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不要になった土地や建物をオークションにかけた場合、スムーズに売買契約は締結できるのか、またはちゃんとお金が振り込まれるのか、不安を感じてしまう人もいるのではないでしょうか。
このようなお悩みがあると思います。
オークションは正式な不動産取引のひとつではありますが、出品前に知識をつけておかないと、思ったよりも値段が伸びない、または入札者が現れないという可能性も否定できません。
そこで今回は、不動産を売却するためのオークションの仕組みと高く売るためのコツについて紹介します。
不動産オークションの流れを把握しておきたい、またはできるだけ確実に不動産を処分したいとお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
不動産オークションとは、数人の買主が競い合いながら提示した金額で、土地や建物を売却する方法です。競売とも呼ばれています。
一般的な不動産売買は、売りたい人と買いたい人が出会い契約を成立させる相対取引が主流ですが、不動産オークションは買いたい人が価格を提示し、最も高い値段をつけた買い手に売る競り売りです。
国内ではあまりなじみのない取引のため、「不動産をオークションに出すなんて危険なのでは？」と漠然とした不安をもつ人もいると思いますが、オークション売却は海外では不動産取引のひとつとして一般的な売却スタイルです。
それでも、まだまだ国内の一般的な不動産取引とは言い難いため、一般消費者が出品することは簡単ではありません。
処分したい不動産を確実に売却するためには、まず不動産オークションの中身をしっかり学んでいきましょう。
ここからは、競売とはどんな点が違うのか、またはどんな人が買い手となるのか、オークションの内容について詳しく解説していきます。
競売とオークションの意味は同じです。しかし、この2つは「売る理由」と「売主」が異なります。
裁判所が行う競売は、住宅ローンの返済などが滞ってしまった場合、金融機関などが裁判所に申立てをして、抵当権が設定されている不動産を強制的に売りに出すという方法です。
一方で、不動産オークションは、売主は自己所有の不動産を自分の意志で競り売りに出す売却方法となります。
国内で不動産オークションが解禁されたのは1999年6月です。それまでは裁判所で行う競売が一般的で、民間企業や一般人でオークションを行うことができませんでした。
オークションが禁止されていた理由は、公正な取引が行われないことを危惧されていたからです。
販売価格と成約価格が大きく異なるため、表示規約第20条「事実に相違する広告表示又は実際のもの若しくは競争事業者に係るものよりも有利であると誤認されるおそれのある広告表示をしてはならない。」という法律に違反している可能性があったからです。
しかし、1999年に規制緩和されオークションが解禁されたことをキッカケに、オークション売却も様々な変化を遂げ、現在ではインターネットから手軽に出品できるようになりました。
オークションに不動産出品するためには、オークション企業と提携する場合がほとんどです。例えば、オークションサイト「ヤフオク！」では、個人が直接不動産を出品することが規約で禁止されており、出品したい場合には企業を介する必要があります。
出品方法は、一般の人に大々的に物件情報を公開する「公開オークション」と、限定された人にしか物件情報を開示しない「非公開オークション」の2通りです。
国内で不動産オークションを行っている企業は、ヤフーオークションのほかに、マザーズオークションやSBI不動産、インベスターズオークション、船井不動産などがあります。
一般的には、このようなオークション企業に出品を依頼し、出品してもらうという流れです。
オークションが開催される場所は、各企業によって異なりますが、一定の場所に会場を設ける場合と、インターネットでオークションを開催する場合とがあります。
会場を設ける場合は、企業が指定した店舗やイベント会場です。開催頻度は月1～2回程度となっているため、詳しくは出品会社の公式サイトにアクセスするか、直接企業に問い合わせてみましょう。
また、インターネット出品に関しては、常時開催していることがほとんどです。企業の中には、入札前に内覧会を実施しているところもあります。
実際に内覧してもらうことで、買い手の購買意欲を高めることが可能です。逆に、非公開物件の場合、各自で直接物件を見に行くこと自体を禁止している会社もあります。
このような場合、違反した場合は入札辞退や保証金没収というペナルティを課すという規約を設定している企業もあるので、事前に提携会社に確認しましょう。
ほぼすべての不動産を出品することが可能です。土地や住宅、アパートやマンション、店舗など、様々な物件が出品されています。
相続や債務整理など、時間的余裕がなく、急ぎで売らなければいけない理由を抱えている不動産も出品可能です。
原則として、不動産の名義人となっている所有権者であれば、どのような不動産でもオークションに出品できます。
