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不動産を売却する際の査定方法とは?

不動産を売却する際の査定方法とは?のイメージ

現在住んでいる家を何らかの理由で売却しなければならない場合、今の家の価値がどれぐらいあるのか、いくらで売却できるのかを知っておく必要があります。

このページをご覧の方は、1円でも高く不動産売却したい。とお考えの方も多いと思います。

  • 不動産会社がどうやって物件の値付けをしているか?の根拠を知りたい
  • なぜ不動産会社毎に査定額が異なるの?
  • 不動産を売却する際の適切な査定方法を知りたい。

このような疑問を持たれた方も多いと思います。

その為にはまず不動産会社に物件の査定を依頼し、物件の現在の価値がいくらなのかを査定してもらいましょう。

その後、その査定額を基に売り出し価格を決め、販売活動を行っていきましょう。

不動産の売却における査定額はどのようにして決めるのか?

不動産の査定額を決定する為にはどのような方法を用いているのでしょうか?

例えば家具や家電などの大型家電を購入する場合は、同じ製品を複数のお店で価格の比較をすれば価格の安いものを選ぶことができますが、土地や建物の場合は簡単に比較することはできません。

その理由は、不動産には二つとして同じものは存在しないからです。

同じ町内の土地でも形や面積、方角、周辺環境などが異なってきますので、価格も異なってきます。

ですが、隣り合って似たような土地の価格が何千万円も違ってくることはあり得ません。
不動産にもある程度の相場がありますので、似たような土地や建物なら価格も大きく違ってくることはありません。

では、不動産の相場はどのようにして決められているのでしょうか?

不動産は目的や対象物件によって査定方法が違う

売却する不動産が居住用なのか投資用なのか、また目的などによって査定方法が異なってきます。

代表的な査定方法は以下の通りです。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

それぞれを詳しく解説していきます。

不動産売却の査定方法①取引事例比較法

不動産の査定方法で最も多く使われているのがこの取引事例比較法です。

取引事例比較法とは簡単に説明すると売却物件に類似した物件の過去の取引価格を参考に査定額を出すという方法です。

例えばマンションなどの場合、同じマンション内の広さや間取りなどが類似している部屋の過去の取引額を参考に対象物件の価格を査定します。

一戸建ての場合は、同じ町内や近隣地域で条件の類似した一戸建ての取引額を参考に査定額を出します。

これらにその物件の長所や短所、周辺環境、地域性などを加味して適正な価格を割り出していきます。

取引事例価格3~4事例に地域的要因や個別的要因などを修正、補正しながら価格を求めていきます。

ここで言う取引額と言うのは、実際に成約された金額を指し、販売時の価格ではありません。

2500万円で販売を開始したが、値引きが入り2300万円で成約となれば取引額は2300万円ということです。

過去の取引事例が多いほどより正確な査定額が出せる

築年数の経過しているマンションなどは過去の取引事例も多く残っていますので、比較する物件が多くより正確な査定額を出すことができます。

逆に新築マンションなどのほとんど売りに出されていないマンションの場合、周辺の類似マンションの取引額から査定をしなければいけない為、正確性に欠けると言えます。

過去の取引事例が新しいほどより正確な査定額が出せる

過去の取引が直近であればあるほどより正確な査定額を出すことができます。

例えば築25年のマンションを売却する際、そのマンション内での直近の取引が5年前のものしかなかった場合、その取引時には対象のマンションは築20年という事になります。

不動産の価値は年々下がっていきますので、築20年のマンションと築25年のマンションでは価値が違いすぎて比較対象としては適していません。

その為、取引事例はできるだけ新しい方がより正確に査定額を出せるという事です。

過去の取引事例と売却物件の条件が近いほどより正確な査定額が出せる

過去の取引事例を参考にする場合、よく似た物件である必要があります。

例えばマンションなら同じマンションの面積、間取り、方角、階数などが似ている物件、一戸建てなら土地の広さ、建物の面積、土地の形、周辺環境などが類似していればしているほどより正確な査定額を出せます。

