不動産売却代金の入金タイミングや入金に関する注意点をご紹介

不動産を売却すると、普段は目にしないような大金を手にすることになりますが、それだけに計画的に物事を進めないと、どこかのタイミングでお金が足りない…ということになりかねません。

本記事では、不動産売却手続きを計画的に進めるために、不動産売却の入金タイミングや注意点等お伝えしていきます。

不動産売却の流れと入金タイミング

まずは不動産売却の全体の流れをお伝えするとともに、その中で、どのタイミングで入金する必要があるのかを確認しておきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の一般的な流れは以下の通りです。

この内、入金のあるタイミングは⑥の売買契約締結時と、⑧の住宅ローン審査承認次第、残金の決済を受けて引き渡します。

1回目の入金タイミング：手付金

なお、手付金の額は売買金額の1割程度が多いですが、実際の額は売主と買主との交渉で決まりますが、この時受け取る手付金は、買主は放棄することで、売主は倍額を返金することで解約できる解約手付としての性格を持ちます。

また、この段階で不動産会社に仲介手数料を支払うこともありますが、その場合、受け取った手付金から仲介手数料を支払えるか、足りない場合はいくら用意しておけばよいのかなど事前に準備しておきましょう。

2回目の入金タイミング：残金

売買契約後、買主の住宅ローン審査が承認となったら、日程を合わせてローンで残金決済～所有権移転登記～引渡しと手続きが進んでいきます。

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、受け取ったお金で住宅ローンの残債を完済する必要があるのと共に、抵当権抹消登記などの費用も支払う必要があります。

また、売却して得た利益に対しては譲渡所得として所得税・住民税が課されることも忘れないようにしておきましょう。

不動産売却代金はどのように入金される？

不動産売却代金の入金方法についても確認しておきましょう。

ここでは、以下の2つの方法に分けて解説します。

• 現金払いの場合
• ローン支払いの場合

現金支払いの場合

買主が現金で支払う場合、売買契約締結後、振込等の方法で入金が行われます。
所有権移転登記が行われるため、振込日に銀行等で売主と買主、金融機関、不動産会社の担当者、司法書士等が立ち会って手続きするのが一般的ですが、お金だけ先に受け取っていても問題ありません。

ローン支払いの場合

住宅ローン支払いの場合、売買契約締結後住宅ローンの本審査が行われ、審査承認次第決済され、融資金から支払われます。

住宅ローン支払いの場合、買主に抵当権設定登記の必要があることから、売主と買主、金融機関、不動産会社の担当者、司法書士等が立ち会って手続きします。

不動産売却代金の入金と仲介手数料

不動産の売却が成立すると、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

この仲介手数料の支払いのタイミングは、契約内容によって異なり、売買契約時に支払うパターン、決済時に支払うパターン、それぞれ50%ずつ支払うパターンなどがあります。

なお、仲介手数料は上限が法律で決められており、以下の通りです。

例えば、契約金額が3,000万円の場合、仲介手数料は

となります。

あくまでも上記金額は上限のため、必ずしも上記金額である必要はありませんが、上限額の仲介手数料に設定されることがほとんどです。

手付金入金時に支払われるパターン

媒介契約によっては、手付金入金時に仲介手数料を100%支払うこともあります。

この場合、例えば売買価格が3,000万円であれば103.68万円もの金額を用意しておく必要があります。

なお、手付金として売買価格の1割と受け取れれば受け取った300万円から支払うこともできます。

残金入金時に支払われるパターン

住宅ローン審査承認後、残金決済、所有権移転が済んだタイミングで仲介手数料を支払うパターンです。

受け取った残金から支払えばよいのですが、売却した不動産に住宅ローンの残債があった場合は残債を完済し、その他抵当権抹消登記費用等支払う必要がある点には注意が必要です。

2回に分けて支払われるパターン

仲介手数料を、手付金入金時に50%、残金入金時に50%に分けて支払う方法です。

売買価格3,000万円であれば、その半分の51.84万円ずつ支払います。

それぞれ受け取ったお金から支払えばよいですが、足りない場合は支払いの用意をしておく必要があります。

3つのパターンの内、売主としては残金入金時に全てを支払うパターンが一番安心です。

事前に交渉しておくとよいでしょう。難しい場合は、少なくとも50%ずつにしてもらえないか話しておくとよいです。

不動産売却代金入金後の売却キャンセル

不動産売却代金入金後、何らかの理由があって売却をキャンセルしたい場合、どうなるのでしょうか。

手付金入金後の売却キャンセル

手付金入金後の売却キャンセルについては、手付金が解約手付としての性格を持つため、買主からの売却キャンセルは手付金を放棄することで、売主からの売却キャンセルは受け取った手付金の倍額を返金することで解約することができます。

例えば、100万円の手付金を受け取っていた場合、200万円の返金となるため、売主としては、「実質手付金と同額を返金する」ことになります。

ちなみに、手付金入金前、つまり売買契約締結前であれば例え買付申込書を受け取っていたとしてもノーリスクでキャンセルできます。

一方、売買契約締結後、買主がローンの審査本承認を受けるなど、契約の成就に向けて何らかの行動をしていた場合には、キャンセルにあたってペナルティが発生するのが一般的です。

