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日本の空き家が、年々増加していることをご存じでしょうか？
LIFULL HOME’Sは、深刻な空き家増加の問題を解消するために、国土交通省のモデル事業ともなっている「LIFULL HOME’S空き家バンク」を開始しました。空き家バンクは、家を安く手に入れたい方にとって便利で空き家問題の解消にもなって一石二鳥ですが、以下のような不安もあるでしょう。
この記事では、国交省のモデル事業にもなっている「LIFULL HOME’S空き家バンク」の内容と、住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sが空き家バンクを通じて目指している地方創世の考え方について紹介します。
LIFULL HOME’Sは、統一されたフォーマットで全国の空き家を検索・比較できる「LIFULL HOME’S空き家バンク」を開始しました。これは、国土交通省お墨付きのモデル事業です。
LIFULL HOME’S空き家バンクは、空き家のオーナー、地方自治体、空き家利用希望者を結びつけるプラットフォームとして、空き家解消のための大きな期待が寄せられています。
国土交通省は、全国の空き家率が年々上昇していることを受け、2017年より「全国版空き家・空き地バンクサイト」の試験運用を開始し、翌2018年より本格的な運用を開始しています。
その背景には、以下のような事情がありました。
そのような事情を受け、国土交通省は空き家・空き地情報を標準化し、全国の空き地を同じWebサイトから簡単に検索できる全国版空き家・空き地バンクを作ることとし、それを運営する情報公開サイトを公募しました。
そして、白羽の矢が立ったのが、株式会社LIFULLと株式会社アットホームの2社でした。
LIFULL HOME’Sは、一般社団法人全国空き家バンク推進機構（ZAB）と提携することにより、全国版の空き家バンクの設立を目指しました。
一般社団法人全国空き家バンク推進機構とは、2017年6月に設立された社団法人で、全国的に増加傾向にある空き家や空き地・空きビル・廃校などを再利用するために地方自治体と民間企業とのマッチングなどを行っています。
LIFULL HOME’Sが一般社団法人全国空き家バンク推進機構と提携したことにより、もともとLIFULL HOME’Sが保有している全国の不動産や住宅のプラットフォーム構築や運営のノウハウを、空き家や空き地の有効活用に生かすことができました。
それ以前にも、自治体独自で運営する空き家バンク、空き地バンクがありましたが、地域への定住を目的としているために使い勝手があまり良くなく、複数の自治体にまたがっての不動産価格や条件などの情報収集や比較もうまくできませんでした。
しかし、LIFULL HOME’S空き家バンクが全国版の空き家・空き地バンクを構築したことにより、全国版空き地や空き家のうち、良い条件の物件を比較しながら探すことが可能になりました。
LIFULL HOME’S空き家バンクとアットホームの空き家バンクは、2017年10月の試験運用に向けて90の自治体に参加を呼びかけたところ、1週間で77の自治体が参加を表明しました。その後、1か月ほどで300以上の自治体が空き家バンクへの登録を希望したそうです。
2018年4月より本格運用時には、今後5年間の空き家対策計画を策定し、「10年以内に空き家を半減させたい」と意気込んだところ、参加自治体は右肩上がりに増えていきました。2018年5月1日時点で477自治体が登録し、3,100件以上の物件情報が掲載されました。
2019年4月現在で612自治体が参加を表明し（参加表明率34.2％）、2,100件を超える空き家物件が成約し、情報もどんどん更新されています。
LIFULL版空き家バンクとアットホーム版空き家バンクで参加表明している自治体や物件は、共通しているものもしていないものもあるため、LIFULL HOME’S空き家バンクに気で入った空き家が発見できなかった場合にアットホームの空き家バンクで探す、という方法も有効です。
