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おうちダイレクトを展開するソニー不動産がSREホールディングスに社名変更

おうちダイレクトを展開するソニー不動産がSREホールディングスに社名変更のイメージ

ソニー不動産は、2019年5月16日に社名を新たに「SREホールディングス」に変更すると発表しました。変更は6月1日からです。

ソニー不動産と言えば、ヤフー不動産とタッグを組んで、新たに「おうちダイレクト」を協同で始めたことや、子会社「SRE AIパートナーズ」を立ち上げてAI技術をパートナー企業に提供していることなどで有名です。

そこで、以下のことが気になりませんか?

  • ソニー不動産がヤフー不動産と組んで始めたおうちダイレクトの特徴は?
  • ソニー不動産がSREホールディングスに社名変更したのはなぜ?
  • おうちダイレクトが行っているのは「囲い込み」という噂は本当か?

この記事では、社名をSREホールディングスに変更したソニー不動産の特徴と社名変更の理由、SREホールディングスがおうちダイレクトで実現していることなどを紹介します。

おうちダイレクトではマンションの売主が直接、自由に売却できる

おうちダイレクトでは、売主が不動産屋を頼らずに、自由にマンションの売買ができる画期的なサービスです。そして、何よりマンションの所有者が不動産屋に支払う仲介手数料が無料となるのが、最大の特徴です。

ただし、サービス対象エリアが東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に限定され、その中でも全てのエリアに対応しているわけではないので、注意しましょう。

おうちダイレクトの不動産情報は、ヤフー不動産に掲載されます。
そのため、おうちダイレクトをヤフー不動産が提供するサービスの一つと考えている方も多いでしょう。それは半分正解で、半分間違いです。

おうちダイレクトは、ヤフー不動産とソニー不動産の2社が共同して立ち上げたサービスです。大まかに分けると、ヤフー不動産では仲介売却するマンションの情報を掲載する役割を担い、ソニー不動産では物件の内覧から契約の実務までのサポートを行います。

そのソニー不動産は社名を「SREホールディングス」に変更しますが、大きなサービス内容や対象とするエリア・物件の種類の変更はないようです。

おうちダイレクトの特徴と、ヤフー不動産・SREホールディングスの役割の違いをさらに細かく見ていきましょう。

売主の支払う仲介手数料が無料

不動産を売却する際には、不動産業者への報酬として、仲介手数料を支払うのが普通です。仲介手数料は、物件の売却活動に対する成功報酬です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条第1項により上限額が以下のように定められています。そして、売り主、買い主の双方が仲介手数料を支払うのが通例です。

不動産取引額 報酬額(依頼者の一方からのもの)
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超、400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

※物件価格が400万円を超える場合は、売買価格×3%+6万円+消費税で簡単に計算が可能です。

ここで注意したいのが、法律で定められているのは上限のみ、ということです。
下限はないため、仲介手数料が上限の半額や、仲介手数料無料であっても問題はありません。

ただし、仲介手数料は不動産業者にとっては宣伝広告などの売却活動や購入検討者への説明、見学、手続きなどの諸費用をまかなうための、大事な活動資金でもあります。仲介手数料が全く無料では、商売が成り立たないはずです。

おうちダイレクトが手数料無料で問題ないのはなぜか、それはれっきとした理由があります。

1つめの理由は、売主からの仲介手数料を取らないということです。
買主からはきちんと仲介手数料を受け取っています。

2つめの理由は、ヤフー不動産に情報を掲載することで、人件費や広告宣伝費が大幅に削れることです。だからこそ、おうちダイレクトではサービスの品質を落とすことなく、売主からの仲介手数料を0にできるのです。

SREホールディングスのAI査定を利用し、値段を自由に設定できる

SREホールディングスでは、ソニー株式会社と共同開発した高度なAIによる不動産査定が行われます。SREホールディングスのAIには、不動産ポータルサイトなどのビッグデータが入っており、都道府県や価格推移マトリクスなどの様々な情報から、精度の高いシステム推定価格が算出されます。

そのAI技術がよく現れているのが、マンションAI技術レポートです。
このマンションAIレポートでは以下の内容を見ることができます。

AIレポートの内容

・AIによるマンション推定価格ランキング
・築年数ごとのマンション購入価格変動グラフ
・マンション賃料推定価格ランキング

いずれも、都道府県別・市区町村別・駅別・路線別で査定価格が見られます。

マンションの推定成約価格だけでなく、近隣のお買い物スポットや病院・学校などの情報が得られるのも強みです。

特に優れているのは、ソニーのAI技術を生かしてのディープラーニングです。
簡単に言うと、AIが人間に近い思考を行うのがディープラーニングの特徴です。

そのAIの思考を支えているのが、SREホールディングスが保有する現在の不動産ポータルサイトなどのビッグデータです。そのため、マンション売り出し価格の精緻な未来予測ができるのです。

