不動産売却を成功させよう！マンションを売る時の流れと注意点について

マンション売却を成功させるためには、事前に不動産取引の流れを把握しておくことが大切です。業者や買主任せにしていては、売主に有利な契約かどうか判断することができず、場合によっては大きく損をしてしまいかねません。

当ページでは、マンション売却時に発生する以下のようなお悩みについて解説していきます。

不動産売却を成功させたい人やマンションを売る時の流れと注意点をしっかり学びたい人は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却前に確認すべきこと！マンションの名義や売る理由を明確に

まずは、マンション売却するときは、売却予定の不動産の現状確認からはじめましょう。

現状確認とは「名義」や「売却理由」「マンションの所有状況」です。これらは今後の売却スケジュールを調整するための重要なポイントとなるため、しっかり確認していきます。

マンション売却前に所有権者を確認する

不動産売却は所有権者に決定権があります。所有権者を確認するためには、マンションを購入したときに交付された権利証（登記済証）や登記識別情報を確認しましょう。

権利証と登記識別情報はどちらも登記名義人に交付する書面となり、マンション売却の際に必要な書類です。昔は権利証という書面しかありませんでしたが、2005年に登記データが化され、登記識別情報という12桁の暗証番号へ切り替わりました。登記識別情報があれば、法務局で所有権者の本人確認が可能です。

所有権本人がマンションを売却する場合は比較的スムーズに手続が進みますが、問題は所有権者が自分ではない場合です。マンションの所有権者が親であったり共有名義であったりするときの対処法もみていきましょう。

マンションが家族や親名義の場合

マンションに限らず不動産は所有権者本人でなければ売却ができません。

もし家族や親名義のマンションを売却したい場合は、名義人の同意を得る必要があります。所有権者が認知症で正常な判断ができないときは、裁判所を通じて成年後見人の手続を取った後で、売買契約を進めなければいけません。

共有名義のマンションの場合

相続や夫婦間の所有などで、マンションの所有者がひとりではない場合、所有権者全員の同意が必要です。「共有名義だとは思うけど、何人で分割しているのかわからない」という場合は、法務局かオンラインで当時事項証明書を取得すると確認できます。

マンションが共有名義であった場合、以下の2つの方法で売却を進めなければいけません。

■マンションが共有名義だった場合の売却方法

持分とは、所有権者に与えられた取り分です。持分とは言っても「リビングとトイレは私のもの」という線引きはできないため、利益や損失分の受け取れる権利の割合という意味で設定されています。

このことから、持分だけを第三者に売却するという方法は現実的ではないため、持分だけを処分したい場合は他の共有者に買い取ってもらうという方法となるでしょう。

マンションの共有者全員が合同で売却する場合は、全員が売却の意思を示す必要があります。そのため売却時には、共有者全員が捺印した売却同意書を作成し、不動産会社に提出します。所有権移転登記を行うときも、共有者全員が署名した委任状を法務局へ提出しなければいけません。

マンションを売却する理由を確認する

次に、売却する理由を再確認しましょう。

売却の理由は「住み替えしたいから」「ローン残債を処分したい」「相続財産を処分したい」などさまざまですが、売却の理由によってスケジュールや売却後の生活設計も変わってきます。

そこで、マンション売却する人に多くみられる売却理由と同時に考えるべきことをいくつかピックアップしました。

住み替えを検討している

現在のマンションを売却し、新居を購入する場合は、売却と購入を行うタイミングと資金計画を立てていくことが重要です。

通常、住み替えを行う場合は売却金で新居を購入したりローン残債を清算したりしますが、この場合売却を先に進めていく「売り先行」という方法でスケジュールを組んでいきます。一方で新居の購入を先に済ませる場合は、「買い先行」という方法を選択し、住み替えローンやダブルローンを検討していくのが一般的です。

どちらを先に行うかは、残債と資金のバランスや家族のライフスタイルを考慮しながら決めていきましょう。

売るか貸すか迷っている

「売却するのもいいけど賃貸に出すのもいい」と迷っている場合は、家賃収入がどれくらい見込めるのか不動産査定にかけてみましょう。売却した場合の利益と家賃収入を比較して、生活しやすい方法を選択するのもひとつの手段です。

