不動産売却時に発生する手付金とは？受領時の注意点と契約解除について

不動産の売買契約を結んだときに支払われる手付金ですが、手付金を受領する意味や契約解除時にどのように返還すればいいのか、お困りではありませんか？

手付金を受け取ったときに、以下のような疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。

• 手付金はいくらまでもらってもいいのか
• 手付金受領後に契約解除すると返還しなければいけないのか
• 手付金を倍返ししなければいけない状況ってどんなとき？

手付金は、売買契約を確実に行うための安心材料のひとつとして活用されています。しかし、手付金は法的に大きな意味があり、ただお金を返せば契約を破棄できるという簡単な話ではありません。

このページでは、不動産売却時に発生する手付金の意味、そして受領時の注意点と契約解除について紹介します。

すでに受領した手付金をどのように扱えばいいのか、または手付金を受領するにあたって注意すべき点はあるのかとお悩みの場合に参考にしてください。

不動産を売却するときに受け取る手付金とは？

手付金は、売買契約を交わす際に売主が手にするお金です。

法律では手付金の支払いを強制しているわけではありませんが、手付金が交付された場合、その手付金は法的な効力を持ちます。

不動産売買で支払われる手付金が持つ意味とは？

手付金は契約をスムーズに終えるための、保険のような役割を果たすお金です。

本来、契約後に売主か買主のどちらかが契約を途中でやめたときの違約金として、手付金が支払われます。

そのため、手付金の交付とは、買主から一時的にお金を預かることになり、無事契約を終えれば、買主へ返還しなければいけません。

しかし、結局は売主が買主から売却金を受け取ることになるため「払ったり戻したり面倒だから、手付金を代金の一部として受領してもいいのでは？」という考えから、手付金を売買代金の一部として充当されるようになりました。

手付金の3つの種類とそれぞれの役割について

手付金には違約金としての意味がありますが、その役割を3つの種類にわけると「解約手付」「証約手付」「違約手付」に分類されます。

それぞれの役割をわかりやすく表にしてまとめました。

不動産売買では、主に「解約手付」としての役割が大きく、契約解除時に活用されることが一般的です。手付金の交付は契約を実現するために必要なことであり、売主だけでなく買主にとっても大きく役立つお金となるでしょう。

不動産会社から明確な説明がない場合でも、法的には上記のような意味を持つということだけ理解しておいてください。

手付金の相場はいくらになるのか

一般的な手付金の相場は、売却金の5～10％です。

例えば、家を売ったお金が1,000万円であるならば、手付金は50～100万円程度です。これは一般的な金額であって、契約によっては多少前後することもあります。

ちなみに、よく「手付金は20％までしか受け取ってはいけない」と言われていますが、これは、売主が不動産会社で買主が個人だった場合の話です。

宅地建物取引業という不動産の法律で手付金の上限額が定められていますが、個人間同士の取引の場合は法律で手付金の相場は具体的には定められていません。

不動産売買で手付金以外に受領するお金には何がある？

不動産契約では、手付金以外に前もって支払われるお金があります。

頭金や申込証拠金、内金などは預り金と呼ばれ「契約をします」という意思表示の意味を持ちます。

法的な効力がある手付金とは違い預かり金として処理されるため、万が一契約解約する時には返還しなければいけないお金です。

勘違いして手付金と思っていても、「実際は別のお金だった」ということにならないよう、手付金以外に受領するお金にはどんなものがあるのか違いを確認しておきましょう。

購入代金の一部として支払われる「頭金」

頭金とは、買主から引渡しの際に代金の一部を先払いするお金です。買主が、購入後の支払額を軽減させるために支払われます。

頭金の相場に明確な決まりはありませんが、残債よりも多く支払われる傾向です。

契約の意思表示として支払われる「申込証拠金」

申込証拠金は、買主が契約成立前に契約を交わす意思がある証拠として支払われるお金です。買主が意思表示をすることで、気に入った物件を取り置きしてもらえたり、他の購入予定者よりも有利に取引を進めたりできるという意味を持ちます。