ヤフー不動産に自由に不動産情報を掲載可能

おうちダイレクトの売り出し物件情報は、ヤフー不動産に掲載されます。
不動産業界のポータルサイトは数多くありますが、ヤフー株式会社自体が国内で人気が高いポータルサイトですし、不動産情報だけでなく多くの情報を取り扱っているので、幅広い層から検索される可能性が高い特徴があります。

ヤフー不動産自体には、全国の多くの不動産情報が掲載されています。おうちダイレクトはヤフー不動産の中のサービスの一つに過ぎませんが、「セルフ売却」による仲介手数料無料のマンション売却や、不動産一括査定サービスが利用できる「プロフェッショナル売却」などが利用できるメリットがあります。

そして、おうちダイレクトのオーナー登録をすれば、あなたの創意工夫を生かした、独自の方法で自由な不動産情報を掲載することができます。これこそがおうちダイレクトの真骨頂とも言えそうです。

他の不動産業者はプロなので、不動産販売の広告宣伝などの売り出しは得意ですが、その代わりに似たり寄ったりな記事や写真になりがちです。それに対し、おうちダイレクトに掲載した記事にはあなたオリジナルの独自の記事や写真が掲載できるため、目にとまりやすく、ライバル物件に勝ちやすくなります。

おうちダイレクトに掲載された一般売却者の物件紹介例

・近所のおすすめスポットに商店街や公園、飲食店などを写真付きで掲載
・ハザードマップや災害時の備蓄倉庫、避難場所の情報
・マンション住人同士のコミュニティスペースなど、居住者ならではの交流情報

そのような独自で魅力ある記事を作るなんて無理、と諦めるのは早いです。
おうちダイレクトでは、物件PRを手伝ってくれる「売却サポートサービス」が無料で受けられます。手伝ってくれる内容は、

・プロのカメラマンによるマンションなどの写真撮影
・プロのライターによる物件紹介記事の書き起こし
・プロの不動産コンサルタントによる物件価格査定

です。

おうちダイレクトがやっていることは「囲い込み」?

おうちダイレクトが、これまでの不動産業界にはない独自の良さを出していることはご理解いただけたかと思いますが、出る杭は打たれると言われるように、おうちダイレクトには業界からの厳しい批判があります。

その大きな原因の一つは、おうちダイレクトの不動産案件は、ソニー不動産のみ(2019年6月1日以降は、SREホールディングスのみ)でしか取り扱いできません。

おうちダイレクトでは、仲介サービスはソニー不動産しか行えませんでしたし、社名変更後はSREホールディングスしか行えないことになるでしょう。

そして、その事実から、おうちダイレクトは囲い込みだとの批判があるのです。

そもそも囲い込みとは

不動産業界の「囲い込み」は、本来は不動産業界で共有されているはずの不動産の物件情報を、自社で抱え込み、他社には紹介しないことです。

故意に不動産情報を隠したり独占したりすることは、以下の法律に抵触する可能性があります。

・受託者の委託者に対する善管注意義務違反(民法第400条)
・国土交通大臣又は都道府県知事による監督処分(宅建業法第65条)
・詐欺・横領・背任罪(刑法)

その他、成約価格を不当につり上げられるなど、買い手の利益損失に伴う損害賠償請求も考えられます。

要するに囲い込みは、レインズなどに不動産情報を公開しているのに、他の不動産業者には一切情報を公開しないことなのです。そして、売主や買主の大きな機会損失が問題視されているのです。

物件情報はヤフー不動産に公開されるので囲い込みではない

では、おうちダイレクトが行っていることは囲い込み、つまり違法なのでしょうか?

それを探る上で大切なのは、おうちダイレクトの仕組みです。
おうちダイレクトは、ヤフー不動産にのみマンション物件情報が掲載されます。
そして、規約によると仲介業者としてソニー不動産(SREホールディングス)以外は指定できないことになっています。

「他の仲介業者を完全に閉め出す」ことに関しては、確かに囲い込みという批判は当たっているようにも思えます。

しかし、おうちダイレクトが囲い込みをしているというのは間違いです。ヤフー不動産というプラットフォームを利用して、ソニー不動産(SREホールディングス)以外の業者を排除している点は正しいですが、

それが原因で買主の利益損失になるとは考えられませんし、そもそもソニー不動産(SREホールディングス)は100%片手仲介のみを行っているため、両手仲介はありえず、囲い込みも全く行っていないのです。