ただし、売却は売れば終わりですが、賃貸経営は入居者管理やクレーム対応などがあるため、所有し続けている限り経費がかかります。運用のリスクも考えながら、売るのか貸すのか判断していきましょう。

相続財産を処分したい

相続したマンションを売却処分したいときは、相続人同士で遺産分割協議書を作成することから始めます。

家族構成によって相続人が異なるため、誰が相続人となっているのかを確定させ相続人全員が納得する形で売却を進めていかなければいけません。「長男だから相続権があるはず」「親の介護を続けていた自分に権利がある」という思い込みで売却処分を進めることはできないので注意しましょう。

遺産分割協議書を作成し相続人全員が同意すれば、故人から相続人へ所有権を移転させ、そこではじめて売却が可能となります。正式な手続きを踏まなければ大きなトラブルにまで発展する可能性があるので、相続マンションの処分は慎重に進めていきましょう。

マンションの所有状況を確認する

最後に、マンションの所有状況を確認していきましょう。マンションが居住用か投資用か、近所にあるか遠隔地にあるかによっても売却方法が異なります。

自宅マンションを売却する場合は、不動産会社とのやり取りや購入希望者の内覧対応に応じやすいため、一番スムーズに売却することが可能です。

一方で、投資用マンションや遠方にあるマンションを売却する場合は、少々勝手が異なるため、少し詳しく解説します。

投資用賃貸マンションの場合

投資用の賃貸マンションを売却する場合、入居者がいるかいないかによって売却方法が異なります。

■賃貸マンションの売却方法

入居者がいる賃貸用マンションは一般的な居住用マンションとは違い、利回りや純収益などマンションが生み出す利益分なども査定の対象になります。また買主は投資家か業者に限られるため、居住用マンションよりは売却しにくい傾向です。

入居者に立ち退いてもらい居住用マンションとして売り出す場合は、投資用マンションとして売りだすよりも難しくなります。オーナーの自己都合で入居者を勝手に追い出すことは法律で認められていないため、立ち退き料の支払いや退去してもらう正当事由が必要です。

投資用マンションを売却する場合は、自己判断で入居者対応をせずに不動産会社に協力を要請しましょう。

売却したいマンションが遠方にある

不動産売却は原則として所有権者立会いの元で行われます。 遠方にマンションがある場合は、媒介契約時や本契約、引き渡しなどの重要な場面にだけ立ち会うか、売却手続すべてを委任するかいずれかの方法で売却することが可能です。

手続すべてを委任する場合は、家族や知人、不動産会社など契約を一任するための代理契約を締結します。この場合、代理人が勝手に取引を進めないよう、いつでも法律の専門家に相談できる体制を整えておきましょう。

不動産売却でマンションを失敗せずに早く高く売るポイントと5つの手順

名義や所有状況などをマンションの現状確認を済ませたら、売却手続に入ります。
それぞれの段階で注意すべき点もあるため、確実に手続をこなしていきましょう。

なるべくマンション売却を失敗させないための「早く」「高く」売るポイントを時系列で解説していきます。

手順1.マンションを売ろうと決めたらすべきこと

売却を決意してから、不動産会社に相談するまでにしておくべきことは、以下の通りです。

それでは、それぞれの項目について詳しく解説します。

住宅ローンの残債を確認する

売却予定のマンションのローンが残っているかどうかを確認しましょう。

すでに完済している場合や手持ちの資金で完済できるのであれば何の問題もなく売却できますが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を外すためにローンを完済させなければいけません。

売却金で返済できるか、住み替えローンを組みローンを完済するか資金計画を立てていきます。まずは資金計画の第一歩として、マンションを査定にかけ、売却金でどの程度ローンを返済できるのか、調べてみましょう。

管理費や修繕積立金に未納はないか確認する

毎月支払っている管理費や修繕積立金に未納がある場合は、売却前に清算しておきましょう。

管理費や積立金は、買主に引き継がれる形となるため、もし未納分があればその債務も買主に引き継がれます。債務を残したままだと後々トラブルに発展する可能性があるため、売却前に清算をしておきましょう。

