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不動産を売却するときどの媒介契約がおすすめ?報酬や違約金について徹底解説!

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不動産売買契約は、個人の権利や行政上の規制が深く関わっており、一般人にはとても敷居が高いもの。下手をすると財産を失ってしまったり、多額の損害賠償を請求されてしまったりするかもしれません。このようなトラブルを防止するために、専門的な知識を持つ不動産会社が仲介に入ります。

しかし、媒介契約が必要なことだと感じていても、仲介を依頼するときに以下のような不安を感じることはありませんか?

  • どの媒介契約がおすすめなのかわからない?
  • 媒介契約書の書き方や印鑑はどれ?
  • 媒介契約を解約すると違約金がかかるの?

このページでは、不動産を売却するときどの媒介契約がおすすめなのか、さらに報酬や違約金について徹底解説いたします。仲介業者を探している人や、媒介契約に関して不安を感じている人は、是非参考にしてください。

媒介契約に関する基礎知識!どの媒介契約がおすすめ?

媒介契約とは不動産会社に正式に仲介を依頼する契約のことです。
不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させるために仲立ちをします。

媒介契約に関してお悩みの人は、売買契約と媒介契約を混同していることがほとんどです。この媒介契約と売買契約とは「契約する相手」が異なります。媒介契約は不動産会社と交わす契約で、売買契約は買主と締結する契約です。ちなみに、売買だけでなく賃貸にも媒介契約は存在します。

まずは、媒介契約に関する基礎知識から学んでいきましょう。

3つの媒介契約とおすすめの契約方法について

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3タイプがあり、以下の点で違いがあります。

  • 物件の宣伝方法
  • 依頼できる業者の数
  • 契約有効期間
  • 進捗状況の報告義務

売主の希望により好きな媒介契約のタイプを選択可能です。しかし、この媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、慎重に選んでいかなければいけません。

①一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、簡単にいうと自由な契約です。物件の宣伝方法や依頼できる業者の数にも制限がありません。そのため、一般媒介は売主と不動産会社で仲介の形態を自由に定めることも可能です。

一般媒介の契約内容
物件の宣伝方法 売主が自己物件を宣伝してもよい(自己発見取引可能)レインズへの登録義務なし
依頼できる業者数 制限なし(他の業者に一般媒介契約を申し込むことも可能)
契約有効期間 売主が申し出れば自動更新も可能
進捗状況の報告義務 業者からの報告義務なし

自由度が高い一般媒介契約は、自分で買主を見つけることもできますし、他の不動産会社に仲介を依頼してもペナルティはありません。

一方で、一般媒介契約のデメリットとしては、業者の本気度が低くなるという点です。売主が自由に買主探しできるため、業者としては「当社がそこまで動かなくても大丈夫だな」と思わせてしまいます。

このことから、一般媒介契約は「特に売り急いでいない」「売主自身も買主探しに参加したい」という場合におすすめの契約です。

②専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、一般媒介契約よりも少しだけ縛りがある契約です。専任媒介契約は依頼できる業者数や契約期間に制限があります。

専任媒介の契約内容
物件の宣伝方法 売主が自己物件を宣伝してもよい(自己発見取引可能)レインズへの登録義務あり
依頼できる業者数 1社のみ
契約有効期間 3カ月(自動更新契約は無効)
進捗状況の報告義務 報告義務あり(2週間に1回以上)

専任媒介のメリットは、売主が自己物件の宣伝もできる上、業者から仲介に関する進捗状況の報告があるという点です。またレインズ(不動産流通機構)という不動産業者専用の巨大ネットワークに物件情報を登録してもらうことができます。

デメリットとしては、依頼できる仲介業者が1社に限定されてしまうという点です。また進捗状況報告も2週間に1回以上という義務付けのため、下手すると1カ月に2回程度しか報告をもらえないかもしれません。

③専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、媒介契約の中でも束縛が強い契約です。専属専任媒介契約を締結すると売主と業者、双方に制限がかかり、互いに契約を守ることが強いられます。

専属専任媒介の契約内容
物件の宣伝方法 自己発見取引不可レインズへの登録義務あり
依頼できる業者数 1社のみ
契約有効期間 3カ月(自動更新契約は無効)
進捗状況の報告義務 報告義務あり(1週間に1回以上)

専属専任媒介契約のメリットは、束縛が強い代わりに不動産会社に本気になってもらえるという点です。レインズへの登録義務や1週間に1回以上の報告義務など、不動産会社にいくつかの義務を課せられるため、比較的早く成約できる傾向があります。

