不動産売却でクーリングオフを使わずとも契約を解除する方法について

「土地を売る契約をしたけど、やっぱり売りたくない」「よく考えたら売却すると損する気がする」
何らかの事情で不動産売買契約を解除したいとき、以下のような悩みをお持ちではないでしょうか。

• 売主はクーリングオフが使えるのか
• クーリングオフを使用しないで解約する方法
• クーリングオフが使える状況について

不動産売買契約でも、契約を解除できるクーリングオフ制度を使えます。しかし、クーリングオフ制度を適用させるためには、いくつか条件が必要です。

このページでは、不動産売却でクーリングオフを使わずとも契約を解除する方法について紹介します。契約をキャンセルしたい人、またはクーリングオフが適用とならなくても、解約できる方法を探している人は必見です。

不動産売却でクーリングオフ制度を適用させるための条件と解約後のこと

クーリングオフ（Cooling-off）は、契約後から一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。

解約したい理由は「気に入らないから」「他の会社と契約したくなった」など、どんな理由でも構いません。消費者が頭を冷やし、自分にとってその契約が本当に必要でないと判断した場合に、契約解除できる制度となります。

• 気に入らない
• 他の会社と契約したくなった
どんな理由でもOK!

また悪徳な業者に言葉巧みに騙されたり、その気がないのに強引に契約を誘引されたりした場合、クーリングオフ制度を使えば一方的に解約できる便利なシステムです。

ただしクーリングオフ制度が適用となる条件は、契約内容によって大きく異なります。不動産売却の場合、制度を利用するにはどのような条件が必要になるのか詳しくみていきましょう。

クーリングオフが適用となる4つの条件

クーリングオフは、「契約場所」「取引した日」「売主は誰か」「申し出方法」によって解約できる場合とできない場合があります。

ただ「クーリングオフ制度を使用します」と申し出ただけでは解約できないので、注意しましょう。それでは不動産売買においてクーリングオフが適用となる条件を、それぞれ詳しく解説していきます。

1.主に買主指定の自宅や事務所は解約できない

不動産売買では「どこで申込みをしたのか」が非常に重要なポイントです。

「媒介や代理依頼した宅建業者の事務所」「買主から申し出た事務所や自宅」以外の場所で申込をした場合、クーリングオフが適用となりません。

取引金額が大きい不動産売買では、申込者が慎重に契約できる場所であるかどうかが問われます。

例えば、宴会の席やパーティールームのような雰囲気に飲まれ正常な判断ができない場で申込があった場合、クーリングオフ制度を適用させることが可能です。

反対に、宅建業者の事務所やモデルルーム、買主が指定した事務所や自宅のように、契約を正常に判断できる場所であった場合には、クーリングオフが適用とはならないので注意しましょう。

2.クーリングオフの説明をされてから8日以内

クーリングオフができることを説明された日から8日以内に、解約を申し出ることが必要です。

仮にクーリングオフの説明がなかった場合、極端な話ですが、契約からどのくらいの日数が経過してもクーリングオフができることになります。

契約締結日ではなく説明があった日となるため、混同しないようにしましょう。

3.契約した売主が宅建業者であること

クーリングオフ制度は、「売主が宅建業者で買主が個人」であることが条件です。

以下の場合、クーリング制度は適用とならないため注意しましょう。

• 売主が宅建業者 × 買主が宅建業者
• 売主が個人 × 買主が宅建業者
• 売主が個人 × 買主が個人

クーリングオフ制度は宅建業者が一般消費者を守るために課せられた法律のひとつです。そのため売主が宅建業者、買主が一般消費者でなければクーリングオフ制度は使用できません。

4.契約解除通知を書面で発送すること

クーリングオフは書面で「契約解除通知」を行う必要があります。

契約解除通知は8日以内に発送していれば効力を発揮することが可能です。相手側に到着している必要はなく、内容証明などで発送したことが証明できればクーリングオフが有効となります。

クーリングオフ後契約はどうなるのか

クーリングオフが適用となった場合、すべてを契約前の段階に戻します。

売主が申込金や手付金を受け取っていた場合は、買主にすべてのお金を返金しなければいけません。

またクーリングオフしたことによる損害賠償や違約金を買主に請求することもできないので注意しましょう。

仮に「この契約はクーリングオフした場合は違約金を要する」という特約を取り付けていても、クーリングオフするとこの特約自体も無効です。

不動産売却で条件が適用されてもクーリングオフができない場合

ここまでクーリングオフが適用となる条件について解説してきましたが、上記の条件をすべて満たしてもクーリングオフが適用とならないケースがあります。

それは、すでに買主が物件の引渡を受け代金の支払いをすべて終えてしまった場合です。

買主がクーリングオフの説明を受けた時点で、代金を全額支払うと同時に物件の引渡を受けていた場合、8日以内であろうと事務所以外の場所で申込をしてようと、クーリングオフの制度を利用することができません。