ちなみに、これまで支払ってきた修繕積立金はマンション維持のためのお金として売主個人に戻ってくることはほぼありません。管理規約を確認してみましょう。

室内や設備の損傷個所の有無をチェック

壁の傷やひび割れ、エアコンや照明の破損など、損傷個所がどの程度あるのかチェックしましょう。

損傷個所が見つかった場合、リフォームするまでではありませんが、買主に損傷の有無を伝えなければいけません。売主の中には「リフォームした方が価格はあがるのでは？」と考える人もいますが、必ずしも価格があがるわけではなくリフォーム代を回収できない可能性もあります。

そのため、リフォームするかどうかは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

売却資金の確保

マンション売却にも資金が必要です。

必要となる費用の内訳は、「仲介手数料」「登記費用」「印紙税」「引っ越し費用」「司法書士依頼料」などです。

中でも一番かかるのは仲介手数料で、売却金額が高ければ高いほど手数料がかかります。 おおよその仲介手数料は売買価格の3～6％程度です。

売却スケジュールの調整

「進学時期までには売却したい」「転勤前に引越しを終わらせたい」など、家族それぞれの事情があると思います。ひとりひとりの生活を守れるよう売却スケジュールを組んでいきましょう。

マンション売却にかかる期間は、市場や季節によって変動しますが、早くて3～6カ月程度です。売却できないことで家族の生活が狂ってしまわないように、売却時期を早めたり先に引っ越し先を決めておいたりするなど、余裕ある売却計画を立てていきましょう。

売却に関する書類を揃える

売却スケジュールを組んだらマンション売買に必要な書類を揃えていきましょう。

契約に必要な書類は不動産会社から提示されますが、事前に準備できるものは揃えておくとスムーズに契約が進みます。必要書類は以下に詳しく記載していますので、確認してみてください。

権利証は不動産売却に欠かせない書類ですが、紛失してしまった場合、登記識別情報という12桁のパスワードが手元にあるかどうか探してみましょう。もしどちらも紛失してしまった場合は、司法書士に「本人確認情報」という不動産所有者の証明書の作成を依頼すれば大丈夫です。

手順2.信頼できる不動産会社を選ぶために必要なこと

マンション売却を成功させるためには適切な価格で売却してくれる不動産会社選びが重要です。そのためには、不動産査定を行い納得できる価格で売却してくれる業者を見つけていきましょう。

査定を依頼してから、不動産会社を決めるまでにしておくべきことは、以下の通りです。

続いて、それぞれの項目について詳しく解説します。

不動産会社の選び方を知る

不動産会社を選ぶときは、マンション売却に強い業者を選びましょう。

不動産会社には得なジャンルと不得意なジャンルがあるため、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼することが大切です。マンション売却では、共有部の管理状況や管理組合の規約、大規模修繕までの計画や修繕履歴などの調査もあります。

マンション売却に疎い業者に依頼してしまうと、売却に時間がかかってしまう可能性が出てくるため注意しましょう。

査定依頼するときに注意すべきこと

複数の業者が算出した査定額を比較してから、不動産会社を選びましょう。

査定せずに不動産会社を選んだり、相場よりも高すぎる業者に決めたりすると、業者選びに失敗する可能性が高くなります。査定額は売り出し価格とは違い、業者が契約を取るために売主を喜ばせ高めに価格を設定することもあるので注意が必要です。

査定するときは、複数の業者に見積もりを依頼できる一括査定を活用しましょう。
一括査定サービスの詳しい仕組みは、以下のページを参考にしてください。

媒介契約の種類と選び方を学んでおく

媒介契約とは、不動産会社に正式に仲介を依頼する契約です。媒介契約は以下のような種類があります。

■媒介契約の種類

媒介契約は3種類あり、それぞれ不動産会社に課せられた義務が違います。

上記の表をみてわかるように、一般媒介契約はレインズへの登録義務はない代わりに売主が自分で買主を探す権利である自己発見取引が有効化されていますが、専属専任媒介契約では業者がレインズへの登録が義務化されている代わりに自己発見取引が無効です。

このように一般媒介契約は業者と契約者との拘束力が少なく、反対に専属専任媒介契約は拘束力が強い契約となっています。

一部の不動産会社では媒介契約についての説明が簡略化され、売主の理解がなされないまま契約まで持ち込むところもあるようです。しかし、契約書にサインをしてしまった以上、一方的に業者を責めることはできません。上記の表の内容を頭に入れ、損がないよう媒介契約を締結していきましょう。

