複雑な手続きが多い不動産売却ですが、面倒なトラブルを起こす前に対策を考えておきたいとお考えではありませんか？権利や義務が複雑に関係している不動産売却では、思わぬ問題が潜んでいることがあります。
不動産取引をスムーズに行うためには、契約前に売却の知識をつけ、イザというときに対処できる知恵を身に着けておきましょう。
このページでは不動産売却時に発生しやすい以下の問題について解説していきます。
不動産を売却するときに、できるだけトラブルを未然に防ぎたい人はぜひ参考にしてください。
不動産売却で発生するほとんどの問題は、「不動産取引の知識がないこと」「現状を確認していない」で発生します。
などなど、不動産には「こんなはずじゃなかった」というケースが多々あります。
不動産取引では、所有権者は誰なのか、不動産の所在地はどこなのかという様々な確認作業が行われますが、予め書面できちんと確認しておくことが大切です。
不動産売却では、状況ごとに様々な悩みやトラブルが発生します。不動産取引で発生するトラブルを集計している不動産適正取引推進機構「不動産トラブル事例データベース」をみると、「重要事項に関する問題」「瑕疵担保責任問題」など様々な場面でトラブルが発生しているようです。
そこで、不動産取引で発生する問題をケースごとにまとめました。
不動産取引をスムーズに行うためのお役立ち情報も記載していますので、参考にしてください。
不動産を売却する前の段階で発生するトラブルの多くは、所有権者や土地の境界線に関する問題です。売却前の問題を発生させないようにするためには、以下のことに注意してください。
上記の注意点を踏まえ、売却前にはどんな問題が発生しやすいのかチェックしましょう。
原則として、所有権者でなければ家も土地も売ることはできません。
所有権者が誰になっているのかを確認せずに、売却手続きを進めてしまうと、最終段階になって「所有権者でなかったので売れません」と契約がストップしてしまう恐れもあります。
「父親が所有権者だったはず」「息子が相続したはず」と名義人を確認せずに家族の誰かだと思い込む人もいますが、必ず書面で所有権者を確認しましょう。所有権者を含めた正確な情報は登記事項証明書に所有権者の氏名が記載されています。登記事項証明書は法務局で、500円程度で取得できますので、まずは申請してみてください。
現在の土地の権利が地主さんになっている場合は、土地を売却することはできません。
所有権があると思っていた土地の所有権者は別にいた、という話はよくあるケースです。
このような場合は、地主さんから底地権を買い取れば売却できるようになります。
借地権は他人の土地を借りている権利で、底地権は土地を貸す権利です。
ただ「底地権を買い取りたい」と申し出てもスムーズに売却してもらえず、費用や期間がかかる場合があります。
売ろうとした土地に借地権がある場合は、不動産会社に一度相談してみましょう。
土地の境界線を曖昧にしている人は結構多いものです。
境界線を示すために、「境界杭」という石や金属などでつくられている杭が打ち込まれていますが、劣化し斜めになっていたり何かのキッカケで無くなっていたりすることがあります。土地の境界を曖昧にしたままだと、売却後に買主が建物を建設するときに、「うちの土地に侵入してくるな」とトラブルを起こす恐れもあるため、注意しましょう。
境界杭が見当たらないときは、地積測量図を確認する、または土地測量士に調べてもらうという方法があります。売却後に買主からクレームがこないよう、境界線の位置を確認しておいてください。
相続した土地を売る場合は、ほかの相続人の合意を得てから売却手続きを開始しましょう。
ほかの相続人の合意を得るために、遺産分割協議を行います。そこで、「不動産を売却します」という遺産分割協議書を作成してから売却手続きに入るのが、一般的な流れです。
この手続きを踏まないと、「売ることに同意していない！」「売却は無効だ！」と売却することが難しくなるようなトラブルにまで発展します。売却金で相続財産を分配するときや借金の返済に充てたりする場合にも、必ずほかの相続人に許可を得なければいけません。
住み替えを検討している場合、売却と購入を同時に行うことになります。このとき、売却の仲介依頼業者と購入の仲介依頼業者は、同じ業者でなくても構いません。気に入った業者に依頼しましょう。
また、購入と売却の仲介手数料の計算方法も同じです。いずれも法律で定められた上限額以上の報酬は支払う必要はありません。
続いて、不動産会社選びでつまずきやすい問題をみていきましょう。
不動産売却では、不動産会社を選ぶときの契約と不動産を売却するときの契約と2種類の契約があります。この違いを知らないと、以下のような悩みが発生してしまいます。
これらの悩みを解決するための解決策をしっかり学んでいきましょう。