専属専任媒介契約のデメリットは、専任媒介契約同様に契約できる業者が1社に限定されてしまうことです。また売主自身が買主を見つけることができないため、他の媒介契約と比較すると自由度はありません。

このことから、専任媒介契約や専属専任媒介契約は「不動産会社に本気になってほしい」「早く売却したい」という時間に余裕がない人におすすめの媒介契約です。

媒介契約を結ぶタイミング

ところで、いつまでにこれらの媒介契約のタイプを決めなければならないのでしょうか。

媒介契約を締結するタイミングは、不動産会社に見積もりを依頼する価格査定の後です。不動産会社を選び「どのように売却してくれるのか」「どのくらいの売り出し価格で進めてくれるのか」を相談した後に、自分の意思で媒介契約を選んでいきましょう。

媒介契約を結ぶ際の注意点

ここからは媒介契約の細かい規定について、もう少し詳しくお話します。

不動産会社とトラブルを起こす人の多くが、この細かい規定を理解していない傾向があります。気持ちよく不動産を売却するために、仲媒介契約の注意点についても理解しておきましょう。

解約について

媒介契約を解約すること自体は可能ですが、契約のタイプによって解約方法が異なります。

  • 一般媒介契約はいつでも自由に解約可能
  • 専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約期間が過ぎてから解約可能

自由度が高い一般媒介契約であれば、特約などがなければ好きなときに媒介契約の解約が可能です。しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約には契約期間に縛りがあるため、途中で解約すると何らかのペナルティが課せられるケースもあります。

ただし「契約期間内に解約してはいけない」という法律が存在するわけではありません。そのため契約書にサインしてしまった後でも解約は可能です。媒介契約書をもう一度確認し、ペナルティを受けることなく途中解約ができるかどうかをチェックしてみましょう。

違約金について

媒介契約を途中解約すると、ペナルティとして課せられるのが違約金。
「どの程度支払わなければいけないのか」「契約変更でも違約金が発生するのか」は、すべて契約書に記載されています。

法律では、違約金を徴収することも徴収を禁止することも定められていません。
違約金の額や発生時期は、売主と不動産会社とが決めることになっています。

しかし、違約金の徴収は義務ではありませんが、契約書に「違約金を支払います」とサインしてしたった以上は、違約金が発生してしまいます。反対に「不動産会社は違約金を1円も受け取りません」という契約内容であれば、どんな理由で解約しても違約金は発生しません。

このように契約書の効力は非常に強いものであり、よほどの不法行為がない限りは、簡単にくつがえすことができません。

そのため媒介契約を交わすときには、自分に不利な内容になっていないか契約書をよく確認することが大切なのです。

報酬について

媒介契約の料金は仲介手数料と呼ばれ、契約が成立したときに支払われる成功報酬です。ただし契約が成功しなくても、不動産会社が契約に向けて尽力していた場合は、その対価として報酬の一部が請求されることもあります。

仲介手数料が支払われるのは、売買契約成立後や引き渡し後です。買主も見つかっていない媒介契約締結時に先だって手数料を支払うことは、ほぼありません。

仲介手数料の請求額に関しては、以下のページで詳しく解説しています。仲介手数料の仕組みや支払いを安くするコツについて知りたい人は、是非参考にしてください。

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進捗状況の報告について

不動産会社に仲介を任せた以上、売主としては「現在どんな状況にあるのか」進捗状況を聞きたいものです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、不動産会社から売主へ進捗状況の報告義務があります。しかし、どんな内容を話すべきかまでは法律で決められていません。そのため報告内容が非常に曖昧であったり、メールや留守録などで簡易的に済まされてしまったりするケースもあります。

進捗状況の報告に物足りなさを感じたときは、自分から不動産会社に進捗状況を問い合わせてみましょう。もし質問内容に困ったら、以下のことを聞いてみてください。

  • 購入希望者からの問い合わせがあったか
  • どのくらい問い合わせがあったか
  • どのように宣伝しているのか
  • 購入者が現れそうな見込みはあるのか
  • 売却方針はこのままで良いのか

このように質問は「最近どうですか?」ではなく、なるべく具体的に聞いてみましょう。上記の質問以外にも「レインズやポータルサイトに掲載しているのか」「何日ほどで掲載可能なのか」など、疑問や不安に思っていることがあれば、どんどん積極的に質問していきましょう。

仲介業者変更や再契約について

不動産会社に何らかの不信感を抱き、仲介業者を変更したいなと考えることもあると思います。このような場合は、仲介業者を変更する、または一度断った業者と再契約しても問題はありません。

ただし「違約金について」の項目でも紹介したように、途中契約すると違約金が発生する可能性もあるため、解約時期を見計らって仲介業者を変更するのがベターです。

また、前の仲介業者が見つけてきた買主と個人的に契約すると、仲介手数料を請求される可能性があるため注意しましょう。不動産会社としても労力をかけて買主を見つけてきているわけですから、労力に関してはきちんと報酬を支払うことが今後のためにもなります。

媒介契約書の内容と書き方を知ってトラブルを防止しよう!