駅徒歩2分の物件と駅徒歩20分の物件では、いくら物件自体の条件が類似していても比較の対象としては適していません。

その為、できるだけ類似した物件の取引を探しだして比較する必要があります。

不動産売却の査定方法②原価法

原価法とは不動産の再調達価格を基に鑑定評価する方法です。

建物を一度取り壊して、もう一度同じものを建築した場合にいくらになるかを割り出す方法を再調達原価と言います。

次に、建築後の経過年数に応じて価値の低下分を割り引いて現在の価値を算出します。
対象物件が建物又は建物と土地の場合に再調達原価と減価修正を適切に行う事ができる場合に有効となります。

ただし、土地のみの場合でも新しい造成地が再調達原価を適正におこなうことができる場合には適用することが可能です。

不動産売却の査定方法③収益還元法

収益還元法とは投資用マンションなどの投資用不動産の査定方法として利用されるものです。

その不動産が現在から将来にかけてどれぐらいの収益を出せるのかを計算し不動産の価格を求める方法です。

その物件の収益力が高ければ高いほど査定の価格も高くなり、収益力が低いと査定額も比例して低くなってしまいます。

自らが住むための物件の場合、将来にわたっての収益は出せませんので収益還元法は投資用不動産にのみ適用できます。

直接還元法

不動産を長期で所有する場合に適しており、一定期間(通常は1年間)の純利益を還元(還元利回り)で割って、100をかけると収益還元価格を割り出せます。

不動産の収益価格=一定期間の純利益÷還元利回り

仮に還元利回りが5%だった場合、年間の収益が120万円、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額)が20万円だった場合、この物件の収益還元価格は2000万円となります。

2,000万円=(120万円―20万円)÷0.05=収益還元価格

DCF法

DCF法とはDiscounted Cash-Flowの略です。

不動産の所有期間中に得られる純利益と期間満了時の売却で得られると予想される価格を現在の価格に割り戻して合計する方法です。

直接還元法の予測の価格をさらに精度を高めたものですが、内容が複雑でさらに特殊性も濃くなっております。

不動産売却における2種類の査定方法

実際に不動産を査定してもらうには2種類の査定方法があります。
その方法として簡易査定(机上査定)と訪問査定の2種類の査定方法で査定額を決定します。

簡易査定(机上査定)

簡易査定とは物件の登記簿謄本や図面などから平米数や間取り、立地などの条件を確認した上でおおよその査定額をだす方法の事です。

不動産会社が物件の中を見ずに周辺の相場や環境などから査定額を計算します。
また、次のデータからおおよその査定額を計算し決定されます。

  • 過去の成約額
  • 周辺の類似物件
  • 不動産市場の動向

それぞれを詳しく説明します。

過去の成約価格

過去の成約額を基に査定額を割り出す方法で、上記で記述した取引事例比較法を用いて実際に売れた価格から査定額を決定する方法です。

取引事例比較法と同じで、過去の成約事例と対象の物件の条件が近いほどより正確な査定額が出せます。

また、過去の成約事例が多い場合や、過去の成約事例の成約年月日が新しいほど正確な査定額を出せます。

周辺の類似物件

マンションの場合同じ間取りの部屋の成約事例を参考に査定額を出せますが、一戸建ての場合、同じ間取りの物件を探すのは一苦労です。

その為、条件によく似た類似物件の成約事例を参考にするしかありません。

また、マンションでも新築で過去の取引事例がない場合にも、類似マンションから査定額を計算しなければならない為、査定額のぶれが大きくなりがちです。

不動産市場の動向

過去の取引事例の他に現在売却に出されている物件の販売価格も判断材料になります。
マンションなら同じマンション内でコミュニケーションとなる部屋が先に販売されている場合は比較して査定額を出しやすくなります。

