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ソニー不動産で一般媒介契約できる?専任媒介がおすすめ?|契約の違いを理解して賢く選ぼう

ソニー不動産で一般媒介契約できる?専任媒介がおすすめ?|契約の違いを理解して賢く選ぼうのイメージ

ソニー不動産だけではなく、複数の不動産会社に不動産の売却活動をお願いしたい場合、一般媒介契約を結ばなくてはいけません。専任媒介や専属専任媒介契約を結んでしまうと、その会社にしか仲介をお願いできないからです。

しかし、ソニー不動産ではいくつかの理由から専任媒介をおすすめするというスタンスを取っています。

ソニー不動産で不動産の売却活動を行おうとしている人には以下のような悩みや不安があるかもしれません。

  • ソニー不動産で専任媒介契約を勧められたけれど、言われたまま受けるのが不安
  • ソニー不動産だけじゃなく他の会社にもお願いしたいけれど、できるのか?
  • そもそも契約の種類はどんなものがあるのか

このページでは媒介契約の違いを詳しく説明し、ソニー不動産をベースにどのような人がどの契約を選ぶのがよいかを見ていきます。

契約の選択によっては、依頼できる業者数や手間、また売却金額にも影響がでます。自分に合った契約の種類を選べるようになりましょう。

ソニー不動産で売却を始める前に媒介契約の種類を知っておこう

不動産売却における媒介とは、売り主と買主の間に立ち、物件の販売活動や契約書の作成、売買契約から引き渡しまでを行い、取引を成立させることを指します。“媒介”より“仲介”の方が馴染み深いですが、このふたつはほぼ同じ意味で用いられます。

この媒介契約は宅地見物取引業法という法律で定められており、3つの種類の媒介契約が存在します。売り主の自由度が一番高い「一般媒介契約」、1社のみと契約を結ぶ「専任媒介契約」、自分で買い主を探すことができない「専属専任媒介契約」があります。それぞれの特徴をまとめると以下のようになります。

媒介契約の名称 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
仲介を依頼できる業者数 何社でも可 1社のみ 1社のみ
売り主自身が買い手を見つけること できる できる できない
売買状況の報告 報告の義務はない 2週間に1回以上
報告の義務あり
1週間に1回以上
報告の義務あり
レインズへの登録 登録の義務はない 7日以内に必ず登録 5日以内に必ず登録

自由度の高い「一般媒介契約」は、複数の会社と媒介契約を行うことができますが、その分不動産会社が積極性でない可能性があります。より繋がりの強い専任媒介契約や専属専任媒介契約の方が、不動産会社の義務が増え、しっかりと業務を行ってもらえる傾向があります。

この3つの媒介契約の大きな違いは、複数の業者に依頼ができるか、自己発見取引ができるかという2点になります。

それぞれの契約にメリットデメリットがあるため、どの契約が一番高く売れるかということは比べられません。売り主が不動産売却活動にどれくらい時間をかけられるか、売却する物件の条件などで適した契約方法が変わってきます。

まずは、3つの媒介契約の違いをしっかりと理解しましょう。

ソニー不動産で一般媒介契約は可能か?

実はソニー不動産では、ホームページのQ&Aにも書かれているように専任媒介契約をおすすめしています。

その理由としては、一般媒介の「売却情報が市場に広まる」と言うメリットと、専任媒介の「売却窓口が1社でわかりやすい」というメリットの両方があるためと説明されています。

しかし、あくまでもおすすめしているだけでソニー不動産でも一般媒介契約は可能です。

一般媒介契約のメリットは仲介業者を1社に絞らないため、各社が抱える顧客に優先して紹介してもらえます。ソニー不動産以外でも売却活動をお願いしたい業者がいる場合や、各社が抱える顧客にアプローチしたいと考えている人は一般媒介契約の方が良いでしょう。

