすい傾向です。しかし空室率が多く収益が見込めない場合や、老朽化しているため修繕や解体する必要性がある場合などは、入居者に退去させてから売却した方が売れやすくなります。

ただし、入居者を退去させるためには、法律に従いながら正式な手続きを取らなければいけません。オーナーの権限で「出ていけ」と退去させることはできず、下手すると入居者から訴えられてしまうリスクもあります。

不動産売却において入居者を退去させるときに注意すべきこと

入居者を退去させるためには、オーナーと入居者との合意が不可欠です。

賃貸借契約では、借主の権利を守る借地借家法という法律が定められています。
貸主が借主を退去させるためには、「正当な理由」と「退去通知」が必要です。
この2つが揃わなければ入居者を退去させることができません。

不要なトラブルを起こさずにオーナー自身を守るために、入居者の退去時に注意すべきことをしっかり学んでおきましょう。

正当な理由と合意が必要になる

まずは、入居者に退去を納得してもらうための「正当事由」を考えていきましょう。

正当事由とは、現状から判断して「こんな理由ならば退去せざるを得ない」と納得できる理由です。退去させるための正当事由には、以下のようなものがあります。

このように正当事由と認められるのは、経営自体が困難になることや入居者に滞納などの問題が生じた場合です。「何となく入居者と合わないから」「賃貸経営以外に他のことをやってみたいから」という理由は、正当事由として認められません。

入居者にも生活があることを考えながら、自分勝手な理由にならないよう注意しましょう。

立退料は必ず必要なものではない

正当事由を補完するために、立退料が支払われることもあります。
ここで注意したいのは、立退料が必ず必要になるという訳ではないという点です。

立退料は、「正当事由だけでは合意までいけないな」と感じたときに、借主を納得させるための材料となります。反対に、立退料を支払うだけでは正当事由とはなりません。

もちろん、入居者が少額の立退料で退去に納得してくれれば問題はありません。

一般的に立退料の相場は、家賃の半年分程度と言われています。これは、新居に引っ越すために必要な「敷金」「礼金」「引っ越し代」の額と同様です。ただし、立退料の相場は地域によって金額が異なるため、金額に迷ったときは賃貸売却に詳しい不動産会社に相談してみましょう。

立退き通知は1年前～半年前に行う

法律では、オーナーからの退去通知は「賃貸契約期間満了の半年前から1年以内」または「期間を決めてないときは、半年前」に行わなければいけないと定められています。

これは、入居者に退去してもらうための準備期間です。退去させるためには、入居者に「新居を決めるまでの猶予期間」を与えなければいけません。

何の前触れもなく入居者に「明日出て行ってくれ」と伝えても、「はい、わかりました」と出て行ってくれる人はいないでしょう。つまり、賃貸借契約期間を確認して更新時期の半年前から1年前には、退去通知を出さなければいけません。

退去清算はケースによる

一般的な退去では、入居者に原状回復義務が生じるため、入居者に修繕費用の一部を請求できます。しかし、賃貸物件を取り壊す予定がある場合は、修繕費用の請求はできません。

退去清算はケースによって請求できる費用が異なります。
こちらも現状を不動産会社に相談してみることをおすすめします。

賃貸不動産を売却する手順と退去までの流れ

それでは、入居者を退去させる詳しい手順をみていきましょう。手続きを行う順番を間違えると、手間がかかるどころか退去させることが困難になる可能性があります。

賃貸物件の査定を行う

まずは、売却予定の物件の査定を行いましょう。

不動産会社にも得手不得手がありますので、賃貸物件に詳しい業者に査定を依頼します。
不動産会社を見極めることで、より正確に査定額を算出してくれるほか、高値で売却できるよう戦略を提案してもらえます。

査定は複数社に依頼しておきましょう。
複数の業者に見積もりをとってもらうことで、結果を比較でき相場を把握しやすくなります。

不動産会社と媒介契約

仲介依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、3タイプあり状況によって契約の種類を適切に選んでいきましょう。

このように媒介契約はタイプによって不動産会社の対応が違ってきます。

この媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼するための依頼で、売買契約ではありません。そのため、媒介契約が成立しなくても手数料は発生しませんし、媒介契約期間が過ぎれば他の不動産会社に乗り換えることも可能です。

売却戦略やスケジュールを決める

続いて、どう物件を売るのか売却スケジュールを決めていきます。

不動産会社が売却戦略を打ち出してくれるので、「早く売りたい」または「高く売りたい」など、売主の希望や事情をどんどん相談していきましょう。賃貸物件の場合は、過去の収益状況を考慮し、賃貸物件として売却した方がいいのか更地にした方がいいのかなど、売却方針も決めていくことになります。

退去通知を出す

入居者を退去させた方がいい場合、正当事由のもと退去をお願いしましょう。

退去通知は書面でも口頭でも構いませんが、「そんな話聞いてなかった」という水掛け論を防ぐためにも書面発送した方が確実です。

退去はあくまでも合意のもとで進めなければいけません。退去のタイミングは契約更新時期または入居者の退去可能時期を考慮し半年前に発送します。無理に追い出すとオーナーの言動が違法行為に該当することもあるので、穏便に話を進めることが重要です。

管理委託契約の解除

管理会社と管理委託契約している場合は、忘れずに契約解除を申し出ましょう。

契約によっては管理期間が定められているため、契約書を確認し、事前に解約について相談しておきましょう。あまりないケースですが、まれに違約金を請求させることもあります。

不当な請求を受けたと感じた場合は、自己判断せず速やかに法律の専門家に相談しましょう。

賃貸不動産は退去させればさまざまな売り方ができる！

ひとことで「賃貸物件を売却する」とは言っても、さまざまな売却方法があります。

不動産会社に直接買い取ってもらう方法や、将来物件を買い戻せるリースバックという方法などがあるとご存知でしょうか。

売主の要望や事情に合わせた売却方法がいくつかありますので、最後に紹介していきます。

不動産会社に物件を売れる「買取」

買取とは、不動産会社に物件を売り込める方法です。
仲介しませんので、買主を見つける手間も省け、仲介手数料もかかりません。

ただし、現状引き渡しとなるため相場よりも安くなることが唯一のデメリットです。

買取については下記ページで詳しく解説しています。物件によっては仲介が向かず、買取の方がスムーズに売却できるケースもあります。現在の物件が買取に合うかどうか確認してみてください。

リースバックという方法も

リースバックは「リース（借りる）バック（戻す）」という意味で、不動産会社に売却した後に、自分が借主として住み続ける方法です。不動産会社に賃料を払い続け、数年後不動産を買い戻すこともできます。

「手元に資金がないため、売却せざるを得ないけれども不動産を手放したくない」と考える人におすすめの方法です。また所有権を不動産会社に移すだけなので、引っ越す必要もありません。

ただし、リースバック契約を結ぶときは、確実に所有権を取り戻せるよう物件の返却計画を綿密に立てていく必要があります。指定した年数が経過した後に所有権を戻せるのか、契約時によく確認しましょう。

まとめ

アパートやマンションのような投資物件は、入居者を退去させなくても売却は可能です。
ただし入居者の有無によって売却方法が異なるため、このページで紹介してきた情報を参考に売却方法を選択していきましょう。

ただし、入居者を退去させる場合は、「正当事由」と「半年前の退去通知」が必要です。
オーナーの身勝手な事情で退去を迫ると、言動に違法性が問われるため注意しましょう。

また「仲介売却」以外にも「買取」や「リースバック」という売り方もあります。オーナーの経済事情を考慮した売却方法が用意されていますので、まずは不動産会社に気軽に相談してみてくださいね。

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