不動産売却価格を調べる3つの方法と損をしない売値の決め方について

土地や家を売るとき、一番気になる「売却価格」。
意を決して大切な不動産を売るのですから、安く買いたたかれてしまっては困りますよね。

実は、不動産会社が提示してくる査定額は実際に売れる価格ではありません。どんなに高値をつけられても、成約までにはどんどん値が下がるものなのです。では、本当の不動産価格とはどうやって調べればいいのでしょうか。

このページでは、以下のお悩みをスッキリ解決いたします。

• 不動産の価格は何を根拠に決まるの？
• 不動産会社に頼らず自分で価格を調べてみたい！
• 売り出し価格を決めるときは何に注意したらいい？

不動産売却価格を調べる3つの方法と損をしない売値の決め方について知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

相場を知るための不動産価格の考え方

不動産価格を調べる前に「どのように不動産の価格は決まるのか」という考え方を学んでいきましょう。

価格を決める基本的な考え方を知らないままでいると、この先いくら査定を繰り返しても納得がいかない結果で終わってしまいます。

• 査定額が変動する理由
• 価格の決め方
• 不動産売却時に必要な3つの価格

ここからは上記の3つの考え方について解説していきます。
これから納得して不動産売却ができるよう、知識を身に付けていってください。

査定額が変動する理由

不動産は、ひとつとして同じものはありません。

立地や方角、面積によって不動産の価値は大きく変動します。
さらに、経済情勢や行政の取り組みによっても価値は大きく変わってしまうのです。

不動産価値が変動する理由を大きく分けると「土地に関する要素」「建物に関する要素」「時期的要素」があります。

これらの要素が複雑に混ざりあい、不動産の価値は大きく変動します。中には「たまたま高額で購入してくれる顧客が見つかったから」という運的な要素もあるほどです。

では、この個別性が強い不動産の価値をできるだけ公平に判断するためには、どうしたらいいのでしょうか。　

不動産価格の決め方

不動産会社では、不動産流通推進センターが取り決めた「価格査定マニュアル」を基に価格査定を行っています。

不動産流通近代化センターは、行政庁の認定を受け不動産業界の支援や整備を行っている団体です。この団体で、価格査定マニュアルという「不動産価格を算出するための基本書」を用意しています。価格査定マニュアルを使用することで、担当者の知識や経験が違っていても、より正確な価格を算出することが可能です。

しかし、この価格査定マニュアルも使用したとしても、不動産会社によって査定額は変動してしまいます。一体なぜでしょうか。

変動理由その1.過去の取引事例と比較するから

価格査定では、過去の取引事例を基に価格を決める項目があります。

不動産の価値は様々な要因によって価格が変動すると説明しました。そのため「床面積」「築年数」というような定められた項目だけでは、正確な価値を見極めることができません。過去に発生したイレギュラーな取引事例も参考にすることで、より正確な価値を算出しようとすることが変動理由のひとつです。

変動理由その2.不動産市場が変化するから

もうひとつは、不動産市場の変化を見極めながら査定額を算出することが原因です。

例をあげると、東京オリンピック開催やゼロ金利政策などで、経済情勢が変化すると同時に不動産市場も大きく変化してしまいます。

不動産会社の考え方によって査定額が変わってしまうのは、このためです。
これらの要因を慎重に考えた結果、査定額が提示されていきます。

不動産売却時に必要な3つの価格

不動産売却では「査定額＝実際に売れる価格」ではありません。

査定額はあくまで「参考価格」であり、実際には売主と買主が話し合い合意して売却金をやりとりするのです。「じゃあ査定額は何の意味もないの？」という質問をする人もいますが、そうではありません。

不動産売却では「査定額」「売り出し価格」「成約価格」の3つの価格を設定しなければいけませんが、そのすべてにちゃんとした意味があります。

上記の3つの価格は、それぞれ「値段を定める人」が違います。一番はじめに価格を付けることになる査定額は不動産会社が定めますが、最終的に取引金額となる成約価格を決めるのは売主と買主です。

