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不動産を売却できない時の対処法

不動産を売却できない時の対処法のイメージ

親から相続した土地やマンションや誰も住んでいない住宅など不動産を売却して手放したい。そんな方も多いと思います。

しかし、いざ売却に出してもなかなか買い手がつかない。そんな方も多いと思います。

特に地方の場合、需要が見込めないため不動産を売却できない。ケースも珍しくありません。

  • 売れない不動産の処分方法知りたい。
  • なんとかして不動産を売却したい。
  • 売れない不動産を売却以外で処分する方法を知りたい。

不動産を売却できない時の対処法にフォーカスして解説します。

不動産を売却できない原因を把握する

まずは、いの一番に把握しておきたいのが、なぜ不動産を売却できないのか?本当の原因を把握する必要があります。

例えば専任媒介契約を締結すると法律で2週間に1回以上(専属専任は1週間に1回以上)販売活動の報告を行う義務があります。

この時、毎回、同じ報告内容であったり、法律で決まった頻度以上の報告をしてこない場合は、後から解説する一括査定サイトを活用して不動産会社を変えてください。

なぜなら、積極的な販売活動を行わない業者ですと売れる不動産ですら、売れなくなるからです。不動産売却の成否は業者選びがとても重要だからです。

売却活動の見直し

仲介会社として積極的に販売活動行っており、売主とのコミュニケーションもしっかり取れている。

しかし、なかなか売れない場合は、売却活動を見直す必要があります。

販売が長引き、不動産ポータルサイトに3ヶ月以上掲載されている物件は、「売れ残り物件」というレッテルを貼られます。

また、同じく現地に「売却中」などの看板が長期間ある場合も同様です。

人間の心理として「不人気物件」や「売れ残り物件」を購入したいと思う人はまずいません。

従って、売却活動を根本から見直す必要があります。

思い切って売却をやめてみる

媒介契約の期間は3ヶ月です。販売開始から契約締結まで3ヶ月もあれば十分成約できます。

3ヶ月で成約しない場合は、思い切ってポータルサイトから物件情報を取り下げてみてはいかがでしょか?

それと同時に現地看板を取り下げ、ほとぼりが冷めた頃に販売活動を再開する方法をお勧めします。

現役時代、他社で成約しなかった方から売却の相談を受けた時は、「いったん売却をやめて営業力に長けた業者に切りかえましょう。」とアドバイスをしていました。

では、どうやって営業力に長けた業者を見つけることができるのでしょうか?

今は、不動産一括査定サイトを使えば自分の売却物件の販売が得意な不動産会社=営業力に長けた業者を見つけることができます。

不動産一括査定サイトで自分の売却物件の販売が得意な不動産会社を探す

不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件のエリアに精通しており、しかも戸建ならA社、マンションならB社といったように、自分が売却しようとしている物件の売却に長けた業者から査定を受けることができます。

決して査定価格の高い低いで業者を選んではいけません。

査定を出してきて業者の営業担当者の人柄や査定額の根拠が明確か?などを十分見極めた上で、判断してください。

特に初めて不動産を売却される方や業者選定に自信のない方は、以下のページをぜひご覧ください。

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自分でも買主を探せる媒介契約に変更する

基本的には、不動産一括査定サイトで探した営業力に長けた不動産業者と専属専任媒介契約を締結して売却活動を任せておけば問題ありません。

しかし、一度売却に失敗した方などで、どうしても不安な人は自分でも買主を探せる媒介契約にしておけば問題ないでしょう。

媒介契約は3種類あり売主自身が買主を探せる媒介契約として、「一般媒介契約」「専任媒介契約」を選択すれば、自分でも買主を探すことができます。

媒介契約の種類 特徴
専属専任媒介契約 1社のみの媒介契約となり、売主自身が自己発見取引として買主を探すことができない。
専任媒介契約 1社のみの媒介契約となりますが、売主自身が自己発見取引として買主を探すことができます。
一般媒介契約 複数社と媒介契約を締結することができ、売主自身が自己発見取引として買主を探すことができます。