LIFULL HOME’S空き家バンクの各自治体ページをクリックすると、物件番号や価格・土地面積・ポイントなどの空き家情報だけでなく、各自治体の「まちの魅力」」や「まちの情報」が掲載され、実際に居住した際のイメージが広がりやすくなる工夫が凝らされています。
LIFULL HOME’S空き家バンクでは、他にも以下のような機能を追加し、より詳しい空き家の情報が得られるようになっています。
LIFULL HOME’Sが空き家バンクを本格運用開始し始めて、成約実績も順調に出つつありますが、それ以上のペースで空き家が増えつつあるのが現状です。
そこで、LIFULL HOME’Sでは空き家バンクをさらに進化させることにより、空き家問題の解消に取り組んでいます。
例えば、不動産特化型のクラウドファンディングの活用や、民泊マッチングサービスなどとの連携などをすすめています。どのような取り組みを行っているか、紹介しましょう。
株式会社LIFULLは、日本各地にある遊休不動産の利活用のために、「LIFULL地域創世ファンド」を設立しました。空き家問題を含め、地域の店舗やホテルなどの宿泊施設、観光施設などの活用を促すために、株式会社LIFULLは10億円の出資を行っています。
株式会社LIFULLは、投資や融資、寄附などで実績があり、それをソーシャルファンディングに応用して、空き家活用などの地域創世につなげています。詳しくは後述します。
日本国内で、すでに空き家率が13％を超えていますが、2033年には空き家率が30％を超えるとの試算があります。もし、国内の3軒に1軒が空き家で、活用されずに放置されていたら、危機的状況です。
そのために空き家バンクの存在が重要なのですが、それを担う存在が「NPO法人空き家コンシェルジュ」です。
ただ単に安いから、お得だからなどの理由では、空き家バンクの事業が持続的に発展するのは困難です。地域の文化や伝統、相続問題、住民間のトラブルなどに対応するコーディネーターのような役割が、NPO法人空き家コンシェルジュには期待されています。
空き家対策に関する相談をする人材は、まだまだ不足しています。
そのため、LIFULL HOME’Sは空き家の専門家を育成するプログラムを2019年5月から開始しています。それが「空き家相談の担い手育成講座」です。
空き家相談の担い手育成講座は、NPO法人空き家コンシェルジュの協力の下に行われています。不動産の相談よりも生活相談に近いイメージで、空き家問題に関する以下のような相談に対応します。
日本でも、Airbnbなどを通じて一般住宅を宿泊場所として提供する「民泊」が増えましたが、2018年6月15日に施行された民泊新法により個人事業主の多くが民泊から撤退するなどの混乱が起こりました。
そんな中、楽天やパナソニックといった大手企業が民泊に参入しました。そして、株式会社LIFULLは、楽天と提携して「Rakuten LIFULL STAY」という国内最大級の民泊情報プラットフォームを開始しました。
「Rakuten LIFULL STAY」はまだ始まったばかりのサービスであり、民泊新法による混乱もまだ解消されていないことから課題も多いですが、今後の空き家解消に向け、大きな可能性を秘めていると言えるでしょう。
LIFULL HOME’Sは、単に空き家を提供して利益を得るだけでなく、
さらに一歩進めて空き家の活用による地方創世を目指しています。
などの恩恵をもたらし、高齢化や過疎化が進む地方を元気にしてくれる可能性があります。
それを実現するために、以下の4つの理念を掲げています。
LIFULL地方創世の柱となるのが、LIFULL HOME’S空き家バンクが提供する、全国空き家情報のプラットフォームです。自治体によりバラバラだった空き家情報を一元化し、ネットを通じて無償提供することは、地方創世の第一歩となります。
LIFULL HOME’S空き家バンクをより生かすために、
空き家に関する人材育成やマッチングを、講習やイベントなどを通じて行っています。
先に挙げた、空き家相談の担い手育成講座に加え、交流会や地域相談コーナー、トークセッションなどを行っています。特に、2018年5月12日にLIFULL本社で開催された「LIFULL地方創世Challengerフォーラム」は約400人が集まり、地方創世のトップランナー達が集って盛り上がりました。