ソニー不動産(SREホールディングス)では、おうちダイレクトにおいて囲い込みを行っていないだけではありません。

そのことは、ソニー不動産(SREホールディングス)が採用しているエージェント制度に表れています。「広告掲載料の最大化」をめざし、不動産物件の購入希望者に多くの不動産情報が行き渡るための、囲い込みとは正反対の仕組みが採用されています。

最終的なクロージングはSREホールディングスが行う

おうちダイレクトを利用してヤフー不動産に中古マンションの情報を掲載すると、自動的にソニー不動産(SREホールディングス)が売買契約のクロージングを行うことになります。

ソニー不動産には、おうちダイレクト担当の営業マンがいます。
そして、担当者は大手不動産ならではのノウハウを持っています。

そして、

・余計な営業が一切ない
・マンション物件の見学申し込みから調整まで手厚い対応
・プロの手厚いフォローによる契約や事務手続き

などの特徴があることで評判です。

ソニー不動産がSREホールディングスに社名変更して何が変わる?

このようなソニー不動産の特徴は、社名がSREホールディングスに変更しても、受け継がれると考えられます。具体的に何が変わって、何が変わらないのでしょうか?

社名変更することで、本社がソニー不動産創業の地である銀座から、青山に移転します。それ以外に大きく変わることは、それ以外にはあまりないでしょう。

ではなぜ社名を変更したのか、それはソニー不動産の子会社「SRE AIパートナーズ」に関係がありそうです。日本は、欧米に比べて不動産テックの開発が遅れています。

ソニー不動産は、AIなどの活用によりその差を縮めようとしており、その一環として、「SRE AIパートナーズ」を通じて不動産取引における消費者への情報提供や意思決定の支援を行っています。また、法人向けプラットフォームサービスも展開しています。

そのような流れから、社名を変更し、よりソニーの技術を生かした差別化をはかっていると考えられます。適正なマッチングサービスを行っている証拠ですね。

おうちダイレクトの登場は既存の不動産業界を脅かすか?

おうちダイレクトに、「囲い込みではないか?」という疑惑があるのは、おうちダイレクトの存在が革新的で、もしかしたら既存の不動産業界を脅かすのではないか、という危機感があるのでしょう。

おうちダイレクトに対する業界の評価は厳しい

おうちダイレクトに対する、既存の不動産業界の厳しい目は、おうちダイレクトがサービスを開始してからずっと継続しています。

下記のような大手の不動産業界が、ヤフー不動産への物件情報の提供を打ち切っています。

2015年10月 FRK(不動産流通経営協会)
2016年2月 全宅連(全国宅地建物取引業協会連合会)

物件情報提供を打ち切る理由は、おうちダイレクトが行っているとされる「囲い込み」にあるようですし、両手仲介がやりにくくなったり、仲介手数料の値引き合戦になったりすることを恐れてのことかもしれません。

では、本当におうちダイレクトが既存の不動産業界を脅かしていくのでしょうか?

法人向けプラットフォームサービスによる業務提携が進む

必ずしもおうちダイレクトが不動産業界を脅かさない理由として、おうちダイレクトが行っている積極的な情報公開があげられます。

例として、2018年12月には、センチュリー21がおうちダイレクトと業務提携しました。これにより、センチュリー21のフランチャイズ加盟店950店舗でソニー不動産が開発したAI自動査定サービスなどが利用できるようになっています。

このような、法人向けプラットフォームサービスを通じた不動産情報のオープン化は、囲い込みとは逆行する流れですね。

おうちダイレクト方式と従来方式の棲み分けの可能性

おうちダイレクトの登場は、確かに既存の不動産業界の常識を大きく変える可能性があります。しかし、これまでの常識が必ずしも悪いことばかりではありません。

おうちダイレクトにも、売却仲介手数料が無料になる代わりに、自分自身で物件PRをしなければならず、売却額を適正に決めるなど自己責任で多くのことを進める必要があります。

そこで、今後は従来の不動産業界の方式と、おうちダイレクト方式とが棲み分けられる可能性があります。それぞれの良さを打ち出すことで、利用者にとって健全な競争が不動産業界にもたらされることになるでしょう。

まとめ

おうちダイレクトは、マンション所有者の支払う仲介手数料が無料となる、画期的なサービスです。そのおうちダイレクトは、ソニー不動産がヤフー不動産と組んで始めました。画期的な反面、既存の不動産業者からは「囲い込みではないのか?」などの批判もありますが、ソニー不動産ではそもそも片手仲介のみを行っており、囲い込みとの批判は当たりません。

そんなソニー不動産は、2019年6月1日より社名をSREホールディングスに変更します。ソニー不動産時代に培ったAI査定などでシステム推定成約価格が得られるサービスに加え、成約するまでの期間により手厚いサポートや法人向けプラットフォームサービスの提供など、新たな展開が期待できます。

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