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不動産を少しでも高く売却するための入札方式のコツと流れについて

不動産を少しでも高く売却するための入札方式のコツと流れについてのイメージ

家や土地を高く売るために不動産オークションを活用することは、
有効的な売却方法のひとつです。

しかし、個人が不動産オークションを利用するためには、いくつか知識とコツが必要です。はじめて入札売却するときには、以下のようなお悩みを抱くのではないでしょうか。

  • 入札で売却利益はどのくらい出るのか
  • 入札する流れやコツが知りたい
  • 少しでも高く売却したい

このページでは、不動産を少しでも高く売却するための入札方式のコツと流れについて紹介します。不動産オークションで「急いで売却したい」「高く売却したい」という人はぜひ参考にしてください。

不動産を売却するという方法がある

入札というと「納税者や負債を背負った人が裁判所に土地を売りに出される」というイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

しかし、入札方式は上記のような事情を持つ人だけが利用している訳ではなく、業者や自治体では入札方式を利用し不動産を売却したり購入したりしています。ちなみに裁判所が負債者の物件を売るのは「競売」、自治体が納税者の物件を売ることは「公売」です。

このように日本では、まだまだオークションの知識が浸透しておらず、個人が入札による売却を行うことは多くはありません。でも、実際にはオークションは少しでも不動産を高く売るためには最適な方法の一つです。そこで、個人でも有効的に売却するために、入札方式について深く理解しておきましょう。

国内の入札制度について!個人オークションが禁止されていた背景とは?

入札方式とは、購入希望者がそれぞれ希望価格を提示し、高額な値を付けた人が買主となる売却方法です。

一般売却は特定の買主と取引を行う相対売却ですが、入札は購入希望者を一般公募する競売買取引となります。この競売買は、購入希望者に同じルールのもとで価格を競わせるため、国内の地方公共事業などでは、入札方式を採用していることがほとんどです。

国内の事業では一般的な入札スタイルですが、個人の入札が解禁されたのは1999年で、それまでは公正取引委員会に入札は禁止されていました。その理由は、価格が二重表示になってしまうこと、素人が入札を行うためには豊富な知識が必要なためです。

入札スタイルで不動産を売却するためには、知識を身に着けるだけでなく経験豊富な業者と連携することも求められます。

入札は大きく分けて2種類ある

入札にはいくつか種類があり、それぞれ入札方法が異なります。

入札は価格を競り合うため、競争入札とも呼ばれていますが、意味は同じです。
この競争入札は大きく分けると「一般タイプ」と「指名タイプ」とに分かれます。

競争入札の名称 方法
一般競争入札 入札情報を告知し購入希望者を集める方法。
一般的に利用されている入札スタイル。
指名競争入札 一定の条件下で参加資格をクリアした購入希望者だけに競わせる方法。「公募型指名競争入札」「工事希望型指名競争入札」「通常指名競争入札」などがある。

上記の表を見てわかるように、一般競争入札は購入希望者を公募するスタンダードな入札方法です。一方で指名競争入札は、購入希望者に一定条件を課すことで、参加者を選抜することができます。

ちなみに、特定の相手と取引することを随意契約、好きな相手と契約を締結することを自由契約と呼びます。このように自治体は様々入札方法を取り入れ、公共事業などに使用する不動産を購入しているのです。

インターネットの普及により入札が一般化

これまでの入札は、オークション会場に赴き出品するというスタイルでしたが、インターネットが普及した現代では、スマホから出品したり購入希望者と交渉できたりするようになりました。

ネット不動産オークションサイトでは、出品者がウェブサイトに物件情報を登録すれば、サイト運営者が物件を精査し、不動産をオークションにかけてくれます。購入希望者もインターネットで募集するため、会場に出向く手間もなく物件を落札してもらうことが可能です。

物件査定から買主の募集まで、すべてインターネットで完結するため、仕事で時間が取れない人や遠方に住んでいる人も気軽に出品できます。

入札売却に向いている不動産とは

入札売却に適している不動産は「何もない土地」「山林の農地」「郊外の土地」などです。
なぜこれらの土地が入札に向いているのか、それぞれ解説していきます。

何もない土地や、山林の農地、郊外の広い土地は、
企業や自治体が開発目的で土地を探しているケースがあります。

用途変更目的で土地を探している場合、購入希望者にとって家屋や占有者がない土地の方が好まれる傾向です。また投資目的で土地を探している投資家なども、残存物のない土地を探していることがあります。

