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不動産を売却したい!でも自分ではできない・・・。代理人がいれば売却できる?

不動産を売却したい!でも自分ではできない・・・。代理人がいれば売却できる?のイメージ

不動産を売却したいと思っても、さまざまな事情で自分ではできない場合もあるのではないでしょうか。そんな場合はどうしたら良いのか、不安に思っている方もいらっしゃるかと思います。

でも、大丈夫です!本人が不動産売却を行うのが難しい場合は、代理人を立てて売却することができます。

  • 不動産がある場所からは遠く離れて住んでいる。売却はしたいけど現地へ行けない。
  • 田舎の実家に親が住んでいたけど、介護施設に入ることになった。もうだれかが住む予定はないから売りたいけど、親は認知症だし、自分は都内で忙しく働いているから現地へ行くのは難しい・・・。
  • 代理人を立てて不動産を売却できるのか、できるならどうしたら良いのか知りたい。

実は、高齢化社会がどんどん進む昨今、多くの人が上記のような問題に直面しています。

この記事では、不動産売却を代理人にお願いする方法、必要なもの、注意点などについて説明していきます。ぜひ最後までお読みください。

不動産を売却したいけど、代理人にお願いすることはできるの?

不動産を売却することができるのは、名義人本人だけです。

しかし、売却対象となる不動産物件がある場所から遠く離れた地方や海外に住んでいる、病気で入院しているなどの場合は、契約締結などの各種手続きの度に物件の場所まで行くことは困難です。

このように、どうしても不動産名義人本人が対面での取引を行えない場合に限って、第三者を代理人とすることで不動産の売却を行うことができます。

不動産売却の代理人になれるのはだれ?

どうしても対面での取引が難しい場合、どのような人に不動産売却の代理人になってもらえば良いのでしょうか。

代理人には「任意代理人」と「法定代理人」があります。

任意代理人

任意代理人は、売主となる不動産の名義人が決める代理人です。代理人になる人はだれでも良く、「親族でなければならない」などの制約はありません。

しかし、大きなお金が動く不動産売却ですから、お金の動きを自分の代わりに取り仕切ってもらうに値する、信頼できる人物に頼むことは絶対条件です。そうなると、必然的に親族が有力候補になります。

もちろん親しい友人が代理人になることもできますが、取引は相手があるものです。

買主のほうでも「なぜこの人が代理人なのか」「正当な代理人なのか」ということを気にかけて取引をすることになりますので、その際にうまく説明ができなかったり、説明をきちんとしても買主に納得してもらえなかったりするような間柄の人物が代理人であると、買主の不信感につながって、売却交渉がうまく進まなくなるかもしれません。

この点、親族が代理人である場合は説明もしやすく、買主も納得しやすいです。

親族や友人に代理人として相応しい人がいない場合は、司法書士や弁護士に代理を依頼することができます。

法定代理人

不動産の名義人本人の意思によらず、法律の規定に従って代理人が決められる場合があります。不動産の名義人が未成年者である、高齢で認知症を患っているなどの理由で、十分な判断能力がない場合には、法定代理人が法律行為を行うことになります。

不動産売却の「代理人」って、どんなことをするの?

不動産の売却の大まかな流れは、以下の通りです。

不動産売却を行うにあたり、代理人を立てると、この流れの中にある法律行為を代理人が行うことになります。

不動産売却に伴う代理人の行為、意思表示は、全て名義人が行った行為、意思表示になります。

そのため、モラルや責任感のある信頼できる人物に頼まなければ、後からトラブルになって後悔する結果につながりかねません。責任感のある適切な人物に頼むようにしましょう。

代理人が不動産売却を行うために必要な書類・手続き

では、どうしたら代理人になれるのでしょうか。ただ口で「代理人です」といっただけでは代理人にはなれません。

代理権があることをきちんと表示したうえで取引を行うことになります。この代理権があることを表示するものが委任状になります。売買契約を締結する際に必ず必要な書類です。また、その他の売買契約締結時に必要なものについて以下に記載します。