空き家活用のやり方がわからずに悩む人に、空き家活用方法をプロデュースして遊休不動産の活用、流通の活性化を推進しています。
これは、LIFULL HOME’S空き家バンクで、地域のロールモデルとなる空き家の活用事例を作成することにより、成功体験を共有していこうというものです。
「みんなの空き家！活用Collection」では、空き家を活用したプロジェクトの事例が紹介されており、眺めるだけでも空き家の魅力が分かります。
まだこの取り組みは始まったばかりですが、空き家活用の成功事例の物件数が蓄積していくことで、内容がどんどん充実していくでしょう。
空き家に住もうと思っても、その資金が得られないという悩みも多いです。
また、空き家があっても居住に適していなければ、リフォームの必要が生じるなどの課題もあります。
それに対し、自治体の補助などだけでは限界があるため、空き家の取得を断念する人も多いと考えられます。
そこで、寄付形クラウドファンディングやふるさと納税、ソーシャルレンディングなどを活用することで資金調達をはかるサポートの構想があります。
LIFULL HOME’Sのメリットや先進的な取り組みについて述べてきましたが、
始まって間もないサービスのため、まだまだ不十分さがあることは否めません。
以下に挙げるような課題が解決されないと、安心して空き家バンクを利用できないかもしれません。
LIFULL HOME’S空き家バンクによりある程度は情報が一元化されたとはいえ、
まだまだ自治体によって大きな情報のばらつきがあります。
2018年10月に総務省が発表した住宅・土地統計調査によると、
空き家率の高いもしくは低い都道府県は下表の通りです。
| 空き家率が高い | 空き家率が低い | |||
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 山梨 | 21.3％ | 埼玉 | 10.2％ |
| 2位 | 和歌山 | 20.3％ | 沖縄 | 10.2％ |
| 3位 | 長野 | 19.5％ | 東京 | 10.6％ |
| 4位 | 徳島 | 19.4％ | 神奈川 | 10.7％ |
| 5位 | 高知 | 18.9％ | 愛知 | 11.2％ |
空き家には別荘なども含まれるためランキングが必ずしも空き家の現状とはなりませんが、人口減少が著しい地方ほど空き家率が高い傾向にあります。国や地方自治体も、減税や財政支援などを行っていますが、LIFULL HOME’Sがまだまだ活躍する余地は大きく残されています。
空き家という特性上、どうしても新築や、中古一戸建てでも人気の高い物件と比較すると見劣りしてしまいます。
LIFULL HOME’S空き家バンクでは、様々な情報発信や人材育成などを通じて空き家の魅力を発信していますが、やはり交通面で不便であったり、過疎化が進んでいたり、リフォームしなければ住みにくかったりなど、魅力に欠けてしまう空き家物件が多いのも事実です。
LIFULL HOME’Sが空き家の啓蒙活動を推し進めていくことで、空き家の魅力が伝わりやすくなっていくことでしょう。
空き家への移住希望者には、様々な理由があります。
しかし、空き家は注文住宅のような自由度はなく、家屋が古くなっていると希望通りの住居にするためには大幅な改築やリフォームが必要となることもあります。
さらに、災害リスクも見逃せません。LIFULL HOME’S空き家バンクの掲載物件にはハザードマップもありますが、100％の精度で災害の有無が分かるわけではありません。地震や水害などが起こりやすい地域への地方移住は、慎重に行うべきかもしれません。
空き家と言っても、いくつかの種類があります。
総務省の住宅・土地統計調査においては、4種類に定義されています。
■空き家の種類
| 特長 | 割合 | |
|---|---|---|
| 二次的住宅 | 週末や休暇などで利用する別荘など | 約5％ |
| 賃貸用の住宅 | 賃貸のために空き家になっている住宅 | 約53％ |