申込証拠金の相場はありませんが、一般的に10万円程度が支払われる傾向です。

契約が成立したときに支払われる「内金」

内金は、契約成立後に代金の一部として支払われるお金です。手付金と似たような意味で扱われることがありますが、正確には内金は手付金とは違います。

内金の相場は申込証拠金と頭金の中間ほどで、売却価格の50％以下程度が支払われている傾向です。

不動産売却で手付金を受領するときの注意点

手付金は法律的な要素があるため、取り扱いには十分注意しなければいけません。

手付金をめぐったトラブルを避けるためにも、正しい知識でお金を受領しておきましょう。そこで、売主が不動産売却時に手付金を受領するときの注意点について紹介します。

手付金は買主から売主に払うもの

手付金は、買主から売主に支払うお金です。中には仲介してくれた不動産会社が一時的に預かる場合もありますが、契約が成立したのであれば売主が代金の一部として受領したり、買主に返還されたりします。

場合によっては仲介手数料として相殺するケースもありますが、仲介している不動産会社に手付金自体を支払うという定めはありません。

手付金は無理に請求するものではない

手付金は、売主と買主の合意のもとで支払われるお金です。法的な効力はありますが、「手付金を支払え」と支払いを強制できません。

ちなみに、不動産会社が売主の場合「手付金がないなら貸しますよ」「手付金は分割でもいいですよ」と、契約を無理に進める行為は法律で禁止されています。

いずれにせよ、手付金の支払いを強要するとトラブルの原因となるので注意してください。

手付金を使ってしまっても契約解除時に返還しなければいけない

先述しましたが、原則として手付金は代金の一部とはならず、返還されるべきお金です。

手付金を返還しなければいけない状況で、すでに手付金を使ってしまった場合には、借入するなどしてでも買主に返還しなければいけません。

不動産会社に預けている手付金を返還したい

仲介業者に一時的に手付金を預かってもらっていた場合、任意のタイミングで手付金を返還請求できます。

手付金は買主から売主に支払われるお金であるため、不動産会社が一時的に預かったとしても、仲介手数料として独断で業者が受領することはありません。

ちなみに、仲介業者が無理やり「手付金を仲介手数料として支払え」というような、売主や買主に不利な契約を締結させることは違法です。

不動産売却で手付金が支払われる流れ

ここまで、手付金交付の注意点について紹介しましたが、正しい手付金交付の流れについておさらいしておきましょう。

手付金が支払われるタイミングは買主と売買契約を結んだとき

一般的に不動産売買において、手付金が支払われるのは契約締結時です。

しかし、これも法律で定められているわけではなく、契約前に受領しても違法ではありません。ただし、手付金を受領するということは、状況によっては売主側が返還する可能性もあります。「契約前にもらえば売主が得する」というわけではないため、注意しましょう。

原則として現金で手付金を決済する

一般的に、手付金は現金で決済されます。

手付金は、契約と同時に履行されることが多いため、口座振替だとリアルタイムで入金を確認することが難しいからです。売主としては「家を売る契約を交わしたけど、本当に手付金が支払われるの？」という不安が残るのではないでしょうか。

そのため、原則としては現金決済ですが、指定口座へ手付金の入金が確認できるまで、売買契約を一時中断するケースもあります。

不動産売却ですでに手付金受領した後の契約解除について

手付金は解約手付として「放棄・倍返しで契約を解除できる」と解説しました。

返還方法については、民法により「買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と定められています。不動産売買でも、この法律の定めに通りに手付金が返還される仕組みです。

契約当初は売却の意思があっても、何らかの事情により契約を解除したい場合も出てくるかもしれません。このような場合に手付金は、解約時の違約金としての効果を発揮します。

ケース別に紹介！手付金を受領しているときの契約解除方法

契約を途中で解除する場合、解約理由によって手付金の返還方法が異なります。

「売主の都合」なのか「買主の都合」なのか、それとも「両者に非がない解約」なのかによって手付金の返還先や支払い額も変わるため、手付金による解除はしっかりと押さえておきましょう。

売主の一方的な都合で解約したいときは「手付金の倍返し」

「高く見積もってくれた別の買主に売却したくなった」「身内の反対に合ったので売却をやめたい」のような売主の一方的な都合で契約を解除したい場合は、売主は受領していた手付金の倍額を支払わなければいけません。

例えば、手付金を100万円受領していた場合、売主都合で解約する場合には、買主へ200万円返還します。法律では、このことを手付金の倍返しと呼んでいます。

この倍返しをするためには、現実にお金を提供しなければいけません。つまり、「分割払いでいつか返すから」ではなく、ちゃんとお金を現実に用意する必要があります。

買主都合で解約したときは「手付金の放棄」

「買主の買う意欲がなくなった」「買主の経済的な事情で購入ができなくなった」のように、買主の一方的な都合により売買契約が解除される場合には、売主は受領している手付金を返還せずに、違約金としてそのまま受け取ることができます。