初めて不動産売却を行う方も含めて専属専任媒介契約は縛りがきつ過ぎるため選択されないことをお勧めします。

相場以下でも許容することが重要

購入希望者は、売主以上に価格に敏感です。需要が見込めるエリアなら、価格を下げることで成約する可能性が見込めます。

しかし、需要が少ない地方の場合は、「値引きすることが当たり前」となっています。

ある意味、買主に主導権を握られるのは致し方ありません。

したがって、需要が見込めない地域の場合は、「ここまでなら値引きに応じても良い」といったボーダーラインを予め決めておくことが重要です。

不動産売却では、誰も欲しがらない物件というのが少なからず存在します。仲介活動における成約が難しい場合は、後から解説する寄付などの方法を考える必要があります。

内覧が得意な不動産会社・営業担当者を選ぶ

賃借人が住んでいる投資用物件は別ですが、不動産売却では必ず内覧が付き物です。

特に内覧が非常に重要です。

「不動産の落とし穴にハマるな!」によると「物件購入者の7割は不動産を見終わるまでには購入を決めている。」と解説しています。

これは、私の不動産売買経験においても間違いないと思います。

多くの方が物件を見終わるまでに買うかどうかの判断が付いているわけですが、現場で購入すると判断する場合どんな振る舞いをしているかです。

現役時代で、私が「この内覧希望者は、購入するな」と判断する時の材料として夫婦2人だけで見学に来ている場合は、夫婦2人だけで会話できる時間を意図的に作りました。

夫婦2人だけで会話できる場所としては、バルコニーが最適です。

戸建てなら「日当たりや隣地との距離をご覧になりますか?」と案内して2人だけで眺めてもらうようにします。

その時は、窓を閉めて会話が私に聞こえないようにしておきます。こうすることで、気兼ねなく話し合ってもらいます。

これによって、室内に入ってきた時に、物件や資金面に関する個別具体的な質問があります。

その後、「購入を前提で、詳しくご説明をお願いします。」

と言われることが多かったです。

これは、内覧が得意な不動産会社や営業担当者であれば、「クロージング」といって、営業担当者であれば誰もが決めパターンがあります。

私の決めパターンは、夫婦2人が気兼ねなく話し合える場を作ることが「クロージング」です。

何度も申し上げますが、賃借人が居住している投資用物件でない限り、内覧を避けて通ることができません。

つまり、内覧が成功しない限り、不動産は売れません。

内覧が下手もしくは重視しない不動産会社には、売却を依頼しないように注意してください。

売却できない不動産を所有することのデメリット

ご存知の方も多いと思いますが、売却できない不動産を所有することのデメリットは、自動車と同じで毎年の維持費と、税金がかかります。

不動産を所有することは維持費を払い続けること

不動産を所有していると毎年1月1日の所有者に対して固定資産税と都市計画税を払い続ける必要があります。

マンションであれば

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 駐車場料
  • 自治会費
  • 専用庭使用料
  • ルーフバルコニー使用料

固定資産税以外でも、上記ランニングコストは毎月発生します。

また、築15~20年にかけて大規模修繕工事発生します。

大規模修繕は、毎月徴収される修繕積立金から捻出されますが、足りない場合は、臨時徴収される可能性があります。

何をやっても不動産を売却できない時の対処法

売却できない不動産を所有していても毎年、毎月のランニングコストが発生するだけです。

借り手を探すか?何とかして手放す方法を考える必要があります。

まずは隣地の所有者へ相談

田舎や地方物件は価格が安く仲介手数料が少ないため、不動産会社は一生懸命取り組まないのが当たり前です。

そこで、隣地の住人が有力な買い手候補となることが多いです。隣地の物件を購入することで日当たりや風通しがよくなったり、二世帯住宅にできたり、知らない人が住むリスクを無くせたりできます。

隣地に限らず周辺エリアに住む人は、その物件に価値を見出している場合があります。

まずは空き家バンクに登録する

https://www.iju-join.jp/akiyabank/

一般社団法人 移住・交流推進機構では、各自治体の空き家情報が掲載されています。

登録自体は無料ですし、何より物件を露出しておかないと借り手が出ません。

大手不動産ポータルサイトは、物件情報を掲載するだけで掲載料が発生しますが、自治体の場合は掲載料が無料です。

まず、いの一番に登録しておきましょう。

民泊に転用する

一般的な賃貸ではなく民泊物件として利用する方法もあります。

収益性の観点からも一般の賃貸物件よりは高収益を期待できるでしょう。

NPO・NGO法人(非営利団体)への寄付

まず、自治体は、売却できない不動産の寄付は受け付けてくれません。

なぜなら、自治体としては固定資産税が重要な財源となり、寄付館を受けること財源が無くなり、しかも維持管理の手間が発生するからです。

そこで、NPOやNGOなどの非営利団体の出番となります。

認定NPO法人カリタバ(KARITABA)

https://www.katariba.or.jp/about/

どんな環境に生まれ育っても未来をつくりだす意欲と創造性を育めるように。という趣旨から活動しています。

基本的に現金化が可能なものは、ご寄付いただけます。ただし、山林や田畑など、売却が難しいものは受取れない場合がございます。まずはご相談下さい。

引用先:(同団体のWEBサイトよくいただくご質問より)

個別で受け入れている団体を探す

2019年6月現在、WEBサイト上に不動産による寄付を付けている団体は、認定NPO法人カリタバ(KARITABA)のみでした。

WEBサイト上には、明記していなくとも個別で相談に応じてもらえる可能性があります。

内閣府のホームページからNPO法人情報を検索できます。

https://www.npo-homepage.go.jp/npoportal/

相続放棄をする場合は注意が必要

相続の場合は、該当不動産を相続するか?しないか?を選択することできます。

ただし、自分が相続人になったことを知った時から3ヶ月以内と期限が決められています。

この期間に何もしなければ単純承認と言ってプラスの財産も、負債についても全て相続すると決められたことになるので要注意です。

では不動産が売却できないかもしれないと言って、相続放棄すればよいか?というと話はそれほど単純ではありません。

  • 買い手が見つかっても相続人の一人が「もっと高値で売れる」と言い出して売買契約が成立しない。
  • 財産の大半が不動産で分けることが非常に難しい

などの場合、相続税の納税資金が足りない。ケースが出たり、境界線など権利関係があいまいな不動産があると相続財産の評価が確定せず、申告に支障をきたす場合があります。

結果的に売却できずに放置という例もあります。事前に十分検討しておきたいものです。

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