媒介契約とは、不動産会社に「これから不動産を売るので仲介してください」という契約です。不動産売買契約とはまた違うので、混同しないようにしてください。
媒介契約は不動産会社に「買主を探してきてください」と依頼している段階のため、 ここで契約を切っても、原則として違約金や仲介手数料は発生しません。
また、不動産会社が見つけてきた買主に不信感を抱く場合は、無理に契約を進める必要もありませんので、無理に契約を締結しなくても大丈夫です。ただし、売買契約書にサインしてからの解約は難しくなります。
ちょっとでも「不満だな」「怪しいな」と感じたら、売買契約書にサインする前にお断りしましょう。
仲介手数料は、売買契約が締結された場合に仲介をしてくれた不動産会社に支払う報酬です。
売買契約が成立していない「仲介依頼契約」の段階では報酬は発生しません。
そのため、仲介を依頼したけれど買主が見つかる前に不動産会社を変更した場合
は、
仲介手数料は発生しませんので、注意しましょう。
また法律では「業者は一定額以上報酬を受け取ってはいけない」と上限額が決められています。仲介手数料の詳しい計算方法は以下のページで詳しく紹介しています。不当に請求されるリスクを回避するためにも、ぜひ一度読んでみてください。
土地、マンション、一戸建てなどの不動産を売却する際には、不動産仲介会社へ仲介手数料を支払います。
もちろん、不動産会社に仲介を依頼しないで不動産を売却することも可能です。 個人間で取引を行うこともできますし、不動産会社に直接不動産を売却することもできます。
ただし、個人間で取引を行うときは、以下の点に注意してください。
手続きに不安を感じたら、途中から不動産会社に仲介に入ってもらったり契約書を作成してもらったりすることも可能です。不動産会社を上手に活用していきましょう。
売却活動は、長期化する傾向があるため、不満も溜まりやすくなります。
売り急ぐあまり、「いっそのこと解体しよう」「損傷部分を隠しておこう」など素人判断で売却戦略を打ち出してしまうとかえって売却が失敗してしまうかもしれません。
そこで、売却活動中にしやすい問題と解決策もしっかり確認していきましょう。
解体するかどうかは、売主ではなく買主が決める問題のひとつです。
できれば、ありのままの状態で売りに出し、必要となれば解体を考えましょう。
売却予定地に廃墟があったり築年数が経過した自宅があったりする場合、「更地にして何もかもなくした方が売れるのでは？」と思うことがあります。しかし、解体した方が売れるかどうかは、売主が決めることはではありません。
また、解体しても不動産の価値があがるとは言い切れないため、解体費用を回収できない可能性もあります。解体するかどうかは、不動産の意見を聞いてから考えても遅くはありません。
早く売る方法は、ズバリ「安く売ること」です。
相場よりも価格を下げ、状況によっては不動産会社に低価格で買い取ってもらうことも検討すれば、売却期間を短くする可能性が高まります。問題は「価格を下げたくないけど早く売りたい」という場合です。「早く売る」と「高く売る」を同時進行で行うことは簡単な道ではありません。
上記のような悩みに直面した場合は、不動産会社を変更するという方法も検討してみましょう。不動産会社にはそれぞれ強みとする事業があります。売却物件の特徴や営業エリアを再確認し、現状の不動産をよりスムーズに売却してくれそうな会社を再検索してみましょう。
売却することを近所の人に知られたくない場合は、予め不動産会社に相談をしておきましょう。
様々な事情で内密に売却を進めたいと希望する売主は、決して少なくありません。
このようなケースに対応するため、不動産会社としては、以下のような売却方法があります。
しかし、人の口に戸は立てられぬと言うことわざ通り、不動産会社の対応が完璧でも「購入希望者がうっかりしゃべってしまった」「偶然近所の人に不動産会社に通う姿を」など、些細な言動から情報が漏れてしまう可能性もゼロではありません。できるだけ早めに売却するように不動産会社と協力のもと売却していきましょう。
売却時には、ありのままの現状を買主に伝えておきましょう。
例えば以下のような点は、絶対に隠してはいけません。
上記の内容は「瑕疵（かし）」と呼ばれるもので、売主が故意に瑕疵を隠して売却した場合、買主から損害賠償請求や契約解除が求められる可能性があります。言うか言わないか判断に困ったときは、不動産会社の担当者に正直に相談してください。
契約は不動産取引の中でも、特に慎重に進めていきましょう。
契約書は一度交わしてしまうと、取り返しがつかないと言っても過言ではありません。
上記の点に注意しながら、契約を締結することが大切です。
重要事項説明書は、契約に関する注意事項が書かれています。
上記のような項目が細かく記載されています。
重要事項は不動産会社の宅建士がひとつずつ丁寧に説明してくれるため、
わからないことがあったら遠慮なく質問しましょう。
重要事項の説明が終われば、契約締結となります。