買主はすでに預けてある手付金を手放すだけで、契約を解除することが可能です。これを手付金の放棄と呼びます。

手付金の放棄は、「放棄します」という意思表示だけで成立するため、「この書面をもって放棄いたします」という内容の書面などを用意する必要はありません。

両者の合意のもと契約解除したときは「手付金の返還」

売主と買主で「この契約は白紙にしましょう」と合意解除した場合には、手付金は買主へ返還されます。

合意解除は、契約をなかったことにするため、手付金も元の所有者に戻るという仕組みです。この場合、手付金に利息はつきませんが、どちらかが契約に影響を及ぼした結果契約を解除する債務不履行を起こした場合は、手付金に利息がつきます。

しかし、「合意解除でも手付金の返還はしない」という特約があった場合は、合意解除でも手付金は返還されません。

融資不可により契約解除したいときは「融資利用特約」をみる

銀行から融資が下りずに売買契約を締結することができない場合、契約書通りの契約解除方法に従います。

一般的に、融資状況によって契約できるかどうかわからないという場合は、売買契約書に「融資利用特約」も同時に結ばれます。契約書には「解除条件型」「停止条件型」「解除権保留型」のいずれかの特約が記されており、融資ができなかった場合の措置内容です。

どの措置内容で契約しているかは、契約書の内容を確認し記載内容に従いましょう。

手付金で解除できる「履行に着手する前」とはどんな状況？

手付金を使い契約を解除できる期間は限られています。

解除できる期間とは、相手が契約のために行動する前です。例えば、相手が契約を締結するためにお金を用意してきたり、契約書を作成してきたりした場合は、手付金を倍返ししたとしても契約を破棄できません。

相手が契約するために起こす行動のことを、「履行の着手」と言います。

では、どのような行動が履行に着手する前の行動といえるのでしょうか。具体例を記載します。

契約とは、売主と買主の双方が協力しあって進めていくものです。相手が契約のために事を進めているのに、「やっぱり契約はなかったことにしたい」というのは失礼にあたります。

しかし、相手がまだ何の準備もしていないときに「やっぱり契約をなかったことにしたい」というのは、お互いに目立った損失もないため、契約解除が可能です。

履行に着手しているかどうかの判断はとても難しく、裁判にまで発展してしまうケースもあります。大きなトラブルにならないよう、できるだけ契約は慎重に行いましょう。

債務不履行がなくても手付金での契約解除ができる

売主が手付金を受領しているときは、相手に何ら責任がなくても手付倍返しをすれば解約可能です。

相手が「約束した日までにお金を用意しない」「相手が残債を払わなくなった」というように、大きな理由もなく契約を行わないことを債務不履行と呼びますが、このような債務不履行がなくても、手付金による契約解除ができます。

ただし、相手がわざとお金を払わなかったり登記を移さなかったりした場合は、債務不履行という違反行為に該当し、実害の算定により損害賠償請求ができます。

売却時の手付金に関しては不動産会社と契約書を確認してみよう

手付金は契約を守るために支払われるお金ですが、特約によって手付金の在り方が異なる場合があります。

「特約」は、通常の契約内容とは別に特別な条件を付ける契約です。手付金の特約を締結していた場合は、契約書の内容が優先となるため、後で「こんな話は聞いていない！」と後悔しないよう、契約時はしっかり確認してください。

契約後に手付金がどのように処理されているかは、契約書の前に説明された重要事項説明書にある「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭」に記載されています。手元に重要事項説明書が交付されている場合は、手付金をどのように取り扱う内容になっているのかチェックしてみましょう。

まとめ

手付金は、不動産売却契約時に買主から売主に手渡されるお金です。一般的に手付金の相場として売却金の5～10％程度が支払われています。

違約金としての役割を果たすお金であるため、売主から契約を解除したい場合は手付金の倍額を買主へ支払えば解約が可能です。ただし、手付金による解約は履行に着手する前と法律で定められているため、これまで紹介してきたことを参考に現状と照らし合わせてみてください。

売却契約によって手付金の扱いが異なります。手付金の扱い方で迷ったら、交付された重要事項の説明書を確認してみましょう。

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