ちなみに媒介契約は本契約ではないため、ここで媒介契約を解約しても違約金などは発生しません。

　

仲介手数料の金額

仲介手数料は、契約成立後に不動産会社に支払う報酬です。

最近では、仲介手数料を固定している会社もありますが、報酬の上限額は取引金額の3～6％と法律で定められています。ひとつの取引ごとに仲介手数料が発生しますので、例えばマンション売却と新居購入の両方について依頼した場合は、仲介手数料はそれぞれにかかる仕組みです。

仲介手数料については下記ページで詳しく解説しています。

仲介以外の売却方法は何か

不動産会社に仲介を依頼する以外にも、さまざま売却方法があります。

不動産会社に直接物件を買い取ってもらうマンション買取や、個人間でマンション取引を行う方法もあります。

■仲介以外の売却方法

一般的なマンション売却では仲介が選択されますが、早く売却したい場合には買取を選ぶ売主もいます。

手順3.マンションの売却活動をはじめるときの注意点

マンションの売却活動を成功させるためには、業者と連携することが大切です。
業者に任せきりにするのではなく、売主も積極的に売却活動に参加していきましょう。

マンションの売却活動をはじめるときの注意点は、以下になります。

さらに、それぞれの項目について詳しく解説します。

売却価格と売却期間を適切に設定する

マンションの売り出し価格と売り出し期間を適切に設定していきましょう。

売り出し価格は売主の意向を汲み取り設定されます。このときに売り出し価格を高く設定しすぎると売れ残り、安く設定しすぎると損をしてしまうため注意しましょう。

また、実際に売却できるまでには3～6カ月ほど時間がかかることがあります。
売却期間は売り出し時期によって異なりますが、人の移動が多い繁忙期と呼ばれる年度末の時期に売り出したり、周辺施設が建設されたりするタイミングに広告したりすると売れやすくなることもあるため、不動産会社と売り出し時期を計画していきましょう。

内覧に備える

購入希望者のためにできるだけ内覧に応じて、室内をみてもらいましょう。

内覧は空き家状態の部屋だけでなく、売主の居住中に行われることもあります。
内覧に備えて、室内をできるだけキレイにしてください。リフォームやハウスクリーニングをかけずとも、整理整頓して不要品を処分するだけでもイメージアップにつながります。

業者との情報共有すること

マンションの欠陥や権利などに関しては、恥ずかしがらずに不動産会社へ報告しましょう。

誰もが高く売るために室内を良く魅せたいと思うものですが、仲介業者や買主に嘘をついたり、欠陥部分を報告しなかったりすると、大きなトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

売主が欠陥を隠していた場合、買主への損害賠償を請求しなければいけなくなったり契約解除に応じなければいけなくなったりする可能性があります。心配な点があれば、まずは不動産会社に相談してみましょう。

手順4.マンションの売買契約時に気をつけること

買主が見つかれば売買契約に進みますが、契約書を交わすと後戻りが出来なくなります。
不利な契約を締結しないよう、マンション売買時に気をつけることを理解しておきましょう。

マンションの売買契約時に気をつけることは以下の点です。

契約時の注意点をそれぞれ紹介していきます。

契約書をよく確認する

契約時に交付される書面は、重要事項説明書と契約書です。

重要事項説明書で物件の概要を確認し、契約書には権利や義務について記載されています。
契約書には難しいことが書かれていますが、不明な点や「あれ？」と疑問に思ったことがあれば不動産会社の担当者に質問してみましょう。

白紙解約となることも

契約締結後に買主都合で白紙解約となることもあります。

買主の中には「融資が通ればマンションを購入する」というローン特約を希望する人もいるためです。ローン特約は、融資が受けられない場合は違約金や手付金解除なしに契約を解除するという契約となります。

契約を締結後に突如解約されないよう、契約時には買主のローン特約の有無を確認しておきましょう。ローン特約で契約解除になった場合は、違約金請求ができませんので、損害賠償請求もできません。

手順5.売却契約後に忘れずに行うこと

売却契約締結後にも一仕事残っています。引渡し完了まで、気を抜かずに頑張りましょう。
売却契約後に忘れずに行うことは、以下になります。

最後に、契約締結後に行うことをそれぞれ詳しく解説します。

売却金の受け取り

原則として売却金の受け取りと、引渡しや登記は同時に行います。
しかし、手続の関係上として入金が数日ずれ込んでしまう可能性があるため、
司法書士のような法律の専門家同席のもとで、売却金や権利移動を行うことが一般的です。