ただし、オークション企業によっては出品の際に売却可能かどうかの審査や物件の見学が必要になる場合もあります。
企業を介せば、誰でもどんな不動産でも手軽に入札できるオークションですが、注意点がいくつかあります。
まずは、ローン残債がある不動産をオークションにかける場合、落札された売却金額や自己資金でローンを完済できることが条件です。一般的に、ローンが残っている物件を売却する場合、金融機関との契約により一括で返済しなければいけません。
また、売却後は売買契約をきちんと交わし、所有権を移転する手続などをしっかりと行わなければいけません。
きちんと手続を踏んでから契約を締結し権利移動を行わないと、固定資産税を払い続けることになったり、共有名義人が売却に同意しなかったりなど、様々なトラブルに巻き込まれることになります。
一般的な不動産取引とは違い、オークションで不動産を出品するとどのような恩恵を受けられるのでしょうか。反対に、オークションを利用することで、どんな不都合が起こりうるのか、気になりますよね。
ここからは、オークションで不動産を売却するメリットとデメリットについてみていきましょう。
まずは、不動産オークションのメリットから紹介します。オークションで不動産売却するメリットは、以下の3点です。
ここからは、それぞれのメリットについてみていきましょう。
一つ目は、不動産オークションを利用するひとつ目のメリットは、取引の透明性です。
不動産会社に仲介を依頼する場合、どのように取引を進めているのか、どんな人から申込があったのか、担当者から話がない限り進捗状況を確認することが困難です。
悪徳な不動産会社の場合、業者と買い手とが癒着し、売却金額を相場よりも低い値で買いさばく恐れもあります。
しかし、オークションを利用する場合、落札者や価格の情報が開示されるため、「いま取引がどんな状態か」を確認することが可能です。また、買い手がどんな人であったとしても公正なルールが敷かれるため、みなが同じ立場で入札に参加しなければいけません。
このように、取引が透明化するオークションは、落札までの流れをリアルタイムで知れるため売主が価格に納得しやすくなります。
二つ目は、オークション売却は、短時間で終わるため、できるだけ早く売却したい人におすすめです。
落札開始時に終了日時を定めているため、時間内に必ず結果がわかります。また、定められた期間内に買い手が集まってくるため、内見申込者が現れるのを待ったり、買い手と価格交渉したりする必要がありません。
さらに、落札希望価格を設定することもできるため、物件によっては希望通りの価格で売却することも可能です。
「手っ取り早く売却したい」「購入希望者にいちいち対応していられない」という場合には、最も優れた売却方法と言えます。
三つ目は、個人の出品者でも売却予定の不動産を大々的に宣伝できるという点です。
企業がオークションを開催する際、インターネットで物件情報を開示して、全国的に買い手を公募します。個人や企業、遠方にいる人など不特定多数の人に、物件の情報を提供可能です。
不動産会社に売買の仲介を依頼する場合、広告は不動産会社の宣伝力や手法次第となってしまう上、契約内容によっては情報を開示するタイミングや範囲なども限定されてしまう恐れがあります。
「不動産会社が本当に売る気があるのかわからない」「ちゃんと宣伝してくれているのか」という不信感を持つ必要がないという点も、オークションの大きなメリットです。
続いて、オークションで不動産売却するデメリットに学んでいきましょう。デメリット部分をしっかり理解することで、より納得して売却を進めることができます。
オークションで売却するデメリット部分は、以下の2点です。
続いて、それぞれのデメリットについて紹介します。
オークションでは、落札者に売却を断ることができません。
落札が決定されてから「この人に売りたくない」とキャンセルすることはできないシステムです。
また、相場よりも低い価格で落札されてしまったり、雰囲気が怪しい人が買い手になってしまったりした場合にも、よほどの事情がない限り出品した物件を売らなければいけません。
ただし、入札前に購入者の条件を設定することが可能です。
出品者の事情を考慮して
など、不動産を落札するときの条件をつけることができるため、契約会社に相談してみましょう。
また、オークションに参加している人の中に、どうしても売却したくない人が参加している場合には、主催企業に事前に相談することで、対象者を買い手の候補から外せる場合もあります。
多くの人に売却予定不動産を宣伝するため、プライバシーが保護されません。
オークションは不特定多数の人に物件情報を開示して、買い手を探すため、知り合いにも不動産を売却していることが知られてしまう場合があります。
そのため、
と考えている人は、オークション向きではありません。
しかしオークションには、一般に向けて広く買い手を募集する公開オークションと、定められた会員にだけ物件情報を公開する非公開オークションとがあります。
物件の情報を世間一般に公開したくないと考えている場合には、非公開オークションを開催している業者を捜してみましょう。