ただソニー不動産では、基本的に両手仲介をしないというポリシーがあるため、買い手が自社に限定されず、他の不動産会社に売ってもらうことも戦略の一部にしています。

また、多くの不動産会社と提携しているため、自然と複数の業者の買い手にアプローチできるようになっています。

そのためソニー不動産の専任媒介契約は、一般媒介契約のように他社の抱えている買い主も紹介してもらえるシステムと言えます。

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知っておきたい一般媒介契約のデメリット

自由度が高い一般媒介契約ですが、当然デメリットもあります。
それは、不動産会社は売り主に対して販売状況の報告義務や、不動産流通標準情報システムであるレインズへの登録義務がないために、売却活動がスムーズに進まない可能性があることです。

不動産会社によっては、一般媒介でも定期的な報告やレインズへの登録を行う業者もあるので、契約内容をしっかりと確認してみましょう。

また、複数の不動産会社に連絡を取る必要が出てくるため、手間がかかるという点もデメリットの一つ。
販売価格の調整の連絡を同時に行う、他社と内覧日がかぶらないように予定を組む、買い手が見つかり売買契約が決まったら他の業者に断りの電話を入れるなど、一般媒介特有の手間があることを覚えておきましょう。

さらに注意したいのが、契約していない不動産会社からの営業電話が殺到する場合があること。

これは、レインズに登録された物件を見た不動産会社が、その契約が一般媒介だと知り、物件情報の間取り図などを参考に登記簿謄本から所有者の連絡先を調べて把握しているためです。

個人情報の流出かと思うかもしれませんが、公開された情報のみで不動産会社は売り手にアプローチすることができます。

何社と契約してもいいという一般媒介のメリットは、裏を返せば契約を結びたい不動産会社は売り手に対して契約を取りに行けるということ。煩わしさを排除したい場合や時間がないときは一般媒介契約を結ばないほうが良いでしょう。

ソニー不動産で専任媒介契約するべきか

売り手にとって条件が良さそうに見える一般媒介ですが、デメリットもいくつか存在していることがわかりました。ソニー不動産では、専任媒介契約を結んでも他社の買い手も進んで紹介してもらえるシステムになっているため、専任媒介を選んでも広い選択肢があります。

ソニー不動産の専任媒介は、一般媒介のメリットを享受しつつ、煩わしさを回避できるためおすすめです。

ソニー不動産で媒介契約する前に確認すること

どの契約を結ぶとしても、その媒介契約の内容をしっかりと確認することが重要です。
必ずチェックしておきたい契約内容をリスト化してみました。

  • 媒介契約の種類
  • 宣伝広告活動の内容
  • 売り主への業務報告の有無
  • 契約の有効期間
  • 仲介手数料とその支払い時期
  • 違約金や費用償還に関すること

この6つの項目について、具体的に注意してほしいポイントを説明します。

1.媒介契約の種類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、国土交通省が告示する「標準約款」に基づいて行うことが多いです。上の例のように、契約の特徴が具体的に表記されています。

一般媒介契約の場合、「明示型」「非明示型」の2種類が存在します。このタイプの違いは、違約金にもかかわってくるため注意が必要です。

【明示型】
複数の業者に仲介を依頼している場合、他に依頼する不動産会社を明示する義務がある

【非明示型】
複数の業者に依頼していても、他に依頼している業者名を明示する必要はない

原則として一般媒介では明示が原則のため、複数の業者に仲介を依頼する場合は注意が必要です。

明示型にもかかわらず、明示していない不動産会社によって売買を成約した場合、違約金を請求される恐れがあります。

2.宣伝広告活動の内容

契約内容には、売却活動について具体的に表記されています。

宣伝広告活動は、大きく分けて不動産会社間で行うものと、広く一般に対して行うものの2種類あります。

不動産会社間で行うものが「レインズ」への登録です。
レインズは国土交通省が企画した、不動産物件の情報交換のためのネットワークシステムです。レインズに登録された不動産情報は不動産業者に公開されるため、買い手を見つける可能性が大きく広がります。