委任状

代理人が、不動産の売買契約を締結するにあたっては、代理権を証する委任状を作成する必要があります。多くの場合は、不動産仲介業者が委任状フォーマットを準備してくれることになります。決まった書式があるわけではありませんが、最低限以下の項目があるかは確認するようにしましょう。

  • 委任する相手
  • 物件の表示
  • 与える権限の内容
  • 売買の条件
  • 日付と代理権を与える期間

フォーマット一例

委任状


住所 東京都●●区●●1-2-3
氏名 不動産 いろは

委任者●●は、受任者●●(住所 東京都●●区●●7-8-9)に対し、委任者所有の下記不動産を下記条件で売却することを委任する。

・物件の表示
所在 ●●●●●●●
地番 ●●●
地目 宅地
地積 ●●●㎡

・委任する権限
1.売主代理人として媒介契約書に記名押印すること
2.売主代理人として売買契約書に記名押印すること
3.付帯設備表、物件状況確認書に記名押印すること
4.買主からの手付金を受領し領収証を交付すること
5.固定資産関係証明書を取得すること
6.売買代金等の支払い及び授受をすること
7.所有権移転登記を申請すること
8.これらに付帯する売却に必要な一切の権限

・売却の条件
1.売買価額   最低金●●●●万円以上
2.引渡日       令和●●年●月●日以降
3.その他の条件は、受任者が売却活動を進める中で、適宜委任者に相談しながら決定する

この委任状の有効期間は、本日より3か月とする。ただし、両社の合意によりさらに3か月間延長することができる。


以上

令和●●年●月●日
                        委任者
                        住所    東京都●●区●●1-2-3
                        氏名    ●●  ●●    ㊞

上記はあくまでも参考書式です。実際は状況に応じて文面が変わりますので、心配な場合は司法書士・弁護士などに確認してもらうと良いでしょう。また、不動産仲介業者からの指示も仰ぐようにしましょう。

委任状をきちんと交わさずに不動産売却を行うと、以下のようなトラブルに巻き込まれる場合があるので注意が必要です。

無権代理
そもそも代理権がない人物による代理行為、または委任の範囲を超えた代理行為のことを「無権代理」と言います。無権代理人が売主にとって好ましくない行為を行った場合に、当該代理人が無権代理であったことを証明するのは委任状の存在もしくは不存在になります。無権代理であったことが認められれば、売買契約が成立した後であっても不動産を売る必要はありません。
表見代理
上記の無権代理が認められると、長い時間をかけてやっと契約した内容が反故にされることになり、買主にとっては納得がいきません。「代理人の行為が委任状で定められた内容から逸脱していることが買主には不明であった」などの一定の条件下では、売主は無権代理が行った行為の責任を買主に対して負うことになります。

なお、不動産の所有者が複数人にわたる場合は、所有者全員から代理人に委任する意思表示を行う必要がある点にも注意が必要です。

1)実印

役所に登録している実印を名義人から借りてくる必要があります。売主本人と代理人の両者の実印が必要です。

2)印鑑登録証明書

実印であることを証明する公的な書類で、売主本人と代理人の両者のものが必要です。それぞれの居住地の役所で取得する必要があります。また、地域によっては、コンビニで取得できる場合もあります。

3)身分証明・本人確認書類

売主本人と代理人両者の、免許証・パスポート・住民基本台帳カード(住基カード)などのコピーが必要です。

4)登記識別情報・不動産権利証

売却対象となる不動産の正当な権利者が売主であることを証明する書類が必要です。

詳細は不動産仲介業者に確認をするようにしてください。

なお、弁護士や司法書士を代理人とした場合に、相性や対応が悪くて解任することになった場合は、解任通知書を弁護士・司法書士に送り、不動産仲介業者にも解任した旨を連絡するようにすると良いでしょう。

親名義の不動産を売却するために代理人を設ける場合

高齢化が進む中、子供が親の名義の不動産を売却するパターンは増えてきています。この場合は、親の健康状態によって方法が大きく変わります。

親名義の不動産売却をするために代理人を設ける場合(判断能力あり)

