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不動産売却をキャンセルする方法と違約金が発生するタイミングや相場 について

不動産売却をキャンセルする方法と違約金が発生するタイミングや相場 についてのイメージ

「査他の不動産会社と契約したくなった」「買主が信用できない」

何らかの事情で家や土地を売る契約したけれど、キャンセルしたくなるケースもあると思います。このようなとき、以下のようなことでお困りではないでしょうか。

  • 不動産売却でキャンセルできるの?
  • 解約したらお金がかかるの?
  • できれば違約金は支払いたくない

このページでは、不動産売却をキャンセルする方法と違約金が発生するタイミングや相場について解説します。売却契約を解約したいとお悩みの人は必見です。

不動産売却のキャンセル・解除について

不動産売却において「気が変わった」「惜しくなった」という事情でも、売買契約キャンセルすることが可能です。

金額の大きい取引である不動産売却は、契約は慎重に行われるべきであり、そのため契約キャンセルするための法律もいくつか定められています。契約キャンセルは、売主だけでなく買主の立場でも行うことが可能です。

ただし、契約締結後のキャンセルに関しては「違約金」「損害賠償」「手付金倍返し」などのペナルティが課せられる恐れがあります。

このペナルティが発生するかどうかは、キャンセルを申し出たタイミングによって大きく左右されるため、契約同様にキャンセルも慎重に行わなければいけません。

不動産売却でキャンセルできるタイミングと方法

不動産売買契約のキャンセルは、ペナルティが発生する時期とリスクゼロで解約できる時期とに分かれます。

クーリングオフや手付金解除など、いくつかキャンセル方法がありますが、申し出るタイミングを間違えると解約できる効力は失われてしまうので要注意です。

反対に、クーリングオフや手付金解除などを使わなくても、リスクゼロで解約できる時期もあります。

そこで、不動産売却でキャンセルできるタイミングと方法を売買契約の時系列ごとにみていきましょう。ご自分がどの段階にいるのか再確認しながら、キャンセルする方法とタイミングを把握しておいてください。

査定後のキャンセル

不動産会社に査定をしてもらっている段階でのキャンセルに、違約金などのペナルティは発生しません。

物件の価格を調査してもらったり、現地まで足を運んでもらったりした場合、調査費用など請求されるのではないかと不安になるかもしれませんが、一般的に査定費用は無料となっています。

むしろキャンセル料がかからない査定の時点で、複数の会社に申し込み今後契約したいと思う業者を比較検討していきましょう。

媒介契約時のキャンセル

不動産会社に仲介を依頼している媒介契約の段階でも、ペナルティが発生することなく売却をキャンセルできます。

媒介契約とは不動産会社に「買主を探してください」と仲介を依頼する契約です。そのため売買契約を締結したわけではないため、違約金なく解約ができます。媒介契約は口頭で「売却をやめます」と告げるだけで解除可能です。

ただし、媒介契約中によってはチラシ作成費や情報誌への掲載費用など、売却のために業者が何らかの費用を負担した場合は、実費請求されることもあります。

申込後のキャンセル

買主が現れ申込みされた段階でのキャンセルでも、違約金などのペナルティは発生しません。

内見後の購入申し込みや売渡承諾書にサインした後でも、「買主が信用できない」「売る気がなくなった」というような売主の都合でキャンセルすることができます。

この場合、買主に違約金を請求されても契約に至っていないので、支払う必要はありません。

ここまでが、ペナルティもなく無条件で解約できるボーダーラインです。
ここから先の解約には条件がつくため注意して読み進めてください。

売買契約した後にできるキャンセルは5パターン

売買契約後のキャンセルは、原則としてペナルティが発生します。

民法の規定でも「契約は守らなければならない」ことが大原則とされているため、契約書を取り交わしハンコをついた時点で、売主も買主も契約を履行する義務が生じるからです。