このペナルティについては、売買契約書に書かれている違約金の額(売買価格の2割～3割等)に従うか、売主と買主で話し合って決めることになります。

残金入金後の売却キャンセル

残金入金と同時に所有権移転登記も済んでいるため、残金入金後に売却をキャンセルすることはできません。

仲介手数料の返金について

売買契約時に仲介手数料を支払っていた場合、売買契約締結後に売却をキャンセルした場合、仲介手数料の返金は受けられるのでしょうか？

不動産会社へ支払う仲介手数料は、「売買契約を成立させたこと」に対して支払われるもののため、通常、売買契約成立後に売主の都合で売買契約をキャンセルした場合、仲介手数料は返金されません。

場合によっては、50%しか仲介手数料を支払っていない場合、残りの50%まで請求されることもあります。

この辺りは、不動産会社との交渉次第となりますが、最悪の場合全額支払う可能性もあることを覚悟しておきましょう。

不動産売却代金の入金に関する注意点

ここでは、不動産売却代金に関する注意点として、以下の3点をお伝えします。

• 引っ越しのタイミングに注意
• 登記費用や仲介手数料の準備に注意
• 税金の支払いに注意

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

引っ越しのタイミングに注意

売買契約を締結し、残金の決済を受けたら、そのタイミングで所有権移転登記を済ませてしまうため、残金の決済と同時に引き渡しできるよう引っ越しを進めておく必要があります。

売買契約後、住宅ローンの本審査に1～2週間かかり、審査承認後は売主と買主との都合を併せて決済日を決めるため、この期間で引っ越しを済ませるため、事前に引っ越しの準備を済ませておかないといけません。

買主が住宅ローンの審査に落ちたらまた一からやり直しとなるため、注意が必要です。

登記費用や仲介手数料の準備に注意

不動産売却代金入金時には、手付金入金時には仲介手数料が、残金入金時には仲介手数料に加えて登記費用が必要となります。

それぞれについて、いくら必要かを事前に確認しておき、自分でお金を用意しておく必要があるのかどうか、必要であるのであればいくら必要なのか調べておきましょう。

仲介手数料の額

先述の通り、仲介手数料については売買価格に応じて以下のように上限額が定められております。

売買価格毎に上限額を計算すると、以下の通りです。

登記費用

残金入金時には登記費用を支払う必要があります。
不動産売却時に支払う可能性のある登記費用としては以下のようなものがあります。

• 売渡証書作成費用
• 抵当権抹消登記費用
• 住所変更登記費用

なお、所有権移転登記費用については買主が負担するのが一般的です。

まず、登記費用には、税金として納める登録免許税と、司法書士に登記を代行してもらう司法書士報酬の2つに分けられますが、1つ目の売渡証書費用については登録免許税を負担する必要はなく、司法書士報酬は5,000円～15,000円程度が一般的です。

次に、売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済した時に抵当権抹消登記費用を負担する必要があります。

抵当権抹消登記費用は、登録免許税として1筆1,000円必要なのに加え、司法書士報酬として5,000円～10,000円程度負担する必要があります。

また、不動産に登記されている住所や氏名と現在住んでいる住所や氏名が違う場合には変更登記が必要で、登録免許税として1筆1,000円、司法書士報酬として5,000円～10,000円程度負担する必要があります。

税金の支払いに注意

不動産売却代金受け取り時に支払う経費についてお話しましたが、不動産売却で利益を得た場合、その利益には譲渡所得として税金が課されます。

不動産の売却で得た譲渡所得は以下の計算式で求められます。

取得費用とは、売却する代金を取得した時に要した費用で、譲渡費用は売却時に支払った仲介手数料や登記費用です。

また、特別控除は、マイホームを売却するなど一定の要件を満たした時に受けられる「3,000万円特別控除」などがあります。

なお、譲渡所得に課される税率は売却した不動産の所有期間によって以下のように分けられています。

例えば、10年所有した不動産を、売買価格3,000万円、取得費1,500万円、譲渡費用150万円で売却する場合、

となります。結構な税額となりますね。

ただし、上記不動産がマイホームであるなど一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の適用を受けられ、納税額を0円にすることができます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、売却する不動産がマイホームであるなど一定の要件を満たした時に得られる特例で、以下のような要件を満たす必要があります。

• マイホームを売却する時
• 過去マイホームだった場合、住まなくなってから3年後の年末までに売却する時
• 建物を解体した場合、解体日から1年以内に土地を売却した時
• 転勤等で単身赴任の場合、配偶者が居住している家を売却した時

3,000万円特別控除を受けられる場合、上記と同じ物件を売却すると、課税譲渡所得=3,000万円-1,500万円-150万円-3,000万円<=0円となるため、税金を納める必要がなくなります。

3,000万円特別控除は、以下のページで詳しく解説しています。

まとめ

不動産売却時の入金タイミングについて、売却の流れや入金のタイミング、入金方法、入金後の売却キャンセルの取り扱いについてや、売却時の入金に関する注意点などお伝えしました。

不動産の売買は大きな金額が動くのに加え、最後まで何があるか分からないものです。今回お伝えした、仲介手数料の支払いタイミングについての注意点や、売却をキャンセルした時の取り扱い、売却時の入金に関する注意点などよく確認した上で手続きを進めていくようにしましょう。

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