このように契約がすべて完了したとみなされた場合、クーリングオフの効力が及ばなくなってしまいます。

クーリングオフを使わずに不動産売却を解約する方法

クーリングオフ制度は、宅建業者が売主で買主が個人の場合でなければ適用となりません。

個人間の取引または売主が個人で買主が宅建業者の場合は、クーリングオフ制度自体が使えないということになります。

しかし、このような場合でも不動産売却の契約を解除することは可能です。クーリングオフ制度とは別に、一度契約を済ませてしまった場合でも解約する方法を紹介していきます。

売主から契約解除する場合は手付金倍返しが必要

すでに契約を済ませてしまった場合、売主から解約を申し出るには手付金の倍返しという方法で解約を申し出ることができます。

手付金の倍返しとは、買主から受け取っていた手付金の倍額を買主へ支払うことで、違約金や賠償金を支払わずに契約を解除できるという方法です。

ただし、手付金の倍返しは買主から手付金の交付を受けていること、または買主が残代金の支払いを完了させていない（履行に着手していない）ことが条件となるので、現状確認してから解約を申し出ましょう。

実害が出ている場合は賠償も必要

解約を申し出ることで相手側に実害が出るような場合は、賠償金を支払う必要があります。

不動産売買における実害とは、買主が残代金を支払っていたり、引越しをすでに済ませてしまっていたりした場合など、解約することで相手の生活に大きな影響を及ぼしてしまう場合です。

このような場合は、契約を破棄してしまうと相手側に迷惑料として損害賠償金を支払う恐れもあります。このような場合の解約は慎重に判断していきましょう。

こんなときはクーリングオフしなくても不動産売却を解約できる

不動産売買契約の中には、クーリングオフ制度を使わずとも解約できるケースがあります。

まだ契約に進んでいないような段階のときや、契約を無理強いされた場合には、以下のような方法で解約できるので、ぜひ参考にしてください。

媒介契約は3ヵ月過ぎれば解約できる

媒介契約とは不動産会社に「これから買主を見つけてきてください」と仲介を依頼している段階です。

媒介契約は本契約には臨んでいない段階のため、契約期間が満了すれば違約金を払わずとも解約できます。

媒介契約の契約期間は3ヵ月となり、その後の更新は任意となるため、契約を継続しない旨を申し出れば媒介契約は終了し、自動更新となることはありません。

しかし、契約期間内に解約を申し出た場合は、ペナルティが課せられる恐れもあるため、注意しましょう。

脅迫や詐欺の場合は契約を取り消せる

脅迫や詐欺行為を受け不動産売却契約を強要された場合は、契約を取り消せます。

自分の意思とは無関係に不動産が売却されてしまったときは、契約を取消すため速やかに法律の専門家へ相談しましょう。

どのような場合が脅迫や詐欺行為となるのか、詳しく紹介します。

脅迫行為は契約取消しが可能

「不動産を売らないと危害を加えるぞ」「売却しないと承知しないからな」というように、誰かに脅されて不動産を売却してしまった場合、契約を取り消すことが可能です。

脅迫行為の後に他の誰かに不動産を売られてしまった場合でも、契約を取消して不動産を取り戻せます。

詐欺行為は状況に応じて契約が取り消せる

「この不動産を欲しがっている人がいる。今売らないと売れない」「地中にゴミが埋まっている。誰も買わない土地をうちが買ってあげよう」というようなありもしない事実により、売却を迫られることは詐欺行為に該当します。

このような詐欺行為により不動産が売却されてしまった場合、契約の取消しを要求することが可能です。

詐欺行為は脅迫とは違い、状況によっては騙された方にも責任があると見なされ、解約できる場合とできない場合があります。「詐欺かな？」と思ったら、自己判断せずに法律の専門家に相談してください。

まとめ

クーリングオフ制度は、買主が契約後に「よく考えたら契約したくなくなった」という場合に解約できる制度です。契約を一方的に解除したい場合、ここまで紹介してきた内容を参考にクーリングオフ制度が適用となるかどうか、確認してみてください。

売主側がクーリングオフ制度を利用することはできませんが、手付金倍返しなどの措置を取れば解約が可能です。また媒介契約や脅迫・詐欺行為に合った場合は、クーリングオフ制度を使用しなくても解約できる場合があるので、まずは契約内容を確認し、必要であれば法の専門家を頼ることを検討してみてください。

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