しかし契約締結後でも以下のような場合には、多少ペナルティが発生するもののローリスクで売却をキャンセルさせることができます。

1.クーリングオフによるキャンセル

クーリングオフは、契約締結後でも無条件で契約を取り消すことができるシステムです。

売買契約締結後に「クーリングオフができる」ということを説明された日から8日以内に、契約解除通知を発送していれば、無条件で解約することができます。

ただしクーリングオフが使えるのは、「買主」であるということ「売主が宅建業者」であることが条件です。

その上で、不動産売買におけるクーリングオフ制度は、「契約申込場所が業者の事務所や買主の自宅以外の場所」であることも前提条件となります。

売主の場合はクーリングオフする側ではなく、クーリングオフされる側となりますが、有事の際に対応できるよう、クーリングオフの知識を持っておきましょう。

2.手付金倍返しによるキャンセル

手付金倍返しとは、買主から頂戴した手付金の倍額を支払い、契約をキャンセルする方法です。

契約を締結した後は、原則として解約できないと解説しましたが、手付金の倍額を支払うことで売主側からキャンセルを申し出ることができます。

倍返しというリスクを背負おうことにもなりますが、契約後は無条件キャンセルすることが難しいということを理解しておきましょう。

ただし、買主がすでに購入残金を支払っていたり、引越しを手配していたりするなど契約締結に向けて動き出している状態(履行に着手)であれば、手付金倍返しをしてもキャンセルはできません。

ちなみに、買主側は支払った手付金を放棄することで解約ができるシステムです。

3.停止条件または解除条件付特約によるキャンセル

停止条件または解除条件付特約とは、一定の条件を満たすことできなかった場合に解約できます。

例えば、ローン特約や融資利用特約のように「買主が融資を受けられなかったら契約続行しない」または「買主が指定建築業者と契約しない場合は契約解除」というような建築条件など、一定の条件をクリアした場合にはじめて契約が続行するという仕組みです。

これらの特約にペナルティが発生するかどうかは、契約時に取り決めるのが一般的です。
無条件の場合もあれば違約金が発生するケースもあるので、契約書を確認しておきましょう。

4.契約違反によるキャンセル

買主が契約違反行為をした場合は、売主は契約を無条件で解約することが可能です。

契約違反行為とは、例えば「売却代金をいつまで経っても支払わない」「買主が音信不通になった」など、契約をする気が見られない場合を指します。

ただし、このような契約違反行為は発覚後すぐに解約できるわけではありません。
買主が「うっかり忘れていました」「約束日を勘違いしていました」というような場合に、売主が「解約だ!」と迫ることはちょっと可哀そうな気がしますよね。

そこで、売主は「買主へ催告」した後、買主から何の音沙汰もなければ「解除通告」を行うことができると法律で定められています。

もし買主が契約違反行為をしたことにより売主が何らかの被害を受けた場合、買主に実害分を請求することが可能です。

5.業者の不法行為によるキャンセル

不動産会社が消費者に対して不法行為があった場合、契約を取り消したり無効を訴えたりすることができます。

業者の不法行為とは、不当な勧誘や告知義務違反などです。

例えば、売主に不動産を売却するよう強引に迫ったり、消費者に伝えなければいけない事実を言わなかったりした場合、消費者契約法により、消費者である売主は契約を取り消せます。

契約を取り消すのですから、キャンセル料はかかりません。
逆に何らかの被害があった場合には、業者へ実害額を請求できます。

6.合意解除によるキャンセル

合意解除とは、一番理想的な解約方法でもあり、売主と買主が話し合い互いに納得してキャンセルすることです。この場合のキャンセル料についてはお互いが納得した金額を支払う、もしくは無条件で解約することもできます。

契約の当事者である売主と買主が納得するのですから、話し合いの内容によってはリスクゼロで解約可能です。この時にどちらか一方に実害が出ていたとしても、話し合って解決出来た場合、片方はペナルティを負いません。