親が高齢でも、家族などが間に入れば意思表示がきちんとできるという場合は、前述の任意代理人を立てれば売却が可能です。

なお、売却した不動産にもともと親が居住していた場合で、なおかつ売却益が出た場合は、確定申告時に申告することで3000万円まで特別控除を受けることができます。いくつか条件があるので、不動産仲介業者に確認してみると良いでしょう。

3,000万円特別控除については、以下のページで詳しく解説しています。

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親名義の不動産売却をするために成年後見人を設ける場合(判断能力に問題あり)

親が認知症や痴呆症などで判断能力を失っている場合は、委任状に意思表示をすることができません。この場合は、成年後見制度を利用することになります。前述の法定代理人に該当します。

成年後見制度とは、判断能力が十分でない人が不利益を被らないように、サポートする成年後見人を家庭裁判所が選任することになります。

成年後見制度には、任意後見と法定後見の2つがあります。

任意後見

将来判断能力が不十分になったときのことを想定して、本人の判断能力があるうちに、自ら選んだ親族などに「私の判断能力が低下した際にはこの人が後見人になります」という宣言や取り決めをするものです。

法定後見

既に判断能力が低下してしまってから、不動産売却などの法律行為を行う必要が出た際に、家族などが家庭裁判所に申立てを行って後見人が選任されます。必ずしも親族が選任されるわけではない点に注意が必要です。

これは親族による横領・不正事件が多いためです。裁判所から見て、注意が必要と判断された場合や、ある程度まとまった資産がある場合などは、弁護士などの専門職後見人が選任されるケースが増えています。

成年後見人を選任する手続きは不動産売却の前に行う必要があり、裁判所へ手続きの申立てをしてから、2~5か月程度の期間を要します。

成年後見人が選任された旨は登記しなければならないので、実際に後見人として手続きを行えるようになるまでには3~6か月程度かかると思っておいたほうが良いでしょう。

なお、高齢ではなくても、知的障害、精神障害の成人済み親族名義の不動産売却を行う場合も、法定後見の制度を利用することになります。

未成年名義の不動産を売却するために代理人を設ける場合

判断能力が未熟な未成年が売主となる場合は、本人が売却行為をすることはできません。必ず法定代理人を立てて手続きを行うことになります。法定代理人には親権者がなるのが原則ですが、親権者がいない場合は未成年後見人が法定代理人となります。

未成年後見人は、家庭裁判所へ申し立てることによって選任されることになります。

最も多い例は、両親が離婚しており、一緒に暮らしていた片親が親権者だったところ、この親権者が死亡してしまったので、親権を所有していなかったほうの片親が子供の法定代理人になるパターンです。

未成年者後見人は戸籍謄本の中に未成年者後見人であることが記載されるので、戸籍謄本が証明書類となります。

法定代理人は、不動産売却に係る判断を未成年者の意見を聞かずに独断で行うことになります。

不動産売却を行うにあたって代理人を立てる事案は増えている

いかがだったでしょうか?代理人をたてて不動産売却を行う流れを理解し、イメージを持つことができたのではないかと思います。

高齢化社会が進む中、今後はますます不動産売却を代理人が行うケースが増えることが予想されます。

  • 地方から東京に移住した子供が親の持つ地方の財産を相続する。
  • 親が介護施設に入ったのをきっかけに資産整理を行いたい。

などだれにでも起こり得る事案です。

不動産売却には大きな金銭の動きが伴うことになるので、適切な人選と対応を行わないと、「実はお金をだまし取られていた!」などのトラブルにもつながりかねません。

事前に代理人を通して売却を行う流れはどうなるのか、自分の場合はどのパターンにあてはまるのかなどを調べて、信頼できる親族か専門家に依頼できるように準備を進めておくことも大切です。

場合によってはいろいろと手間と時間がかかることもありますが、代理人を立てれば不動産売却ができるという事実を知っていれば、安心ですね!

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