また、山林の農地は、道路やリゾート地、工業地帯など開発が予定されている場合、国や企業から入札される可能性が高まります。

郊外の広い土地は、ショッピングセンターや病院の建設予定地に最適。
タイミングが良ければ、通常よりも高値で取引される可能性も出てくるでしょう。

不動産を入札形式で売却することのメリットとデメリット

入札は一般売却と比較すると、不要な土地を高く売れる可能性があると紹介しました。

不動産を入札形式で取引することは、高値売却できる以外にもさまざまメリットがあります。しかし、注意しなければならないデメリット部分も存在するため、入札を検討するときはメリットだけでなくデメリットも十分に理解しておかなければいけません。

入札のメリットと利点

まず「高値で売却できる可能性」という点ですが、入札は購入希望者が価格を競り上げるため、高値になりやすい傾向があります。

また一般売却では特定の相手とだけ取引を行うため「他の人だったら高値で買ってくれたのでは?」と後悔してしまいがちですが、入札は不特定多数の購入希望者を集めるため、売主が取引に納得しやすい傾向です。

そして、原則として落札者が購入をキャンセルすることは認められていません。
そのため確実に成約に持っていけるというメリットがあります。

入札のデメリットと注意点

一方で入札は相場よりも安くなるというデメリットもあります。「高値で売れる可能性がある」というメリットと真逆の特徴になりますが、売却価格は購入希望者の競りによるところが大きく、購入希望者が高い価格を提示しなければ相場よりも安くなってしまうかもしれません。

また入札する不動産は市場や需要に左右されやすい傾向です。そのため需要がない不動産と判断された場合には購入希望者が集まらない可能性もあります。

購入希望者を集めるためには、購入希望者に「買いたい」と思わせる価格設定が非常に重要です。相場よりも高く価格設定をしてしまうと、落札されずに売れ残ってしまうことも考慮しておきましょう。

ネットオークションにはこんな危険性も

素人がネットオークションで不動産を購入することが、非常にリスクが大きいと理解しておきましょう。

近年では不動産もインターネットで手軽に購入できるようになったと紹介してきましたが、不動産には用途制限や所有権や借地権、さらに瑕疵などさまざまな問題が隠れていることがあります。知らずにネットで不動産を出品した結果、相場よりも安値で買い叩かれたり、中には詐欺に遭ってしまったりするかもしれません。

不動産取引の経験がない素人がネットオークションを使用するのはリスクを伴います。
はじめのうちは不動産会社を頼るか、専門業者に依頼することをおすすめします。

不動産を入札方式で売却する流れ

それでは、不動産を入札方式で売却する流れについて順を追って解説していきます。実際に所有不動産をオークションにかけるときの参考にしてください。

①入札予定の不動産の調査と価格設定

まずは、出品する不動産の調査から始めます。

不動産調査とは、業者に査定を依頼し、価格の相場や規制確認、地盤調査、周辺環境などです。具体的な調査内容としては、以下のようなことをチェックしていきます。

現地調査 規制調査
・価格査定
・境界や越境物
・高圧線
・地盤
・地中障害物
・庭木や庭石
・建物の劣化状況
・アスベストの有無
・ペット飼育の有無
・増築物
・所有権者
・用途地域
・土地区画整理状況
・周辺施設
・建ぺい率や容積率
・ハザードマップ
・接道状況
・上下水道配管
・文化財の有無

調査の対象となるのは、土地や家の現状と物件の所在地の規制状況です。

該当不動産がオークションにかけられる状態か、または売却後に思わぬトラブルが発生しないかなど入念に調査を行わなければいけません。1回の調査で詳細がわからない場合には、2~3回行われることもあります。

調査で問題がなければ、不動産の売り出し価格を設定します。

売り出し価格は、査定価格をもとに相場を確認しながら決めていかなければいけません。個人の経済状況によって価格を好きに設定したのでは、購入希望者が集まらない可能性があります。

価格設定は不動産会社のような専門家の意見や情報を参考にし、買手がつきやすい価格を設定していきましょう。

②入札参加者の選定

入札参加者の選定は、オークションの中でも非常に重要なポイントです。

競争入札の購入希望者は業者であることがほとんどですが、信頼できる業者かどうか相手を見極めることが入札成功のカギと言えます。場合によっては入札参加者を選定し、気に入った相手に入札要項を送付したり面談したりすることも検討しましょう。

④入札後に高値とつけた落札者と契約

入札を開始したら最も高値をつけた落札者と契約します。

一般的に入札検討期間は1~2カ月となり、期間内に予定額または最高額を提示した人が落札者です。もしも同価格を提示した落札者が複数いるときは、抽選となる場合があります。また落札者がいない場合には再入札となります。