売主の考える不動産の価値と、買主の不動産の価値にも大きな「差」があります。この差も価格変動の要因のひとつになるのです。

売却する不動産の価格が下がってしまうのはなぜ？

これまで「不動産価格は変動するもの」と解説してきました。
様々な要因によって価値が変動するという点はおわかりいただけたと思います。

しかしこの価値変動、下がることはあっても上がることは、ほぼありません。

様々な要因で価格が変動するにもかかわらず、不動産売却において価値が上がりにくいのはどうしてでしょうか。売却する不動産の価格が下がってしまう3つの理由についてみていきましょう。

理由1.売り値は売主の「希望」価格だから

売値は売主の希望が強く反映されているため、成約価格よりも高くなる傾向です。

実際は、買主の経済状況事情や売主の状況変化によって、希望価格よりも売値は安くなります。また、売れ残り期間が長くなったり競合物件との相場に開きがあったりすると、値下げを強いられることもあります。

なるべく売値を下げたくない人の対処法については、「売り出し価格を決めるときに必要なこと」で後述していきますので、ぜひ参考にしてください。

理由2.修繕費用が加算されていることも

売却物件に劣化や損傷個所があった場合、修繕費用を差し引かれて成約することがあります。

また不動産会社は物件を安く買い、高く売り出していることがありますが、これは詐欺行為ではありません。修繕が必要な物件を買取り、リフォームやリノベーションを加えて資産価値を上げてから売りだしているからです。

見た目には「自分の家が安く買われて高く売られている！」と感じてしまいますが、不動産売買の多くは、このような手法が用いられています。買主としても劣化がある物件に住むよりも、少しでも修繕してもらった物件を購入した方が気持ちよく住めますよね。

不動産会社に直接物件を売る「買取」を選択すると、売却価格が安くなるのは、こんな理由があるからなのです。

不動産相場を自分で調べる3つの方法

ここまで紹介してきたように、一番初めに知る査定額から成約に至るまで、どんどん価格は変動していきます。この価格の変動の差を縮めるためには、事前に不動産の価値を知り相場通りの売値をつけることが大切です。

相場を知らないままだと売り出し価格を決めることができません。また相場以上の売値を付けてしまうと買い手がつかず、相場以下の価格を設定してしまうと損をしてしまいます。そのため売却を決めた時点で面倒でも、不動産の価値は知っておくべきです。

また不動産会社に査定を依頼すると、根拠として公的なウェブサイトで調べた詳細データが添付されることがあります。不動産会社が公的な根拠に基づいて試算したという根拠になりますので、自分で算出する予定がなくても、このウェブサイトの存在だけは知っておきましょう。

では、不動産の相場を調べるための方法を紹介しますので、実際に自分で相場を確認してみてください。

方法1.公的なウェブサイトから調べる

国土交通省や国税局では、ウェブサイトで不動産の成約価格や地価の相場情報を公表しています。これらのサイトは誰でも無料で閲覧することが可能です。

代表的な公的サイトをいくつか紹介します。

不動産取引価格情報検索サイト

不動産取引価格情報検索は、対象地域で集計された取引データを公表している国土交通省のウェブサイトです。取引データを閲覧するだけでなく、データをダウンロードできます。

「取引時期」「不動産の種類」「地域」を選択するとマップに数値と住所が記載されているボックスが表示されます。ボックス内の「詳細表示」をクリックすると、近隣不動産の取引データの一覧表で開きます。

不動産取引価格情報検索サイトの一覧表に表示されているのは以下のデータです。

不動産取引価格情報検索では、大まかな所在地までしかわかりません。番地やマンション名までは記載されていませんので、大まかな相場を調べるために活用してください。

地価公示サイト

不動産取引価格情報検索と同じく国土交通省が運営している公的なサイトです。
このウェブサイトでは、地価公示という不動産鑑定士が鑑定した土地の価格データが閲覧できます。

地価公示サイトにアクセスすると、日本地図が表示されます。「希望の都道府県」「調査年」「用途区分」「地価」を選択した後、検索をかけると、該当地域の地価が一覧で表示されます。

地価公示サイトの一覧表に表示されているのは以下のデータです。

「詳細を開く」をクリックすると、さらに「周辺の土地の利用現況」「給排水等状況」などが表示されますので、必要に応じて確認してみましょう。さらに、一覧ページにある「地図で確認する」をクリックすると、不動産取引価格情報検索サイトへ繋がります。

