一般の方が土地やマンションなどの不動産を売却される機会は、一生で1～2度だと思いますので、不動産会社に対して不安や疑問を抱くことは当然です。
そこで、このページでは「不動産売却で成功するための正しい仲介業者の選び方」にフォーカスしてお伝えします。
大手仲介会社だから安心ではない理由や対応の悪い業者に当たってしまった場合の対処法に至るまで、徹底解説いたします。
不動産売却の成功の鍵は、業者選び方に尽きると言っても過言ではありません。
このページをご覧いただければ、正しい仲介業者の選び方をマスターできると思います。ぜひ最後までご覧いただけましたら幸いです。
・「売買仲介」メインの業者に依頼すること。
・依頼するなら「大手」の方が合理的。
・業者選びよりも「営業担当」選びの方が重要。
一般の方が不動産を売却するする際は、いわゆる「不動産屋」さんに物件の査定を依頼して売却活動をお願いすることになります。
この「不動産屋」さんと呼ばれる業者は、「不動産仲介会社」のことを指します。また、一部の方などは、「宅建業者」と言う方もいらっしゃいます。
では、不動産仲介会社の仕事とは一体何でしょうか？
不動産仲介会社の仕事は大きく分けて3つあります。
さらに、会社の規模が大きな大手になってくると
これらが入ってきます。資本力がある大手になればなるほど、仕事の幅が広くなります。
皆さんが駅前や商店街でよく見かける不動産会社の多くが「賃貸仲介」や「賃貸管理」がメインです。
一部、売買仲介を行っている業者もありますが、「賃貸仲介」や「賃貸管理」の比率が高い業者がほとんどです。
まず、「賃貸仲介」や「賃貸管理」がメインの業者に「売却依頼」をしても、「売買仲介」に慣れていないため、避けた方が良いです。
賃貸仲介は、賃貸物件を紹介して気に入ったら、日割り家賃の徴収と賃貸物件の鍵を渡したら、業務のほとんどが終了です。
しかし、売買仲介は、単に不動産の情報を学ぶだけでなく、法律、金融、税金、不動産取引に必要な専門知識を幅広く身に着け、売主一人ひとりの販売活動をプロデュースする力が必要となります。
「売買仲介」は「賃貸仲介」に比べると仕事の難易度がはるかに高いため、長年の経験がモノを言う世界でもあります。
アザラシ先生
それでは、賃貸仲介or売買仲介がメインかを調べる方法について解説します。
見分け方は、とても簡単です。不動産会社の店舗の窓に物件紹介のパネルに賃貸物件が多く掲載されていれば、賃貸仲介がメインです。
逆に売買物件が多く掲載されていれば、売買仲介がメインの会社となります。
間違っても「賃貸仲介」や「賃貸管理」がメインの業者に「売買仲介」を依頼することがないようお気をつけください。
それでは、次に大手と中小規模の地元(地域密着店)のどちらの業者がよいのでしょうか？
まず、売却であれば、大手と中小規模の地元どこに依頼しても、ネット広告ができる不動産会社なら極端な差は出ません。
その理由は、買主となる購入検討者は、物件を見てから、物件を掲載した不動産会社へ連絡する傾向にあるからです。
買主は、会社の規模や名前で購入を検討するわけではありません。「物件ありき」が大前提です。
多くの購入希望者が利用するネット広告に出稿できるなら、大手、中小規模の地元の違いはありません。
ペンギン生徒
アザラシ先生
とは言え、ネット公開前の情報や地元よりも大手不動産会社の方が多く持っています。
そのため大手なら公開の前か後かを問わず、様々な物件情報を見て買主側が比較検討できるため、多くのメリットを受けることができます。
また、「近所に家を売却していることを知られたくない。」という方も少なからず存在します。この場合、ネット広告に出稿するわけにはいきません。
大手不動産会社には、多くの顧客リストがあるため、リストの中から条件にぴったりな買主を探すことができます。
また、大手はインスペクション等の付加価値サービスを用意している会社も多く、法律上の面でも安心した取引を期待することができます。
自分の希望条件で早く不動産を売却したいなら、大手の方が合理的です。
実は、不動産売却で重要なのが「業者」と「営業担当者」選びです。
先に解説した大手不動産会社に売却を依頼しても担当者の能力やスキルレベルが低い場合は、うまくいきません。
不動産売却がうまくいくかは、業者選びよりも担当者選びの方がより重要です。
理由は、①不動産の知識、②言葉づかいや身だしなみ、③段取り、④交渉スキル、といった営業担当者の能力にかなり依存するため、選択肢が減ったり、取引条件が悪くなったりするからです。
営業担当者を選ぶ判断基準は、大きく3つあります。
順番に解説しますと、「1.売主の立場に沿って物事を考えられるか。」ですが、営業担当者の仕事では売主へのヒアリングが欠かせません。
なぜなら、売主しか知らない事情があるからです。
例えば、売主しか知らない事情としては、不動産売却の動機、住宅ローンの残債、建物設備などの不具合の有無、過去のリフォームや修繕履歴、隣地との境界や越境の有無など内容は様々です。
また、火災や事故の有無など内容次第では、より慎重な対応や売却価格に大きく影響する場合などの事情も売主しか知りません。
売主の希望や条件をきちんとヒアリングせずに自分の意見を押し付けてくる営業担当者は避けた方が良いです。
不動産会社の営業として働くだけなら、特に資格は必要ありません。長年の経験と努力で売主の信頼を勝ち取ることができます。
しかし、一般の方が営業担当者の信頼を見分けることは、非常に難しいと言えます。
そこで、不動産取引の専門家である【宅地建物取引士】の資格の有無を判断材料にすることをお勧めします。
宅地建物取引士しかできない業務が3つあります。
不動産取引のプロとして活動するなら、【宅地建物取引士】の資格は必須と言っても過言ではありません。
営業担当者が【宅地建物取引士】の資格があるかの見極め方は、、名刺に資格が記載されているかで判断します。
営業担当者がどんなに知識が豊富でも、売主が理解できなければ、何の意味もありません。