以上が、不動産オークションのメリットとデメリットです。「こんなはずじゃなかった」と後悔しないよう、オークションの便利な部分だけに目を向けるのではなく、不便な点もしっかり理解し、出品を検討していくことが大切です。
メリット
デメリット
実際にオークションで不動産が落札されるまでには、どんな手順を踏めばいいのか、出品の流れについて把握しておきましょう。
オークション会社によって細かいルールは異なりますが、大まかな出品手順は大きく変わりはありません。
ただし、不動産を出品する流れは、洋服やカメラなどの動産とはちょっと違います。
動産は「売りたい」「買いたい」という意思表示だけで契約が成立するのに対し、不動産は取引後のトラブルを回避するために、契約書を交わす必要があります。
また、出品前には、土地や建物には法律上の規制がないか専門家による事前の調査が必要です。
不動産という大きな取引をオークションで行うためにはどんな手続が必要なのか、ここからは不動産をオークションに出品する大まかな流れを紹介します。
まずは、出品を依頼する会社に売却相談を行いましょう。
原則として、不動産であれば出品することができます。
しかし、不動産によってはオークションで出品できる場合、そして出品することが適切ではない場合とがあります。
また、オークション会社によっては、
など、入札方法が異なるため、会社と自分の売却スタイルが一致するかどうかも相談してみることも大切です。
続いて、出品する不動産の状況と査定が行われます。
「いくらで売れるのか」「物件を売ることができるのか」など、不動産の現状を専門家が確認します。その際、権利証や建築確認証などが必要になる場合があるので、事前に準備しておきましょう。
原則として、不動産は所有権者でないと出品することができません。「名義人は自分だ」と思っていても、借地権がある他人の土地であったり、正しく相続がされていなかったりした場合、売却すること自体ができないケースもあります。
また、物件が地盤沈下で傾いていたりシロアリ被害があったり、アスベストのような健康を害する建材などが使用されていたりする場合、出品しても落札されずに費用ばかりがかかってしまうかもしれません。
このような事態に陥らないよう、事前の調査が必要となります。
調査が完了したら、いよいよ出品の準備です。
不動産会社による査定結果をもとに、最低落札価格を設定し、不動産の情報をWEBサイトに掲載します。主催会社によっては、出品前に専属専任媒介契約を締結しなければならないケースもあります。
媒介契約とは、「不動産会社に仲介を依頼する」という契約です。この契約を締結した場合、不動産会社に契約の一切をお任せできますが、成約した場合仲介手数料を支払わなければいけません。
仲介を依頼することで、難しくて面倒な手続を依頼できたり、クレーム対応してもらえたりしますが、どうしても仲介してほしくない場合には、オークション会社を選びなおすという方法もあります。
購入を検討している個人や業者を選定していきます。
入札条件に合った個人や業者を選び、オークション会社から選定者に入札要綱書類を送付してもらうのが一般的です。
入札要綱とは、売却する際の条件を定めたもので、入札最低金額や瑕疵担保責任の有無、諸経費の支払いなどを明記すると、売却後のトラブルを避けることができます。
また、買ってほしい相手、または高く入札してくれそうな相手にオークション情報を教えるのも、成功の秘訣です。より希望に近い形でオークションを成功させるために、積極的に行動してみましょう。
ここまできたら、いよいよ入札を開始します。
入札申込期間は約1～2カ月程度で、開札から終了までは数日で終了するのが一般的です。入札期間が終了するか、希望の入札額に達するまで入札期間が続きます。
入札には、競り上がり方式とフリービット方式があり、契約会社によっては入札方法を選択できる場合があるので、入札の仕組みを理解しておきましょう。
| 競り上がり方式 | フリービット方式 | |
|---|---|---|
| 入札回数 | 何度でも | 1回 |
| メリット | 相場よりも高額になる場合がある | 短時間で売却できる |
| デメリット | 相場よりも低い場合がある | 落札額がわからない |
入札方法には、それぞれメリットとデメリットがあり、場合によっては上記のいずれかの方法でしか入札できない可能性もあります。
しかし、入札方式を使い分けることで、目的を達成しやすくなるため、入札方法の違いについて把握しておいてください。
最高額を提示してきた買い手と売買契約を締結したら、オークションは終了です。
主催会社と媒介契約を結んでいた場合は、成立後に仲介手数料やシステム利用料などを支払い、契約手続きを依頼します。
など、よほどの事情がない限りは、落札を拒否することはできません。
物件を引渡し、権利移動を行えば、売主の不動産手続は終了します。売却金の受け取りについては、オークション会社の指示に従いましょう。
以上が、オークションで不動産を売却する流れになります。できるだけスムーズに取引を終えられるよう、ここまで紹介してきた流れをしっかりと把握しておくことが大切です。
