中古不動産を売却するとき、そのままの状態で家を売る「現状引き渡し」という方法があります。
掃除もリフォームも必要がないという印象が強い現状引き渡しですが、実は大きなトラブルが隠れているケースが多いことをご存知でしたか？
そこでこのページでは、現状引き渡したいときに発生する以下のようなお悩みを解決していきたいと思います。
不動産売却を現状引き渡しするときの注意点や、売主の費用と責任はどれくらいなのか知っておきたい人は、ぜひ参考にしてください。
現状引き渡しとは、現状有姿売買とも言い、中古物件を修繕せずにそのまま買主へ売ることです。
新築物件は「すべてが新しく故障個所はありません」という状態で家が売られるのに対し、中古物件の現状引き渡しとは「多少劣化があります」という損傷ありきの状態で販売される売買契約となります。
つまり現状引き渡しとは「中古品だから多少損傷があっても仕方ないよね」と、買主に納得してもいながら不動産を売却することです。
しかし中古物件には、売主にも気づかない劣化が隠れていることがあります。
これを「隠れた瑕疵（かし）」と呼び、売主は状況に応じてこの隠れた瑕疵に対する責任を負わなければいけません。
ここで問題になるのが、売主はどこまで責任を負わなければいけないのかという点です。
隠れた瑕疵が見つかった場合、買主からすれば「劣化を隠しているなんて許せない」という言い分が発生しますが、売主側は「騙す気なんてないし、自分でも気づかなかった瑕疵に責任は負えない」という気持ちになるのではないでしょうか。
このような事態に陥った場合、契約不適合担保責任という法律が登場します。
契約不適合担保責任とは、見えない欠陥部分に対して売主が買主に負う責任です。以前は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）と呼ばれていました。
売主が現状渡しで不動産を売却した場合、買主が後になって隠れた欠陥を見つけたら、売主はその欠陥に対して修繕義務を負います。
または、損傷状況によっては買主から契約解除されることも視野に入れなければいけません。これが瑕疵担保責任です。
契約不適合担保責任は民法第562条に「買主は売主に対し、目的物の修補や代替物の引き渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
売主は、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」と定められています。
つまり、売主は現状渡しで物件を売っても、買主から欠陥部分の報告があった場合には、修繕対応か解約かいずれかの対応していかなければいけません。
ところで、不動産契約書に「原状回復」という項目が記載されているのを見たことがある人もいると思います。現状と原状は読み方はどちらも「げんじょう」ですが、意味が全くことなります。
現状は、現在の状態として引き渡すという意味であるのに対し、原状は元々の状態を意味します。原状回復と記載があれば、はじめて手元に渡った日の状態、つまりは元々のキレイな状態のまま返却することになります。
売買契約において原状回復が登場する場面は、売買契約をキャンセルしたときです。契約を途中でキャンセルした場合、売主は売却代金を返却し買主は不動産を返却することになります。
これを原状回復と呼び、何らかの事情で原状回復義務が生じればお互いに元々の状態に戻さなければいけません。
買主側の責任の範囲とはなりますが、原状回復と記載された場合は、清掃や修繕義務が生じると捉えてください。
現状引渡しでも、何か不具合があった場合は売主の責任は免れません。
中古品を販売したとしても買主からの請求内容によっては、売主が修繕費等の負担を背負うことになります。では、現状のまま不動産を売却するメリットはどこにあるのでしょうか。
中古物件を現状引き渡すことの大きなメリットは、手間をかけずに売却できるという点です。
買主が納得さえすれば、大きな劣化があったとしても、リフォームや解体をせずに売却することができます。
場合によっては家具を設置したまま引き取ってもらえるケースもあるため、遠方に住んでいる売主にとっては不要物処分の手間が省けるのではないでしょうか。
このことから、修繕個所がありすぎるような築古物件や空き家などが、現状渡しに向いていると言えます。
一方で、現状渡しの物件は高値で売りにくいというデメリットがあります。
「劣化が見つかってもそのままの状態で売ります」という条件で売却するため、相場よりも安値で設定しないと買い手がつきにくい傾向です。買主に損傷を容認してもらうことが前提のため、仕方のない部分ではあります。
また、現状引渡しは契約前に値引きされやすい傾向です。
中古物件は「早く売りたい」という気持ちが先行するため、買主に足元を見られる可能性があります。
「築古物件なので、もう少し値を下げられませんか？」「売却金から修繕費用や解体費を差し引きしてほしい」など、買主から値引き交渉されやすいことがデメリットとなるでしょう。
売主責任やデメリット発生の可能性が高い現状引渡しですが、事前に対策を講じることでリスク回避ができます。
リスク回避対策を一言でいうと「問題を買主に納得してもらってから売る」ことです。買主に納得してもらう代表的な対策は以下の通りです。
前述した法律を再確認してみましょう。売主が責任を負わなければいけない契約不適合担保責任とは「契約の内容に適合しないもの」とあり、契約内容にはなかった欠陥部分ということが読み取れます。
つまりは買主にしっかり確認してもらった欠陥部分に関しては責任を負う必要がありません。
ここからは、現状引渡しのリスクをできるだけ軽減させる方法解説していきます。
売り主の責任が問われるケースは、後から欠陥部分が見つかった場合と欠陥部分を隠していたときです。
そのためできるだけ欠陥部分は買主に報告して納得してもらえる状態で売却しましょう。