ただし合意解除は相手の行為に甘えるということでもあります。相手の行為を利用し、解約後に再契約を迫ったり、相手に不利な条件を要求したりすることは控えましょう。

代金支払直前でのキャンセル

売買契約後のキャンセルは、ある程度のリスクが生じるということがお分かりいただけたと思います。それでは、売買契約が進み代金受け取りまで後わずかとなった場合のキャンセルには、どのようなリスクがあるのでしょうか。

代金を支払う直前でのキャンセルは、違約金が発生する場合がほとんどです。違約金は契約時に取り決めてあればその額を支払い、取り決めていない場合には過去の判例や実害金を算出し支払うことがあります。

不動産売却で発生するキャンセル料金の相場や決め方

これまで、契約のキャンセルにはタイミングによってペナルティが発生すると解説してきました。ここからは、ペナルティとなるキャンセル料金の相場や金額の決め方についてもみていきましょう。

不動産売買のキャンセル料は、契約時に取り決められることがほとんどです。個人間取引の場合には、上限額は特に定められていませんが、売主が宅建業者である場合には違約金の2割までしか受け取れないなど、宅建業法により上限が定められていることがあります。

不動産売買においてキャンセル料と呼べるペナルティには、以下のようなものがあるので参考にしてください。

ペナルティ名称 内容 相場
違約金 契約違反時に支払う罰金のような位置付けです。 原則として当事者が自由に定められますが、10~20%程度が相場です。
損害賠償 相手が本来受けるべき利益分を負担することです。実際の被害額なども請求対象です。 損害の有無や損害額を証明し、その額を請求できます。
手付金倍返し 買主から支払われた手付金の2倍を支払い解約する行為です。 売却代金の10~20%が相場です。

一般的に、ペナルティ額は契約時に売主と買主で取り決めます。
契約時に交付される重要事項説明書(35条書面)もしくは本契約書(37条書面)に「損害賠償額の予定・違約金に関すること」の項目があるので、確認してみましょう。

不動産売却でキャンセルした事例を過去の判例をもとに紹介

実際に売買契約をキャンセルした人は、どんな事情があり解約をしたのでしょうか。
過去の事例をみていきましょう。

不動産適正取引推進機構に掲載されている過去の判例集の中の一例を紹介します。

買主が融資を受けられなかったため手付金放棄による解約

契約時に融資利用特約を締結した事例です。

買主は融資を受けることができなかったため、契約通り売主に解約を請求し手付金の返還を求めました。しかし売主は不服を訴えトラブルになりましたが、買主が融資を受けられない書類を提出したこと、そして融資を拒否されてすぐに売主に報告したことから、契約解除が認められた事案です。

過去に買主が契約間近で家族に反対されたと解約を主張し裁判になった例も

契約後、買主が手付金放棄による解約を求めたが、売主は契約に向けて準備をしていたため、「売主の主張は契約違反だ」と裁判に発展したトラブルです。

契約後に家族の同意が得られなかった買主は、手付金解約を申し出ましたが、売主はすでに移転登記の準備を終えていたことから、買主による売買契約がキャンセルできませんでした。

まとめ

不動産売却における解約は、どの段階まで契約が進んでいるのかによって違約金の有無が異なります。解約のペナルティとして発生する違約金の種類は、手付金や損害賠償などがありそれぞれ相場が異なるため、契約書を確認するか仲介業者に問い合わせてみましょう。

本契約を交わすまでは、売主であってもキャンセル料を支払わずに解約が可能ですが、契約を交わした後の解約については、ほとんどの場合ペナルティが発生するので注意が必要です。

ただし、買主が契約の履行に着手していた場合は、手付金を支払っても解約できなかったり、損害賠償を請求される恐れがあります。過去の事例にもあるように安易な解約は裁判にまで発展する可能性もあるため、契約キャンセルは慎重に判断してください。

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