路線価図サイト

路線価図は、国税庁が公表している1㎡あたりの土地評価額が確認できるウェブサイトです。固定資産税や相続税、登録免許税や不動産取得税を計算するときに路線価図が用いられますが、査定額を計算するときにも活用されています。

路線価図にアクセスすると、こちらも日本地図が表示されます。「都道府県」「市町村」を選択すると、数字が記載されている白黒の簡易的なマップを閲覧できます。この数字が土地の価値になります。

路線価図サイトの一覧表に表示されているのは以下のデータです。

路線価図に記載されている数字は、1㎡あたりの土地の価額を千円単位で表したものです。例えば「500」と記載されていたのであれば、その土地は50,000（円/㎡）という価値があるという意味になります。

方法2.不動産業界のウェブサービスから調べる

民間経営の不動産会社も、自分たちの取引データを基に不動産の価格を算出し公表しています。こちらも無料で提供されていますので、相場を知るときの参考にしてみましょう。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーション（REINS Market Information）は、国土交通省指定の不動産流通機構という団体が運営している一般社団法人です。レインズは、不動産会社が業務上活用している業者用のサイトで、物件を宣伝・検索するときに活用されます。このデータを個人向けに公表している物件情報サイトが、レインズマーケットインフォメーションです。

「住所」「希望価格」「建物面積」「間取り」「築年数」「成約時期」「用途地域」「土地面積」をクリックすると希望物件の一覧表が表示されます。

レインズマーケットインフォメーションの一覧表に表示されているのは以下のデータです。

レインズでは、マンションと戸建ての物件取引情報を閲覧できます。ウェブサイト上で物件の売買や賃貸契約を申し込むことはできません。

HOME4U相場価格検索

HOME4U相場価格検索とは、NTTグループが運営している全国の物件平均価格を閲覧できるウェブサイトです。NTTグループが一般消費者向けに過去に取引したデータを開示しています。

公式サイトの不動産情報の項目を選択したあと「希望地域のエリア」「市町村」をクリックし検索をかけると一覧データが表示されます。さらに「物件種別」「価格」「間取り」「設備」など細かい条件を指定することも可能です。

HOME4U相場価格検索の一覧表に表示されているのは以下のデータです。

ライバル物件の情報みて「もし自分が家を売ったらいくらくらいになるのか」「他の人はどのくらいの売値で出しているのか」というおおよその相場を確認することが可能です。

方法3.不動産一括査定サイトを利用する

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できるサイトです。
面倒な入力が一度で済むからとても便利！業者比較にも最適です。

代表的な査定サイトは以下のようなものです。

不動産会社が運営しているサイトもあれば、民間の情報サイトが運営しているものもあります。

査定サイトの活用方法や注意点、さらには査定サイトのおすすめポイントについて以下のページで詳しく紹介しています。査定の利用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

売り出し価格を決めるときに必要な4つのこと

相場を確認したら、いよいよ売値を決めていきます。

売値は成約価格よりも安くなる傾向があることを踏まえ、価格を設定していかなければいけません。売却金を新生活の資金にしたいと考えている人も多いと思います。そのため、売値に余裕を持たせることが重要です。

余裕を持たせるためには、以下の4つの点に注意しながら価格を決めていきます。

それぞれ詳しく解説していきます。

希望価格と希望最低価格を決める

「このくらいの価格で売りたい」という希望価格のほかに、もうひとつ「この金額で売れないと困る」という希望最低価格も決めておきましょう。

希望最低価格は、ローン残債や新居の頭金など資金計画を考えて設定します。
まずは、この最低価格と希望価格にどの程度の幅があるのかを把握しておくことが大切です。

今後、買主から値下げ交渉が入ったときや売れ残ってしまったりした場合は、最低価格より値をさげないようにしなければいけません。最低価格を下回らなければ大きな損失を出さずに済むからです。

高値で売ることばかりでなく、損失を出しそうなときにどこまで対処したらいいのかを考えておきましょう。

売り出し期間を決めておく

不動産は長期化すればするほど売れにくいものです。

一般的に売却にかける時間は3～6カ月程度、長くても1年と言われており、この期間を過ぎてしまうと売れにくくなってしまいます。

しかし「じゃあ値を下げれば売れるの？」という単純な話でもありません。すぐに値を下げると、購入希望者に足元をみられ、必要以上に値下げ交渉をしてくる可能性もあります。