一般に対して行う宣伝広告活動はいくつかの方法があります。

  • 不動産ポータルサイトに掲載する
  • 折り込みチラシやポスティング
  • 現地看板

どのような宣伝広告活動を行ってもらえるのかチェックしておきましょう。

3.売り主への業務報告の有無

原則として、一般媒介には業務報告義務がありません。

しかし、一般媒介の場合でも、進捗状況を報告してくれる業者もあるので、一般媒介の場合は報告義務の有無を確認してみましょう。

その他の媒介契約では報告が義務づけられています。
媒介契約時には、業務報告の有無や内容について十分確認するようにしましょう。

4.契約の有効期間

各契約の有効期限は、一般媒介契約は制限なし、専任媒介契約、専属専任媒介契約では最長3ヶ月となっています。

ソニー不動産でも契約は3ヵ月以内としており、その後、再度、最長で3ヵ月の更新が可能です。

一般的に契約の有効期間が長く設定されることはありませんが、売却活動が1社に絞られる専任媒介や、専属専任媒介の場合は特に確認しておいたほうがよいでしょう。

5.仲介手数料とその支払い時期

仲介手数料の上限は宅建業法で定められているため、心配する必要はありません。

400万を超える売却金額であれば、3%+6万円で計算することができます。たとえば売却金額が1,000万円だった場合、仲介手数料の上限は8%の消費税を入れると388,800円となります。

割引や値引き交渉などを行いたい人は契約前に行っておきましょう。
手数料や割引制度に関する情報は下記の記事を参照してください。

不動産売却時にソニー不動産に支払う仲介手数料はいくら?-割引制度や手数料無料のサービスもあり

支払い時期に関しては、ルール上では買い主が見つかり売買契約が成立したときに不動産会社が売り主に請求できることになっています。

具体的な支払時期は協議で決めますが、一般的には売買契約時に仲介手数料の半分を、物件の引き渡し時にもう半分を支払うことが多いです。

6.違約金や費用償還に関すること

売り主が契約に違反して売買契約をした場合、違約金を請求されることがあります。
違約金を払わないようにするためにも、何が違反なのかを理解しておく必要があります。

たとえば契約を途中で解約した場合には、現地調査費用や権利関係調査費用、また広告費などの販売活動費用が請求されることがあるようです。

万が一の事態に備えて、違約金や費用償還に関する部分も明確にしておきましょう。

一般媒介の抜き行為に要注意

抜き行為とは、一般媒介を結んでいる売り手に対して、契約をしていない別の不動産会社がアプローチして媒介契約を結ぶことです。

アプローチの仕方として、「すでに買い手が見つかっていますよ」と早期の売買成立をにおわせるパターンや「仲介手数料を安くしますよ」と言って契約を促すパターンがあるようです。

どの不動産会社を利用したとしても、実際に不動産の売却が成功すれば売り手にとっては問題ないことですが、一般媒介を結んでいる不動産会社に通知せず、他の不動産会社経由で売買契約を結ぶと先に契約をしていた不動産会社から違約金を請求される恐れがあります。

最初に一般媒介契約を結んでいた会社に迷惑になるだけでなく、抜き行為を行う業者と契約を結んだけれど、売却が思ったようにうまくいかないといったこともあるので注意しましょう。

まとめ

不動産の売却活動を始める前に、3種類の媒介契約のそれぞれの特徴を理解しておくことが大事です。

特に一般媒介契約は法律による制約が少なく自由度が高いですが、その分契約前に不動産会社としっかり契約内容を確認することが大切です。

専任媒介や専属専任媒介契約は売却活動が1社に絞られるので、契約内容に十分に納得したうえで契約しましょう。

ソニー不動産は専任媒介契約でも他社を紹介してもらえるため、一般媒介契約のように広く買い手を探すことができます。

どの契約が自分に合うのかわからない、という方は、
一般媒介契約のうまみもあるソニー不動産の専任媒介契約を検討してみてはいかがでしょうか。

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