一戸建ての場合、同じ町内や近隣で販売されている類似物件の価格を参考にします。

不動産売却一括査定

インターネットサイトの不動産一括査定サイトを使えば、一度の情報入力で複数の不動産会社から簡易査定の結果を知ることができます。

その結果からおおよその査定額を知ることができますが、簡易査定の価格なので最終的には訪問査定をしてもらい販売価格を決定していきます。

訪問査定

訪問査定とは不動産会社の担当者があなたのお家を訪問して、お部屋内を隅々まで調査をして査定する方法です。

訪問査定は簡易査定した上でさらに詳細な査定をし販売価格を決定していきます。

訪問査定時には部屋の掃除や不用品などの片付けなどをしておくと印象が良くなり、査定額UPにつながることもありますので必要ならしておくことをお勧めします。

不動産会社によって査定額は異なる

上記で述べたインターネット不動産一括査定サイトを利用して査定額をだしてもらうと、不動産会社のよって査定額が大きく違ってくることもあります。

同じ物件を査定してもらっているのに、なぜこんなにも査定額が違うのか気になった人も多いのではないでしょうか。

その理由として以下の2つの理由が考えられます。

  • 対象となる物件の比較物件によって異なる
  • 不動産会社の事情によって変わる場合もあり

対象となる物件の比較物件によって異なる

査定額の算出方法は不動産流通推移センターという公益財団法人が「価格査定マニュアル」で定めており、これを基に査定する不動産会社が多いです。

大手の不動産会社などは独自のマニュアルを作成することもありますが、この場合でも価格査定マニュアルを準拠しているケースが多いです。

価格査定マニュアルは不動産会社のパソコンに組み込まれており、不動産会社が情報を入力すると自動的に計算されます。

それならどこの不動産会社に査定を依頼しても同じ査定額になると思われますが、実際には査定の対象となっている物件と比較する事例物件をどのようにして選ぶかによって査定額が変わってくるのです。

マンションの場合同じマンション内の最近の取引事例があれば、どこの不動産会社でも結果はさほど変わりませんが、一戸建ての場合は周辺の類似物件の選び方によって左右されるものです。

その類似物件を選ぶのは不動産会社の担当者なので、最終的にはこの担当者の判断によって査定額が左右されるといっても過言ではありません。

不動産会社の事情によって変わる場合もあり

複数の不動産会社で査定額に違いが出るのには比較する事例物件の違いによる理由だけではなく、不動産会社の事情によっても異なってきます。

上記でも記述したインターネットの不動産一括査定サイトで依頼した場合、各不動産会社は他社にも依頼をしていることを知っています。

その為、自社で物件を預かりたいと考え他社よりも高い査定額を提示して、売主に選んでもらう必要があります。

不動産会社の主な収入源は売主や買主から頂く仲介手数料が多くを占めておりますので、まずは売主から物件を預からなければなりません。

実際に売れそうな価格を掲示するのではなく売主に「この不動産会社なら高く売ってもらえそう」と思わせなければなりません。

その為、実際の査定額に何百万円かを上乗せした金額を掲示し来ることも少なくありません。

査定額はあくまでも目安ですので、その価格で確実に売却できるという保証はありません。

査定額だけを見て一番高い査定額を掲示してきた不動産会社に販売活動を依頼して全然売れずに結局値下げをしなければならなくなったという話も良く聞きます。
そうならない為にも、不動産会社に査定額の根拠を聞くことをお勧めします。

まとめ

不動産の査定方法には以下の3つの方法があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

これらは物件の用途によって用いる方法が異なってきます。
一般的に居住用の不動産の場合は、ほとんどの場合取引事例比較法を用いて査定額を算出します。

次に実際に販売していく価格を決めるためにより詳しい査定額を出さなければなりません。

その為には、実際の物件を不動産会社の担当者に見てもらい、簡易査定の結果も踏まえたうえで最終的な価格を決定していきます。

この際、一つの不動産会社だけではなく複数社の不動産会社に訪問査定を依頼して、提示された査定額の根拠も聞くようにしておきましょう。

販売価格を決定するのは最終的には売主なので、納得した上で価格を決定していきましょう。

宅地建物取引士監修者コメント

高田 浩行
不動産売却査定については、査定額の根拠を聞くことが大切です。納得出来る根拠があれば、次は担当営業や会社の実績、販売活動の姿勢を確認しましょう。実際にどのような売却活動をしてくれるのかが大切です。

宅地建物取引士:高田 浩行の詳細

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