不動産を出品できる会社はいくつかありますが、代表的なオークション会社をピックアップして紹介します。
一般社団法人不動産競売流通機構が運営しているネットオークション団体です。自治体などの公的機関と全国にある不動産競売業者が連携しており、国内でも規模が大きいオークション団体になります。
スターツコーポレーションの子会社、ピタットハウスが主催しているオークションです。マイホームオークションとも呼ばれており、一般の人も参加できます。オークションは指定の会場で行われています。
国が運営するオークションです。自治体などが所有している財産を法的な手続を経て、出品されます。出品される不動産の中には、返済が滞ったり税金のために撤収されたりした物件があります。
オークションを利用される人の多くは、
という悩みを持つ人が多いのではないでしょうか。ローン返済に困っていたり、遺産分配などオークション以外にもスピーディーに不動産を売却できる方法が2つあります。
ここからは、一般的な売買より早く不動産を処分方法について紹介します。後で「こんなやり方もあったのか」と後悔しないよう、オークション以外の売却方法も学んでおきましょう。
任意売却とは、ローン返済が困難になった場合に、金融機関と相談しながら不動産を売却する方法です。
返済が困難になった場合、裁判所の執行で強制的に家を売る競売という方法があります。任意売却も競売と考え方は同じで、売却金をローンの返済にあてることになりますが、一般的な売却手法とほぼ変わりはありません。
また、通常の不動産売却と同じ手順で売却するため、競売とは異なり経済状況を周囲の人に知らなくて済みます。さらに、特別な費用も不要です。
反対にデメリットとしては、任意売却する場合には、お金を借りている金融機関に売却相談し許可を得る必要があります。また、連帯保証人がいる場合も保証人に承諾を得なければいけません。
任意売却できる条件は、
の2つの条件を満たしている場合のみです。そのため、特に返済はないけれど売却したいという場合に任意売却は適用できません。
もし、住宅ローンの返済に困っている場合には、任意売却を検討してみてください。
できるだけ早く売却したい場合、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう買取という方法もあります。
こちらも、一般的な不動産売買と同じですが、売却先が不動産会社となるため、買い手を探す手間が省けること、また売却前にハウスクリーニングや修繕する必要がありません。また、不動産会社が買主となるため、仲介手数料が発生しないというメリットがあります。
ただし、買取の場合、修繕費が含まれているケースが多いため、市場の7割程度の価格になるという傾向です。
さらに、買取専門の不動産業者を見つけなければいけないというデメリットもあります。
買取は、「相場より安くなってもいいから、できるだけ手間なく売却したい」という人におすすめの売却方法です。
ここまで、不動産オークションを中心に、様々な売却方法を紹介してきました。どの売却方法を選択するにせよ、まずは売却を予定している不動産の相場を知ることから始めましょう。
相場価格を知ることで、売却最低価格を設定できるうえ、買い手が提示してきた価格が高いのか安いのかを判断する材料にもなります。
不動産会社に「査定をしてください」と依頼すれば、不動産の価格を算出してもらえるので、まずは査定してみましょう。
最近では、パソコンやスマホから簡単に不動産会社に査定を依頼できるシステムがあります。「一括査定サイト」は、WEB上で物件情報を入力すると、所有不動産の売却に協力してくれる業者がいくつかピックアップされる便利なシステムです。
査定結果は数日後にメールや郵送で送られてくるため、不動産会社に出向く必要がありません。また、結果を比較して気に入った不動産会社があれば、そのまま売却をお願いすることも可能です。
このように、売主と不動産会社をマッチングさせる一括査定サイトを上手に活用し、相場を確認したり今後の売却方法について相談したりしてみてはいかがでしょうか。
不動産オークションは、裁判所が強制的に売却する競売とは違い、一般の人も参加できる売却方法です。最近では、インターネットで物件情報を検索できるようになったため、通常の売却方法よりも大々的に物件情報を拡散できます。
国内では、まだまだ認知度が低い売却方法であり、確実に売り切るためには、専門家の知識が必要です。日本にもオークション売却を取り扱っている不動産会社や団体があるため、このページで紹介してきた売却方法や団体を参考にしてみてください。
また、「住宅ローンが支払えない」「早く現金化したい」という場合には、オークション以外にも任意売却や買取という方法もあります。不動産によって最適な売却方法が異なるため、まずは不動産会社に査定を依頼し、売却方法についても相談してみることをおすすめします。
高田 浩行 不動産を高く、しかも早く売りたいなら、不動産会社に仲介を依頼する必要があります。しかし、不動産会社なら、どこに頼んでもいいわけではありません。
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