確かに、売れ残りを防ぐための値下げは必要ですが、不用意に値を下げるのではなく「3カ月で売れなかったら値を少しさげよう」という売却スケジュールをあらかじめ立てておくことが大切です。

状況を見ながら値下げをしたり宣伝しなおしたりするためにも、売却希望時期を考えておきましょう。

増税時期などの駆け込み需要も要チェック

増税時期などの駆け込み需要を見計らって売値を決めておきます。

増税前は、買主としては少しでも得をしたいという気持ちが先行するため、結果としてさほど得はしなくても成約できるケースもあります。

このような駆け込み需要は、消費税増税以外にも「エコポイント」「生産緑地解放」などで発生が予測されます。駆け込み需要が狙える時期は、売主の希望価格で売れやすくなる傾向です。

一人で考えすぎない

適切な売値は、プロでも決めるのが難しいものです。
売買経験の浅い一般消費者が「損をしない売値」を定めるのは簡単なことではありません。

売主にも「住み替えるために半年後には成約したい」「財産分与のため早めに現金化したい」など、様々な事情があると思います。

もし「いくらで売ればいいのかわからない」と迷ったときは、早めに不動産会社に相談するなどしてみましょう。前述した通り、売却は時間をかければかれるほど売れ残る可能性が高くなってしまいます。

売主が決めなければいけないことは、まだまだたくさんあります。
売値設定ばかりに気をとられないよう、一人で悩まず上手にプロを頼ってみてください。

不動産売却価格からどんな経費を支払うのか

不動産売却では、売却価格から税金や手数料などの経費が差し引かれます。

経費の中には売却金から支払われるものもあるため、売却金すべてを使ってしまわないように、どんな経費があるのか事前に把握しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。

不動産の取引金額に応じて仲介手数料は変動し、仲介手数料を支払うタイミングは、契約が成立したときか売却金が支払われたときです。この仲介手数料は法律で上限額が設定されているものの不動産会社が自由に金額を設定できます。

そのため、売主が値引き交渉をすることも可能です。仲介手数料の値引き交渉や報酬の計算方法については、下記ページで詳しく解説しています。少しでもコストを削減したい人は、ぜひ参考にしてください。

ちなみに、契約が成立しない、もしくは不動産会社に直接買取してもらった場合は、仲介手数料は発生しません。

売却不動産にかかる税金

不動産を売却すると、以下の税金がかかります。

上記の税金は、物件の引き渡しとほぼ同時期に納税しなければいけません。税金を支払わないと所有権移転登記ができず、売却金が受け取れなくなりますので、注意しましょう。

また不動産を売買すると登記所に新しい所有権者が登録されます。登録された所有権者に固定資産税の納税義務が生じますので、期限内に支払いましょう。

どのくらい税金を支払うのか、さらに控除制度を受けるための条件について下記ページで詳しく解説しています。税金面で恩恵を受けたい人は必見です。

みなし贈与について

不動産売買には税金がつきものですが、納税から逃れるために相場以下の価格で不動産を売買すると、みなし贈与とみられ、多額の税金を請求されることもあります。

節税対策として「社会通念上著しく低い価格」で不動産売買を行う人もいますが、重加算税を課せられることもあるので要注意です。ちなみに、親族間売買に適用されるものであり、第3者である不動産業者に安く不動産を売ったからといって適用されるものではありません。

みなし贈与については、こちらも下記ページで詳しく解説しています。不動産を売却したときにかかる税金を、どうやって節税するかについて知りたい人は、是非参考にしてください。

まとめ

不動産の売却価格は、買主の値引き交渉や劣化状況により、成約まで価格が変動してしまいます。売主の希望と実際の成約まで差が開きすぎると、資金計画に大きく狂いが出てしまうため、あらかじめ「最低希望価格」と「売り出す期間」を決めておきましょう。

また、売却金からは仲介手数料や税金を支払わなければいけません。どの程度支払うものがあるのか把握して、売却金をすべて使ってしまわないよう注意してください。

売却価格を決めるときは、不動産会社が提供している査定サービスを使うと、無料で相場を知ることができ大変便利です。一人で抱え込まずに上手にプロを頼り、納得のいく価格で売却していきましょう。

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