| 売却用の住宅 | 売却のために空き家になっている住宅 | 約4％ |
| その他の住宅 | 上記以外の理由で長期不在の住宅 | 約39％ |
この中で、近年増加傾向にあるのが「その他の住宅」です。
新たな住み手が見つからず、賃貸や売却の対象にならずに放置されている空き家が増えています。その主な理由は、
などです。
そして、空き家を放置すると以下に挙げるような様々なトラブルの温床となります。
地方の農村部を中心に過疎化が進み、「限界集落」も現れ始めました。
限界集落とは、人口の50％以上が65歳以上で、集落の維持が困難となっている状態を指します。
そのような集落の中には、その土地に住みたくても介護問題や医療問題、交通アクセスが不便などの理由で引っ越しせざるを得ない場合があります。さらに、高齢ドライバーの免許証返納や、水道事業の民間委託による水道料金の値上げなど、地方に住むのがどんどん難しくなっています。
そうなると、空き家が加速度的に増えていきます。それまで近隣の住民で支え合って生きてきたのが、そうもいかなくなり、冠婚葬祭や地域の行事などを行うことすら困難になっていきます。結果として、空き家の増加は地域社会を荒廃させかねません。
老朽化した空き家を放置すると、倒壊リスクが高まります。
賃貸物件や売却目的の住宅は風通しを良くするなど定期的にメンテナンスが行われるでしょうが、誰も足を踏み入れない住宅は、以下のような老朽化が急速に進行します。
これらの症状を長期間放置すると、その空き家の倒壊リスクが高まります。家を解体するにも、解体費用がかかります。さらに、家を解体すると固定資産税が数倍にふくれあがるケースもあります。
空き家が住むことも壊すこともできない状況になる前に空き家バンクを活用するのが良い場合もあるのです。
空き家が、いつの間にか第三者に不法占有される可能性もあります。
ただ単に住居として利用されるのではなく、犯罪者が居場所を特定されないために利用するなどの使われ方をしてしまうかもしれません。
あなたの空き家を利用して詐欺や密売などの犯罪行為が行われた場合、あなたに何の関係がなくても、警察から事情を聴かれるなどのトラブルが発生してしまうかもしれません。
その他、不法入国者による占有、放火などの被害も考えられます。
空き家が倒壊せず、不法占有などの被害がなかったとしても、徐々に住宅の劣化は進行します。そうなると、雑草が生い茂ったり、害虫が大量に発生したり、警官を損ねたりなどのトラブルが発生します。中には、空き家だからとゴミを不法投棄する輩もいます。
そうなると、近隣の住民や通行人に大きな迷惑がかかることになりかねません。
空き家が数軒程度だと、それらのトラブルはあまり顕在化しませんが、空き家率がどんどん増え、30％を超えてくると見逃せない問題になっていきます。
空き家問題は地方、特に農村部や山間部、島などが深刻ですが、都市部にも空き家問題はあります。むしろ、人口が多い分空き家の数が多く、さらに住宅が密集している、土地の固定資産税が高いため空き家を解体できないなどの事情から、都市部ならではの空き家問題もあります。
また、マンションやアパートなどで築30年を超えたものは、空室率が高まっています。
高度経済成長期にベッドタウンとして発達した地域などでは、この問題は特に大きなものとなり、マンションやアパートの管理維持が困難になっているケースもあります。
日本は、世界的に見ても高齢化が早く進み、それに伴い空き家率が年々増加しています。そのような状況を少しでも食い止めるため、LIFULL HOME’S空き家バンクは国交省モデル事業としてスタートしました。
LIFULL HOME’S空き家バンクは始まって間もないサービスですが、注文住宅や戸建て住宅の購入などを諦めていた人が、全国の空き家が登録されている空き家バンクから、気に入った住宅を探すことができるため、徐々に広がりを見せています。
さらにLIFULL HOME’Sでは、空き家バンクやマッチングサービスなど地方創世の構想があり、空き家問題の解決を通じて日本を救おうとしています。
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