間違って入金されたということがないよう、売却金の受け渡しは慎重に行うよう買主に求めましょう。

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済したら、忘れずに抵当権抹消登記を行いましょう。

抵当権抹消登記を行わないと、抵当権を外すことはできません。住宅ローンを完済した後、
金融機関ではなく自分たちで抹消登記の手続を行わなければいけません。

抵当権抹消登記に必要な書類は登記識別情報や解約証明書、資格証明書です。
特に資格証明書は発行後3カ月経過すると有効期限が過ぎてしまいますので、
早めに申請しておきましょう。

マンション管理人への報告

マンション売却が完了したら、マンションの管理人や管理組合に売却報告を行いましょう。

管理人は修繕費積立金や管理費の引き落としを行っています。
報告を忘れると管理費用を引き落としされ続けてしまいますので、必ず報告をしておきましょう。

マンション売却がうまくいかないときに考えてほしい不動産取引の心得2つ

ここまで、マンション売却に必要な手続と流れを紹介してきました。
ほとんどの手続は不動産会社に手助けしてもらうことができますが、
いくら売却の流れを知っていても思うように事が運ばないときも出てくるでしょう。

そのような時には、「売却計画性を練り直す」「おもてなしの心」も必要です。
焦りや不安はマイナスとなるため、気負わずに確実に進んでいきましょう。

1.売却計画性を練り直す

マンション売却は必ずしもスムーズにいくとは限りません。
ときには、売れ残ることや相場通りに売れないこともあります。

このようなときは、売り出す時期や不動産会社の選び直しなど計画を練り直すことも必要です。売却計画は時間と資金的余裕を持って進めるように心がけましょう。

売却計画の立て方や進め方については、以下のページを参考にしてください。

2.おもてなしの心をもつ

売却が思うように進まないときは、おもてなしの心を持って購入希望者を受け入れましょう。買主の立場になって考えれば、内覧時にどのように対応すればいいのか見えてくることがあります。

室内を清掃することや周辺施設の情報を提供するなど、購入希望者が喜ぶような情報を提供してあげましょう。またペットの臭い対策を行ったり小さなお子さんには席を外してもらったりするなど、購入希望者が内覧しやすいように環境を整えてあげることも、おもてなしのひとつです。

不動産売却で税金はどれくらいかかる？マンション売却に関する税金について

マンションを売却して利益が出ると、申告や納税義務が生じます。
最後に、マンション売却に欠かせない確定申告と譲渡所得税について解説します。

売却益は給与所得とは別に確定申告をする

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。

申告時期は売却をした翌年の年度末となり、給与所得とは別に課税されます。 納税場所は現住所がある地域の税務署です。

固定資産税の支払い義務があるのは、毎年1月1日時点での所有権者となります。
その年の途中でマンションを売却した場合は、日割り計算で買主に請求するのが一般的です。

不動産売却時に発生する確定申告については、下記ページに申告方法をまとめたので参考にしてください。

確定申告時にかかる譲渡所得税

確定申告時には、譲渡所得税を支払います。
マンションを売却して売却益が出ると、その利益分に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率がかわります。取得してから5年以下の売却では税率が高く、5年を超えると税率が安くなる仕組みです。

譲渡所得税に関しても、下記ページで計算方法と疑問点を解説しています。

まとめ

マンション売却を進めていくうちに、「高く売れない」「買主が見つからない」という悩みが出てくると思います。不動産売却はスムーズに進まないこともたくさんあるため、悩んだときはここまで紹介してきた情報を参考にしてみてください。

マンション売却を成功させるためには、売却の流れと注意点をしっかり理解し、マンション売却に強い不動産会社と協力し合うことが大切です。信頼できる不動産会社を選ぶために、複数の業者に査定を行い、見積もりを比較してみましょう。

信頼できる担当者と出会うことができれば、登記や税金問題などを難しい問題をアドバイスしてくれたり問題解決してくれる専門家も紹介してもらえたりします。心強い味方を見つけるためにも、まずはマンション売却に強い不動産会社を探すことから始めましょう。

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