違約金や解約時期でトラブルを起こさないよう、よく確認してから媒介契約書を交わすようにと解説してきました。

では、媒介契約書にはどんなことが記載されているのでしょうか。トラブル防止のために、媒介契約書の書き方や必要な準備物について詳しくみていきましょう。

媒介契約書の内容と書くときに気をつけるべきこと

媒介契約書の内容は国土交通省が取り決めています。

国土交通省のガイドラインでは、標準媒介契約約款を使用するよう指導しているため、標準媒介契約約款を基に媒介契約書を作成している不動産会社がほとんどです。

以下が標準媒介契約約款の内容となります。

標準媒介契約約款
  • 依頼者の住所氏名
  • 宅建業取引業者の名称と所在地
  • 成約に向けての義務(報告回数や業務内容)
  • 違約金
  • 契約期間
  • 約定報酬額
  • 報酬の受領時期
  • 売却予定の物件内容

国土交通省が定めた標準媒介契約約款を使用している場合は、媒介契約書の上部に「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です」と記載があります。この記載があると法を守っている業者とみなして大丈夫です。

また媒介契約書を書くときは、上記の内容を理解した上で記名押印していきましょう。確認不足が不利益を被ることにも繋がりますので、疑問に感じたことは恥ずかしがらずに思い切って質問してください。

ちなみに、媒介契約書は非課税文書のため収入印紙は必要ありません。収入印紙が必要なのは、売買契約書になります。

媒介契約書に押す印鑑はどれがいい?

媒介契約に使用する印鑑は、どの印鑑でも構いません。
しかし、印鑑にはそれぞれ意味があるため用途に応じた使い方をした方が安全です。

印鑑の種類 用途
実印 印鑑証明を受けた印鑑のため身分証明書の代わりとなる
銀行印 金融機関に登録する印鑑
認め印 実印や銀行印でもない日常的に使用する印鑑

権利や多額の現金が移動するような不動産売買契約においては、実印が必要です。しかし、媒介契約書に使用する印鑑は認印で構いません。銀行印も使用できますが、銀行印は資産を管理する証明のひとつです。セキュリティの面でも、一つの印鑑を多方面で使うことはあまりおすすめしません。

以上のことから、媒介契約を締結するときは認印を持参した方がいいでしょう。

物件が売れなかった場合に取るべき対策

媒介契約を締結したからといって、必ずしも買主が見つかるとは限りません。

不動産売却は時間との勝負でもあります。長い時間をかければかけるほど、売却できないリスクが高まります。そのため、思うような成果が出ないときに取るべき行動を事前に決めておきましょう。

信頼できる不動産会社を選び直そう

媒介契約は、不動産会社の手腕にかかっています。もし、売却までに至らないときは、不動産会社の営業力に問題があるかもしれません。

いつまでたっても買主が見つからない場合は、思い切って不動産会社を選びなおしましょう。

ただし、なるべく早く成約するために、新たな不動産会社を選ぶときは以下の点に気を付けていてください。

  • 売却に強い業者なのか
  • 根拠もなく「高く売る」と営業してこないか
  • 専属専任媒介契約を強要してこないか

不動産会社にも得意不得意があり、中には賃貸に強いけれども売買に弱い会社も存在します。また専属専任媒介契約を取りたいがために、調子のいいことばかりを主張してくる業者も存在しますので、ひっかからないように注意してください。

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不動産一括査定サービス:仕組み・デメリット・利用者の声を全部解説

マンションや戸建てなどの「不動産を売却したい」と考えたとき、ネットで情報収集されると思います。そんな時、「不動産一括査定サービス」の広告をよく見かけるな・・・本当におすすめのサービスなのでしょうか? …

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まとめ

不動産会社に仲介を依頼する媒介契約。売主も売却に参加したければ一般媒介契約がおすすめですが、早く売り切りたいのであれば専属専任媒介契約を検討してみましょう。

どの媒介契約にするか決まっていない場合は、このページで紹介してきたことを参考に契約形態を選択してみてください。

媒介契約を締結しても、思うように成果が出ないこともあります。スムーズ売却まで進まないなと感じたら、他の不動産会社に変更することも検討してみましょう。

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