「できるだけ高値で売りたいから欠陥を隠す」という気持ちになってしまうと賠償リスクが高まります。問題点は事前に告知し、告知書に瑕疵部分を記載するなど、買主に欠陥部分を正直に伝えてください。
不動産会社に仲介を依頼するのであれば、事前に欠陥部分を報告したり調査したりすることがリスク回避につながります。
インスペクションとは、中古物件の建物調査です。
専門家が建物の劣化や損傷部分を調査し、修繕の有無やメンテナンス費用、実施時期などをアドバイスしてくれます。インスペクションは中古物件取引のリスクを軽減させるため、国土交通省から推奨されている診断です。
インスペクションを実施する個所は、構造上重要な屋根や柱、外壁のほかサッシや給排水管などです。その他、不安な部分があればインスペクションを実施し、買主に物件情報を提供しましょう。
中古物件を査定にかけ、相場を確認しておきましょう。
不動産査定は家や土地の価格を調べるために、間取りや立地だけでなく、水回りの劣化部分ヤシロアリ被害の有無など物件の様々な個所を調べます。
不動産会社が行う査定には、データのみで価値を算出する「机上査定」と、実際に物件状況を確認する「訪問査定」とがあります。劣化部分を詳しく調べてほしいときは、訪問査定を利用しましょう。
インスペクション実施に対して敷居が高いと感じている人は、不動産売却前に査定を行い、相場と劣化状況を確認しておくのも有効的な手段です。
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瑕疵担保責任免責とは、瑕疵担保責任を負わないという特約を付けることです。
契約時にこの特約を付けることで、建物に損傷が見つかった場合でも、売主は瑕疵担保責任を負わなくても済みます。
ただし、瑕疵担保責任を免責できる特約は、売主が個人であることが条件です。宅建業者が瑕疵担保責任を免責することは違法となるため注意してください。
瑕疵担保責任を免責にしてもシロアリや雨漏りなどの重大な瑕疵に関してはトラブルに発展する可能性があります。
瑕疵担保責任の免責設定について悩んだときは、トラブル防止のために不動産会社を頼りましょう。
ここまで、不現状引き渡しすることの注意点や対策について解説してきました。しかし、現状引き渡しとは言っても「どこまで放置してもいいのか」というボーダーラインがわからない人も多いのではないでしょうか。
例えば、室内の不要品は整理した方がいいのか、不要品を処分することで売却価格は上がるのかなど、小さな疑問が湧いてくると思います。
そこで、現状渡しで不動産売却する方法をケース別に紹介します。
建物内に使い古しの家具や庭木がある場合、それらの処分方法に迷ったときは買主に問い合わせてみましょう。
買主が「このままでいい」と判断した場合には、家具ごと売却できますが、反対に「家具は要らない」と言われたら処分するか処分費用を提供するのが一般的です。
売主にとって価値のあるものでも、買主からしたら不要な場合があります。買主に直接問い合わせしにくいときは、仲介業者に聞いてみましょう。
一般的に、現状引き渡しの場合のハウスクリーニングは不要です。
内見時に、このままの状態での契約となることを告げれば、多額の費用をかけて業者に清掃を頼む必要はありません。ただし、契約時に「売主がハウスクリーニング代を負担する」と記載があった場合は、ハウスクリーニング費用を負担することになるため注意してください。
義務ではありませんが、気持ちよく取引ができるように、売主ができる範囲で清掃してあげると買主に喜ばれます。
建物付き不動産を売却する場合、建物を解体処分するかどうかは、メリットとデメリットがあるため注意が必要です。
敷地内に廃墟があった場合、邪魔な建物を処分して更地にした方がスッキリするように思いますが、解体費用がかかる上、固定資産税が高くなる可能性があります。
しかし更地にすることで、買主に解体費用を負担させることがないため、売れやすくなる可能性も否定できません。
このように、更地にするべきかどうか迷った場合は、売買のプロである不動産会社に相談してみましょう。土地や建物の資産価値を確認し、どのように売却するのが一番いい方法かアドバイスがもらえます。
買主からの内見を断ることは可能ですが、その分売却できるチャンスや価格が低くなる可能性があります。さらには、瑕疵を確認してもらう機会を売主自らが逃してしまうことになるため、売主のリスクが高くなるでしょう。
以上のことから、現状引き渡しは内見なくして売却することがとても難しいと言えます。清掃や整頓するなどして、できるだけ内見してもらうように行動してみることが大切です。
農地を売却する場合、地目を宅地へ変更した方が売却しやすいケースがあります。
地目が農地のままだと農業関係者にしか売却できないため、農業とは無関係な不動産会社に仲介依頼ができません。農地を宅地として売却したい場合は、農業委員会に問い合わせ、農地転用の申請をする必要があります。
農地の種類によっては売却できなかったり、許可を得なくても売却土地もあったりするため、売却を考える前に相談してみましょう。
農地売却を予定している方は、以下のページがとても参考になります。
農地は宅地よりも売却が難しいと言われています。そんな農地売却問題に直面している人は、以下のようなことにお困りではありませんか？・・・
現状引き渡しでの不動産売却は、ハウスクリーニングや不要品を処分する手間が省ける反面、不動産瑕疵があった場合は売主の責任が問われることもあります。一見便利に思える現状引き渡しですが、売主にとって一長一短な売却方法です。
できるだけ高く売却するためには、不動産の瑕疵を隠さずにありのままの状況を買主に使えることです。後になって瑕疵が見つかった場合、損害賠償請求される可能性もあるため注意してください。
ここまで紹介してきたことを参考に、現状引き渡しで売却するときは、契約前に査定やインスペクションなどを実施して、買主から責任を追及されないための対策を講じておきましょう。
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