落札者が決まれば売買契約の締結です。
この後、所有権移転登記と同時に売却代金が支払われます。

以上が入札の大まかな流れです。

【おまけ】借地権付きの土地は所有権者と話し合う

おまけの情報となりますが、出品不動産に借地権が設定されていた場合は、
出品車は地主と交渉しなければいけません。

借地権とは地主から土地を借りている状況であり、借地権付きの土地ということは所有権者は出品者ではないということになります。建物の所有権者が出品者であっても土地の所有権者は他にいるのですから、原則として土地を売ることができません。

そのためまずは、地主と出品者が交渉し、土地の所有権を譲渡してもらう必要があります。もし地主が承諾しない場合には、出品を取りやめるか裁判所に提訴するかどちらかです。

「自分の土地だと思っていたが所有権者は他にいた」という話はよくあります。このようなトラブルを未然に防ぐためにも、出品前に不動産の調査は念入りに行う必要があると十分に理解しておいてください。

入札で不動産を少しでも有利に売却する4つのコツ

オークションは一般売却で売れにくい不動産も高値で売却できるチャンスがあります。

このチャンスを最大限に活かすためには、入札ルールを理解することや業者を味方につけるなど、有利に売るコツを掴んでいきましょう。

1.入札ルールを理解して戦略を立てる

オークションは、一般的な相対取引とは違い、売主が入札条件を提示できるというルールがあります。

この特性を生かし、「最低でもこれ以上で売りたい」というように価格を設定し減額を防ぐことも可能です。また身元が確かな業者に率先して入札要項を送付するなど、「この業者ならこの価格で購入してくれる」という売主優位で売却できるよう戦略を立てていきましょう。

2.不動産会社を味方につける

入札売却を専門に取り扱っているプロを上手に頼りましょう。

不動産会社の中には入札システムを導入しているところもあります。入札価格設定の仕方や入札条件、業者の選定など専門家しか収集できない様々な情報を仕入れることが可能です。

また専門家を頼ることで、トラブル回避ができます。個人同士の不動産入札売却は値下げ交渉も起きやすいため、プロに介入してもらうと安心です。

3.企業が行っている入札方法を知る

個人が不動産を入札売却する機会は少ない傾向ですが、一般企業では入札売却は日常的に行われています。プロが使う手口と知恵を拝借し、入札を成功させましょう。

企業が入札売却するときは「問題点を省くこと」を意識して出品します。過去の取引事例を参考に、高値で売却できたケースを確認したり、売却見込み価格を洗い出したりしてデータを集めていきます。

また、取引事例等を見て「難しそうだ」と思ったら手を引くことも重要。
安易な気持ちで入札売却をするとその分リスクもあるので注意です。

4.疑似入札で売却することも検討

疑似入札とは、不動産を購入してくれる業者を個人が集めて相場を競わせる方法です。

不動産会社が集まる場所に、売却予定の不動産情報を提示すれば、買取や仲介を希望する業者が名乗り出てくれます。とは言っても、個人で買取を希望する不動産会社を集めるのは容易ではありません。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サービスです。特別な知識を持たなくても一括査定サイトに情報を入力すれば、不動産会社の方から名乗り出てくれる疑似入札が体験できます。

複数の業者に宣伝できれば、それだけ売却できるチャンスも格段に向上します。オークションに不安を感じたり、入札が難しそうと悩んだりする場合は、ぜひ疑似入札を試してみてください。

まとめ

入札は個人の不動産取引として一般的ではありませんが、企業や自治体では日常的に活用されている売却方法です。通常、個人が行う相対取引とは異なり、不特定多数の購入希望者に価格を競わせるため、高値で売却できるチャンスがあります。

開発地を必要としている業者が入札に参加しているため、郊外にある土地や山林のような売れにくい土地は、比較的受けやすい傾向です。ただし、価格設定や入札条件を見誤ると売れ残ってしまう恐れもあるため、専門家のアドバイスを聞くことをおすすめします。

入札売却を成功させるためには、事前に不動産を調査して売り出し価格を設定するなど細かい戦略が必要です。素人が何の知識もないまま売り出すと失敗する可能性が高くなるので注意してください。

不動産オークションに出品することが難しそうと不安になった場合には、一括査定に出すことで疑似入札を体験できます。入札することに敷居が高いと感じたら、まずは不動産一括査定の利用から始めてみるのも有効的な手段のひとつです。

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