重要事項説明の段階では契約をストップさせることも可能です。
そのため、説明をきちんと聞き、契約内容に同意してから契約に進むようにしてください。
契約が締結されてから契約を解除する場合、基本的に買主にお金を払ってからの解約となります。具体的には、以下の方法があります。
買主から代金の一部として手付金を受領していた場合、受け取っていた手付金の倍額を買主に支払い解約することが可能です。手付金には解約手付けという意味合いもあり、迷惑料として買主に支払われます。ただし、買主が契約後に売却金を用意していたり引っ越しの手配をしていたりするなど、「契約に向けて現実的に行動していた」場合は、手付金を倍額支払っても解約できない場合があります。このような場合は、違約金または実害分の損害賠償金を支払うことになるため、注意しましょう。
売却金の受け取りと所有権移転登記は、原則として同時に行います。
しかし手続き上、どうしても手続きにタイムラグが生じてしまうこともあり、
このことを不安に思う売主もいます。
このような場合は、司法書士など法律の専門家に契約に立ち会ってもらい、
売買契約の証人となってもらいましょう。
最後に、契約後に発生しやすい問題について紹介します。
契約成立後には、予想外のトラブルが潜んでいるものです。
「隠れた損傷が見つかった」「納税額が思ったよりも高かった」などの問題が発生することが多いため、注意していかなければいけません。
瑕疵（かし）とは、劣化や損傷のことを指します。取引後に瑕疵が見つかった場合、売主は買主に対して賠償責任を負わなければいけません。瑕疵の責任と重さには3通りあります。
■瑕疵と責任の重さについて
| 売主も買主も知っていた損傷 | 売主は賠償責任を負わない |
|---|---|
| 売主自身も知らなかった損傷 | 売主は賠償責任を負うが免責されることも |
| 売主が知っていながら告げなかった損傷 | 売主は賠償責任を負い免責はされない |
上記の表をみてわかるように、契約時に売主と買主が損傷部分について話し合い、 双方納得して取引したのであれば、売主は瑕疵責任を負いません。
しかし、買主が知らなかった瑕疵に関しては、原則として売主責任が発生しますが、予め契約書に「瑕疵担保免責特約」をつけていた場合は、一定期間や条件において売主の責任が免除される場合があります。
しかし、売主がわざと損傷部分を伝えなかった場合は、売主は買主に対し損害賠償金を支払わなければいけないこともあるため、注意しましょう。
不動産の所有権者には、固定資産税の納税義務が課せられます。
固定資産税は毎年1月1日の時点で所有権者だった人が納税義務者となり、
年度の途中で売却しても納税義務者は変わりません。
このような場合、固定資産税を売主と買主の双方が負担することになります。
詳しい計算方法と考え方を以下のページで解説しています。
少しでも税金負担を軽くしたい人は、ぜひ参考にしてください。
不動産を売却すると決済時に「精算」が行われます。この精算の代表例が「固定資産税」です。
結婚や離婚など、さまざまな事情で不動産を売却される人も多いと思います。
売却と同時に姓を変更することになった場合でも、問題なく所有権移転登記を行えますので、安心してください。
登記を自分で行う場合には、所有権者の旧姓と新姓が確認できる書類が必要です。
もし司法書士に登記を依頼する場合には、必要書類を教えてもらえますので、気軽に相談してみましょう。
ここまで状況別に発生が予測される不動産売却問題を紹介してきました。
たくさんの場面で様々なトラブル発生し、それは誰にでも起こりうる問題であることがおわかりいただけたと思います。
このような問題を少しでも発生させないようにするためには、トラブルが発生しないよう準備をしておくことが大切です。
スムーズに不動産売却を終えるために、上記の2点をしっかり抑えておきましょう。
しかし、不動産取引経験のない一般消費者に「知識を入れておけ」といっても何をどうしたらいいのかわかりませんよね。
このような場合に力強い味方になってくれるのが不動産会社です。
不動産取引のプロは、契約時にトラブルを起こさないために最善を尽くしてくれます。
問題を起こさないように勉強するよりも、信頼できる不動産会社を選び、どんなささいなことも相談できる関係を築いていきましょう。
難解な手続きが多い不動産売却では、さまざまな問題が発生します。
「想像と違った」「思うようにいかない」と不満に思うことも多々あります。
このような事態を防ぐために、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。良きパートナーと協力しあえば、これから発生が予測されるたくさんの問題を解決することができるでしょう。
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