専門用語を使う際は、「この地域の土地は、第一種低層住居専用地域ですので高さ10メートルの建物しか建てることができませんので、日当たりも問題ないですよ。」といった根拠をもとにわかりやすく伝えることができるかで判断します。
アザラシ先生
不動産売却を行う際は、不動産仲介会社に依頼するケースがほとんどだと思います。不動産会社と一言で言っても、・・・
以上を元に「会社」と「人」の両者から正しい仲介業者の選び方を解説しましたが、以前は選び方のポイントとして、「正しい」と言われていたことが、現在では「正しいとは言えない」部分の解説を行います。
不動産業者は、宅地建物取引業(宅建業)の免許取得が必要となります。
1つの都道府県内に事務所を設置する場合は、都道府県知事、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣からの免許が必要です。
不動産会社の事務所には、
「神奈川県知事（１）第○○○○○号」
などのように、免許番号が記載された大きな額が掲示されています。
宅建業者は、5年に一度の免許更新となり、更新される度に（ ）内の数字が大きくなります。上の場合、5年後更新されたら（２）になります。
以前は、免許番号の更新回数が大きい業者が信頼できると言われていましたが、正直、当てになりません。
なぜなら、更新回数が大きい業者でも、色々な担当者が混在(一流もいれば三流もいる。)しているため会社名や免許の更新回数だけで選ぶことは無理があるからです。
対処方法としては2つあります。1つ目は、媒介契約期間が満了する3ヶ月まで待って別の業者に変える方法。2つ目は、担当者を変えてもらう方法です。
個人的には、2をお勧めします。先でも解説しました通り、不動産会社には1流もいれば3流もいるため、同じ不動会社でも担当者のスキルレベルにかなり幅があります。
担当を変えたら、その後の販売スケジュールが軌道に乗って希望条件通りに売却できたケースは、よくあることです。
このページをご覧の方は、ご自身のマイホームの売却を行っている方やこれからマイホームの売却を検討されている方だと思います。
例えば、あなたが賃貸物件の売却を検討しているとします。
間に業者があなたの建物を一括で借り上げ、一戸単位で入居者に賃貸しているとします。
この取引形態をサブリースと呼び、間に入っている業者は、ほとんどが不動産会社です。
収益物件の場合、売却の際に必要となってくる情報として「収益」の根拠となる資料が必要となります。
また、収益物件を現金一括で購入する人は、まずいません。収益物件の売却に強い業者は、「融資付け」が得意でないと務まりません。
通常のマイホームであれば、「売買仲介」メインの業者で問題ありません。
しかし、この場合、収益物件の売買仲介に長けた業者に依頼することが重要です。
高田 浩行 不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
あなたが売却しようとしている不動産を得意とする不動産会社に依頼することが重要です。
そのような不動産会社は、不動産一括査定サイトを使えば効率的に探すことができます。
不動産の一括査定サイトは、自分の不動産情報と個人情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に完全無料で査定を依頼することができます。
一括査定サイトを使えば、自分が売ろうとしている不動産売却に強い会社を効率よく探すことができます。
納得のいく査定根拠を示してくれる不動産会社なら、不動産売却が得意な業者であると言ってもいいでしょう。
また、具体的な売却時期が決まっていなくても査定だけでもOKです。査定結果を見て、売却するか？しないか？を検討しても問題ありません。
一括査定サイトは、30サイト以上もあります。まともに稼働していないのを除いたとしても、どれを使えばいいか迷ってしまいますよね。
そこで、不動産いろは編集部では、運営歴や利用者の評判などを加味して、信頼できる10サイトを厳選してお勧めしています。
| サイト名 | メリット | デメリット | 対応地域 | サービス 開始年 |
|---|---|---|---|---|
★★★★★ 公式 サイトへ |
・日本初の不動産一括査定サイト ・大手NTTデータグループの運営だから安心 ・売却ノウハウ本を無料ダウンロードできる |
・提携社数は多くない | 全国 | 2001年 |
★★★★★ 公式 サイトへ |
・超大手だけに査定依頼できる | ・中小の不動産会社との提携はない ・大都市に偏っている |
全国（大都市） | 2016年 |
★★★★★ 公式 サイトへ |
・東証プライム上場企業が運営する ・売主の味方としてのエージェント制 |
・大都市に偏っている | 全国（大都市） | 2015年 |
★★★★★ 公式 サイトへ |
・提携社数が多い ・不動産会社ごとの専用ページがあり、特徴やアクセス、スタッフ紹介まで詳しく見ることができる。 ・農地査定ができる |
・運営歴が浅い | 全国 | 2014年 |
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・提携社数が多い ・売却相談をメールor対面で可能 ・不動産会社に代わりに断る「お断り代行サービス」がある ・査定後フォローをしてもらえる ・農地査定ができる |
・運営会社が非上場 | 全国 | 2007年 |
不動産一括査定サイトの賢い使い方として、お住まいの地域に合わせて組み合わせて利用するのが一番です。
1つだけ不動産一括査定サイトを利用しても、地域によってベストな不動産会社が見つかるとは限りません。
複数の不動産一括査定サイトを組み合わせて利用することで、ご自身の不動産売却にぴったりの不動産会社が必ず見つかります。
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